สวัสดีครับ

จากกระทู้ที่เคยเขียนไปแล้วนะครับ...  http://ppantip.com/topic/30132937
แอบดีใจที่กระทู้เกรียวกราวในสายตานักพัฒนาที่ดินมือใหม่ครับ
จากหลังไมค์ ทราบว่า หลายๆท่านได้นำข้อมูลในกระทู้ไปต่อยอด
และก็มีบางท่านก็ได้พบจุดอ่อนในเนื้องาน และนำไปปรับปรุง
มันเป็นเรื่องที่ดีเยี่ยมสำหรับคนเขียนครับ  ที่ได้มีประโยชน์กับคนอื่นบ้าง

จริงๆแล้ว เรื่องนี้ยังไม่จบนะครับ ยังมีหัวข้อที่อยากเขียนเรื่อง
วิธีการก่อสร้างให้สัมพันธ์กับงานขาย วงรอบเงินกู้ และหัวข้อ..การทำแผนอย่างไร ให้ได้วงเงินกู้
ซึ่งคงจะได้กล่าวถึงในลำดับถัดไปครับ

วันนี้ต้องขอลัดคิวไปเรื่อง"อพาร์ทเม้นต์... เค้าทำกันอย่างไร"ก่อนนะครับ
เนื่องจากจากมีเพื่อนสมาชิกที่กำลังจะดำเนินการในเร็วๆนี้อยู่สองสามท่านหลังไมค์มาสอบถามรายละเอียด
ขออนุญาตินำมาตั้งกระทู้นะครับ... จะได้มีประโยชน์กับท่านอื่นด้วย
และมีบางท่าน จะทำให้คุณแม่ไว้เก็บเกี่ยว   เอาใจช่วยเต็มที่และขอให้สำเร็จ  คิดดีชะมัดล่ะครับ..

วันนี้..  เราจะมาคุยเรื่องนี้กันครับ

-กระทู้นี้ เราจะพูดถึงอพาร์ทเม้นต์ขนาดเล็ก-กลางนะครับ ทำง่ายๆ บริหารง่ายๆ
-ผมจะข้ามเรื่องการรายละเอียดก่อสร้าง การขออนุญาติกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง และข้อกำหนดในการก่อสร้างอาคารนะครับ
-จะยินดีมากครับ หากผู้มีประสบการณ์จะร่วมแจมกระทู้
-เช่นเคยครับ...อย่าจริงจังมาก อ่านประดับความรู้เล็กๆน้อยๆครับ

...................................................



หอพัก ห้องเช่า อพาร์ทเม้นต์ เซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ เค้าทำกันยังไงนะ???

มันน่าจะยุ่งยาก ทั้งแบบ ทั้งขออนุญาติ ทั้งก่อสร้าง ทั้งกู้เงิน และทำยังไง ให้มันไปรอด
ไม่กลัวนะ... แต่ไม่รู้ว่าจะเริ่มต้นยังไง?

ต้องเตรียมอะไรบ้าง ต้องมีหลักทรัพย์ค้ำประกันเพิ่ม? ต้องเดินบัญชี? ต้องมีประสบการณ์?
ซื้อที่ดินมาทำได้ไหม? แบ็งค์ให้วงเงินร้อยละเท่าไหร่? ที่ดินให้ไหม? และ??????

คำถามเหล่านี้... จะเกิดขึ้นกับผู้ที่ฝันอยากจะเป็นเจ้าของอพาร์ทเม้นต์มือใหม่ทั่วๆไป
เรามาดูกันครับ....


แน่นอนว่า ทัศนคติของผู้ประกอบการในการลงทุนประเภทนี้  จะสวนทางกับการลงทุนในธุรกิจอสังหาทั่วๆไป
เพราะการทำธุรกิจนี้ ต้องใช้ความอดทนและใจเย็นพอสมควร จะคาดหวังรายรับที่วูบวาบนั้น เป็นไปไม่ได้เลย
แต่ที่ได้แน่ๆ คือความมั่นคง เหมือนน้ำซึมบ่อทราย น้ำเต็มบ่อแน่ แต่ช้าหน่อย

ไม่เหมาะแน่ครับ กับนักลงทุนที่หวังเงินก้อน ยกเว้นแต่.. การสร้างอพาร์ทเม้นท์เพื่อขาย
(มีครับ มีนักลงทุนที่ซื้อที่แปลงใหญ่ สร้างอพาร์ทเม้นต์ให้เสร็จ แบ่งแปลงให้เรียบร้อย จะกี่หลังก็ขายเลย จบ.)

อ่านตรงนี้ให้ดีนะครับ...
ธุรกิจอพาร์ทเม้นต์ จะมองที่ทำเลเป็นอันดับแรกครับ
รูปร่างหน้าตาและกลุ่มลูกค้าเป็นอันดับรอง และคุณสมบัติของเจ้าของกิจการเป็นลำดับสุดท้าย
แตกต่างจากบ้านจัดสรรโดยสิ้นเชิงนะครับ

โดยทั่วไปแล้ว เท่าที่เห็น ผู้ประกอบการรายใหม่ๆ จะเริ่มต้นอย่างสะเปะสะปะ(เอ่า.. ก็ไม่เคยทำนี่หว่า..)
จะออกแบบก่อนดีมั๊ย เอากี่ชั้นดี ให้เช่าห้องละเท่าไหร่ หักแล้วเหลือเท่าไหร่ ส่งแบ็งค์เท่าไหร่...
และบางรายก็ใจร้อน คิดง่ายๆเลย เอายี่สิบห้อง กำไรหักแล้วห้องละพัน พอใจละ..... อย่างงี้มีสิทธิเฟลครับ
สร้างแล้วรื้อไม่ได้นะครับ...  สร้างสองชั้นไปแล้ว จะเพิ่มเป็นสี่ชั้น ก็ทำไม่ได้เหมือนกันครับ

แต่ที่หนักกว่านั้น คือจ้างออกแบบเลย แต่พอทำไปแล้ว คิดกลับไปมา ดันใช้ไม่ได้อีก ด้วยว่าต้นทุนค่าก่อสร้างสูงเกิน
ต้นทุนสูง แต่ขายห้องไม่ได้ราคา เพราะสภาพตลาดไม่เอื้อ ทำเท่าไหร่ให้ดบ.แบ็งค์หมด แย่แน่แบบนี้
ต้องเข้าใจนิดครับ ว่าผู้ออกแบบ ก็จะมีความรู้ความสามารถเฉพาะทาง ไม่สามารถกำหนดทิศทางของธุรกิจคุณได้ครับ(ส่วนใหญ่)

คุณจะต้องเป็นผู้กำหนดทิศทาง จากองค์ประกอบรายล้อมด้วยตัวเอง
และต้องระวังการ "เสียโอกาส" เช่น..ทำเลดีเยี่ยม แต่ไปจับลูกค้าระดับล่างกำลังซื้อต่ำ น่าเสียดาย

ยกตัวอย่างเช่น.. อยู่ใกล้โรงงาน ติดถนน อยู่ในชุมชน ก็สร้างอพาร์ทเม้นต์ที่เล็งจับลูกค้าระดับล่าง
เพราะเห็นว่าเป็นกลุ่มใหญ่ ขายง่าย  เห็นเค้าสร้างๆกันแล้วมันเต็ม  ก็เอามั่ง..

แต่ที่ได้มา.. กลายเป็นชุมชนแออัดสี่ชั้น กำไรต่อหน่วยก็น้อย
เพราะลืมคิดไปว่า.. ลูกค้าระดับหัวหน้างาน บริหาร ก็ต้องการที่พักเหมือนกัน
อ้าว..พื้นที่ขายเท่ากัน แต่ลูกค้ามีจำนวนน้อยกว่า(ห้องใหญ่กว่า)
ลูกค้ามีคุณภาพมากกว่า และขายห้องได้ราคามากกว่า และที่สำคัญ ไม่ต้องแย่งลูกค้ากับใคร
มันก็ต้องดีกว่าน่ะสิครับ..  

เรามาเริ่มต้นกันดีกว่า...
อย่างแรก..  ลืมทุกขั้นตอนไปก่อนครับ ลืมให้หมด มาตั้งต้นตามนี้เลย

ถามตัวเองครับ ว่าต้องการรายได้หลังส่งแบ็งค์แล้วเท่าไหร่ต่อเดือน สองหมื่น? ห้าหมื่น? หนึ่งแสน? สองแสน?
ต้องการค่าที่ดินของเราเท่าไหร่(ในกรณีที่ไม่ได้ซื้อนะครับ)

**เพิ่มเติมครับ ที่ดินคือต้นทุนครับ อพาร์ทเม้นต์คือกิจการ ดังนั้น กิจการต้องมีภาระในการจ่ายค่าที่ดินให้กับเจ้าของกิจการครับ
ไม่ว่าคุณจะเป็นเจ้าของที่ดินเองหรือไม่ก็ตาม เพราะถ้าคุณไม่คิดเป็นต้นทุน
ต้นทุนคุณก็จะต่ำกว่าความเป็นจริง การตั้งราคาขายก็จะไม่ได้ตัวเลขที่แท้จริง**

และไม่ต้องห่วงอัตราเงินเฟ้อครับ อพาร์ทเม้นต์ขึ้นราคาได้ทุกปีอยู่แล้ว

เมื่อได้ตัวเลขแล้ว ก็มาคิดกันต่อครับ............



เดี๋ยวมาต่อนะครับ เคลียร์งานเช้าแป๊บ...