***สวัสดีค่ะ นี่เป็นการตั้งกระทู้ครั้งแรกในชีวิตเลยค่ะ หากมีข้อผิดพลาดประการใด ก็ขออภัยไว้ ณ ที่นี้ด้วยนะคะ
อยากแบ่งปันประสบการณ์ การซื้อคอนโดมือสอง หลังจากที่ได้ส่องข้อมูล ในนี้มานานมากกก
หวังเป็นอย่างยิ่งว่า ข้อมูลและประสบการณ์ที่ได้ถ่ายทอด จะเป็นประโยชน์กับผู้อื่นบ้าง ไม่มากก็น้อย ยาวหน่อยนะคะ
    
     เกริ่นก่อนว่า เจ้าของกระทู้ทำงานเป็นพนักงานบริษัทค่ะ สามีเป็นข้าราชการชั้นผู้ใหญ่แต่เงินเดือนเหมือนชั้นผู้น้อยค่ะ พวกเราเป็นเด็กต่างจังหวัด มาอยู่กรุงเทพหลายปี ไม่คิดจะซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง เพราะใจอยากกลับไปอยู่ต่างจังหวัดมาก สามีก็ยังไม่แน่นอนว่าจะต้องย้ายไปทำงานต่างจังหวัดรึป่าว จนมาเมื่อปลายปีที่แล้ว สามีได้ย้ายมาบรรจุแถวนนทบุรี และคงต้องอยู่อีกนาน จึงเป็นเหตุให้เรา อยากมีห้องเป็นของตนเอง เราจึงไปตระเวนดูคอนโดตามที่ต่างๆ แต่ปรากฏว่า คอนโดใหม่ๆเดี๋ยวนี้ทำไมห้องเล็กเหลือเกิน 24 28 32 ตรม. ซึ่งเราเป็นหญิงอวบ สมบัติเยอะ ขี้อึดอัด เราเลยไม่ไหวจะเพลียกับขนาดห้องค่ะ แต่ถ้าจะซื้อห้องใหญ่ๆ งบประมาณเราก็มีจำกัดมาก เงินเก็บ เงินดาวน์ ก็ยังไม่ค่อยจะมี เลยคิดนกน้อยทำรังแต่พอตัว (สองตัว) ดีกว่า ซื้อคอนโดมือสองก็ได้ ขอให้มีที่ที่เราอยู่ด้วยกันอย่างอบอุ่นก็พอ (ฮิ้วววว)
       หากันไปหากันมา สรุปว่าเราจะซื้อคอนโดที่เราเช่าอยู่นี่แหละค่ะเพราะอยู่กันจนเคยชินแล้วใกล้ที่ทำงานเรา สามีขับรถออกนอกเมืองก็ไม่ติดมากเหมือนอยู่ชานเมืองแล้วขับเข้าเมือง แต่ห้องที่เราเช่าอยู่เจ้าของเค้าไม่ยอมขาย พอดีสามีเราเดินไปเจอประกาศขายห้องข้างถนน เลยลองโทรไปสอบถาม จึงได้ห้องนี้มาขนาด 40 ตรม. ลืมบอกไป คอนโดที่เราซื้อเป็นคอนโดเก่ามากค่ะ ประมาณ 20 กว่าปีแล้ว แต่ทำเลดี มีรถไฟฟ้าใต้ดิน และเราเดินทางกลับต่างจังหวัดสะดวก และเราอยู่ที่นี่มานานเลยตัดสินใจได้ง่ายค่ะ
โชว์รูปห้องที่เราซื้อก่อน อิอิ ห้องนี้เราซื้อมาในราคา 1.25 ล้านค่ะ เจ้าของเพิ่งทาสี ทำห้องน้ำ ติดแอร์ ติดผ้าม่านใหม่ ถือว่าสวยใช้ได้ เทียบกับที่เราไปดูมาหลายๆห้องในคอนโดนี้ค่ะ


มาเข้าขั้นตอนการซื้อ-ขายกันดีกว่าค่ะ
1.    เราโทรไปขอดูห้องค่ะ ถูกใจ เราก็นัดวันทำสัญญาจะซื้อจะขาย แต่เราติดต่อผ่านทางนายหน้า ที่ติดประกาศ เค้าจึง ยังไม่ให้เราทำสัญญาค่ะ เค้าแนะนำให้เราไปเช็คเครติดกับทางธนาคารก่อนเพราะเค้าบอกว่าถ้าเราวางเงินจองแล้วถกู้ธนาคารไม่ผ่าน เค้าจะไม่คืนเงินให้ T_T
2.    ถึงวันทำสัญญาจะซื้อจะขาย เราก็เตรียมเงินที่จะวางมัดจำให้เรียบร้อยค่ะ ของเรามัดจำไป 50,000 (ตอนแรกนายหน้าบอกว่ามัดจำ 20,000 พอเห็นเราจะเอาแน่ๆ ขึ้นเฉ๊ยยย แต่ทำไงได้ รู้สึกว่าตัวเองเจอคนเขี้ยวซะแล้ว)
สิ่งที่เราต้องทำในวันนี้คือ
-    จ่ายเงิน มัดจำ(แน่ล่ะ)
-    สำเนาบัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน ของทั้งผู้ซื้อ ผู้ขาย
-    สำเนาโฉนดคอนโด พร้อมสารบัญทุกหน้า
-    สัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งเราต้องตรวจเช็คสัญญาให้ละเอียดนะคะ ลงชื่อทุกหน้า แล้วตกลงกันว่า เค้าจะให้อะไรเราบ้าง เช่นของเรา เจ้าของห้อง ให้ แอร์ เครื่องซักผ้า (ซึ่งเก่ามาก แต่เราก็เอาไว้ให้คนอื่น อิอิ) ตู้ โต๊ะ เตียง เครื่องทำน้ำอุ่น เค้าจะให้อะไร ไม่ให้อะไร ระบุไว้ในสัญญาให้หมดเลยค่ะ
-    ตกลงกันเรื่องค่าใช้จ่ายในวันโอนค่ะ อันนี้สำคัญมากค่ะ เราพลาดมาแล้วจึงอยากบอกเป็นอุทาหรณ์สอนใจ ซึ่งตอนแรกนายหน้าเราบอกให้เราออกค่าโอนทั้งหมด ซึ่งตอนนั้นยังอยู่ในช่วงโปรโมชั่นลดค่าโอนของรัฐบาล เราก็ชะล่าใจนึกว่าเสียหลักร้อย หลักพัน แต่ที่ไหนได้ เค้าเอาค่าภาษี ภาษีธุรกิจเฉพาะ ให้เราออกหมดเลย เสียเป็นหลักหมื่นเลยค่ะ เราเลยไม่ยอมค่ะ เลยมีปัญหาตะกุกตะกักกันนิดหน่อย สุดท้ายก็ยอมออกกันคนละครึ่งค่ะ ซึ่งปกติ ค่าใช้จ่ายในการโอน จะมีดังนี้ค่ะ
o    ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (หัก ณ ที่จ่าย) จะอิงตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร
o    ภาษีธุรกิจเฉพาะ คิดที่ 3.3% ของราคาซื้อขายที่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมินของกรมธนารักษ์ (ไม่ต้องชำระหากถือครองเกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกินหนึ่งปี)
o    ค่าอากรแสตมป์ คิดที่ 0.5% ของราคาซื้อขายแต่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมินของกรมธนารักษ์ (ชำระอย่างใดอย่างหนึ่งระหว่าง อากรแสตมป์ หรือธุรกิจเฉพาะ)
o    ค่าโอน คิดที่ 2% จากราคาประเมินของกรมธนารักษ์
o    ค่าจดจำนอง คิดที่ 1% ของจำนวนเงินที่กู้จากสถาบันการเงินทั้งหมด
o    เพิ่มเติมอื่นๆ เช่น ค่าคำขอ, ค่ามอบอำนาจ, ค่าพยาน, ค่าอากรแสตมป์เพิ่มเติม รวมอีกประมาณ 50-200 บาท
o    สามารถไปคำนวณกันคร่าวๆ ที่ Link นี้ได้เลยค่ะ http://lookbaan.com/ เราใช้แล้วค่อนข้างตรง ขอบคุณเจ้าของLink ด้วยน้า เอามาแปะไม่รู้ผิดกฏรึป่าว รีวิวครั้งแรก แต่เราเห็นว่าดีมีประโยชน์กับคนอื่นมากมาย ขอ แปะไว้ละกันนะคะ
-    ควรตกลงค่าใช้จ่ายในวันนั้นให้ชัดเจนค่ะ ว่าใครจะออกอะไร ซึ่งอาจเป็นผู้ขายออกหมด ผู้ซื้อออกหมด ออกคนละครึ่ง หรือ ผู้ขายออกภาษี ผู้ซื้อออกค่าโอน ค่าจดจำนองก็ได้ค่ะ แต่ในความรู้สึกเรา ผู้ขายควรออกค่าภาษี เพราะเค้ามีเงินได้จากการขาย เป็นหน้าที่ของเค้าตามกฏหมาย ไม่ใช่มาผลักภาระให้ผู้ซื้อค่ะ (ซึ่งเราไม่ยอมออกค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ แม้ว่าจะพลาดเซ็นสัญญาไปแล้วก็ตาม สุดท้ายนายหน้าจึงยอมออกให้ เพราะเค้ากลัวเราไม่โอนค่ะ มารู้ทีหลังว่า เจ้าของห้องเค้าขาย 1.2 ล้าน อีก 5 หมื่นนายหน้าบวกเองค่ะ แล้วยังไม่ยอมช่วยเราออกค่าโอนอีก ใจร้ายชะมัด เอาเงินเราไปตั้งเยอะไม่ได้ช่วยอะไรเล้ย >_< )
3.    หลังจากทำสัญญาจะซื้อจะขาย เราก็เข้าขั้นตอนการขออนุมัติสินเชื่อจากทางธนาคารค่ะ (ของเราใช้ธนาคารสีฟ้าเพราะตอนแรกบอกว่ามีโปรโมชั่นสำหรับข้าราชการ กู้ได้วงเงินสูงสุด 90% ดอกเบี้ยแสนถูก แต่ไปๆมาๆ เค้าบอกว่าราชการกู้ร่วมกับเอกชนไม่ได้ สามีเรากู้คนเดียวก็ไม่ผ่าน เราเลยต้องเปลี่ยนเป็นใช้โปรโมชั่นบุคคลธรรมดาแทน ทำไงได้ เวลาก็จำกัด ใกล้หมดโปรโมชั่นค่าโอนแล้ววว เราเลยต้องเลยตามเลยค่ะ แต่เจ้าหน้าที่ธนาคารดีมากเลยนะคะ ติดตามเรื่อง คอยบอกผลการดำเนินงานตลอดเราเลยใช้ธนาคารนี้ค่ะ) เอกสารที่ต้องเตรียมในการไปขอกู้เงินที่ธนาคาร มีดังนี้ค่ะ
-    สัญญาจะซื้อจะขายที่เราทำไว้ ของเราทำเป็น 3 ฉบับค่ะ คือ 2 ฉบับเป็นคู่สัญญา ซื้อขายในราคา 1.25 ล้าน อีก 1 ฉบับ ทำไว้ใช้ยื่นกู้ธนาคาร ระบุราคาซื้อขายเป็น 1.5 ล้านค่ะ เนื่องจากคอนโดมือสองธนาคารจะไม่ให้วงเงินกู้เต็มจำนวน เต็มที่ก็ 70-90% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย แล้วแต่ตัวไหนต่ำกว่ากันค่ะ (ราคาประเมินอันนี้จะเป็นราคาที่ทางเจ้าหน้าที่ประเมินของทางธนาคารมาประเมินราคาห้องเราว่าควรมีมูลค่าเท่าไหร่นะคะ-ยิ่งเยอะ ยิ่งดี มีโอกาสได้วงเงินสูงค่ะ ส่วนราคาประเมินของกรมธนารักษ์ ที่เราจะต้องใช้ไปคำนวนค่าภาษีต่างๆวันโอนจะเป็นราคาประเมินอีกตัวนึงค่ะ เราสามารถไปสอบถามจากกรมที่ดินในเขตที่ตั้งของคอนโดได้เลยค่ะ-อันนี้ยิ่งน้อยยิ่งดี เพราะค่าใช้จ่ายจะถูกลงในวันโอนนะคะ )
-    สำเนาบัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน เอกสารรับรองเงินเดือน สลิปเงินเดือน 3-6 เดือนย้อนหลัง ทะเบียนสมรส
-    เมื่อเอกสารครบถ้วน ก็ไปกรอกใบสมัครขอกู้เงินกับทางเจ้าหน้าที่ธนาคารได้เลยค่ะ
4.    เมื่อทำเรื่องกับธนาคารเรียบร้อยแล้วนะคะ ก็มีหน้าที่รอค่ะ รอเจ้าหน้าที่เพื่อมาประเมินห้อง ซึ่งอย่างที่บอกของเรามีปัญหาเรื่องโปรโมชั่นราชการนิดหน่อย ก็กินเวลาไปเกือบ 2 อาทิตย์ แต่ปกติ จนท ธนาคารบอกประมาณอาทิตย์เดียวก็รู้ผลแล้วค่ะ
5.    เมื่อประเมินมาเรียบร้อยแล้ว ก็ถึงวันแจ้งผลอนุมัติค่ะ ราคาประเมินของห้องเราได้ 1.5 ล้าน เท่ากับราคาที่เรายื่นขอกู้พอดี แต่มีเงื่อนไขนิดหน่อยกว่าจะอนุมัติได้คือ เรายื่นกู้ไป 1.5 ล้าน แต่ธนาคารอนุมัติให้ 70% เท่ากับ 1,050,000 บาท ดังนั้นจะเหลือส่วนต่างที่เราต้องนำมาแสดงให้ธนาคาร อีก 400,000 บาท อันนี้เป็นข้อเสียอีกข้อนึงที่เราทำสัญญาเกินราคาซื้อขายจริง คือเราต้องแสดงหลักฐานว่าเราจ่ายให้เจ้าของห้องเท่ากับจำนวนยอดเงินที่เรายื่นกู้กับธนาคาร เราจึงแก้ปัญหานี้โดย ซื้อแคชเชียร์เช็ค เป็นชื่อเจ้าของห้องเท่ากับจำนวนส่วนต่าง ไปยื่นในวันทำสัญญาเงินกู้ (เพื่อให้เจ้าหน้าที่เก็บไว้เป็นหลักฐาน) แล้วเราก็ Refund คืน แล้วถือเช็คในส่วนที่ต้องจ่ายจริงไปในวันโอนค่ะ
6.    เมื่อผลอนุมัติออกแล้ว เราก็แจ้งไปยังผู้ขาย ให้ขอหนังสือปลอดหนี้ เพื่อนำมาใช้ในวันโอน ซึ่งหนังสือปลอดหนี้ ต้องใช้เวลาขอประมาณ5-7 วันแล้วแต่นิติแต่ละที่  และมีอายุ 7 วันนะคะ เพราะฉะนั้นต้องนัดวันโอน กันดีๆ
7.    เมื่อถึงวันโอน นัดกับทางผู้ขาย เจ้าหน้าที่ธนาคาร จับมือกันไปที่ที่ดินในเขตที่คอนดโดตั้งอยู่เลยค่ะ เอกสารที่ต้องเอาไปก็จะมี ทะเบียนบ้าน บัตรประชาชน ส่วนเอกสารอื่นๆ ทางธนาคารจะเตรียมให้ค่ะ เอกสารสำคัญคือใบปลอดหนี้ที่ทางเจ้าของห้องต้องเตรียมไปค่ะ จากนั้นเจ้าหน้าที่ธนาคารก็จะจัดแจง รับคิว ยื่นเอกสารให้ ทำการโอน จดจำนองเรียบร้อย ก็จะได้สัญญาซื้อขายจากกรมที่ดินมา พร้อมกับจ่ายเช็คให้กับเจ้าของห้อง รับกุญแจ ทะเบียนบ้าน เรียบร้อย เย้ๆๆๆ ได้มีที่อยู่เป็นของตนเองแล้ว
วันที่เราไปโอนเป็นวันใกล้หมดโปรโมชั่นเต็มที คนก็ล้น ออกมานอกประตูเลยค่ะ แต่โชคดีเราไปเช้า ประมาณ 11 โมงก็เสร็จ เสร็จเร็วเลยมีเวลาไปเปลี่ยนชื่อไฟฟ้า ค่ะ
8.    ขั้นตอนการเปลี่ยนชื่อไฟฟ้า ก็ ไปที่การไฟฟ้านครหลวงค่ะ เอาสัญญาซื้อขาย สำเนาบัตรประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านไป ถ้ามีเลขมิเตอร์ก็เอาไปด้วยค่ะ จะได้หาง่ายๆ ไปบอก จนท ไฟฟ้าว่าจะเปลี่ยนชื่อ เราก็จ่ายเงินประกันมิเตอร์ ไป 2000 บาท  แค่นี้ก็เสร็จค่ะ จนท  บอกว่าให้เจ้าของเก่าเอาบัตรประชาชน ไปเอาเงินมัดจำของเค้าคืนที่ไฟฟ้าได้เลย และถ้าเราเป็นคนขายห้องเราก็ทำแบบนี้ได้เลยค่ะ


******จบขั้นตอนการซื้อขายแล้ว ต่อไปเป็นการ Renovate ห้องที่ได้มานะคะ *****