สวัสดีค่ะ เนื่องจากตอนแรกที่ประกาศขายบ้านจขกท.ไม่มีความรู้อะไรเลยเกี่ยวกับการขายบ้าน ทำให้ขายได้ในราคาต่ำกว่าที่ต้องการค่ะ พอขายบ้านได้แล้วเลยอยากจะมาตั้งกระทู้เล่าประสบการณ์เกี่ยวกับการขายบ้านค่ะ

ขอแบ่งเนื้อหาเป็นสามส่วนนะคะ ส่วนแรก เกี่ยวกับสิ่งที่ควรรู้ก่อนขายบ้าน และส่วนที่สอง ขั้นตอนในการฝากขายบ้านกับนายหน้า และส่วนที่สาม ประสบการณ์ฝากขายบ้านกับนายหน้าค่ะ
อย่างไรก็ตามสิ่งที่เขียนในกระทู้นี้เป็นสิ่งที่เจ้าของกระทู้พบเจอเอง และเป็นการเขียนในมุมของผู้ขายนะคะ ถ้าหากมีข้อผิดพลาด ข้อตกหล่นต้องขออภัยด้วยค่ะ

ส่วนแรก สิ่งที่ควรรู้ก่อนขายบ้าน
1.ค่าใช้จ่ายในการขายอสังหาริมทรัพย์
ในกรณีนี้ ยังไม่รวมค่าใช้จ่ายกรณีฝากขายผ่านนายหน้าต่างๆนะคะ
ค่าใช้จ่ายเวลาทำสัญญาซื้อขายที่กรมที่ดินจะมีค่าใช้จ่าย 3 อย่างที่ผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องเสีย ทั้งนี้ค่าธรรมเนียมการโอนและค่าอากรแล้วแต่ที่จะตกลงกัน ส่วนภาษี ผู้ขายจะเป็นผู้เสียค่ะ

1.ค่าธรรมเนียมการโอน
คิด 2% ของราคาประเมินของอสังหาริมทรัพย์ค่ะ

2.อากรแสตมป์
0.5% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายจริง แล้วแต่ว่าอย่างไหนจะสูงกว่าค่ะ

3.ภาษีสำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์
สามารถคำนวณได้จากเว็บไซต์กรมสรรพากรเลยค่ะ
อันนี้สำหรับอสังหาริมทรัพย์ ที่ได้มาจากทางอื่นที่ไม่ใช่มรดกค่ะ http://rdsrv2.rd.go.th/landwht/formcal1.asp

2.ราคาประเมิน อสังหาริมทรัพย์
สำหรับการขายบ้าน จะต้องคำนวนราคาประเมินที่ดินและตัวสิ่งปลูกสร้างแยกจากกันแล้วค่อยนำมารวมกัน สามารถตรวจสอบราคาประเมินจากเว็ปไซต์ของกรมธนารักษ์ได้เลยค่ะ http://property.treasury.go.th/pvmwebsite/

ที่ดิน จะคิดเป็นราคาต่อตารางวา ส่วนสิ่งปลูกสร้างจะคิดเป็นตารางเมตรและสามารถหักค่าเสื่อมได้ตามจำนวนปีที่ถือครองค่ะ

จขกท.ได้ลองคำนวณก่อนเบื้องต้น และระหว่างนั้นได้ลองตรวจสอบกับกรมที่ดินอีกทีทำให้ไม่เจอปัญหาเรื่องเตรียมเงินไปไม่พอค่ะ

3.การโอนมิเตอร์น้ำและไฟฟ้า
ปกติมิเตอร์น้ำและไฟฟ้า เจ้าของบ้านจะต้องวางเงินประกันในตอนที่ขอใช้บริการค่ะ
สำหรับผู้ขายจะมีสองกรณีนะคะ
กรณีแรก ไม่ติดใจเงินประกันยกให้ผู้ซื้อเลย สามารถทำได้ค่ะ ทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์ตามขั้นตอนของการประปาและการไฟฟ้าได้เลยค่ะ
กรณีสอง อยากได้เงินประกันคืน ผู้ขายมีทางเลือกโดย อาจตกลงกันให้ผู้ซื้อจ่ายเงินค่าประกันให้ผู้ขาย และทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์ตามปกติค่ะ หรือ ผู้ขายอาจทำเรื่องขอยกเลิกการใช้น้ำและขอถอนเงินประกันคืนแล้วให้ผู้ซื้อทำเรื่องขอใช้ใหม่ค่ะ แต่วิธีหลังจะยุ่งยากกว่าและใช้เวลานานกว่า
อย่างไรก็ตาม ใบเสร็จเงินประกันการใช้น้ำ ไฟฟ้า ควรเก็บไว้นะคะ เพราะเป็นเอกสารที่ต้องใช้เวลาทำเรื่องขอโอนกรรมสิทธิ์ค่ะ
ส่วนการทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์ สำหรับการประปา สามารถทำในห้างฯที่เป็นส่วนบริการภาครัฐได้ค่ะ แต่สำหรับไฟฟ้าจะต้องไปทำเรื่องที่การไฟฟ้าเท่านั้นค่ะ เพราะในห้างฯจะรับจ่ายบิลเท่านั้น ถ้าเป็นเอกสารจะไม่รับค่ะ แต่สามารถไปทำเรื่องที่เขตที่สะดวกได้เลยค่ะ

4.ทะเบียนบ้าน
สำหรับผู้ขายบางท่านที่เป็นเจ้าบ้านตามทะเบียนบ้าน อาจไม่ต้องมอบทะเบียนบ้านให้ผู้ซื้อได้ค่ะ ผู้ซื้อสามารถไปที่สำนักงานเขตและทำเรื่องขอสมุดทะเบียนบ้านใหม่ได้
แต่สำหรับผู้ขายที่เป็นเจ้าบ้าน หากยังไม่ทำเรื่องย้ายทะเบียนบ้าน ผู้ซื้อจะเข้าเป็นเจ้าบ้านเลยไม่ได้ หากเข้าเป็นเจ้าบ้าน เจ้าบ้านคนเก่าจะเป็นสมาชิกของบ้านนั้นแทนค่ะ ผู้ขายจึงควรย้ายออกจากทะเบียนบ้านก่อนที่ถึงกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินค่ะ
ทั้งนี้ผู้ขายและผู้ซื้ออาจตกลงระหว่างกัน หากยังไม่สะดวกดำเนินการ

ส่วนที่สอง ขั้นตอนการฝากขายบ้านกับนายหน้า
1. ติดต่อนายหน้า หาได้จากเวปไซต์เลยค่ะ แล้วลองติดต่อ จะมีนายหน้าจากบริษัทนั้นติดต่อเข้ามาดูสภาพบ้านอีกครั้งค่ะ  ถ้าตกลงจะใช้บริการก็จะทำสัญญาตั้งตัวแทนกันวันนั้นเลย และให้กุญแจกับนายหน้าไว้ค่ะ
2. รอ ความคืบหน้าจากนายหน้าเลยค่ะ เพราะคนที่สนใจบ้านเขาจะติดต่อผ่านนายหน้าเข้ามา ถ้านายหน้าดีเขาจะคอยแจ้งเราตลอดค่ะ
3. ถ้ามีคนสนใจจะซื้อ นายหน้าจะเป็นตัวกลางค่ะ แล้วเอาสัญญาจะซื้อจะขายมาให้เราเซ็น ในสัญญาจะซื้อจะขายต้องตรวจสอบรายละเอียดพวกค่าใช้จ่ายด้วยนะคะ ว่าตกลงกันแบบไหน ยังไง
4. ในระหว่างนี้ ผู้ซื้อ ถ้าเขาทำการขอสินเชื่อจากธนาคาร ธนาคารจะเข้ามาประเมินราคาของบ้านค่ะ ในส่วนขั้นตอนนี้จะไม่เกี่ยวกับผู้ซื้อ แต่ผู้ซื้อจะต้องเตรียมเงินสำหรับค่าใช้จ่ายต่างๆสำหรับวันโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งควรเป็นเงินสดค่ะ และค่านายหน้าอันนี้ตามที่ตกลงกันค่ะ
4. วันโอนกรรมสิทธิ์ ทำที่กรมที่ดิน ในพื้นที่ที่อสังหาริมทรัพย์ตั้งอยู่ค่ะ สำหรับสัญญาซื้อขายเข้าใจว่าจะมีตัวจริงสองฉบับค่ะ โดยเก็บไว้ที่ผู้ซื้อชุดหนึ่งและที่กรมที่ดินอีกชุดหนึ่ง สำหรับผู้ขายอาจต้องแจ้งกับนายหน้าค่ะว่าต้องการสำเนาสัญญาด้วย เพราะถ้าไม่แจ้ง นายหน้าอาจไม่สำเนาให้เราค่ะ

ส่วนที่สาม แชร์ประสบการณ์ฝากขายบ้านกับนายหน้า
ควรเลือกนายหน้าให้ดี
ข้อนี้จขกท.ขอกาดอกจันหลายล้านดวงค่ะ
การได้เจอนายหน้าที่ดี คือจะช่วยผู้ขายมากๆๆๆๆๆเลยค่ะ การพิจารณาเลือกนายหน้า เลือกจากวันแรกเลยค่ะ ใช้ความรู้สึกเป็นหลัก ถ้าไม่ชอบหน้าไม่ถูกชะตาไม่ต้องใช้บริการค่ะ ย้ำนะคะ อย่าคิดว่าเสียเวลาเลือกนายหน้าใหม่ ติดต่อคนใหม่ค่ะ การได้นายหน้าที่ดี มีจรรยาบรรณจะเขาช่วยเราได้มากแน่นอน

ถ้านายหน้าเชียร์ให้ลดราคา หนักแน่นเข้าไว้ค่ะ
ราคาที่เราตั้งไว้ตั้งแต่แรก เป็นราคาที่เราต้องการ และเราได้พิจารณาแล้วว่าบ้านในราคานี้คือราคาที่เหมาะสมแล้ว อยากให้ท่องไว้เลยว่านี่คือราคาที่เราต้องการ บ้านเราเหมาะสมกับราคานี้แล้ว ที่นายหน้าให้เราลดราคาเพราะราคาสูงไป แต่ถ้าเราประเมินแล้วและไม่ได้รีบขายขนาดนั้นไม่ต้องลดหรอกค่ะ เพราะที่จริงแล้วนายหน้าบางคน เขาแค่อยากได้ราคาต่ำๆบ้านจะได้ออกง่ายๆ

ทั้งนี้ ราคาที่ตั้งไว้ ต้องอย่าลืมลองหักค่าใช้จ่ายนะคะ ส่วนค่าใช้จ่าย ลองคำนวณเบื้องต้น ตามที่เขียนไว้ในส่วนแรกเลยค่ะ เพราะค่าใช้จ่ายที่นายหน้าบอกอาจมากเกินไปกว่าที่ต้องจ่ายตามจริงค่ะ และถ้าเราไม่คำนวณส่วนค่าใช้จ่าย เผลอๆการขายบ้านอาจเข้าเนื้อมากกว่าที่เราคิดไว้ค่ะ

ถ้าเจอนายหน้าไม่ดี 
ส่วนใหญ่สัญญานายหน้าจะต้องมีกำหนดเวลาขั้นต่ำอาจหกเดือน หนึ่งปี แล้วแต่บริษัท ถ้าเลือกใช้บริการแล้วไม่ประทับใจ ติดต่อบริษัทขอเปลี่ยนเลยค่ะ เราเป็นคนขาย เราเป็นผู้ใช้บริการ เราควรจะได้รับบริการที่ดี เพราะถ้ายอมทนไป เชื่อน้องค่ะ คุณปวดหัวกับพฤติกรรมนายหน้าแน่นอน
แล้วถ้าใช้บริการไปสักพักแล้ว ยังรู้สึกว่าไม่ประทับใจ เปลี่ยนเลยค่ะ เพราะไม่อย่างนั้นเราจะเจอกับพฤติกรรมน่าปวดหัวเพิ่มไปอีกสิบเลเวลไปจนถึงวันโอนค่ะ

ค่าใช้จ่ายในวันโอน
ถึงแม้ว่าจะเจอนายหน้าดี ค่าใช้จ่ายสำหรับผู้ขายในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ขายก็ควรต้องตรวจสอบอีกครั้งนะคะ ว่าข้อมูลของนายหน้าถูกต้องแค่ไหน เพราะนายหน้าบางคนอาจเอาราคาประเมินมาจากไหนก็ไม่รู้ค่ะ ทำให้ราคาประเมินสูงกว่าความเป็นจริงมาก ภาษีก็ทะลุเพดานเลยจ้า

คำเสนอซื้อที่ไม่ใช่ราคาที่เราต้องการ หรือกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์
หนักแน่นเข้าไว้ค่ะ ถ้าหากราคาไม่ต่างกับที่เราตั้งไว้มาก ยืนยันราคาเดิมเลยค่ะ เพราะถ้าผู้ซื้อทำคำเสนอซื้อมาแล้ว แสดงว่าเขาสนใจบ้านและพร้อมจะซื้อค่ะ

ส่วนวันโอนกรรมสิทธิ์ เปิดปฏิทินเช็คเลยค่ะ เพราะกรมที่ดินเป็นหน่วยงานราชการ ส่วนใหญ่จะเปิดวันจันทร์ถึงศุกร์นะคะ บางคนอ่านแล้วอาจรู้สึกว่าตลกที่กำหนดวันโอนเป็นวันหยุด แต่ นายหน้าบางคนไม่สนค่ะว่าเป็นหยุดหรือเปล่า

ข้อตกลงเรื่องค่าธรรมเนียมโอนและอากรแสตมป์
ข้อนี้สามารถตกลงกันได้ระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อค่ะ ไม่มีกำหนดตายตัวไว้ ผู้ขายอาจยอมออกให้หมดเลย หรือแบ่งกันออกคนละครึ่ง หรืออาจให้ผู้ซื้อรับภาระในส่วนนี้ทั้งหมดเลยก็ได้ค่ะ

พร้อมน้ำและไฟ
การที่นายหน้าแจ้งว่าพร้อมน้ำและไฟ ข้อนี้ควรระวังนะคะ เพราะที่นายหน้าบางคนหมายถึงคือโอนไปพร้อมเงินประกันการใช้มิเตอร์น้ำ ไฟเลยค่ะ คือเราจะไม่ได้เงินประกันคืน ถ้าเราต้องการเงินประกัน ยืนยันไปเลยค่ะว่าไม่รวมค่าประกัน เราโอนให้ได้แต่คุณต้องจ่ายค่าประกันเรามา แต่ถ้าไม่ติดใจอะไรก็ไม่เป็นไรค่ะ อันนี้แล้วแต่ตัวผู้ขายเลย แต่โดยปกติเราสามารถขอเงินประกันคืนได้ค่ะ ไม่ต้องสนใจนายหน้าค่ะ นี่คือเงินของเรา

การโอนที่กรมที่ดิน
ในกรณีที่ผู้ขายไม่สามารถไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินได้ด้วยตนเอง จะต้องทำหนังสือมอบอำนาจตามแบบของกรมที่ดินค่ะ (ทด.21) หรืออาจไปมอบอำนาจที่กรมที่ดินต่อหน้าเจ้าหน้าที่เลยได้ค่ะ เพราะเจ้าหน้าที่จะช่วยดูให้ว่าลายเซ็นของเรา เหมือนที่เราเคยเซ็นไว้หรือไม่ ถ้าไม่เหมือนอาจไม่สามารถทำการโอนได้ค่ะ

รูปแบบการรับเงินจากผู้ซื้อ
ผู้ซื้อบางรายอาจซื้อด้วยเงินตัวเองเลย หรืออาจขอสินเชื่อจากทางธนาคารเต็มจำนวน หรือบางส่วน
ในกรณีที่ขอเต็มจำนวนเลย จะไม่ค่อยมีปัญหาค่ะ เพราะตัวแทนจากธนาคารจะเป็นผู้ถือเช็คในวันโอนเลยค่ะ
ส่วนในกรณีที่ผู้ซื้อไม่ได้ขอสินเชื่อ หรือขอสินเชื่อบางส่วน ถ้าเจอนายหน้าที่ดีเขาจะถามเราก่อนค่ะว่าอยากให้ออกเป็นเช็คทั้งหมดเลยไหม ต้องการแบบไหน ถ้าเจอนายหน้าที่ดีน้อย เขาจะตัดสินใจให้เราเลย และอ้างกับผู้ซื้อค่ะว่าผู้ขายต้องการแบบนั้น
เพราะฉะนั้น ผู้ขาย เราแจ้งได้นะคะว่าเราต้องการแบบไหน

มีตัวแทนดำเนินการให้
อันนี้จะเน้นสำหรับผู้ซื้อมากกว่าค่ะที่อยากให้ระวัง เพราะบางครั้งนายหน้าอาจแจ้งว่ามีตัวแทนดำเนินการให้นะ ทำให้ผู้ซื้อรู้สึกสบายใจ วางใจ ใช้บริการ แต่พอถึงวันจริงคือผู้ซื้อต้องไปดำเนินการด้วยตัวเอง ถ้าไม่มีการหาข้อมูลมาก่อน พอถึงเวลาที่ทำจริงๆ อาจงงๆและสับสนได้ค่ะ

ทั้งนี้สำหรับผู้ขายและผู้ซื้อ ข้อมูลส่วนใหญ่เราสามารถหาและเตรียมพร้อมได้ก่อนรอนายหน้าแจ้งเพราะถ้าได้นายหน้าตกหล่น อาจมีปัญหาได้ค่ะ แต่ถ้าเราเตรียมพร้อมก่อนแล้ว ต่อให้โดนทิ้งไว้กลางทาง เราก็จะได้สามารถดำเนินการต่อไปได้ถูกต้องค่ะ

สิ่งที่จะเน้นและย้ำอีกครั้งคือเลือกนายหน้าให้ดีนะคะ เพราะถ้าเลือกไม่ดี ข้อมูลผิด เอกสารมั่ว เอกสารไม่ครบ แถมดีไม่ดีเอาเราไปพูดในทางเสียหายค่ะ เพื่อความสบายใจของผู้ขาย การเลือกนายหน้าจึงสำคัญมากเลยค่ะเพราะนายหน้าที่ดีเขาจะช่วยลดภาระเราในตรงนี้ ไม่ใช่เพิ่มภาระค่ะ

ขอบคุณที่อ่านมาถึงตรงนี้นะคะ ถ้ามีข้อมูลส่วนไหนผิดพลาด ตกหล่นขออภัยด้วยนะคะ

---------เพิ่มเติมนะคะ-----------
จขกท. ใช้เวลาประมาณ หกเดือน ในการขายบ้านค่ะ ทั้งนี้เพราะมีการใช้บริการนายหน้าทำให้ช่วยจขกท. ในส่วนที่ไม่ต้องลงประกาศขายบ้านเองค่ะ
ส่วนราคาที่ขายได้ มีการปรับลดลงมาพอสมควรเพราะตอนนั้น จขกท กลัวจะขายบ้านไม่ได้ และตัวเองก็ไม่ทราบค่ะว่ามีค่าใช้จ่ายสำหรับผู้ขายในวันโอนอีก ทำให้หักลบแล้วราคาที่ขายได้ต่ำกว่าราคาที่ต้องการค่ะ