แชร์ประสบการณ์ครั้งแรกของ การลงทุนซื้อ-ขายที่ดิน (ทรัพย์ธนาคาร) ด้วยเงินกู้ธนาคาร

สวัสดีค่ะ วันนี้หมีพูจะมาเล่าประสบการณ์ของการลงทุนที่ดินให้เพื่อนๆ ได้อ่านกันค่ะ ถ้าใครติดตามบล๊อกหมีพู คงเห็นว่าบล๊อกที่แล้วหมีพูยังเพิ่งบอกประกาศขายที่ดิน และขอให้เพื่อนๆ ช่วยประชาสัมพันธ์อยู่เลย มาวันนี้หมีพูขายที่ดินแปลงนั้นได้แล้วค่ะ ฮูเรๆๆ หมีพูเองก็ยังแปลกใจเหมือนกันค่ะ เพราะ หมีพูถือครองที่ดินแปลงนี้ประมาณ 2 ปี และเพิ่งลงประกาศขายเมื่อประมาณ 5-6 เดือนที่แล้วค่ะ คงเป็นโชคดีของหมีพูที่สามารถขายได้ไวด้วยค่ะ

เอาล่ะค่ะมาเริ่มกันเลยนะค่ะ ย้อนกลับไปเมื่อ 2 ปีกว่าๆ ก่อน ประมาณ กันยายน 2556 เช้าวันเสาร์วันหนึ่งขณะที่หมีพูนั่งดูทีวีอยู่ ก็เห็นข่าว ธอสครบรอบ 60 ปี และมาจัดงานที่เมืองทองธานี มีการประชาสัมพันธ์ เงินกู้ดอกเบี้ยพิเศษ เงินฝากดอกเบี้ยดี และทรัพย์ NPA ลดราคาสูงถึง 30%. ที่หมีพูสนใจก็คือทรัพย์ NPA นี่แหล่ะค่ะ ก็เลยรีบเข้าเวปธนาคาร http://www.ghbhomecenter.com/

วันนั้นธนาคารนำทรัพย์จัดรายการมาเสนอขายเยอะมากค่ะ หมีพูก็เข้าไปนั่งไล่ดูแต่ละรายการ มีหลายรายการน่าสนใจมากค่ะ แต่ที่หมีพูสนใจมากสุดคือ ที่ดินเปล่า 2 ผืน อยู่ในหมู่บ้านจัดสรร ไม่ไกลจากบ้านของหมีพูมากนัก อยู่จ.ปทุมธานีเกือบถึงอยุธยาค่ะ ขายในราคาไม่แพง แปลงแรกเสนอขายประมาณ 7 พันบาทต่อตรว ส่วนแปลงที่สอง เสนอขาย 6 พันกว่าบาทต่อตรว หมีพูจึงชวนคุณสามีไปดูที่ทั้งสองแปลงด้วยกันค่ะ ทั้งสองแปลงอยู่ใน 2 หมู่บ้าน ที่ไม่ไกลกันมากนักค่ะ

เราไปดูที่ดินแปลงแรกก่อนค่ะ ทันทีที่เห็น หมีพูก็ชอบทันทีค่ะ คุณสามีก็ชอบค่ะ (เหมือนเป็น love at first sight ยังไงยังงั้นเลย) หมู่บ้านนี้เป็นหมู่บ้านใหญ่ค่ะ ติดถนนใหญ่ทางหลวงแผ่นดิน 3111 มีทะเลสาบใหญ่ในหมู่บ้านด้วยค่ะ มี 2 สโมสร แต่สโมสร 1 สระว่ายน้ำเสียหายจากน้ำท่วมเมื่อปี 54 มากจนไม่คุ้มต่อการซ่อมแซม มีสนามแบตใกล้กัน ส่วนสโมสร2 อยู่ลึกเข้าไป มีสระว่ายน้ำ และติดทะเลสาบ ในหมู่บ้านมีที่ดินเปล่าหลายแปลงค่ะ และมีบ้านขึ้นประปราย
ภาพสระว่ายในของโครงการ และถัดไปข้างหลังก็เป็นทะเลสาบที่อยู่ในหมู่บ้านค่ะ


บ้านแต่ล่ะหลังก็สร้างซะสวยเชียว ดูหรูหรามากค่ะ เคยมีหนังมาถ่ายที่บ้านหลังหนึ่งในหมู่บ้านนี้ด้วยนะค่ะ เรื่อง Full House วุ่นนัก…รักเต็มบ้าน นำแสดงโดย ไมค์-ออม ค่ะ นอกจากนี้ยังมีบ้านที่ร้างจากน้ำท่วมด้วยค่ะ สำหรับที่ดินที่หมีพูสนใจ อยู่ติดถนนเมนของโครงการ ตรงข้ามกับสโมสร1 ค่ะ ด้านหลังของที่ดินติดคลองด้วยค่ะ เนื้อที่ 224 ตรว รูปสี่เหลี่ยมผืนผ้า ถือว่าค่อนข้างใหญ่ทีเดียวค่ะ สรุปว่าทั้งหมีพูและคุณสามีชอบมากมาย

ที่ดินแปลงนี้ติดถนนเมนของโครงการค่ะ


และด้านหลังของที่ดินก็ติดคลองตามรูปค่ะ


จากนั้นเราได้เข้าไปคุยกับทางนิติของโครงการค่ะ เราได้ข้อมูลมาพอสมควรค่ะ ที่ดินในหมู่บ้านมีหลากหลายราคาค่ะ ถ้าเป็นแปลงเล็กๆ ไม่ติดน้ำ ราคาประมาณ 8000-9000บาทต่อตารางวา ที่ดินติดถนนเมน ราคาประมาณ 12,000 ต่อตารางวา ถ้าเป็นที่ดินติดทะเลสาบ ราคา 15,000-18,000/ตรว แต่ราคาประเมินกรมที่ดินจะเท่ากันทุกแปลงอยู่ที่ 15,000/ตรว หมู่บ้านนี้ได้จดทะเบียนนิติบุคคลของหมู่บ้านแล้ว ดังนั้นที่ดินทุกแปลงจึงต้องจ่ายค่าส่วนกลาง ถ้าเป็นที่ดินเปล่าคิด 4บาท/ตรว/เดือน ถ้ามีสิ่งปลูกสร้าง คิด 5บาท/ตรว/เดือน จ่ายล่วงหน้า 1 ปี มีส่วนลด 15%. (คำนวณแล้วที่ดิน 224 ตรว จ่ายค่าส่วนกลางประมาณปีละ 10,000 บาทค่ะ)

จากนั้นเราก็ขับรถวนดูในหมู่บ้านค่ะ เป็นหมู่บ้านที่ใหญ่มากค่ะ และสวย เมื่อเทียบกับราคาถือว่าโอเคเลยนะ เรื่องความปลอดภัยก็ถือว่าดีมากค่ะ มีแลกบัตรเข้าออก มีรปภขี่จักรยานตามมาดู ฮาๆๆ และที่ดินเปล่าทุกแปลงก็ได้รับการดูแล ตัดหญ้าให้ตามฤดูการค่ะ เพื่อไม่ให้รกจนเกินไป บ้านที่ปลูกในหมู่บ้านก็สวยงามค่ะ มีสไตลที่ต่างกันไป เพราะส่วนใหญ่ซื้อที่ดินเปล่ามาปลูกบ้านกันเอง

หมีพูลองโทรไปยังที่ดินเปล่าที่ประกาศขายในหมู่บ้าน และติดถนนเมนด้วยค่ะ เค้าบอกว่าขายในราคา 11000 ต่อตรว และอีกหลายแปลง ที่มีประกาศขาย ลองหาข้อมูลในเวป ก็มีประกาศขายตั้งแต่ราคา 8 พันกว่าบาทขึ้นไป สำหรับแปลงเล็กๆ ส่วนที่ติดทะเลสาบนี้ราคาสูงถึง 2หมื่นต่อตรวเลยทีเดียว มีขายเป็นทรัพย์ NPA ของธนาคารกรุงไทยด้วยนะค่ะ แต่ราคาสูงเหมือนกัน อยู่ที่ตารางวาล่ะ 1 หมื่นได้ สรุปว่าราคาที่ธอส เสนอขายถูกกว่าราคาตลาดและราคาประเมินกรมที่ดินจริงๆ

จากนั้นเราก็ขับรถไปดูที่ดินแปลงที่สองที่อยู่ถัดไปไม่ไกลค่ะ แต่พอเห็นตำแหน่งที่ดิน เราก็ไม่คิดจะเอาค่ะ เพราะเหมือนทางสามแพร่ง เพราะอยู่ตรงวงเวียนพอดี เรียกว่ารถขับพุ่งเข้าชนแปลงที่ดินได้เลย ถึงแม้ราคาจะถูกกว่าแปลงแรก แต่เราก็ไม่ชอบค่ะ สรุปเราเลือกแปลงที่ 1 ค่ะ ในตอนนั้นคิดแค่ว่า ราคาไม่แพง อนาคตน่าจะพอขายทำกำไรได้ แต่ถ้าขายไม่ได้ก็เก็บไว้ให้ลูก เพราะชอบที่ดินแปลงนี้อยู่แล้ว จากนั้น เราก็ขับรถไปเมืองทองค่ะ ถ้าจำไม่ผิด เราต้องวางเงินจอง 20,000 บาทค่ะ (ราคาทรัพย์ 1,570,000 บาท). โปรโมชันที่ได้มีให้เลือก 2 แบบค่ะ

Option1: เทเงินดาวน์ 10% กู้ 90%. ดอกเบี้ย 0%. 1 ปีแรกค่ะ
Option2: ผ่อนดาวน์ 10% 1 ปี จากนั้น กู้ 90%. ค่ะ

หมีพูเลือก option 1. ค่ะ หลังจากวางเงินจองในงานที่เมืองทองแล้ว 2 อาทิตย์ถัดมา ก็มีเจ้าหน้าที่ติดต่อให้ไปทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ธอสสำนักงานใหญ่ และจ่ายเงินดาวน์ส่วนที่เหลือค่ะ (หมีพูก็ถามย้ำอีกรอบเพื่อให้แน่ใจว่า จะกู้ได้ 90% จริงๆ เจ้าหน้าที่บอกว่า ถ้าหมีพูไม่เป็นบุคคลล้มละลาย ได้ชัวร์ๆ ค่ะ). หลังจากวางเงินดาวน์ 10%. แล้ว เจ้าหน้าที่ก็พาไปทำเรื่องยื่นกู้ต่อเลยค่ะ ก็ทำเรื่องกู้ที่สำนักงานใหญ่ แต่คนละแผนกกับที่ซื้อทรัพย์ค่ะ ไม่ถึงเดือน เจ้าหน้าที่ก็โทรมาให้ไปเซ็นสัญญาและนัดโอนค่ะ สรุปหมีพูได้โอนวันที่ 1 พฤศจิกายน 2556 ค่ะ

สำหรับการซื้อทรัพย์ ธอส ผู้ซื้อจะต้องจ่ายค่าโอน 2% ของราคาประเมินเองค่ะ และมีค่าจดจำนองอีก 1% ของวงเงินกู้ ราคาประเมินกรมที่ดินสำหรับที่ดินแปลงนี้อยู่ที่ 15,000/ตรว ค่ะ ดังนั้นค่าโอนค่าจดจำนองที่จ่ายไปรวมเป็นเงิน 85,000 (มีค่าธรรมเนียมอีกเล็กน้อย และค่าส่วนกลางที่เราต้องจ่ายคืนธนาคาร เพราะธนาคารจ่ายค่าส่วนกลางล่วงหน้าถึงเดือนธันวาคม) สำหรับวงเงินกู้ที่ได้คือ 90%. 1,413,000 (ราคาซื้อขาย 1,570,000)

ในวันที่โอนและจดจำนองที่กรมที่ดิน เจ้าหน้าที่กรมที่ดินถามธนาคารด้วยความแปลกใจว่า "ขายที่ราคา 1,570,000 เหรอ" เจ้าหน้าที่ธนาคารบอกว่า "ใช่ค่ะ" เจ้าหน้าที่ถามต่อ "ทำไมขายถูก" (ก็ราคาประเมินกรมที่ดิน 224x15,000 = 3,360,000. แต่ธนาคารขาย ต่ำกว่า 50% ของราคาประเมินซะอีก) ธนาคารก็ตอบว่า "ไม่รู้ค่ะ" จากนั้นเจ้าหน้าที่ก็หันมาถามหมีพูต่อว่า "จะขายต่อไหม" หมีพูตอบ "ยังไม่รู้ค่ะ". จากนั้นก็จบการสนทนา โอนและจดจำนองเป็นที่เรียบร้อย หมีพูได้กู้ 20 ปี ผ่อนเดือนล่ะ 10,300 บาทค่ะ