จากกระทู้ที่แล้ว (บ้านเช่าหลังนี้ให้ผลตอบแทน 24.84% ต่อปี!!!  http://ppantip.com/topic/32674380) เป็นกระทู้ที่ผมประทับใจมากระทู้หนึ่ง มีเพื่อนๆเข้ามาแชร์ เข้ามาแสดงความคิดเห็นกันเยอะมาก ผมคิดว่าเป็นกระทู้ที่ดีมากๆกระทู้หนึ่ง เพราะนอกจากผมจะได้คำเตือนให้ระมัดระวังแล้ว ผมยังได้มุมมองที่ลุ่มลึกขึ้นอีกด้วยและผมเชื่อว่าหลายๆท่านที่อ่านกระทู้นั้นน่าจะได้ความรู้ติดไม้ติดมือไปบ้างไม่มากก็น้อย!!!

ก่อนที่จะเข้าสู่เนื้อหาผมขอออกตัวล้อฟรีก่อนเลยครับว่าผมเองก็ไม่ได้เก่งกาจอะไรมาก เพราะ ที่ผ่านมาผมก็ทำเจ๊งไปหลายอย่างแล้ว หลายๆเรื่องก็เคยเล่าไว้บ้างแต่ก็ไม่มากเพราะไม่อยากเล่าถึงบ่อย มันเจ็บใจ 5555555+  … กิจการแรกผมเป็นร้านขายกระถางต้นไม้ เปิดมาก็เจ๊งในไม่กี่เดือน ... ทำธุรกิจโดนหนี้สูญไปก็มาก ... ร้านเครื่องเขียนที่เปิดอยู่ก็ยังเอาแน่เอานอนไม่ได้ เรียนตามตรงว่าผมท้าสู้กับเขาแต่กลับโดนเขาน็อคคาสังเวียน ... ล่าสุด ผมพึ่งเปิดร้านส้มตำ สรุปก็เจ๊งไปเรียบร้อย ... อสังหาฯ ในบทดังกล่าวถ้าผมคาดการณ์อนาคตผิดพลาดก็คงไม่แคล้วเจ๊งอีกหลัง!!! สิ่งเหล่านี้มันเป็นบทเรียนที่ดีและราคาแพง ถึงแม้จะเจ็บปวดไปบ้างก็ตาม ... ถามว่ากลัวเจ๊งมั้ย ตอบเสียงดังๆฟังชัดๆเลยครับว่ากลัวมาก!! ไม่อยากให้เกิดขึ้น ... แต่ในเมื่อผลมันออกมาแล้วก็ยอกรับมันรีบปรับปรุงแล้วเดินต่อไป ... ผมมองว่า ล้มเหลวเป็นบันไดขึ้นหนึ่งสู่ความสำเร็จ เดินไปล้มไป แต่ขอให้ขึ้นบันไดมากว่าล้มลงมาก็พอ เพราะ ตราบใดที่เรายังไม่ยอมแพ้ และยังไม่หยุดเดิน มันต้องประสบความสำเร็จสักวัน!!! จริงมั้ย?


ในบทนี้เราลองมาดูการวางแผนในอนาคตของผมกันครับ ผมลองหยิบยกเป้าหมายเรื่องอพาร์ทเม้นท์ที่ผมอยากจะสร้างมาเป็นกรณีตัวอย่าง ในบทนี้น่าจะเป็นครั้งที่สองครับที่ผมเล่าเกี่ยวกับเป้าหมายของผม ... ที่เขียนมาทั้งๆที่ยังไม่รู้ว่าเรื่องราวจะออกมาในรูปไหน แต่อย่างน้อยๆก็มีเป้าหมายและวิธีการที่ชัดเจนย่อมดีกว่าไม่มีแผนอะไรเลย ... แต่ถ้าใครอยากรู้ว่าผมคิดและวางแผนอย่างไรตามมาเลยครับ

ตอนนี้ผมถือครองที่ดินแปลงเล็กๆอยู่ 4 แปลงมีเงินสดอยู่ในมือนิดหน่อย และผมกำลังหมายมั่นปั้นมือว่าอยากจะมีอพาร์ทเม้นท์ไว้ครอบครองสักหลัง ... แน่นอนว่าอพาร์ทเม้นท์มันงานช้าง หลังหนึ่งไม่ใช่บาทสองบาทถึงจะได้สร้างกันได้ง่ายๆดังใจนึก ดังนั้นกว่าจะได้มาก็ต้องวัดฝีมือกันหน่อย!!! (ขออนุญาตเรื่องข้ามที่มาของที่ดินและเงินนะครับ ถ้าสนใจตามอ่านได้ในกระทู้เก่าของผม หรือ ในบล็อก หรือ อยากอุดหนุนหนังสือของผมก็ไม่ว่ากันครับ)


คอนเซ็ปแนวความคิดในการวางแผนของผมคือ ...


เริ่มจากสิ่งที่เรามีอยู่ ... จะทำอย่างไรที่นำพาไปสู่เป้าหมายที่เราต้องการ?


ดังนั้นเราต้องรู้ 2 สิ่งคือ “เรามีอะไร” และ “เป้าหมายของเรามีหน้าตาเป็นอย่างไร” ... เริ่มจากไล่เรียงสิ่งที่เรามีออกมาให้หมดว่าเรามีอะไรบ้าง ตั้งเป้าหมายเป็นธงให้ชัดก่อนว่าธงเราหน้าตาเป็นอย่างไร และ เชื่อมสิ่งต่างๆ เข้ากันด้วย เงื่อนไขต่างที่จำเป็นหรือสำคัญในประเด็นต่างๆ แล้วใช้การ ถามตอบ ถามตอบ ถามตอบ ลากเส้นต่อจุดไปเรื่อยๆ จนเชื่อมสองจุดเข้าด้วยกัน

เรามีอะไรบ้าง ในโครงการนี้?
ความรู้พอมีอยู่บ้าง ... ทีมงานพอมี ... ที่ปรึกษาพอหาได้ แต่มีเงินอยู่นิดเดียว น้อยถึงมากมาก ... แต่มีที่ดินแปลงเล็กอยู่บางส่วนที่สามารถพัฒนาโครงการได้

เป้าหมายคืออะไร?
อันนี้เป็นจุดสำคัญที่หลายๆคนละเลย ... เป้าหมายต้องชัดเพราะถ้าไม่ชัดคุณก็อาจจะไปไม่ถึงชัดขนาดไหน? ... ที่นี้ลองมาดูเป้าหมายของผมกันครับ ... เป้าหมายของผม คือ สร้างอพาร์ทเม้นท์ ... อพาร์ทเม้นท์ที่ว่าหน้าตาเป็นอย่างไร? มีกี่ห้อง? ราคาเช่าห้องละเท่าไหร่? ใครเช่า? สรุปคือผมศึกษาความเป็นไปได้ก่อนว่าโครงการเหล่านั้นคุ้มค่าหรือสร้างผลตอบแทนได้ดีหรือเปล่า? เราจะรู้ได้อย่างไร? เราต้องรู้ต้นทุนโครงการและต้องศึกษาการตลาดว่าถ้าเราทำแล้วจะไปรอดหรือไม่ รวมถึงหาจุดคุ้มทุนออกมาให้ได้เพื่อทำให้เป้าหมายที่เราจะไปชัดเจนที่สุดเท่าที่จะมากได้


ผมให้เพื่อนสถาปนิกช่วยทำแบบจำลองทัศนียภาพอพาร์ทเม้นท์ในที่ดินแปลงที่ 1 ขึ้นมาดูครับ จะได้ทำหรือเปล่ามารู้ แต่อยากรู้ว่าถ้าทำแล้วหน้าตาจะออกมาเป็นอย่างไร (แปลงที่ 2 และ ที่ 3 กำลังอยู่ในกระบวนการวางผังห้องครับ)






เป้าหมายผมชัดมากเห็นกันจะๆแบบนี้เลย!!! ในเมื่อผมรู้สิ่งที่เรามีแล้ว รู้เป้าหมายแล้วก็เริ่มเชื่อมโยงสิ่งต่างๆเข้าหากัน … มีเงินอยู่เท่าไหร่? ... มีนิดหน่อย น้อยถึงมากมาก ... ต้องถามต่อว่าทำอย่างไรถึงจะเพิ่มเงินทุนที่มีอยู่ให้สูงขึ้น? ... กู้ยืม? ขายที่แปลงอื่น? พัฒนาที่แปลงอื่นขาย? ให้เช่า? พยายามลากจากสิ่งที่เรามีไปสู่จุดหมาย โดยใส่เงื่อนไขต่างๆเข้าไป


ผมศึกษาความเป็นไปได้ของการสร้างอพาร์ทเม้นท์ไว้ 3 จุด ถ้าแปลง 1 สร้างไม่ได้ ก็สร้างแปลง 2 สอง ทีนี้ลองลากเส้นต่อจุดครับ ถ้าทำแบนี้ได้แล้ว ทำอย่างไรต่อ ? แล้วถ้าทำไม่ได้ไม่ได้ ทำอย่างไรต่อ โดยที่เริ่มลากจากสิ่งที่เรามีและเราทำได้ ... ถามตอบไปเรื่อยๆจะได้ดังนี้ ลากจุดไปเรื่อย จะได้ออกมาประมาณนี้





ผมลองลากไปสัก 8 ปี ผลที่ได้ เห็นชัดเป็นรูปเป็นร่างกว่าเดิมเยอะครับ เรามองเห็นความเป็นไปได้ที่ผมจะขึ้นอพาร์ทเม้นท์ในแปลงที่ 2 (ขนาด 137 ตรว. ขาด 25 ห้อง) ได้ใน 5 ปี ในหลายๆทางเลือก … ในขณะที่ยังมองไม่เห็นทางสร้างอพาร์ทเม้นท์ขนาด 55 ห้องได้เลย เพราะเงินทุนขาดเยอะมาก อาจจะต้องลองลากให้ยาวกว่านี้หรือต้องทำการบ้านหนักกว่านี้กว่าจะมองเห็นลู่ทาง


ในแผนมันจะมีทางเลือกหรือความเป็นไปได้หลายๆทาง ซึ่งเป็นคนอื่นเลือกให้เรา แต่ในท้ายที่สุดเราต้องเป็นผู้ตัดสินใจว่าเราจะเดินในเส้นทางใด? ดังนั้นในแต่ละย่างก้าวของการเดินทางมันต้องทำได้จริง และ ต้องมีผลตอบแทนที่ดี ... ถ้าไม่ดีเราจะไม่เลือก ... ดังนั้นในทุกจุดของการเดินทาง ผมจะวิเคราะห์ผลตอบแทนประกบทุกกล่องของการเดินทาง ตรงที่ผมเบลอภาพ ผมจะคำนวณผลตอบแทนคร่าวๆไว้ทุกจุดของการเดินทาง


ภาพตัวอย่างการคำนวณผลตอบแทนของแนวทางหนึ่ง ซึ่งในแผนนี้ต้องทำเป็น 10 จุด (ขออนุญาตเบลอมูลค่าหรือราคาและผลตอบแทนของทั้ง 2 ภาพออกนะครับ)




บทนี้เป็นแนวทางการเขียนแผนภาพกว้างของการพัฒนาอพาร์ทเม้นท์ของผมครับ แต่ในทำนองเดียวกันผมก็มีแผนลักษณะนี้แต่เป็นกรณีของบ้านเช่า มีแผนลักษณะนี้สำหรับกรณีการเก็งกำไรอสังหาฯ มีแผนลักษณะนี้สำหรับธุรกิจอื่น ฯลฯ


นี่เป็นแนวทางการเขียนแผนภาพกว้างมุมมองคร่าวๆในระยะกลางๆ แบบคาดการณ์ไปล่วงหน้าของผมครับ ที่บอกว่าคร่าวๆ เพราะอะไร? เพราะเมื่อใดก็ตามที่เรื่องราวดำเนินมาถึงเราต้องวิเคราะห์ให้เจาะลึกลงไปให้ละเอียดกว่านี้อีก ยิ่งละเอียดยิ่งปลอดภัย ... เสียเหงื่อออกแรง เสียเวลาเค้นสมองเพื่อวางแผน มันคงดีกว่าเสียน้ำตาเสียเลือดเนื้อตอนมันเจ๊ง ... บางที่เราก็ไม่รู้ว่ามันจะเป็นอย่างที่เราคิดไว้หรือเปล่า มันจะออกมาหมู่หรือจ่า ... ดังนั้น จงวางแผนไว้เยอะๆ แผน 1 2 ถ้าพลาดแผนสำรอง 1 2 3 เตรียมไว้มากๆ ยิ่งมากยิ่งดี พอพลาดปุ๊ปจะได้มีแผนรองรับและรีบลุกขึ้นเดินต่อทันที


ต่อไปจะเป็นอย่างไรผมไม่รู้ ... ผมรู้แต่ว่าแค่กำหนดเป้าหมายและเขียนแผนของผมลงในกระดาษ ... ผมก็ก้าวเข้าใกล้ความสำเร็จขึ้นมาอีกขั้นแล้วครับ!!!


มาเริ่มวางแผนกันเลยมั้ยครับ???


...[^_^]...