ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่มีความสำคัญสำหรับระบบเศรษฐกิจ เพราะหลายๆครั้งวิกฤษติเศรษฐกิจของประเทศมักจะมีจุดเริ่มต้นจากอสังหาริมทรัพย์แทบทั้งสิ้น ภาครัฐมีการเก็บรวบรวมข้อมูลตัวเลขต่างๆที่มีความเกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อใช้เป็นส่วนประกอบในการตัดสินใจลงทุนและใช้เพื่อติดตามสภาวะเศรษฐกิจระดับประเทศสืบเนื่องมาถึงปัจจุบัน TerraBKK Research ขอแนะนำดัชนีที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์โดยแบ่งออกเป็น 2 ส่วนหลัก ดังนี้

         ตัวชี้วัดทางเศรษฐกิจ (Economic Indicator) เป็นตัวดัชนีชี้วัดอสังหาริมทรัพย์ทางอ้อมที่จะส่งผลต่อกำลังซื้อและธุรกิจที่จะเกิดขึ้นในปัจจุบันและอนาคต ดัชนีเหล่านี้อาจจะไม่ส่งผลต่อตัวธุรกิจทันทีแต่จะเริ่มเห็นผลชัดเจนมากขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป

         1. ผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP)

         ผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศเป็นดัชนีที่ชี้ถึงรายได้ของคนภายในประเทศว่าโดยรวมแล้วในปีนั้นๆรายได้ของคนในประเทศเพิ่มขึ้นหรือลดลง หรือการจ้างงานในปีนั้นเพิ่มหรือลดลงอย่างไรๆ ถ้า GDP สูงขึ้น แสดงว่าเราผลิตของออกมาขายได้มากกว่าปีที่แล้วความมั่งคั่งของคนในชาติก็น่าจะมากขึ้นกว่าปีที่แล้วด้วย

         2. อัตราการว่างงาน (Unemployment Rate)

         อัตราการว่างงานเป็นดัชนีตัวหนึ่งที่สำคัญเพื่อจะบอกถึงสภาพเศรษฐกิจในขณะนั้นว่าดีหรือไม่ดี ถ้าอัตราการว่างงานสูงแสดงว่าสภาวะเศรษฐกิจช่วงนั้นไม่ค่อยดี ทำให้มีการปลดพนักงานออกมาก ทำให้ประชาชนไม่มีรายได้ เศรษฐกิจก็จะไม่เติบโตเกิดการจับจ่ายใช้สอย ส่งผลต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ที่จะซบเซาลงไป
         3. หนี้ครัวเรือน (Household Debt)

         หนี้ครัวเรือนเป็นภาระทางการเงินของภาคครัวเรือนอันเกิดจากการก่อหนี้โดยการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินต่างๆ โดยสินเชื่อกับอสังหาฯเป็นของคู่ ประเภทของการก่อหนี้นั้นส่วนใหญ่เป็นการก่อหนี้เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์มากที่สุดประมาณ 32% ของสัดส่วนหนี้ครัวเรือนทั้งหมด คุณทองทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์ ตำแหน่ง CEO บริษัทพฤกษาเรียลเอสเตท กล่าวว่า “แนวโน้มหนี้ภาคครัวเรือนที่สูงขึ้น จะทำให้สภาพคล่องในระบบการเงินตึงตัว ธนาคารจะปล่อยสินเชื่อน้อยลง เนื่องจากคุณภาพผู้กู้ลดลง” ทำให้เห็นถึงความสำคัญของหนี้ครัวเรือนที่จะสงผลต่อการตัดสินใจลงทุนของผู้ประกอบการมากขึ้น ถ้าธนาคารปล่อยสินเชื่อน้อยลงทำให้ส่งผลต่อกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ลดลงด้วย

         4. ดัชนีความเชื่อมั่นของผู้บริโภค (Consumer Confidence Index)

         ดัชนีความเชื่อมั่นของผู้บริโภคเป็นดัชนีรายเดือนที่ได้จากการสอบถามความรู้สึกของผู้บริโภคที่มีต่อภาวะเศรษฐกิจที่เกิดขึ้น  ในปัจจุบัน และคาดการณ์ อนาคต   ในช่วง  3 – 6 เดือนข้างหน้า ในเรื่องภาวะเศรษฐกิจทั่วไป  การใช้จ่าย  รายได้  โอกาสหางานทำ และการใช้จ่ายเพื่อซื้อสินค้าอุปโภคบริโภค จะสังเกตุเห็นถึงหลายๆครั้งว่าในหน้าหนังสือพืมพ์ พูดถึงดัชนีความเชื่อมั่นของผู้บริโภคหลายครั้งดัชนีความเชื่อมั่นเป็นปัจจัยที่สำคัญเพื่อดูว่าประชาชนภายในประเทศมีความพร้อมที่จะจับจ่ายใช้สอยแล้วหรือยัง ตัวเลขนี้ยิ่งมากยิ่งดี

         5. ดัชนีคาดการณ์ภาวะธุรกิจ (Business Expectation Index) ดัชนีคาดการณ์ภาวะธุรกิจเป็นดัชนีที่นำมาใช้เป็นข้อมุลทดสอบทิศทางจุดวกกลับของดัชนีวัฏจักรเศรษฐกิจเพื่อให้เห็นถึงจุดสูงสุดและต่ำสุดของเศรษฐกิจมากขึ้น

         ดัชนี้ชี้วัดอสังหาริมทรัพย์ (Property Indicator) เป็นดัชนีที่ได้เก็บรวบรวมจากตัวธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรงเป็นผลที่ปรากฎออกมาให้เห็นว่าในขณะนั้นตลาดอสังหาริมทรัพย์มีผลตอบรับกับภาพรวมเศรษฐกิจอย่างไร

         6. จำนวนการทำธุรกรรมที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (Land and building Transaction Nationwide) เป็นธุรกรรมเกี่ยวกับการ ซื้อ ขาย โอน อสังหาริมทรัพย์ ในช่วงที่อสังหาริมทรัพย์ได้รับความนิยมสูงตัวเลขการทำธุรกรรมซื้อขายก็จะสูงตามไปด้วย

         7. การขอใบอนุญาติปลูกสร้างอาคาร (Land Development Licences Nationwide) เป็นตัวชี้วัดผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ว่าสถานการณ์ในขณะนั้นผู้ประกอบการพร้อมที่จะเปิดโครงการใหม่หรือชะลอโครงการเอาไว้ ถ้าหากตัวเลขปรับตัวเพิ่มขึ้นหลังจากลดลงมาเป็นเวลานานแสดงว่าเริ่มเห็นสัญญาณฟื้นตัวของเศรษฐกิจทำให้ผู้ประกอบการหันมากลับมาลงทุน

         8. จำนวนการจดทะเบียนคอนโดมิเนียม (Condominium Registration Nationwide) เป็นตัวเลขจำนวนหน่วย (Unit) การจดทะเบียนคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ๆ สามารถนำตัวเลขนี้ไว้สำหรับคาดการณ์ปริมาณคอนโดมิเนียมที่มีอยู่เดิมกับโครงการใหม่รวมกันเพื่อดูคอนโดมิเนียมเหลือขายได้

         9. การขอใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน (Land Subdivision Permits) ยิ่งตัวเลขขอใบอนุญาติการจัดสรรเพิ่มมากขึ้น แสดงว่าอสังหาริมทรัพย์เริ่มกลับมาคึกคักมากขึ้น

         10. จำนวนที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพและปริมณฑล (New Housing in Bangkok Metropolis and Vicinity) เป็นตัวเลขที่บอกถึงอสังหาริมทรัพย์หน่วนใหม่ๆที่เข้าตลาด (New Supply) สามารถนำมาเป็นตัวเลขที่ช่วยในการตัดสินใจว่าจะขึ้นโครงการใหม่ๆได้หรือไม่ หรือว่าเกิดอุปทานลดตลาดหรือไม่สามารถดูควบคู่กับ อัตราการดูดซับ และการเข้าอยุ่ได้

         11. ดัชนีราคาขายที่อยู่อาศัย (House Price Index) เป็นตัวบอกการเปลี่ยนแปลงของราคาที่อยู่อาศัยว่ามีการเปลี่ยนแปลงของราคาเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมาเป็นอย่างไร และสามารถนำดัชนีราคาที่อยู่อาศัยรายทำเลมาเปรียบเทียบเพื่อดูการเปลี่ยนแปลงของราคาว่าทำเลไหนได้รับความนิยมมากกว่า

สำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ควรจะดูดัชนีข้างล่างนี้ที่ TerraBKK Research เพิ่มเติมด้วยอาจจะต้องใช้ข้อมูลของภาคเอกชน เพราะข้อมูลเหล่านี้ภาครัฐไม่ได้เก็บรวบรวมเอาไว้ โดยมีดัชนีที่มีความน่าสนใจดังนี้

         12. ยอดขายที่อยู่อาศัย (Housing Sales) จะเป็นตัวแสดงถึงกระแสตอบรับของการขายที่อยุ่อาศัยเวลานั้นว่ากระแสตอบรับนั้นเป็นอย่างไร

         13. อัตราการเข้าอยู่ (Occupancy Rate) เป็นการนำจำนวนห้องที่มีเข้าอยู่ทั้งหมดหารด้วยจำนวนห้องทั้งหมด ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้ตัวเลขนี้ เช่น โรงแรม อาคารสำนึกงาน อสังหาริมทรัพย์ประเภทเช่า จะบอกถึงศักยภาพของตลาดในขณะนั้นว่ามีความสามารถขนาดไหนและยังน่าลงทุนอยู่หรือไม่ ทำเลไหนมีผู้เช่ามาก-น้อย โดยปกติแล้วอัตราการเข้าอยู่จะอยู่ที่ประมาณ 75-90% ถึงจะอยู่ในเกณฑ์ดี แต่สำหรับโรงแรมจะมีเรื่องของฤดูกาลเข้ามาเกี่ยวข้องด้วยอาจจะใช้ปรับลดตามสภาพเศรษฐกิจในขณะนั้น

         14. อัตราการดูดซับ (Absorption Rate) จะใช้กับโครงการที่สร้างมาเพื่อขาย โดยคิดจากจำนวนหน่วยที่ขายได้หารด้วยจำนวนหน่วยทั้งหมดในโครงการยิ่งมีค่ามากแสดงว่าโครงการนั้นเปิดมาแล้วได้รับความนิยมมากด้วยและสามารถคาดการณ์ได้ว่ายอดขายทั้งโครงการน่าจะออกมาดีและยังบอกถึง “อุปสงค์” ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ว่ายังมีความต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลย่านนั้นอยู่

กะทู้อื่นๆ
อายุ รายได้ บอกความสามารถซื้อบ้านในฝัน    :    http://ppantip.com/topic/32365548
เหตุผลที่คนรวยซื้ออสังหาฯ    :    http://ppantip.com/topic/32370067
Update !!! มูลค่าบ้านเดี่ยวมือสอง ทั่วกทม.และปริมณฑล    :    http://ppantip.com/topic/32413245

ที่มาจาก: TerraBKK.com