เป็นเรื่องที่ทางแฟนผมฝากสอบถามมาครับ เนื้อหาตามนี้ครับ
แม่ของแฟนจะขายที่ดิน 2 แปลงติดกัน เนื้อที่รวมกัน 3 ไร่เศษ โดยที่ที่ดินแปลงแรกอยู่ติดกับถนนใหญ่ 4 เลน
ส่วนที่ดินแปลงที่สองอยู่ถัดจากที่ดินแปลงแรกเข้ามา (อยู่ติดกันกับที่ดินแปลงแรก) แต่ไม่มีส่วนใดของที่ดินติดถนนใหญ่ และที่ดินแปลงที่สองนี้มีขนาดใหญ่กว่าที่ดินแปลงแรก
ต่อมาก็มีผู้ซื้อทำสัญญาจะซื้อ อ้างว่าจะซื้อที่ดินไปตั้งโกดังเก็บสินค้า โดยทำสัญญาไปเมื่อต้นปี 56 ที่ผ่านมา เนื้อหาของตัวสัญญาสรุปได้ ดังนี้ (ขอไม่ลงรูปตัวสัญญานะครับ เผื่อกรณีเกิดเรื่องทางศาลขึ้นมา)
1. ตกลงจะซื้อจะขายที่ดินทั้งสองแปลง โดยลงเลขที่โฉนดที่ดินของทั้งสองแปลง รวมเป็นเงินจำนวน...(ขอไม่บอกนะครับ) บาท
และให้ผู้จะขายถมที่ดินให้สูงใกล้เคียงกับระดับพื้นถนนใหญ่ ไม่ต่ำกว่า 20 ซม. จากผิวถนน โดยมีเงินค่าถมให้อีกห้าแสนบาท ให้เสร็จภายใน 30 ตุลาคม 2556 (ไม่ได้ระบุว่า ให้ถมที่ดินแปลงใด)
2. วันทำสัญญา ผู้จะขายได้รับเงินมัดจำจากผู้จะซื้อเป็นเงินจำนวน ห้าแสน บาทถ้วน (จ่ายเป็นเช็คธนาคาร) และได้รับเงินใช้สำหรับถมที่ดิน (มีระบุเลขโฉนดเป็นของที่ดินแปลงแรกที่ติดถนนใหญ่ที่จะให้ถมด้วย) อีกห้าแสนบาท ส่วนจำนวนเงินที่เหลือ
ผู้จะซื้อจะชำระภายใน 30 ตุลาคม 2556 นี้
3. ค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ในการโอนชื่อเจ้าของที่ดิน ให้ผู้จะขายเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายทั้งหมด
4. ถ้าผู้จะซื้อผิดสัญญา สัญญาเป็นอันยกเลิก และผู้จะขายสามารถริบเงินมัดจำทั้งหมดได้ แต่ถ้าผู้จะขายผิดสัญญา
ผู้จะซื้อสามารถฟ้องศาลบังคับคดีได้ทันที และให้ผู้จะขายยอมชดใช้ค่าเสียหายอีกส่วนหนึ่ง เป็นจำนวน (ไม่มีระบุในสัญญา) บาท
5. ผู้จะขายยินยอมให้ผู้จะซื้อสามารถเข้าทำประโยชน์ในที่ดินได้ทันที เมื่อวางมัดจำงวดแรก โดยที่ทรัพย์สินทั้งหมดยังถือว่าอยู่ใน
การครอบครองของผู้จะขายอยู่ จนกว่าจะโอนชื่อที่ดินเรียบร้อยแล้ว (มีระบุเลขเช็คธนาคารว่าเป็นเงินมัดจำ จำนวน ห้าแสนบาท)
และให้สัญญาฉบับนี้ มีผลต่อเมื่อเช็ควางเงินมัดจำได้ถูกเบิกไปครบถ้วนแล้ว
--------------------------------------------------------------------------------------
แต่ต่อมา ก็มีเหตุว่า ทางคนซื้อได้บอกทางแม่แฟนให้ทำตามสัญญาอย่างเคร่งครัด โดยที่แม่แฟนเล่าว่า
ในวันที่ทำสัญญานี้ ได้มีการคุยตกลงกับคนซื้อว่า ให้แม่แฟนช่วยดำเนินการถมที่ดินให้ด้วย โดยใช้งบเงินอีกห้าแสนบาทที่ทางคนซื้อให้เพิ่มอีกนอกเหนื่อจากเงินมัดจำ สำหรับใช้เป็นค่าใช้จ่ายในการถมที่ดินแปลงที่ติดถนนใหญ่ให้สูงเสมอระดับพื้นถนนใหญ่
และถ้าเงินยังเหลือ จะนำมาใช้เป็นค่าใช้จ่ายในการถมที่ดินแปลงที่สองที่อยู่ติดกันอีกทีหนึ่ง
แต่เนื่องจากที่ดินทั้งสองแปลง อยู่ต่ำกว่าผิวถนนใหญ่ ร่วม 2 เมตรได้ ทำให้ถมที่ดินแปลงแรกที่ติดถนนใหญ่ได้เต็มแปลงและเสมอกับระดับพื้นถนน แต่แปลงที่สองด้านใน ถมดินไปได้เพียงบางส่วนเท่านั้น
ทางแม่แฟนจึงบอกคนซื้อว่า ในงบห้าแสนบาท สามารถถมไปได้เท่านี้ ซึ่งทางคนซื้อก็ยอมรับการถมที่ดินเพียงเท่านี้ โดยบอกว่าจะตั้งสำนักงานที่ที่ดินติดถนนนี้ก่อน
แต่ต่อมา ทางคนซื้อได้ส่งตัวแทนจาก อบต. มาให้แม่แฟนเซ็นต์ชื่อในใบอนุญาตให้ก่อสร้างอะไรสักอย่าง แต่แม่แฟนไม่ยอมเซ็นต์
เพราะกลัวเสียเปรียบ หรือถูกผูกมัดเป็นหนี้เป็นสิน (แม่แฟน อายุ 60 กว่าแล้ว ซึ่งพอแกรู้ว่าจะให้เซ็นต์ชื่อ ก็ไม่รับฟังหรือลองอ่านเนื้อหาดูว่า ใบที่จะให้เซ็นต์นั้น ให้ทำอะไร มีเนื้อหาเป็นอย่างไร ทำให้ทางแฟนก็เลยไม่รู้ไปด้วย)
จากนั้น ทางคนซื้อ ก็มาบอกให้แม่แฟนแบ่งที่ดินด้านในออกเป็น 3 แปลง และให้แม่แฟนเอาที่ดินใช้ชื่อร่วมกับคนซื้อเข้าไฟแนนท์ร่วมกัน เพื่อทำประโยชน์กับที่ดิน แต่แม่แฟนไม่ยอม เพราะดูจะเสียเปรียบและเป็นหนี้สิน
หลังจากนั้น ก็มีจดหมายจากทนายความของทางคนซื้อ ให้แม่แฟนทำตามในใบสัญญา ให้ถมที่ดินให้เรียบร้อย ไม่ต่ำกว่า 20 ซม. จากระดับผิวถนนใหญ่ ก่อนวันที่ 30 ตุลาคม 2556 ไม่เช่นนั้นจะดำเนินการฟ้องร้องค่าเสียหาย
ทางแม่แฟนได้ติดต่อคุยกับคนซื้อว่าได้ทำตามที่คุยตกลงกันแล้ว ไม่ได้ทำผิดสัญญาแต่อย่างใด แต่ทางคนซื้อไม่รับฟังและให้ติดต่อกับทนายเพียงอย่างเดียว ซึ่งต่อมาทุก ๆ ต้นเดือน ก็จะมีจดหมายแบบนี้ส่งมาอีกเรื่อย ๆ
นอกจากนี้ ทางคนซื้อยังนำป้ายมาติดที่ที่ดินแปลงแรกว่า "ที่ดินแบ่งขาย" พร้อมเบอร์ติดต่อของทางคนซื้อไว้ ซึ่งไม่เหมือนกับที่เคยบอกว่า จะสร้างโกดังบนที่ดินแห่งนี้
ทางแม่แฟน ก็เห็นว่าไม่ได้เป็นฝ่ายทำผิดสัญญา แล้วรอดูว่าเมื่อถึง 30 ตุลาฯนี้แล้ว จะสามารถคุยตกลงกันได้หรือไม่
--------------------------------------------------------------------------------------
สิ่งที่ทางแฟนผมอยากจะสอบถาม คือ
1. ในเนื้อหาเกี่ยวกับประเด็นเรื่องการถมที่ดินนั้น มีส่วนที่ทำให้เป็นฝ่ายผิดสัญญาหรือไม่ หรือมีส่วนที่เสียเปรียบตรงไหนบ้าง
2. ถ้าเกิดการฟ้องร้องในศาล ในระหว่างการดำเนินการฟ้องร้อง ที่ดินยังสามารถตั้งขายให้คนอื่นไปได้หรือไม่ หรือต้องรอให้คดีจบลงเสียก่อน
--------------------------------------------------------------------------------------
**1 - จริง ๆ แล้ว ผมก็ยังไม่อยากเอามาตั้งกระทู้สอบถามก่อน เพราะเห็นว่า น่าจะตกลงกันได้ ถ้าได้มีการพูดคุยกัน
แม้ตอนนี้ จะยังไม่มีการพูดคุยเพิ่มเติมอีกเลย หรือมีการฟ้องร้องเกิดขึ้นแล้ว แต่ทางแฟนคะยั้นคะยอให้มาตั้งถามก่อน เพราะอยากรู้ว่าทางแม่แฟน จะเสียเปรียบอะไรบ้าง
**2 - ในวันที่ทำสัญญาจะซื้อจะขาย ทางแฟนไม่ได้อยู่ด้วย จึงไม่รู้ข้อตกลงที่พูดคุยกันในวันทำสัญญา
**3 - ในการซื้อขายที่ดินครั้งนี้ แม่แฟนเป็นคนจัดการคนเดียว ไม่ได้ให้ลูกหลานมายุ่งเกี่ยวด้วยเลย ทางแฟนก็เลยไม่อยากจะเข้าไปยุ่งเกี่ยวด้วยเท่าไหร่นัก แต่พอเกิดเรื่องแบบนี้ เขาซึ่งเป็นลูกก็เลยกังวลใจบ้าง เพราะถ้าต้องมีการคืนเงินมัดจำไป จะหาเงินจากที่ไหน เพราะเงินมัดจำทางแม่แฟนได้นำไปใช้ชำระหนี้สินส่วนอื่นไปหมดแล้ว นอกจากจะขายที่ดินนี้ให้ได้อย่างเดียว
กรณีแบบนี้ถือว่าผิดสัญญาจะซื้อขายที่ดินหรือไม่ครับ
แม่ของแฟนจะขายที่ดิน 2 แปลงติดกัน เนื้อที่รวมกัน 3 ไร่เศษ โดยที่ที่ดินแปลงแรกอยู่ติดกับถนนใหญ่ 4 เลน
ส่วนที่ดินแปลงที่สองอยู่ถัดจากที่ดินแปลงแรกเข้ามา (อยู่ติดกันกับที่ดินแปลงแรก) แต่ไม่มีส่วนใดของที่ดินติดถนนใหญ่ และที่ดินแปลงที่สองนี้มีขนาดใหญ่กว่าที่ดินแปลงแรก
ต่อมาก็มีผู้ซื้อทำสัญญาจะซื้อ อ้างว่าจะซื้อที่ดินไปตั้งโกดังเก็บสินค้า โดยทำสัญญาไปเมื่อต้นปี 56 ที่ผ่านมา เนื้อหาของตัวสัญญาสรุปได้ ดังนี้ (ขอไม่ลงรูปตัวสัญญานะครับ เผื่อกรณีเกิดเรื่องทางศาลขึ้นมา)
1. ตกลงจะซื้อจะขายที่ดินทั้งสองแปลง โดยลงเลขที่โฉนดที่ดินของทั้งสองแปลง รวมเป็นเงินจำนวน...(ขอไม่บอกนะครับ) บาท
และให้ผู้จะขายถมที่ดินให้สูงใกล้เคียงกับระดับพื้นถนนใหญ่ ไม่ต่ำกว่า 20 ซม. จากผิวถนน โดยมีเงินค่าถมให้อีกห้าแสนบาท ให้เสร็จภายใน 30 ตุลาคม 2556 (ไม่ได้ระบุว่า ให้ถมที่ดินแปลงใด)
2. วันทำสัญญา ผู้จะขายได้รับเงินมัดจำจากผู้จะซื้อเป็นเงินจำนวน ห้าแสน บาทถ้วน (จ่ายเป็นเช็คธนาคาร) และได้รับเงินใช้สำหรับถมที่ดิน (มีระบุเลขโฉนดเป็นของที่ดินแปลงแรกที่ติดถนนใหญ่ที่จะให้ถมด้วย) อีกห้าแสนบาท ส่วนจำนวนเงินที่เหลือ
ผู้จะซื้อจะชำระภายใน 30 ตุลาคม 2556 นี้
3. ค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ในการโอนชื่อเจ้าของที่ดิน ให้ผู้จะขายเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายทั้งหมด
4. ถ้าผู้จะซื้อผิดสัญญา สัญญาเป็นอันยกเลิก และผู้จะขายสามารถริบเงินมัดจำทั้งหมดได้ แต่ถ้าผู้จะขายผิดสัญญา
ผู้จะซื้อสามารถฟ้องศาลบังคับคดีได้ทันที และให้ผู้จะขายยอมชดใช้ค่าเสียหายอีกส่วนหนึ่ง เป็นจำนวน (ไม่มีระบุในสัญญา) บาท
5. ผู้จะขายยินยอมให้ผู้จะซื้อสามารถเข้าทำประโยชน์ในที่ดินได้ทันที เมื่อวางมัดจำงวดแรก โดยที่ทรัพย์สินทั้งหมดยังถือว่าอยู่ใน
การครอบครองของผู้จะขายอยู่ จนกว่าจะโอนชื่อที่ดินเรียบร้อยแล้ว (มีระบุเลขเช็คธนาคารว่าเป็นเงินมัดจำ จำนวน ห้าแสนบาท)
และให้สัญญาฉบับนี้ มีผลต่อเมื่อเช็ควางเงินมัดจำได้ถูกเบิกไปครบถ้วนแล้ว
--------------------------------------------------------------------------------------
แต่ต่อมา ก็มีเหตุว่า ทางคนซื้อได้บอกทางแม่แฟนให้ทำตามสัญญาอย่างเคร่งครัด โดยที่แม่แฟนเล่าว่า
ในวันที่ทำสัญญานี้ ได้มีการคุยตกลงกับคนซื้อว่า ให้แม่แฟนช่วยดำเนินการถมที่ดินให้ด้วย โดยใช้งบเงินอีกห้าแสนบาทที่ทางคนซื้อให้เพิ่มอีกนอกเหนื่อจากเงินมัดจำ สำหรับใช้เป็นค่าใช้จ่ายในการถมที่ดินแปลงที่ติดถนนใหญ่ให้สูงเสมอระดับพื้นถนนใหญ่
และถ้าเงินยังเหลือ จะนำมาใช้เป็นค่าใช้จ่ายในการถมที่ดินแปลงที่สองที่อยู่ติดกันอีกทีหนึ่ง
แต่เนื่องจากที่ดินทั้งสองแปลง อยู่ต่ำกว่าผิวถนนใหญ่ ร่วม 2 เมตรได้ ทำให้ถมที่ดินแปลงแรกที่ติดถนนใหญ่ได้เต็มแปลงและเสมอกับระดับพื้นถนน แต่แปลงที่สองด้านใน ถมดินไปได้เพียงบางส่วนเท่านั้น
ทางแม่แฟนจึงบอกคนซื้อว่า ในงบห้าแสนบาท สามารถถมไปได้เท่านี้ ซึ่งทางคนซื้อก็ยอมรับการถมที่ดินเพียงเท่านี้ โดยบอกว่าจะตั้งสำนักงานที่ที่ดินติดถนนนี้ก่อน
แต่ต่อมา ทางคนซื้อได้ส่งตัวแทนจาก อบต. มาให้แม่แฟนเซ็นต์ชื่อในใบอนุญาตให้ก่อสร้างอะไรสักอย่าง แต่แม่แฟนไม่ยอมเซ็นต์
เพราะกลัวเสียเปรียบ หรือถูกผูกมัดเป็นหนี้เป็นสิน (แม่แฟน อายุ 60 กว่าแล้ว ซึ่งพอแกรู้ว่าจะให้เซ็นต์ชื่อ ก็ไม่รับฟังหรือลองอ่านเนื้อหาดูว่า ใบที่จะให้เซ็นต์นั้น ให้ทำอะไร มีเนื้อหาเป็นอย่างไร ทำให้ทางแฟนก็เลยไม่รู้ไปด้วย)
จากนั้น ทางคนซื้อ ก็มาบอกให้แม่แฟนแบ่งที่ดินด้านในออกเป็น 3 แปลง และให้แม่แฟนเอาที่ดินใช้ชื่อร่วมกับคนซื้อเข้าไฟแนนท์ร่วมกัน เพื่อทำประโยชน์กับที่ดิน แต่แม่แฟนไม่ยอม เพราะดูจะเสียเปรียบและเป็นหนี้สิน
หลังจากนั้น ก็มีจดหมายจากทนายความของทางคนซื้อ ให้แม่แฟนทำตามในใบสัญญา ให้ถมที่ดินให้เรียบร้อย ไม่ต่ำกว่า 20 ซม. จากระดับผิวถนนใหญ่ ก่อนวันที่ 30 ตุลาคม 2556 ไม่เช่นนั้นจะดำเนินการฟ้องร้องค่าเสียหาย
ทางแม่แฟนได้ติดต่อคุยกับคนซื้อว่าได้ทำตามที่คุยตกลงกันแล้ว ไม่ได้ทำผิดสัญญาแต่อย่างใด แต่ทางคนซื้อไม่รับฟังและให้ติดต่อกับทนายเพียงอย่างเดียว ซึ่งต่อมาทุก ๆ ต้นเดือน ก็จะมีจดหมายแบบนี้ส่งมาอีกเรื่อย ๆ
นอกจากนี้ ทางคนซื้อยังนำป้ายมาติดที่ที่ดินแปลงแรกว่า "ที่ดินแบ่งขาย" พร้อมเบอร์ติดต่อของทางคนซื้อไว้ ซึ่งไม่เหมือนกับที่เคยบอกว่า จะสร้างโกดังบนที่ดินแห่งนี้
ทางแม่แฟน ก็เห็นว่าไม่ได้เป็นฝ่ายทำผิดสัญญา แล้วรอดูว่าเมื่อถึง 30 ตุลาฯนี้แล้ว จะสามารถคุยตกลงกันได้หรือไม่
--------------------------------------------------------------------------------------
สิ่งที่ทางแฟนผมอยากจะสอบถาม คือ
1. ในเนื้อหาเกี่ยวกับประเด็นเรื่องการถมที่ดินนั้น มีส่วนที่ทำให้เป็นฝ่ายผิดสัญญาหรือไม่ หรือมีส่วนที่เสียเปรียบตรงไหนบ้าง
2. ถ้าเกิดการฟ้องร้องในศาล ในระหว่างการดำเนินการฟ้องร้อง ที่ดินยังสามารถตั้งขายให้คนอื่นไปได้หรือไม่ หรือต้องรอให้คดีจบลงเสียก่อน
--------------------------------------------------------------------------------------
**1 - จริง ๆ แล้ว ผมก็ยังไม่อยากเอามาตั้งกระทู้สอบถามก่อน เพราะเห็นว่า น่าจะตกลงกันได้ ถ้าได้มีการพูดคุยกัน
แม้ตอนนี้ จะยังไม่มีการพูดคุยเพิ่มเติมอีกเลย หรือมีการฟ้องร้องเกิดขึ้นแล้ว แต่ทางแฟนคะยั้นคะยอให้มาตั้งถามก่อน เพราะอยากรู้ว่าทางแม่แฟน จะเสียเปรียบอะไรบ้าง
**2 - ในวันที่ทำสัญญาจะซื้อจะขาย ทางแฟนไม่ได้อยู่ด้วย จึงไม่รู้ข้อตกลงที่พูดคุยกันในวันทำสัญญา
**3 - ในการซื้อขายที่ดินครั้งนี้ แม่แฟนเป็นคนจัดการคนเดียว ไม่ได้ให้ลูกหลานมายุ่งเกี่ยวด้วยเลย ทางแฟนก็เลยไม่อยากจะเข้าไปยุ่งเกี่ยวด้วยเท่าไหร่นัก แต่พอเกิดเรื่องแบบนี้ เขาซึ่งเป็นลูกก็เลยกังวลใจบ้าง เพราะถ้าต้องมีการคืนเงินมัดจำไป จะหาเงินจากที่ไหน เพราะเงินมัดจำทางแม่แฟนได้นำไปใช้ชำระหนี้สินส่วนอื่นไปหมดแล้ว นอกจากจะขายที่ดินนี้ให้ได้อย่างเดียว