ในกรณีของ Crystal ในศักยภาพจริงๆแล้วถือว่าใช้ได้นะครับ มีทรัพย์สินที่น่าสนใจเพราะเป็น Community Mall ซึ่งกำลัง In Trend เพียงแต่การตั้งราคา ประเมินราคาโก่งกันมากไปหน่อย ราคาเหมาะสมจริงๆแล้วอยู่เพียง 7-8 บาท ซึ่งราคานี้ผมก็คิดแล้วคิดอีกในแง่ของการลงทุน ตอนที่ผมวิเคราะห์ TTLPF ตอนนั้นสร้างผลตอบแทนถึง 14 % เปิดมาซื้อขายใหม่ๆก็วิ่งแถว 10-11 บาทอยู่ร่วมครึ่งปีกว่าคนจะมองเห็นคุณค่าของมัน(ราคา IPO 9.90) หากคิดผลตอบแทนที่จุดเดียวกัน Crystal ควรมีราคา IPO ที่ 5-6 บาทเท่านั้น คนที่รวยและขายออกมาโดยไม่เสียดายทั้งที่ต่ำกว่า IPO จึงไม่ต้องสงสัยว่าเป็นใครเลยครับ
กองทุนอสังหาช่วงหลังๆกลายเป็นแหล่งคืนทุนชั้นดีของเจ้าของ Property และ commercial ต่างๆ หลายแห่งพอรู้ว่าเมื่อระดมทุนให้กับกองทุนแม้เพียงแค่สิทธิการเช่าในระยะเวลาหนึ่ง ก็สามารถขายสิทธิ์ได้เป็นมูลค่าเกินกว่าความเป็นจริงไปหลายเท่า เงินได้มาสามารถใช้หนี้คืนได้หมด แถมยังเหลือเงินไปลงทุนต่ออีกไม่น้อย แถมยังมีสิทธิ์ในการบริหารจัดการปั้นตัวเลขได้เหมือนเดิม ผลประโยชน์ต่อผู้ลงทุนจึงถูกจำกัดไป ในความเป็นจริง สิทธิ์การเช่าควรให้ผลประโยชน์มากกว่านี้ เนื่องด้วยสุดท้ายเมื่อหมดสัญญา กองทุนจะต้องคืนทรัพย์สินที่ได้มาทั้งหมด ดังนั้นเงินต้นจึงถูกลดทอนจากเงินปันผลตลอดทุกๆงวด ผลตอบแทนที่แท้จริงจึงน้อยกว่านี้
http://board.thaivi.org/viewtopic.php?f=1&t=55901
ในแง่ของการยกเลิกกอง1(Property Fund) ในรูปแบบปัจจุบัน มุมมองผมคิดว่า REIT มีความเสี่ยงกว่า กอง1 ค่อนข้างมาก รวมถึงความซับซ้อนของทรัพย์สิน การวิเคราะห์ก็จะทำได้ยากขึ้นด้วย ความเสี่ยงที่เห็นได้ชัดก็คือการยินยอมให้กู้เงินมาลงทุนได้ หรือการยอมให้ลงทุนในทรัพย์สินที่อยู่ระหว่างพัฒนาได้ ดังนั้นบทบาทที่จะมีความสำคัญมากขึ้นคือผู้บริหารกองทุนจะต้องมีความสามารถและเป็นที่ยอมรับกันได้ ในเมกามีความพร้อมด้านบุคลากรที่มีความสามารถที่จะเข้ามาบริหาร รวมถึงความซื่อสัตย์ การเคร่งครัดในกฏระเบียบต่างๆ ส่วนบ้านเรายังห่างชั้นกว่าพอสมควรครับ ไม่ต้องดูอะไร แม้แต่ระบบประกันของบ้านเรากับในเมกาก็มีความน่าเชื่อถือต่างกันเยอะ เพราะกฏหมายที่นั่นเฉียบขาด ไม่มีใครกล้าซิกแซก หลอกล่อ เพราะความเสียหายถึงขั้นถูกฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายหลายเท่า ส่วนบ้านเราระบบกฏหมายยังไม่ดีพอ ดังนั้นส่วนตัวแล้วหากเปลี่ยนเป็น REIT ความน่าสนใจจะน้อย ความเสี่ยงที่ทรัสต์จะล้มเพราะบริหารทรัพย์สินจนสร้างความเสียหายให้นักลงทุนจะมีมากกว่า ขนาดกอง1ที่ว่ามีกฏเกณฑ์และการควบคุมที่ละเอียดแล้วก็ยังมีการแต่งทรัพย์สินเน่าๆเอามาหลอกให้นักลงทุนเสียหายกันไม่น้อยเลย
พูดถึง CRYSTAL เม้าตามประสาคอร์ PF
ในกรณีของ Crystal ในศักยภาพจริงๆแล้วถือว่าใช้ได้นะครับ มีทรัพย์สินที่น่าสนใจเพราะเป็น Community Mall ซึ่งกำลัง In Trend เพียงแต่การตั้งราคา ประเมินราคาโก่งกันมากไปหน่อย ราคาเหมาะสมจริงๆแล้วอยู่เพียง 7-8 บาท ซึ่งราคานี้ผมก็คิดแล้วคิดอีกในแง่ของการลงทุน ตอนที่ผมวิเคราะห์ TTLPF ตอนนั้นสร้างผลตอบแทนถึง 14 % เปิดมาซื้อขายใหม่ๆก็วิ่งแถว 10-11 บาทอยู่ร่วมครึ่งปีกว่าคนจะมองเห็นคุณค่าของมัน(ราคา IPO 9.90) หากคิดผลตอบแทนที่จุดเดียวกัน Crystal ควรมีราคา IPO ที่ 5-6 บาทเท่านั้น คนที่รวยและขายออกมาโดยไม่เสียดายทั้งที่ต่ำกว่า IPO จึงไม่ต้องสงสัยว่าเป็นใครเลยครับ
กองทุนอสังหาช่วงหลังๆกลายเป็นแหล่งคืนทุนชั้นดีของเจ้าของ Property และ commercial ต่างๆ หลายแห่งพอรู้ว่าเมื่อระดมทุนให้กับกองทุนแม้เพียงแค่สิทธิการเช่าในระยะเวลาหนึ่ง ก็สามารถขายสิทธิ์ได้เป็นมูลค่าเกินกว่าความเป็นจริงไปหลายเท่า เงินได้มาสามารถใช้หนี้คืนได้หมด แถมยังเหลือเงินไปลงทุนต่ออีกไม่น้อย แถมยังมีสิทธิ์ในการบริหารจัดการปั้นตัวเลขได้เหมือนเดิม ผลประโยชน์ต่อผู้ลงทุนจึงถูกจำกัดไป ในความเป็นจริง สิทธิ์การเช่าควรให้ผลประโยชน์มากกว่านี้ เนื่องด้วยสุดท้ายเมื่อหมดสัญญา กองทุนจะต้องคืนทรัพย์สินที่ได้มาทั้งหมด ดังนั้นเงินต้นจึงถูกลดทอนจากเงินปันผลตลอดทุกๆงวด ผลตอบแทนที่แท้จริงจึงน้อยกว่านี้
http://board.thaivi.org/viewtopic.php?f=1&t=55901
ในแง่ของการยกเลิกกอง1(Property Fund) ในรูปแบบปัจจุบัน มุมมองผมคิดว่า REIT มีความเสี่ยงกว่า กอง1 ค่อนข้างมาก รวมถึงความซับซ้อนของทรัพย์สิน การวิเคราะห์ก็จะทำได้ยากขึ้นด้วย ความเสี่ยงที่เห็นได้ชัดก็คือการยินยอมให้กู้เงินมาลงทุนได้ หรือการยอมให้ลงทุนในทรัพย์สินที่อยู่ระหว่างพัฒนาได้ ดังนั้นบทบาทที่จะมีความสำคัญมากขึ้นคือผู้บริหารกองทุนจะต้องมีความสามารถและเป็นที่ยอมรับกันได้ ในเมกามีความพร้อมด้านบุคลากรที่มีความสามารถที่จะเข้ามาบริหาร รวมถึงความซื่อสัตย์ การเคร่งครัดในกฏระเบียบต่างๆ ส่วนบ้านเรายังห่างชั้นกว่าพอสมควรครับ ไม่ต้องดูอะไร แม้แต่ระบบประกันของบ้านเรากับในเมกาก็มีความน่าเชื่อถือต่างกันเยอะ เพราะกฏหมายที่นั่นเฉียบขาด ไม่มีใครกล้าซิกแซก หลอกล่อ เพราะความเสียหายถึงขั้นถูกฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายหลายเท่า ส่วนบ้านเราระบบกฏหมายยังไม่ดีพอ ดังนั้นส่วนตัวแล้วหากเปลี่ยนเป็น REIT ความน่าสนใจจะน้อย ความเสี่ยงที่ทรัสต์จะล้มเพราะบริหารทรัพย์สินจนสร้างความเสียหายให้นักลงทุนจะมีมากกว่า ขนาดกอง1ที่ว่ามีกฏเกณฑ์และการควบคุมที่ละเอียดแล้วก็ยังมีการแต่งทรัพย์สินเน่าๆเอามาหลอกให้นักลงทุนเสียหายกันไม่น้อยเลย