คำถามอาจจะยาว ไปหน่อยนะครับ ขอขอบคุณล่วงหน้าครับ
โจทย์ คือดังนี้ครับ
1. ตอนนี้อยู่ในช่วง รับโอน ทรัพย์ส่วนกลาง มีการแต่งตั้งกรรมการหมู่บ้านแล้ว อยู่ในช่วงรอยต่อ ครับ
2. ตอนนี้ กรรมการ และ เจ้าของโครงการ ยังไม่ได้ชี้แจง เรื่องเกี่ยวกับ เงินค่าส่วนกลางที่เคยเรียกเก็บจากลูกบ้านไป แต่ได้มีการประชุมไปบ้าง ซึ่งมีตอนนี้อยู่ในระหว่างการตรวจสอบ ทรัพย์ส่วนกลาง
3. กรรมการมีตัวเลขชี้แจง ยอดใช้จ่ายในปีที่ผ่านมา คือปี 55 คร่าวๆ เป็นดังนี้ครับ 1 ค่าสาธารณะ ประมาณ 9 แสนบาท 2 ค่าสาธารณูปโภค 4 แสนกว่าบาท (รวมแล้ว 1 ล้านบาท ต่อเดือนนะครับ เนื่องจากเป็นหมู่บ้านใหญ่ .... พื้นที่ขายของโครงการ ประมาณ 50,000 ตรว เก็บค่าส่วนกลางโดยเจ้าของโครงการ 20 บาทต่อ ตรว)
4 สัญญา ซื้อขาย เอกสารแนบว่า เงินค่าส่วนกลางที่เรียกเก็บจะนำไป ใช้จ่ายเป็นค่า สาธารณะ แต่... ในรายละเอียด ของค่าสาธารณะที่เขียน มีเนื้อความดังนี้ (ขอบเขตการใช้บริการสาธารณะ มีดังนี้ 1. ค่ารปภ 2. ไฟฟ้าเพื่อนความปลอดภัย 3 ค่าเก็บขยะ 4 ค่าความสะอาดสวนกลาง ถนน และ ทางระบายน้ำ 5 ดูแลสวนตัดแต่งต้นไม้เพื่อความปอลดภัย 6 งานอื่นๆ เช่น ค่าซอมแซม สวนสาธารณะ ถนน นิติบุคคล สโมสร ป้ายซอย และ ป้ายจราจร)
คำถามคือ
1. กรรมการ และ เจ้าของโครงการ หรือ คนใดคนหนึง มี "หน้าที่ต้อง" แสดงรายละเอียดของค่าใช้จ่าย ในทุกปีที่ผ่านมา ให้ลูกบ้านทราบหรือไม่ครับ (สมมติว่า โครงการนี้ เปิดมา5 ปีแล้ว แต่ขายที่ละเฟส) มีกรณีที่ กรรมการ เห็นด้วยกับ เจ้าของโครงการ แล้วคิดว่าไม่จำเป็นต้องแสดงรายการบัญชี แต่อย่างใด สามารถทำได้ไหมครับ
2 ถ้าไม่แสดงรายการอะไรเลย แต่ กรรมการ ได้ตกลง ยอมรับ และเซ็นรับมอบ สินทรัพย์ ส่วนกลาง และ เงินคงเหลือ (ซึ่งคาดว่าเงินจะไม่มี) ถือว่ามีความผิดไหมครับ หรือ ลูกบ้านเพียง 1 หลังสามารถยื่นหนังสือ ขอให้แสดงรายการได้ไหมครับ แล้ว การแสดงรายการ และ การตรวจสอบ สามารถลงลึกได้แค่ไหนครับ กรณีที่มีข้อขัดแย้งเห็นไม่ตรงกัน (แต่ไม่ขนาดลงรายละเอียด อาจจะแค่วิธีการคำนวณ) ลูกบ้านมีทางออกอย่างไรบ้างครับ
3 การโอนรับทรัพย์สินส่วนกลาง ถ้ากรรมการรับโอน เลย ในขณะ ที่ลูกบ้านบางส่วนอาจจะไม่เห็นด้วย จะมีปัญหาแก้ไขกันอย่างไรคับ คือ มีตัวกฏหมาย อะไรชี้ชัดไหมครับ ซึ่งการซ่อมแซม ทรัพย์ส่วนกลาง ถ้ามีความเห็นไม่ตรงกัน แล้วเรียก อบต หรือ จนท ที่ดิน หรือใครมา ไกล่เกลี่ยให้ ปกติเค้ามีการชี้ขาดยังไงครับ เช่น ป้ายติดประกาศทรุดโทรม สนามหญ้า เครื่องเล่นเด็กๆ ทรุดโทรม ฝาท่อระบายน้ำ แตก ถนน บางพื้นที่ทรุดตัว แล้วรอยแตกกว่าปกติ
4. กรณีเรื่อง เงินที่ทางเจ้าของโครงการบริหาร = ประเด็นที่สัญญา เขียน ค่าสาธารณะ แต่เนื้อความข้างใน มี ทั้งค่าสาธารณะ และ ค่าสาธาณูปโภค ปนอยู่ มีประเด็นซ่อนไว้หรือไม่ครับ แล้ว เราจะแบ่ง ค่าสาธารณะ กันอย่างไรครับ สมมติว่า ในปี 55 ที่ผ่านมา เจ้าของโครงการขายโอนบ้านไปแล้ว 90% ยังเหลือ อีก 10% ที่ยังไม่ได้โอนออกไป
ประเด็นนี้ สามารถ มองได้ดังนี้ไหมครับ
4.1 เนื่องจาก 20 บาทที่เรียกเก็บ ตามสัญญา มีทั้งค่าสาธารณะ และ ค่าสาธารณูปโภค จริงๆ ค่าสาธารณูปโภค เรียกเก็บไม่ได้ ดังนั้นต้องคือน 4 แสนบาท มาให้ก่อน แล้วนำ 9 แสนบาท มาคำนวณ หรือเปล่าครับ (แต่กรณีนี้ ถ้าเกิด รายการจ่ายจริงในปีใดปีหนึ่งมียอดสูงมากๆ จะทำไง) หรือว่า ให้กลับไปมองว่า การที่ เรียกเก็บ 20 บาทต่อเดือนนั้น แสดงว่าควรจะเพียงพอต่อการใช้จ่ายของโครงการ สว่นที่เกิน เป็นเรื่องที่เจ้าของโครงการควรจ่ายเองเพราะ กิจกรรมต่างๆ เกิดจากเจ้าของโครงการ การจ้างพนักงานมากกว่าความจำเป็น เป็นประโยชน์ต่อเจ้าของโครงการ เช่น การจ้างยามฯ จำนวนมาก ทั้งเรื่อง รักษาความปลอดภัย แต่ก็มีเรื่อง การบริการ ผู้คนที่เข้ามาซื้อบ้านของเจ้าของโครงการด้วย)
ดังนั้น การคำนวนคือ ต้อง คืน 4 แสนบาทมาก่อน แล้ว ใน 9 แสนบาทต้องตัดเหลือเพียง 6 แสนบาทเท่านั้น เนื่องจาก พื้นที่ x 20 บาทมีจำนวนเงินเพียง 1 ล้านบาท แล้วเอา 6แสนบาท มาแบ่งเฉลี่ย เป็นของลูกบ้าน 90% และ ของเจ้าของโครงการ 10%
มีกรณีที่ เจ้าของโครงการ จะมองว่า เงินมีอยู่ 1 ล้านบาทตอนนี้เรียกเก็บได้เพียง 9 แสนบาท เค้าจ่ายค่าสาธารณะ ไปแล้ว 9 แสนพอดี ก็ไม่ต้องคืนมาที่ลูกบ้านแต่อย่างใด ได้หรือไม่ครับ แล้วมีประเด็นไหนสามารถเถียงได้อย่างมีเหตุผลไหมครับ
5. ภาระ ของค่าสวนกลางที่ ผ่านมามีบางบ้านยังไม่ได้จ่าย ทางเจ้าของโครงการ ต้องทำอย่างไรครับ ไปทวงต่อ (โดยโอนเงินส่วนที่ต้องเรียกเก็บได้แต่เก็บไม่ได้ มอบให้ นิติฯ) หรือว่า ให้ นิติบุคคลใหม่ ทวงเอง แล้ว การคาบเกี่ยว หมดภาระของเจ้าของโครงการ จะจบที่วันไหนครับ คือ สมมติ ตอนนี้ปี 56 ตั้งแต่ต้นปี มีบางบ้านได้รับ บิลเรียกเก็บแล้ว บางบ้านยังไม่ได้ แม้จะครบกำหนดแล้วก็ตาม นับกันเป็นเดือนๆ เลยหรือเปล่าวครับ
6. วันที่ จบภาระของเจ้าของโครงการ คือวันไหนครับ เช่น วันที่ รับมอบ จดกันไปแล้ว หรือ วันที่ เจ้าของโครงการทำหนังสือ ให้นิติรับมอบ แล้ว ถ้าเรารับมอบทรัพย์ส่วนกลาง แต่ เรื่อง เงินที่เจ้าของโครงการเรียกเก็บไป ยังมีประเด็นเถียงกันอยู่ ตรงนี้ คือ เรามีทางดำเนินการ อย่างเหมาะสม อย่างไรได้บ้างครับ
สอบถามนักกฏหมายหรือผู้รู้เกี่ยวกับ "การรับโอน ทรัพย์สิน / เงิน" จากเจ้าของโครงการ
โจทย์ คือดังนี้ครับ
1. ตอนนี้อยู่ในช่วง รับโอน ทรัพย์ส่วนกลาง มีการแต่งตั้งกรรมการหมู่บ้านแล้ว อยู่ในช่วงรอยต่อ ครับ
2. ตอนนี้ กรรมการ และ เจ้าของโครงการ ยังไม่ได้ชี้แจง เรื่องเกี่ยวกับ เงินค่าส่วนกลางที่เคยเรียกเก็บจากลูกบ้านไป แต่ได้มีการประชุมไปบ้าง ซึ่งมีตอนนี้อยู่ในระหว่างการตรวจสอบ ทรัพย์ส่วนกลาง
3. กรรมการมีตัวเลขชี้แจง ยอดใช้จ่ายในปีที่ผ่านมา คือปี 55 คร่าวๆ เป็นดังนี้ครับ 1 ค่าสาธารณะ ประมาณ 9 แสนบาท 2 ค่าสาธารณูปโภค 4 แสนกว่าบาท (รวมแล้ว 1 ล้านบาท ต่อเดือนนะครับ เนื่องจากเป็นหมู่บ้านใหญ่ .... พื้นที่ขายของโครงการ ประมาณ 50,000 ตรว เก็บค่าส่วนกลางโดยเจ้าของโครงการ 20 บาทต่อ ตรว)
4 สัญญา ซื้อขาย เอกสารแนบว่า เงินค่าส่วนกลางที่เรียกเก็บจะนำไป ใช้จ่ายเป็นค่า สาธารณะ แต่... ในรายละเอียด ของค่าสาธารณะที่เขียน มีเนื้อความดังนี้ (ขอบเขตการใช้บริการสาธารณะ มีดังนี้ 1. ค่ารปภ 2. ไฟฟ้าเพื่อนความปลอดภัย 3 ค่าเก็บขยะ 4 ค่าความสะอาดสวนกลาง ถนน และ ทางระบายน้ำ 5 ดูแลสวนตัดแต่งต้นไม้เพื่อความปอลดภัย 6 งานอื่นๆ เช่น ค่าซอมแซม สวนสาธารณะ ถนน นิติบุคคล สโมสร ป้ายซอย และ ป้ายจราจร)
คำถามคือ
1. กรรมการ และ เจ้าของโครงการ หรือ คนใดคนหนึง มี "หน้าที่ต้อง" แสดงรายละเอียดของค่าใช้จ่าย ในทุกปีที่ผ่านมา ให้ลูกบ้านทราบหรือไม่ครับ (สมมติว่า โครงการนี้ เปิดมา5 ปีแล้ว แต่ขายที่ละเฟส) มีกรณีที่ กรรมการ เห็นด้วยกับ เจ้าของโครงการ แล้วคิดว่าไม่จำเป็นต้องแสดงรายการบัญชี แต่อย่างใด สามารถทำได้ไหมครับ
2 ถ้าไม่แสดงรายการอะไรเลย แต่ กรรมการ ได้ตกลง ยอมรับ และเซ็นรับมอบ สินทรัพย์ ส่วนกลาง และ เงินคงเหลือ (ซึ่งคาดว่าเงินจะไม่มี) ถือว่ามีความผิดไหมครับ หรือ ลูกบ้านเพียง 1 หลังสามารถยื่นหนังสือ ขอให้แสดงรายการได้ไหมครับ แล้ว การแสดงรายการ และ การตรวจสอบ สามารถลงลึกได้แค่ไหนครับ กรณีที่มีข้อขัดแย้งเห็นไม่ตรงกัน (แต่ไม่ขนาดลงรายละเอียด อาจจะแค่วิธีการคำนวณ) ลูกบ้านมีทางออกอย่างไรบ้างครับ
3 การโอนรับทรัพย์สินส่วนกลาง ถ้ากรรมการรับโอน เลย ในขณะ ที่ลูกบ้านบางส่วนอาจจะไม่เห็นด้วย จะมีปัญหาแก้ไขกันอย่างไรคับ คือ มีตัวกฏหมาย อะไรชี้ชัดไหมครับ ซึ่งการซ่อมแซม ทรัพย์ส่วนกลาง ถ้ามีความเห็นไม่ตรงกัน แล้วเรียก อบต หรือ จนท ที่ดิน หรือใครมา ไกล่เกลี่ยให้ ปกติเค้ามีการชี้ขาดยังไงครับ เช่น ป้ายติดประกาศทรุดโทรม สนามหญ้า เครื่องเล่นเด็กๆ ทรุดโทรม ฝาท่อระบายน้ำ แตก ถนน บางพื้นที่ทรุดตัว แล้วรอยแตกกว่าปกติ
4. กรณีเรื่อง เงินที่ทางเจ้าของโครงการบริหาร = ประเด็นที่สัญญา เขียน ค่าสาธารณะ แต่เนื้อความข้างใน มี ทั้งค่าสาธารณะ และ ค่าสาธาณูปโภค ปนอยู่ มีประเด็นซ่อนไว้หรือไม่ครับ แล้ว เราจะแบ่ง ค่าสาธารณะ กันอย่างไรครับ สมมติว่า ในปี 55 ที่ผ่านมา เจ้าของโครงการขายโอนบ้านไปแล้ว 90% ยังเหลือ อีก 10% ที่ยังไม่ได้โอนออกไป
ประเด็นนี้ สามารถ มองได้ดังนี้ไหมครับ
4.1 เนื่องจาก 20 บาทที่เรียกเก็บ ตามสัญญา มีทั้งค่าสาธารณะ และ ค่าสาธารณูปโภค จริงๆ ค่าสาธารณูปโภค เรียกเก็บไม่ได้ ดังนั้นต้องคือน 4 แสนบาท มาให้ก่อน แล้วนำ 9 แสนบาท มาคำนวณ หรือเปล่าครับ (แต่กรณีนี้ ถ้าเกิด รายการจ่ายจริงในปีใดปีหนึ่งมียอดสูงมากๆ จะทำไง) หรือว่า ให้กลับไปมองว่า การที่ เรียกเก็บ 20 บาทต่อเดือนนั้น แสดงว่าควรจะเพียงพอต่อการใช้จ่ายของโครงการ สว่นที่เกิน เป็นเรื่องที่เจ้าของโครงการควรจ่ายเองเพราะ กิจกรรมต่างๆ เกิดจากเจ้าของโครงการ การจ้างพนักงานมากกว่าความจำเป็น เป็นประโยชน์ต่อเจ้าของโครงการ เช่น การจ้างยามฯ จำนวนมาก ทั้งเรื่อง รักษาความปลอดภัย แต่ก็มีเรื่อง การบริการ ผู้คนที่เข้ามาซื้อบ้านของเจ้าของโครงการด้วย)
ดังนั้น การคำนวนคือ ต้อง คืน 4 แสนบาทมาก่อน แล้ว ใน 9 แสนบาทต้องตัดเหลือเพียง 6 แสนบาทเท่านั้น เนื่องจาก พื้นที่ x 20 บาทมีจำนวนเงินเพียง 1 ล้านบาท แล้วเอา 6แสนบาท มาแบ่งเฉลี่ย เป็นของลูกบ้าน 90% และ ของเจ้าของโครงการ 10%
มีกรณีที่ เจ้าของโครงการ จะมองว่า เงินมีอยู่ 1 ล้านบาทตอนนี้เรียกเก็บได้เพียง 9 แสนบาท เค้าจ่ายค่าสาธารณะ ไปแล้ว 9 แสนพอดี ก็ไม่ต้องคืนมาที่ลูกบ้านแต่อย่างใด ได้หรือไม่ครับ แล้วมีประเด็นไหนสามารถเถียงได้อย่างมีเหตุผลไหมครับ
5. ภาระ ของค่าสวนกลางที่ ผ่านมามีบางบ้านยังไม่ได้จ่าย ทางเจ้าของโครงการ ต้องทำอย่างไรครับ ไปทวงต่อ (โดยโอนเงินส่วนที่ต้องเรียกเก็บได้แต่เก็บไม่ได้ มอบให้ นิติฯ) หรือว่า ให้ นิติบุคคลใหม่ ทวงเอง แล้ว การคาบเกี่ยว หมดภาระของเจ้าของโครงการ จะจบที่วันไหนครับ คือ สมมติ ตอนนี้ปี 56 ตั้งแต่ต้นปี มีบางบ้านได้รับ บิลเรียกเก็บแล้ว บางบ้านยังไม่ได้ แม้จะครบกำหนดแล้วก็ตาม นับกันเป็นเดือนๆ เลยหรือเปล่าวครับ
6. วันที่ จบภาระของเจ้าของโครงการ คือวันไหนครับ เช่น วันที่ รับมอบ จดกันไปแล้ว หรือ วันที่ เจ้าของโครงการทำหนังสือ ให้นิติรับมอบ แล้ว ถ้าเรารับมอบทรัพย์ส่วนกลาง แต่ เรื่อง เงินที่เจ้าของโครงการเรียกเก็บไป ยังมีประเด็นเถียงกันอยู่ ตรงนี้ คือ เรามีทางดำเนินการ อย่างเหมาะสม อย่างไรได้บ้างครับ