“การตั้งราคาขายคอนโด” ถือเป็นอีกหนึ่งประเด็นที่หลาย ๆ คนมองข้ามความสำคัญของเรื่องนี้ไป แต่ในการซื้อ - ขาย คอนโดนั้นเรื่องนี้ถือเป็นเรื่องที่สำคัญมาก เพราะนี่อาจเป็นตัวกำหนดได้เลยครับ ว่าในการซื้อขายครั้งนั้น ๆ จะมีความราบลื่นขนาดไหน เพราะการกำหนดราคาขายที่ดีนั้นจะช่วยส่งผลให้ง่ายต่อการตัดสินใจซื้อได้อย่างแน่นอน อีกอย่างจากมุมมองของผู้ขายก็จะสามารถเข้ากลุ่มเป้าหมายที่ต้องการจะขายได้ดียิ่งขึ้นอีกด้วย อย่างคำที่ว่า “รู้เขารู้เรารบกี่ครั้งก็ชนะ” ยิ่งมีรายละเอียดมากเท่าไหร่ยิ่งทำให้กระบวนการง่ายขึ้น เพราะแบบนี้เอง การตั้งราคาขาย อย่างมีชั้นเชิงจะทำให้คุณได้เปรียบผู้ขายคนอื่น ๆ ตั้งแต่เริ่มต้นเลยหล่ะครับ

ทำไมการตั้งราคาขายถึงสำคัญ ?
          ในการซื้อ - ขาย คอนโดมิเนียมนั้นจะต้องมีขั้นตอนในการเตรียมตัวในหลาย ๆ เรื่องเป็นอย่างดี ตั้งแต่ความเรียบร้อยของความรวม ความเป็นระเบียบของห้องอยู่ในสภาพห้องที่ดีพอหรือยัง ? และ อีกเรื่องสำตัญที่สุดที่ห้ามพลาดเลยคือ การตั้งราคาขาย สิ่งแรกที่ดึงดูดความสนใจจากผู้ที่มีความสนใจจะซื้อคอนโดของคุณ การจะเป็นผู้ขายที่ดีนั้นจำเป็นต้องมีความเข้าใจกลไกของตลาดอย่างคำที่ว่า ลงทุนทั้งทีกำไรต้องมีตั้งแต่เริ่มซื้อ ทำให้การ เช็คราคาขายคอนโด มีความดุเดือดแบบสุด ๆ เพราะการได้มาซึ่งราคาที่ดีที่สุดจะส่งผลถึงกำไรที่จะได้รับในอนาคตนั่นเอง 

          ไม่เพียงเท่าแค่ราคาขายที่มีผลแต่ยังมีองค์ประกอบอื่น ๆ ที่จะช่วยให้การขายคอนโดมิเนียมง่ายยิ่งกว่าเดิม เช่น ภาพถ่ายที่สวยงามดูน่าสนใจรวมถึงเฟอร์นิเจอร์ โทนสีของห้อง หรือ รูปแบบการตกแต่ง ทุกอย่างล้วนมีความสัมพันธ์กันทั้งหมด โดยมีพื้นฐานอยู่บน “การตั้งราคาขายที่เหมาะสม” จะช่วยให้ปิดการขายได้อย่างราบลื่นมากยิ่งขึ้นอย่างแน่นอน

เช็กลิสต์ว่าตั้งราคาขายคอนโด ฯ ยังไง ควรมีอะไรบ้าง ?
          1. เปรียบเทียบราคาขายคอนโดให้ชัดเจน และแม่นยำ
                    สิ่งแรงที่ต้องรู้ก่อนจะ “ตั้งราคาขายคอนโด” คือ ราคากลาง เพราะยี่ครือสิ่งที่สามารถใช้อ้างอิงการตั้งราคาขายของคุณได้ แต่ไม่ใช่ว่าเราจะเอาราคาที่เจอจากไหนก็ได้มาอ้างอิงเป็นราคากลาง ต้องมีกระบวยการบางอย่างเพื่อให้แน่ใจว่าราคาที่เราได้มานั้นมีความน่าเชื่อถือได้ และสามารถนำมาใช้ประโยชน์ในการต่อรองเพื่อเพิ่มทางเลือกในการตั้งราคาได้

                    รูปแบบการตั้งราคาขายคอนโดนั้นมีหลัก ๆ อยู่ 2 รูปแบบ อย่าวแรกคือ เปรียบเทียบตามลักษณะทั่วไป เช่น ขนาดเท่ากัน แบรนด์เดียวกัน ชั้นที่อยู่อาศัย หรือส่วนประกอบอื่น ๆ ที่ใกล้เคียงกัน ส่วนในแบบที่สองคือ เปรียบเทียบผ่านเว็บซื้อขายคอนโด ที่ปัจจุบันได้มีการพัฒนาขึ้นมาเพื่อความสะดวกในส่วนนี้ รายละเอียดแต่ละแบบ ดังต่อไปนี้

                    1.1 เช็คราคาขายคอนโดจากแบรนด์เดียวกัน
                              สำหรับนักขายหน้าใหม่ที่อาจจะยังไม่รู้ว่าจะเริ่มต้นยังไง ให้ลองเช็คจากแบรนด์เดียวกันก่อน ว่าที่อื่นตั้งราคาขายเท่าไหร่ แล้วจึงเรื่มมองถึงทำเลว่าอยู่ในย่านไหน ถ้าเป็นแหล่งเศรษฐกิจ หรือ แหล่งงาน ราคาจะแตกต่างกันเป็นเรื่องปกติ การตั้งราคาขายจะต่างกันที่ทำเลเป็นส่วนมาก แต่สุดท้ายแล้วราคาเริ่มต้นเกือบทั้งหมดจะมีความใกล้เคียงกันขึ้นอยู่กับระดับของคอนโดนั้น ๆ หรือ สิ่งอำนวยความสะดวกที่มีมากับคอนโดนั่นเอง

                    1.2 ขนาดพื้นที่และห้อง
                              แน่นนอครับว่าห้องที่มีขนาดใหญ่กว่าย่อมสามารถตั้งราคาขายได้สูงกว่าห้องที่มีขนาดเล็กกว่าอย่างแน่นอน (ในทำเลเดียวกัน) เพราะพื้นที่ใข้สอยถือเป็นจุดเด่นที่คนซื้อให้ความสำคัญมาก รวมไปถึงการออกแบบด้วยเพราะบางโครงการห้องนั่งเล่นใหญ่มากแต่ห้องนอนเล็ก หรือ ออกแบบระเบียงกับห้องน้ำได้ไม่น่าประทับใจคนส่วนใหญ่ ก็อาจำให้การตั้งราคานั้นยากมากขึ้นตามไปด้วยได้อย่างแน่นอน

                    1.3 ชั้นเดียวกัน หรือ ชั้นใกล้เคียง
                              การดูราคาขายของห้องที่อยู่ในชั้นเดียวกันนั้นทำให้มองเห็นภาพของราคากลางในตลาดได้อย่างชัดเจนมากยิ่งขึ้น เพราะห้องที่อยู่ในชั้นเดียวกันก็ต่างกันที่ทำเลได้นั่นเอง โดยบางห้องอยู่ใกล้ลิฟท์ก็จะมีเวียงคนเดินรบกวนอยู่ตลอด เทียบกับห้องที่อยู่สุดทางเดินก็จะไม่ค่อยมีปัญหาในเรื่องของเสียงรบกวนเป็นต้น

                    1.4 เปรียบเทียบกับเว็ยซื้อขายคอนโดชั้นนำ
                              เปรียบเทียบผ่านเว็บไซต์ชั้นนำเป็นวิธีที่ง่าย และยังมีความน่าเชื่อถือ เพราะสามารถเลือกหมวดหมู่ได้อย่างชัดเจน ทำเลที่ตั้ง ขนาดห้อง รวมไปถึงรายละเอียดต่าง ๆ ที่สามารถเลือกได้อย่างละเอียด ทำให้การกำหนดราคาขายนั้นเป็นไปได้อย่าง่ายดายเลยสำหรับคนที่ไม่ได้มีความรู้มากนักหรือยังเป็นมือใหม่ในการตั้งราคาขายคอนโดอยู่

          2. คำนวณต้นทุนก่อนการตั้งราคาขายคอนโดเสมอ
                    ก่อนกำหนดราคาขายให้โดนใจผู้ซื้อนั้นทางผู้ขายก็ต้องได้ราคาที่ตรงใจก่อน โดยควรจะคำนวณค่าใช้จ่ายในการซื้อขายให้ดีไม่ว่จะเป็น ภาษีเงินได้, ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือ อาการแสตมป์ เรื่องเหล่านี้ไม่ควรถูกมองข้ามไปแม้แต่น้อย และควรถูกนำมารวมอยู่ในต้นทุนก่อนตั้งราคาขายด้วย ราคาประเมินคอนโด เป็นเรื่องที่ต้องใส่ใจเป็นพิเศษการตั้งราคาขายที่ดีนั้นไม่ใช่แค่เพียงขายได้เร็วที่สุดเท่านั้น แต่เป็นขายแล้วส่งผลกระทบต่อเงินน้อยที่สุดต่างหาก จึงเรียกว่าประสบความสำเร็จในการตั้งราคาขายคอนโด ดังนั้นเรามาดูกันครับว่าควรมีอะไรบ้างโดยจะมีหัวข้อหลัก ๆ ดังนี้

                    2.1 ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
                              นอกจากค่าทำเนียมในการโอนที่จำเป็นต้องจ่ายแล้ว ยังมี ภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่ายให้กับสำนักงานที่ดินในวันที่ไปทำการจำทะเบียนขายอีกด้วย โดยปกติแล้วผู้ขายจะเป็นคนรับผิดชอบในส่วนนี้ โดยอัตราจะอยู่ที่  3 - 35 % โดยจะต้องคำนวณภาษีตามปีที่ถือครองอีกครั้งหนึ่ง

                    2.2 ค่าโอนกรรมสิทธิ์
                              ค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์ ปกติจะมีอัตราอยู่ที่ 2 % ของราคาประเมินแต่จะแบ่งจ่ายระหว่างผู้ซื้อ และผู้ขายคนละ 1 % โดยอาจมีกรณีที่ทั้งคู่ตกลงกันว่าใครจะเป็นคนจ่าย

                    2.3 ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ
                              เป็นความรับผิดชอบของผู้ขายโดยเฉพาะ สำหรับผู้ขายที่ครอบครองคอนโดไม่เกิน 5 ปี จะต้องจ่ายในส่วนนี้ให้กรมสรรพากร โดยมีอัตราจ่ายอยู่ที่ 3 % ของราคาซื้อขาย

                    2.4 อากรแสตมป์
                              เป็นค่าใข้จ่ายที่หากครอบครองบ้านหรือคอนโดมากกว่า 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ก็จะไม่ต้องจ่ายค่าภาษีเฉพาะ อัตราอยู่ที่ 0.5 % ของราคาตกลงซื้อขายโดย ภาษีธุรกิจเฉพาะ กับ อากรแสตมป์ ผู้ขายจะเสียค่าใข้จ่ายเพียงอย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้น

          3. ตั้งราคาให้สูงเข้าไว้เผื่อต่อรองในการขาย
                    หลายคนอยากขายออกไวก็ทำการตั้งราคาให้ต่ำกว่าราคาขายทั่วไป แต่ในความเป็นจริงนั้นมักจะมีการต่อรองในการซื้อขายเสมอ ถ้าหากคุณจั้งราคาที่ต่ำมาตั้งแต่แรกอยู่แล้วอาจจะทำให้ผลสุดท้าคุณจะไม่ได้ขายในราคาที่ต้องการจริง ๆ แต่ปัญหานี้แก้ได้ด้วยการตั้งราคาขายให้สูงเข้าไว้ก่อนเพราะถ้าหากผู้ซื้อมีความสนใจจริง ๆ ก็จะเกิดการต่อรองเพื่อให้ได้ราคาที่พอใจกันทั้งสองฝ่ายอย่างแน่นอน โดยปกติจะมีการตั้งราคาให้สูงกว่าราคากลางประมาณ 10 - 15 % เพื่อให้ผู้ซื้อเกิดความประทับใจในราคาสุดท้ายที่ได้มา และผู้ขายก็ได้ราคาขายที่พอใจนั่นเอง

บทสรุปการตั้งราคาขายคอนโด
          ทุกวันนี้ปฎิเสธไม่ได้เลยครับว่าการลงทุนเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นกำลังได้รับความนิยมเป็นอย่างมาก จากทั้งหมดที่ได้กล่าวไปนั้นอาจเรียกได้ว่าเป็นคู่มือฉบับย่อยสำหรับการตั้งราคาขายคอนโด ที่อาจมีประโยชน์ให้กับทั้งมือใหม่ที่พึ่งเข้าสู่วงการขาย - ซื้อ อสังหา ฯ และอาจเป็นประโยชน์กับมือเก๋าที่อยู่ในวงการนี้มาอย่างยาวนาน ถ้ามีความคิดเห็นหรือว่าเทคนิคดี ๆ เพิ่มเติมสามารถพูดคุยแลกเปลี่ยนความคิดเห็นกันได้เลยครับ มาแชร์เรื่องดี ๆ ให้เพื่อน ๆ กันครับ และแน่นอนว่าถ้าเพื่อน ๆ สนใจบทความดี ๆ แบบนี้สามารถอ่านเพิ่มเติมได้ที่เว็บไซต์ 'Condonewb' ของเราได้เลยทันที