อธิบาย SiriHub Investment Token - ICO ตัวแรกของไทย ที่มีสินทรัพย์อ้างอิง (เป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์)

ICO นี้เกิดขึ้นได้อย่างไร

บ.เอสพีวี 77 ต้องการระดมทุน 2,400 ล้านบาท เพื่อไปลงทุน 100% ใน บ.สิริพัฒน์ โฟร์ ซึ่งเป็นเจ้าของอาคารสำนักงานโครงการ สิริแคมปัส ที่ บ.แสนสิริ เป็นลูกค้า ทำสัญญาเช่าระยะยาวอยู่ จนถึงปี พ.ศ. 2574

การระดมทุน จะออกขายเป็น Investment Token เรียกว่า สิริฮับโทเคน โดยทำเป็น 2 แบบ คือ
[ ] สิริฮับ A จำนวน 1,600 ล้านบาท ( ขายโทเคนละ 10 บาท x 160 ล้านโทเคน )
[ ] สิริฮับ B จำนวน 800 ล้านบาท ( ขายโทเคนละ 10 บาท x 80 ล้านโทเคน )

บ.เอสพีวี 77 จะให้ผลตอบแทนเป็น 2 ส่วนคือ ส่วนแบ่งรายได้จากค่าเช่า และ ส่วนแบ่งรายได้จากการขายทรัพย์สิน (โครงการสิริแคมปัส) ตอนจบปีที่ 4
ส่วนแบ่งค่าเช่า จะจ่ายให้คนที่ถือโทเคน แตกต่างกันคือ
- ผู้ถือโทเคน สิริฮับ A จะได้ 4.5% ต่อปี
- ผู้ถือโทเคน สิริฮับ B จะได้ 8.0% ต่อปี
- จ่ายเป็นรายไตรมาส
- มีการหักภาษี ณ ที่จ่าย 15% ทุกครั้ง***

ส่วนแบ่งการขายทรัพย์สิน มีเงื่อนไขค่อนข้างซับซ้อน ต้องค่อยๆทำความเข้าใจ คือ ณ สิ้นปีที่ 4 จะเอาทรัพย์สินโครงการสิริแคมปัส ออกประมูลขาย (ปัจจุบัน มีการประเมินมูลค่า ก่อนเริ่มโครงการ คือ 2,400 ล้านบาท เท่ากับมูลค่าที่ระดมทุน) โดยมีเงื่อนไข คือ

Case 1) ถ้าขายได้ราคาสูงกว่า 2,400 ล้านบาท เช่น 2,800 ล้านบาท
จะนำ 1,600 ล้านบาท จ่ายคืนให้คนถือโทเคน สิริฮับ A
(คนถือโทเคน สิริฮับ A จะได้เงินคืน โทเคนละ 10 บาทเท่ากับตอนออกโทเคน - เท่าทุน) และนำเงินที่เหลือ ซึ่งมากกว่า 800 ล้านบาท จ่ายคืนให้คนถือโทเคน สิริฮับ B
(คนถือโทเคน สิริฮับ B จะได้เงินคืน โทเคนละสูงกว่า 10 บาท คือมากกว่าตอนออกโทเคน - กำไร)

Case 2) ถ้าขายได้ราคา 1,600 – 2,400 ล้านบาท เช่น 1,800 ล้านบาทจะนำ 1,600 ล้านบาท จ่ายคืนให้คนถือโทเคน สิริฮับ A
(คนถือโทเคน สิริฮับ A จะได้เงินคืน โทเคนละ 10 บาทเท่ากับตอนออกโทเคน - เท่าทุน) และะนำเงินที่เหลือ ซึ่งต่ำกว่า 800 ล้านบาท จ่ายคืนให้คนถือโทเคน สิริฮับ B
(คนถือโทเคน สิริฮับ B จะได้เงินคืน โทเคนละต่ำกว่า 10 บาท คือน้อยกว่าตอนออกโทเคน - ขาดทุน)

Case 3) ถ้าขายได้ราคาต่ำกว่า 1,600 ล้านบาท เช่น 1,400 ล้านบาทกรณีนี้ จะให้คนถือโทเคน สิริฮับ A โหวตว่าต้องการให้ขายทรัพย์สินหรือไม่ โดยที่ คนถือโทเคน สิริฮับ B จะไม่มีสิทธิ์โหวต
ถ้าผลโหวตออกมาให้ขาย (ซึ่งจะได้เงินน้อยกว่า 1,600 ล้านบาท) ก็จะนำเงินทั้งหมด จ่ายคืนให้คนถือโทเคน สิริฮับ A
(คนถือโทเคน สิริฮับ A จะได้เงินคืน โทเคนละต่ำกว่า 10 บาท - ขาดทุน) แต่จะไม่มีเงินคืนให้ คนถือโทเคน สิริฮับ B เลย
(อันนี้คนถือโทเคน สิริฮับ B ขาดทุนหนักเลย)

ถ้าผลโหวดออกมาไม่ให้ขาย จะมีการต่ออายุสัญญาโครงการนี้ออกไปอีก 1 ปี และจะไปประมูลขายทรัพย์สินใหม่อีกครั้งในปีถัดไป และเงื่อนไขเหมือนเดิม ตาม Case 1 – 3 ที่กล่าวมา

ถ้าเกิดกรณีนี้ จะมีความน่าสนใจ คือ เป็นการต่ออายุการจ่ายส่วนแบ่งค่าเช่า ต่อไปด้วย คือ ผู้ถือโทเคน สิริฮับ A และ สิริฮับ B ก็จะได้รับส่วนแบ่งค่าเช่า ต่อเนื่องไปเท่าเดิม คือ 4.5% กับ 8.0% ต่อปี

ทั้งนี้ถ้าปีต่อไป ราคาประมูลยังต่ำกว่า 1,600 ล้านบาท และผลโหวตก็ออกมาไม่ให้ขายอีก ก็จะเป็นการต่ออายุโครงการออกไปอีก เรื่อยๆ แต่เมื่อถึงปี 2574 ซึ่งเป็นปีที่หมดสัญญาเช่าของ บ.แสนสิริ กับ โครงการสิริแคมปัส แล้วในปีนั้น จะต้องขายทรัพย์สิน ไม่ว่าราคาประมูลขายจะออกมาเป็นเท่าไร และจ่ายเงินคืนให้ผู้ถือโทเคน สิริฮับ A และ สิริฮับ B ตามเงื่อนไขเดิม

โดยหลักการแล้ว ราคาอสังหาฯควรจะมีมูลค่าเพิ่มขึ้น จึงคาดว่า โอกาสเกิด Case 1 มากที่สุด และ โอกาสเกิด Case 3 น้อยที่สุด

นักลงทุน หรือผู้ถือโทเคน จะได้อะไร
 
คนถือโทเคน สิริฮับ A และ สิริฮับ B จะได้ผลตอบแทน เป็นส่วนแบ่งค่าเช่า ทุกไตรมาส และ ส่วนแบ่งเมื่อขายทรัพย์สิน ณ สิ้นปีที่ 4 ( หรือปีที่มีการขายทรัพย์สิน )

ส่วนแบ่งฯค่าเช่า สิริฮับ A เท่ากับ 4.5% ต่อปี (ได้รับเป็นรายไตรมาส)

ส่วนแบ่งฯค่าเช่า สิริฮับ B เท่ากับ 8.0% ต่อปี (ได้รับเป็นรายไตรมาส)

เมื่อพิจารณาแล้ว สิริฮับ A ได้รับผลตอบแทนเป็นส่วนแบ่งค่าเช่า ต่ำกว่า และไม่มีโอกาสได้กำไรจากมูลค่าทรัพย์สินที่ขายได้ (No Capital Gain) แต่ก็มีความเสี่ยงที่จะสูญเสียเงินลงทุนน้อยมาก (Lower Risk)

ในขณะที่ สิริฮับ B ได้รับผลตอบแทนเป็นส่วนแบ่งค่าเช่า สูงกว่า และมีโอกาสได้กำไรจากมูลค่าทรัพย์สินที่ขายได้ (Capital Gain) แต่ก็มีความเสี่ยงที่จะสูญเสียเงินลงทุน หากมูลค่าทรัพย์สินที่ขายได้ต่ำกว่า 2,400 ล้านบาท (Higher Risk)

โทเคนที่ได้ จะถูกเก็บไว้ ในบัญชีศูนย์ซื้อขายฯ (Crypto Exchange) เจ้าใหม่ ไม่ใช่ Bitkub หรือ Satang Pro แต่เป็น ERX ซึ่งได้รับใบอนุญาตจาก กลต.แล้ว แต่จะเริ่มให้ผู้ถือโทเคนเข้าไปจัดการบัญชีโทเคนของตนเองได้ ตั้งแต่วันที่ 12 ต.ค. 2564 เป็นต้นไป

เราสามารถซื้อขายโทเคน สิริฮับ A และ สิริฮับ B ได้ ในศูนย์ซื้อขายฯ ERX โดยจะซื้อขายกันด้วยกลไกราคาตลาด ดังนั้น ผู้ถือโทเคนทั้ง 2 แบบ จึงมีสภาพคล่องในการนำโทเคนออกขายได้ ในตลาดรองนี้ คล้ายการซื้อหายหุ้น ในตลาดหุ้น

ใครเหมาะกับการลงทุนนี้

การระดมทุนผ่านการออก ICO นี้ ถือเป็นครั้งแรกของเมืองไทยในหลายๆเรื่อง ตั้งแต่ เป็น ICO ที่มีสินทรัพย์อ้างอิงเป็นตัวแรก, ออกโดย Xspring Digital ซึ่งเป็น ICO Portal เป็นโครงการแรก, และเป็นการลงทุนในรูปแบบสินทรัพย์ดิจิทัลที่รับรองโดย กลต.เป็นโครงการแรกของไทย

สิริฮับ A น่าจะเหมาะกับผู้ที่ต้องการลงทุนแบบความเสี่ยงต่ำ ได้รับผลตอบแทนประมาณ 4.5% ต่อปี ในระยะเวลา 4 ปี

สิริฮับ B น่าจะเหมาะกับผู้ที่ต้องการลงทุนแบบความเสี่ยงปานกลาง ได้รับผลตอบแทนประมาณ 8.0% ต่อปี + Capital Gain จากราคาทรัพย์สิน ที่น่าจะมีราคาสูงขึ้น ณ สิ้นปีที่ 4

เหตุที่เชื่อว่า ความเสี่ยงต่ำ และปานกลาง เพราะเป็นโครงการอสังหาฯที่มีรายได้จากค่าเช่าที่มีสัญญาระยะยาว (ยาวกว่าระยะเวลาโครงการอีก) อีกทั้ง บ.แสนสิริ ที่เป็นผู้เช่า ยังได้มีการทำประกันค่าเช่าเอาไว้ด้วย ดังนั้น รายได้จากส่วนแบ่งฯค่าเช่า ค่อนข้างแน่นอนตลอด 4 ปี และการที่โครงการนี้มีทรัพย์สินของโครงการ (Asset Backed) เป็นอสังหาริมทรัพย์ในทำเลทอง จึงมีโอกาสที่ราคาทรัพย์สินจะสูงขึ้น เมื่อจบโครงการในปีที่ 4

อย่างไรก็ตาม การลงทุนมีความเสี่ยง ซึ่งการระดมทุนผ่านโทเคนนี้ ถือเป็นเรื่องใหม่ ที่คนไม่คุ้นเคยกับสินทรัพย์ดิจิทัล ต้องทำความเข้าใจ โดยเฉพาะในเรื่องการดูแลบัญชี

หมายเหตุ : นี่เป็นเพียงการสรุปจากข้อมูล ไม่ใช่คำแนะนำในการลงทุน
 
อ้างอิง : https://www.facebook.com/mr.mongkol/posts/10227153144393779