บทความนี้ผมเขียนลงใน facebook เมื่อเกือบ 6 ปีก่อน เลยอยากแชร์ให้กับมือใหม่ครับ
มีคนจำนวนมากรู้สึกไม่ดีกับคำว่า"หนี้"จริงๆแล้วต้องแยกระหว่างหนี้ดีกับหนี้เลวก่อนครับ
ซึ่งleverage หรือพลังทวีคูณ,อัตราทด มีความหมายประมาณว่า
-มานี เอาเงิน1แสนไปซื้อหุ้นกู้ หรือกองทุนอะไรซักอย่าง แล้วได้ผลตอบแทนปีละ8,400เท่ากับมานีได้ผลตอบแทน8.4%ต่อปี.      
-ชูใจเอาเงิน1แสนเท่าๆกัน ไปดาวน์คอนโด
แล้วกู้อีก9แสน(other people's money)
จากนั้นก็ปล่อยเช่าเดือนละ7,000หรือปีละ84,000 
สมมติว่าดอกเบี้ย 7% ผ่อน30ปี
หรือจะ6.5% ระยะ25ปี
ผลลัพท์จะพอๆกันคือชูใจต้องผ่อนราวเดือนละ6,000บ.(จาก http://www.kkn.co.th/loans.php)
แต่6,000นี้ มันคือ เงินต้น+ดอกเบี้ย
สำหรับเงินต้นนั้น ไม่ว่าเป็นเท่าไหร่มันก็คือเงินของชูใจอยู่ดี(ชูใจจ่ายเงินให้ตัวเอง ไม่ใช่ให้ธนาคาร)
ดังนั้นส่วนที่ต้องหักก็คือเฉพาะดอกเบี้ยครับ
กรณีนี้ใน6,000จะเป็นดอกเบี้ยราว4,400
ดังนั้นเวลาคิดผลตอบแทนต้องเอาค่าเช่าลบดอกเบี้ยจะได้(7,000-4,400)=2,600 
แล้วคิดเป็นต่อปีด้วยการคูณด้วย12 เท่ากับ 31,200 
แล้วหารด้วยต้นทุน100,000
จากนั้นคิดเป็น%ด้วยการคูณ100
(7,000-4,400)×12×100/100,000=31.2%
-ทีนี้มีเพื่อนอีกคนชื่อน้องเหนียวไก่
ได้เงินเยียวยามาล้านนึง เลยเอา1,000,000
มาซื้อคอนโด คิดว่าซื้อสดจะได้ประหยัดค่าดอกเบี้ย แล้วปล่อยเช่าเดือนละ7,000
เหมือนกันเลย เท่ากับได้ปีละ8.4%เหมือนกับมานีเลย แต่เหนียวไก่ต้องมีภาระในการดูแลคอนโดนะ ในขณะที่มานีไม่มีภาระ
ลองเทียบเหนียวไก่ได้8.4%ลบด้วยภาระ
กับมานีที่ได้ 8.4%
และชูใจที่ได้31.2%
ทั้งๆที่ดูเหมือนว่าผลตอบแทนเท่ากันสิครับ
เห็นพลังทวีคูณหรืออัตราทดของ other people's money รึยังจ๊ะ