สวัสดีครับวันนี้ผมมีอีกหนึ่งหัวข้อที่น่าสนใจมาชวนทุกๆคนคุยกันครับ เคยสงสัยไหมครับว่าบ้านกับรถที่มีราคาใกล้ๆกันหรือเท่ากันเลย แต่เวลาผ่อนรถใช้เวลาเพียงแค่ 5-7 ปีก็ผ่อนหมดแล้วแต่บ้านหรือคอนโดระยะเวลาผ่อนยาวไปถึง 30 ปีเลย ทั้งๆที่ราคาทั้งสองอย่างนี้ก็เป็นราคาเดียวกัน วันนี้ผมจะชวนทุกคนมาไขข้อข้องใจนี้กันครับ

เริ่มจากการคิดดอกเบี้ยเวลาเราซื้อรถเขาจะใช้วิธีคิดดอกเบี้ยแบบ Flat Rate หรืออธิบายง่ายๆว่า อัตราดอกเบี้ยแบบนี้จะคงที่ตลอดอายุสัญญาครับและคิดตามเงินที่เราไปขอสินเชื่อมาก้อนแรก แต่การคิดดอกเบี้ยบ้านนั้นจะแตกต่างกันไปครับจะมีวิธีคิดดอกเบี้ยที่เรียกว่าลดต้นลดดอก (Effective Rate) การคิดแบบนี้จะต่างจากแบบแรกพอสมควรเลยครับเพราะดอกเบี้ยที่จะต้องจ่ายนั้นจะคำนวณจากเงินต้นคงเหลือครับนั่นหมายความว่ายิ่งเงินต้นเยอะจะจ่ายดอกเบี้ยเยอะถ้าผ่อนไปเรื่อยๆเงินต้นเหลือน้อยดอกเบี้ยก็จะจ่ายน้อยไปด้วยครับ

คำถามคือแบบไหนดีกว่ากัน?
ถ้าจะถามว่าดอกเบี้ยแบบคงที่กับแบบลดต้นลดดอกแบบไหนดีกว่ากันถ้าเรามองในมุมคู่ที่เราไปขอสินเชื่อถือในมุมลูกค้าก็ต้องบอกว่าการคิดดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอกจะช่วยทำให้เราประหยัดดอกเบี้ยได้มากกว่าดอกเบี้ยแบบคงที่เยอะมากๆครับ แบบคงที่เนี่ยดอกเบี้ยคิดตามเงินต้นตอนแรกสุดเลยนี่ 10 ล้านดอกเบี้ยคิดจาก 10 ล้านไม่มีการปรับเลยแต่กลับกันแบบลดต้นลดดอกดอกเบี้ยจะลดลงเรื่อยๆครับตอนแรกคิดจาก 10 ล้านผ่อนไปซักพักนึงนี่ละ 5 ล้านดอกเบี้ยก็คิดจาก 5 ล้านนะครับซึ่งตรงนี้ในฐานะที่เราเป็นลูกหนี้เนี่ยการคิดดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอกจะช่วยให้เราประหยัดดอกเบี้ยได้เยอะเลยครับ
ทีนี้ผมจะลองคำนวณเงินผ่อนรถแบบคงที่และเงินผ่อนบ้านแบบลดต้นลดดอกให้ทุกคนดูกันนะครับว่าเขามีวิธีคิดคำนวณยังไง
 คิดเงินผ่อนรถ 

ยกตัวอย่างเช่น
เราซื้อรถมาราคา 2 ล้านบาท โดยคิดดอกเบี้ยแบบ Flat Rate 3% ต่อปี ทั้งสัญญา ระยะเวลาผ่อนของเราทั้งหมด 5 ปี และสมมุติเพิ่มอีกนิดครับว่าในกรณีนี้ระวังเงินดาวน์ทั้งหมด 10% (200,000) ดังนั้นอัตราดอกเบี้ยที่เขาจะคิดจากเราก็คือ

เงินต้น = 2,000,000 - 200,000(เงินดาวน์) = 1,8000,000 บาท
ดอกเบี้ยต่อปี : 1,800,000 x 3% = 54,000 บาท ต่อปี
ดอกเบี้ยทั้งหมด 5 ปี : 54,000 x 5 = 270,000 บาท
จำนวนเงินที่ต้องจ่ายทั้งหมด = เงินต้น + ดอกเบี้ย
                                          = 1,800,000 + 270,000
                                          = 2,070,000 บาท
ผ่อนชำระ 60 งวด(5 ปี) : ผ่อน 34,500 บาท ต่อเดือน

 คิดเงินผ่อนบ้าน (30 ปี) คิดแบบลดต้นลดดอก 
ในกรณีบ้านผมจะกำหนดราคาบ้านเป็น 2 ล้านบาท และวางเงินดาวน์ 2 แสนเท่ารถยนต์นะครับ แต่ที่จะแตกต่างกันก็คืออัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยทั้งอายุสัญญาของบ้านจะอยู่ที่ 7 เปอร์เซ็นต์ และระยะเวลากู้โดยเฉลี่ยของบ้านจะอยู่ที่ 30 ปีครับซึ่งเดี๋ยวผมจะมาอธิบายอีกทีนะครับว่าทำไมถึงจะต้องเป็นระยะเวลายาวถึง 30 ปีไม่ผ่อนสั้นๆเหมือนบ้าน

ราคาบ้าน 2 ล้าน (ดาวน์ 2 แสน) เหลือเงินต้น 1.8 ล้าน
อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 7% ระยะเวลาผ่อน 30 ปี

การคำนวณอัตราดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอกเราจะต้องใช้โปรแกรมคำนวณจาก EZ Financial Calculator ซึ่งผมได้ทำคลิปสอนการใช้งานอย่างละเอียดไปแล้วนะครับลองกดเข้าไปที่ลิงค์เพื่อดูวิธีการคิดคำนวณอย่างละเอียดได้เลยครับ
จะได้ออกมาว่าเราจะต้องผ่อนชำระธนาคารเดือนละ 11,975 บาท/เดือน (ผ่อน 30ปี)

เห็นไหมครับว่ายอดผ่อนชำระต่อเดือนจะต่ำกว่าการผ่อนรถอย่างเห็นได้ชัดเลยนะครับซึ่งจริงๆอย่างที่ผมบอกไปแล้วว่าการคิดแบบลดต้นลดดอกเบี้ยมันจะช่วยประหยัดดอกเบี้ยอย่างมากเลยนะครับเราลองมาคิดดูไหมครับว่าถ้าเกิดว่ามันเป็น Flat Rate หรือคิดดอกเบี้ยแบบลดเนี่ยถ้าซื้อบ้านเราจะต้องเสียดอกเบี้ยเท่าไหร่กันแน่

 คิดเงินผ่อนบ้าน (30 ปี) คิดอัตราดอกเบี้ย Flat Rate  ดอกเบี้ย 7% ทั้งสัญญา

เงินต้น = 2,000,000 - 200,000(เงินดาวน์) = 1,8000,000 บาท
ดอกเบี้ยต่อปี : 1,800,000 x 7% = 126,000 บาท ต่อปี
ดอกเบี้ยทั้งหมด 30 ปี : 126,000 x 30 = 3,780,000 บาท
จำนวนเงินที่ต้องจ่ายทั้งหมด = เงินต้น + ดอกเบี้ย
                                          = 1,800,000 + 3,780,000
                                          =5,580,000 บาท
ผ่อนชำระ 360 งวด(30 ปี) : ผ่อน 15,500 บาท ต่อเดือน

อย่างที่ผมบอกไปใช่ไหมล่ะครับว่าถ้าเรามองในมุมว่าการประหยัดดอกเบี้ยแล้วการคิดดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอกนั้นช่วยให้เราประหยัดดอกเบี้ยมากกว่าการคิดแบบ Flat Rate มากเลยใช่ไหมครับถ้าเราดูจากตัวเลขที่คำนวณออกมาทั้งสองกรณีนี้

แต่ก็มีคำถามอีกใช่ไหมล่ะครับว่าแล้วทำไมถึงไม่คิดดอกเบี้ยบ้านแบบ Flat Rate แล้วใช้เวลาผ่อนแค่ 5 ปี ให้นี่หมดเหมือนกับการซื้อรถแบบนี้ทำไม่ได้หรือ
ในมุมมองผมนะครับผมคิดว่า

1.ถ้าผ่อนบ้านแค่ 5 ปีด้วยดอกแบบ Flat rate จำนวนเงินที่เราต้องผ่อนชำระต่อเดือนอาจจะสูงมาก จนเป็นการยากมากครับสำหรับคนทั่วไปที่จะซื้อบ้านสักหลังนึง ยกตัวอย่างจากโจทย์เมื่อกี้เลยก็ได้ครับในกรณีบ้าน 2 ล้าน ยังต้องผ่อนต่อเดือนตั้ง 34,000 บาทเลย
(สมมุติว่าคิดดอก 3% คงที่และผ่อน 5 ปีแบบรถ)
และอีกเรื่องที่เราต้องทราบนะครับคือสถาบันการเงินต่างๆเนี่ยเขาจะกำหนดครับวงเงินผ่อนชำระสินเชื่อบ้านขั้นต่ำต้องไม่เกิน 40 เปอร์เซ็นต์ของรายได้นะครับ และในที่นี้คือยังไม่หักภาระหนี้อื่นๆนะครับ ดังนั้นถ้าจะพูดง่ายๆคึอการที่เราจะผ่อนบ้านเดือนละ 34,000 เราต้องมีรายได้ต่อเดือนประมาณ เกือบ 40,000 ครับ
ซึ่งจะทำให้การซื้อบ้านสักหลังหนึ่งเนี่ยเป็นเรื่องเข้าถึงได้ยากเข้าไปอีกสำหรับคนที่รายได้ไม่สูงมากครับ

2. ด้วยลักษณะของทรัพย์ที่แตกต่างกันครับ อย่างแรกเลยบ้านเป็นทรัพย์สินที่จะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไปครับพูดง่ายๆคือราคาบ้านที่เราซื้อวันนี้ กลับราคาบ้านในอีก 10 ปีหรือ 20 ปีจะไม่เท่ากันครับแน่นอนว่าในอนาคตข้างหน้าบ้านจะมีราคาเพิ่มสูงขึ้นอยู่แล้วครับเนื่องมาจากเงินเฟ้อที่เพิ่มขึ้นทุกปีนะครับ
จะแตกต่างกับรถอย่างสิ้นเชิงเลยนะครับรถเนี่ยเขาจะมีค่าเสื่อมครับค่าเสื่อมหมายความว่ามูลค่าของรถจะลดลงเมื่อเวลาผ่านไปครับตรงนี้ทุกคนคงจะเข้าใจกันดีอยู่แล้วนะว่าวันแรกที่เราถอยรถออกมาจากโชว์รูมเนี่ยมูลค่าของมันก็หายไปกว่า 40% แล้วนะครับ
ดังนั้นจึงเป็นเหตุผลไงครับว่าเขาอนุญาตให้เราผ่อนบ้านนานๆได้เพราะบ้านจะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นสามารถใช้เป็นหลักประกันเพิ่มได้แต่รถเขาไม่สามารถให้เราผ่อนนานกว่า 5 ถึง 7 ปีได้ครับเพราะว่าถ้าเลยไปกว่านั้นมูลค่าของรถอาจจะเหลือน้อยจนไม่สามารถเอามาใช้เป็นหลักประกันได้แล้ว

3. และข้อสุดท้ายผมอยากให้ทุกคนเข้าใจก่อนนะครับว่าธนาคารหรือผู้ที่เขาปล่อยเงินกู้ให้เราเนี่ยเขาได้กำไรมาจากอัตราดอกเบี้ยที่เขาคิดจากเรานี่แหละครับดังนั้นแล้ว ถ้าเขาให้เราผ่อนบ้านในระยะเวลาแค่สั้นๆไม่กี่ปี 5 ปี 7 ปี ดอกเบี้ยที่เขาจะสามารถเรียกเก็บกับเรานั้นก็จะไม่มากครับ กำไรของเขาจะไม่มากตามไปด้วยครับ ซึ่งถ้าเรามองในมุมของธนาคารแน่นอนว่าเขาย่อมต้องอยากให้เรากู้ในระยะเวลาที่นานนานไปจนถึง 30 ปีเพื่อที่เขาจะสามารถเรียกเก็บดอกเบี้ยให้ได้เยอะครับ ซึ่งในมุมนี้ก็เป็นมุมของธนาคาร ฟังดูแล้วอาจจะดูโหดร้ายสักหน่อยแต่ผมคิดว่านี่ก็เป็นอีกเหตุผลส่วนหนึ่งครับในมุมผู้ประกอบการซึ่งผมไม่ได้บอกว่ามันผิดนะครับมันเป็นโมเดลรายได้โมเดลธุรกิจของเขา
แล้วคำถามต่อมาก็คงจะเป็นว่าเราก็ต้องยอมให้ธนาคารคิดดอกเบี้ยบ้านของเราเยอะๆไปจนถึง 30 ปีจ่ายดอกเบี้ยแพงๆแบบนี้โดยไม่มีวิธีแก้ไขเลยหรือเปล่า คำตอบคือไม่ใช่ครับจริงๆแล้วมันมีวิธีผ่อนบ้านให้หมดเร็วขึ้นอยู่นะครับซึ่งผมได้อธิบายนะครับทำเป็นคลิปไว้แล้วนะครับใน YouTube Channel ก็ลองเข้าไปดูกันได้นะครับ
ดังนั้นมาสรุปข้อสงสัยนี้กันนะครับการที่บ้านกับรถราคาเท่ากันแต่ระยะเวลาการผ่อนไม่เหมือนกันนั่นคือการคิดดอกเบี้ยที่แตกต่างกันครับอันนึงใช้ดอกเบี้ยแบบ Flat Rate อันนึงใช้อัตราดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก และด้วยเงื่อนไขต่างๆจึงทำให้การผ่อนบ้านใช้ระยะเวลานานกว่าการผ่อนรถแม้ว่าราคาจะเท่ากันครับ

..........................................................................................
ฝากช่องทางการติดต่อทั้งหมดนะครับ
 Website: https://gurulivingth.com/
.
 Facebook:https://www.facebook.com/gurulivingth
.
 Youtube: https://www.youtube.com/channel/UCSq-ymhgsUgV-LaQNF6L5gg
.
 IG: https://www.instagram.com/guru_living/
.
 TikTok : https://vt.tiktok.com/DfUtAe/
  Mail: gurulivingth@gmail.com
..........................................................................................
#guruliving #ซื้อบ้าน #ซื้อรถ #ดอกเบี้ย #ดอกเบี้ยบ้าน #ดอกเบี้ยรถ