สวัสดีค่ะเพื่อน ๆ ชาวพันทิป วันนี้ CondoNewb มีความรู้คู่คอนโดดี ๆ มาฝากกันอีกแล้ว โดยในวันนี้เราจะมาพูดถึงการเช่าซื้อคอนโด คือวิธีการซื้อคอนโดมิเนียมที่เป็นทางเลือกสำหรับผู้ที่ต้องการจะมีคอนโดมิเนียมเป็นของตัวเอง และไม่อยากเสียค่าเช่าต่อเดือนไปฟรี ๆ  แต่มีรายได้น้อย ยังไม่มีความสามารถมากพอที่จะกู้ซื้อคอนโดให้ผ่านได้  ไม่ต้องพูดถึงความสามารถในการชำระหนี้คอนโดกับทางธนาคารต่อเดือนในจำนวนเงินที่สูง นอกจากนี้ยังมีผู้ที่ไม่พร้อมจะกู้ธนาคารเพื่อขอสินเชื่อบ้านด้วยเหตุผลต่าง ๆ เช่น มีภาระค่าใช้จ่ายต่อเดือนสูง มีหนี้สินอื่น ๆ ที่ยังต้องผ่อนธนาคารอยู่

     สำหรับใครที่สงสัยว่าการ “เช่าซื้อคอนโด” คืออะไร การเช่าซื้อคอนโด คือทำการตกลงกันระหว่างเจ้าของคอนโดมิเนียม หรือเจ้าของโครงการโดยตรงกับคนซื้อ ว่าจะทำการผ่อนดาวน์กับเจ้าของไปเรื่อย ๆ (เงินที่จ่ายที่เช่าไปนั่นแหละ) ระหว่างที่เข้าอยู่คอนโดมิเนียมนั้น ๆ จนเมื่อถึงจุดระยะเวลาหนึ่ง หรือถึงจำนวนที่ได้ตกลงกันตามสัญญา หรือผ่อนดาวน์ครบก็จะมีการทำสัญญาจะซื้อจะขายกัน โดยคนซื้อจะต้องติดต่อกับสถาบันการเงิน มารับจำนองเพื่อเอาเงินมาให้เจ้าของคอนโดมิเนียม แล้วหลังจากนั้นก็จะมีการโอนทรัพย์สินมาให้เป็นของผู้ซื้อ

            ฟังแบบนี้หลาย ๆ คนอาจจะเริ่มสนใจ เพราะมีหลายคนจริง ๆ ที่รู้สึกเสียดายเงินที่ต้องจ่ายค่าเช่าคอนโด หรืออพาร์ตเมนต์ในแต่ละเดือน เลยตัดสินใจซื้อคอนโดมิเนียมทั้งที่ยังไม่พร้อม ซึ่งสุดท้ายก็กลายกลายเป็นภาระที่หนักอึ้ง บางคนถึงขนาดว่าไปต่อไม่ไหว ต้องยอมปล่อยให้กลายเป็นหนี้เสีย เงินที่ผ่อนไปก็สูญเปล่าเช่นเดิม เพิ่มเติมคือปัญหากวนใจ วันนี้ CondoNewb จะพาไปเจาะลึกเกี่ยวกับการ “เช่าซื้อ” ตั้งแต่ข้อควรระวัง ไปจนถึงวิธีทำอย่างไรให้เช่าซื้อได้อย่างปลอดภัย ถ้าพร้อมแล้วไปกันเลยค่ะ

            แม้จะมีข้อดีในเรื่องของการยืดระยะเวลาในการมีหนี้ เพื่อรอความพร้อม แต่การเช่าซื้อคอนโดมิเนียมก็มีข้อควรระวังหลายอย่างทีเดียว ที่เพื่อน ๆ ควรระวังก่อนจะตัดสินใจเช่าซื้อคอนโดมากมายดังนี้ค่ะ

             ข้อควรระวังก่อนจะ “เช่าซื้อคอนโด”

·         สัญญาต้องชัดเจน
สำหรับเพื่อน ๆ ที่สนใจการเช่าซื้อคอนโดนั้น มันไม่ใช่แค่การเปลี่ยนคนที่เราผ่อนคอนโดด้วย จากเดิมที่ผ่อนกับธนาคาร ไปเป็นผ่อนกับเจ้าของทรัพย์นั้น ๆ  เราต้องเข้าใจก่อนว่าการผ่อนคอนโดมิเนียมกับเจ้าของ และการผ่อนคอนโดมิเนียมนั้นแตกต่างกันมาก ทั้งในเรื่องความน่าเชื่อถือ ความมั่นคงทางการเงิน และการทำตามสัญญา ความละเอียดและความรัดกุมในการเขียนสัญญา รวมไปถึงความเข้มงวดในการทำตามสัญญา ดังนั้นก่อนจะตัดสินใจ “เช่าซื้อคอนโดมิเนียม” เราควรจะต้องศึกษาสัญญาให้ดี ปรึกษาทนาย หรือผู้มีความรู้ทางกฎหมายให้มาก ว่าสัญญามีช่องว่างตรงไหนบ้าง และส่วนไหนที่ไม่เป็นธรรมกับเรา

·         อย่าเช่าซื้อคอนโดกับเจ้าของ 100%
นี่คือข้อแรกที่เราอยากจะเตือนและแนะนำค่ะ เพราะการเช่าซื้อคอนโดมิเนียมในรูปแบบนี้นั้นอันตรายมาก และเสี่ยงต่อการจะถูกโกงด้วย จากที่จะเป็นประโยชน์แก่เรา อาจจะทำให้เราต้องเสียประโยชน์ไปก็เป็นได้ ยิ่งถ้าสัญญามีช่องโหว่ และบางคนก็เลือกเช่าซื้อคอนโดกับคนใกล้ตัวที่วางใจได้ แต่เรื่องเงินไม่เข้าใครออกใคร ดังนั้นแนะนำว่าอย่าเช่าซื้อคอนโดกับเจ้าของห้อง 100% โดยเด็ดขาด นอกจากนี้เงินที่เราผ่อนชำระกับเจ้าของทรัพย์นั้นจะไม่สามารถนำมาลดหย่อนภาษีได้เหมือนกันการผ่อนคอนโดกับธนาคาร จึงถือเป็นอีกข้อที่เราต้องทราบก่อนเช่าซื้อค่ะ

·         ผ่อนครบแล้ว แต่เจ้าของไม่โอนคอนโดให้ตามสัญญา
นี่คือปัญหาแรกที่เราควรจะระวังเอาไว้ เมื่อพูดถึงการเช่าซื้อคอนโด ใครก็ตามที่จะเลือกซื้อคอนโดด้วยวิธีนี้ จะต้องมองและตั้งคำถามในใจก่อนว่าเราจะสามารถรู้ได้อย่างไร เมื่อเราผ่อนคอนโดให้ได้ตามกำหนดแล้ว ทางเจ้าของโครงการจะไม่ยึกยัก ขายให้เรา บางคนแสบถึงขนาดว่าเราไปกู้ซื้อคอนโดจากธนาคารมาแล้วก็ไม่ขายให้ ซึ่งกลายเป็นปัญหาที่ต้องแก้ไขกัน นอกจากเสียเวลาแล้วยังเสียความรู้สึกอีกด้วย ดังนั้นขอให้พึงระวังปัญหานี้เอาไว้ให้ดีค่ะ โดยอาจจะต้องมีการเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายกันไว้ก่อน พร้อม ๆ กับสัญญาที่มีรายละเอียดเกี่ยวกับระยะเวลาการขายและการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับเราค่ะ

·         เจ้าของเสียชีวิตก่อนหมดสัญญา อาจจะทำให้เกิดปัญหาเกี่ยวกับผู้รับมรดก
นี่เป็นอีกหนึ่งข้อควรระวังของการเช่าซื้อคอนโดกับเจ้าของทรัพย์ เพราะบุคคลสามารถล้มหายตายจากก่อนหมดสัญญาได้ ในขณะที่ธนาคารนั้นจะมีความมั่นคงกว่ามาก ซึ่งเรื่องการเสียชีวิตก่อนหมดสัญญาที่ถือว่าเป็นปัญหาแล้ว เรื่องทายาทก็ถือเป็นอีกปัญหาที่จะตามมา เพราะแม้ว่าจะมีการทำสัญญาไปแล้ว เราอาจจะโดนทายาทยึกยัก ในการโอนชื่อคอนโดได้เช่นกัน

·         เช็คราคาประเมิน และมูลค่าคอนโดให้ดี
เช่าซื้อคอนโดกับเจ้าของทรัพย์ อาจจะดีและสะดวก แต่อย่าลืม เพราะการเช่าซื้อจะไม่ได้ผ่านกระบวนการเดียวกันกับที่เราต้องทำในตอนกู้ซื้อกับธนาคาร นั่นก็คือการประเมินราคาคอนโดมิเนียม (ซึ่งธนาคารจะประเมินราคาคอนโดเพื่อใช้พิจารณาการกำหนดวงเงินกู้) ซึ่งข้อดีของการประเมินราคาคอนโดมิเนียม คือเราจะรู้ราคากลางที่เขาซื้อขายคอนโดกัน ทำให้เรามั่นใจได้ว่าคอนโดที่เราซื้อมานั้น จะไม่แพงเกินความเป็นจริง หรือแพงเกินกว่าที่ตลาดเขาซื้อ-ขายกัน ซึ่งอาจจะทำให้เราเสียเปรียบ

แล้วเราจะสามารถรู้ราคาทั่ว ๆ ไปที่เขาซื้อ-ขาย กันได้อย่างไร? ในส่วนนี้เราอาจจะต้องสำรวจเองก่อนที่จะเช่าซื้อกับเจ้าของคอนโด การสำรวจราคาตลาดและราคากลางของคอนโดมิเนียมโดยง่าย คือเราอาจจะเสิร์ชดูราคาขายตามเว็บไซต์ประกาศขาย ทั้งราคารวมต่อตารางเมตร กับราคาของคอนโดมิเนียมในโครงการเดียวกัน ยูนิตแบบเดียวกัน และพื้นที่ใช้สอยขนาดเดียวกัน แล้วนำมาเปรียบเทียบกับคอนโดมิเนียมที่เราต้องการซื้อ ถ้าแพงเกินไปอาจจะต้องต่อรองราคากันเพื่อให้ได้ราคาที่เป็นธรรมกับเรามากที่สุดค่ะ

·         เก็บหลักฐานตอนชำระหนี้ให้ดี
ด้วยความที่เป็นการเช่าซื้อคอนโดมิเนียมจากเจ้าของคอนโดมิเนียม ดังนั้นหลักฐานการชำระเงินนั้นจะสำคัญกว่าเวลาที่เราจ่ายค่าเช่ารายเดือน เพราะการชำระในแต่ละเดือนนั้นมีระยะกำหนด และมีผลต่อการถือกรรมสิทธิ์ในคอนโดที่จะกลายเป็นของเราในอนาคต ดังนั้นในการชำระเงินให้เจ้าของคอนมิเนียม อย่าลืมเก็บหลักฐานการชำระเงิน ไม่ว่าจะเป็นการโอนหรือจ่ายเงินสด ลงวันที่ให้ถูกต้องเรียบร้อย เพื่อไม่ให้เกิดการผิดสัญญา หรือเปิดช่องว่างให้เกิดข้ออ้างในการจะยกเลิกสัญญาได้ค่ะ เดี๋ยวจะเสียเงินฟรีไปเปล่า ๆ

เช่าซื้อคอนโดอย่างไรให้ปลอดภัย

·         เช่าซื้อกับตัวกลางที่ไว้ใจได้
เช่าซื้อคอนโดมิเนียม ก็ยังไม่ได้รับความนิยมมมากเท่าไหร่ (เหตุผลก็เนื่องจากข้อควรระวังมากมายด้านบน) แต่ในปัจจุบัน Developer บางเจ้า ก็เริ่มหันมาทำ Startup เป็นตัวกลางระหว่างเจ้าของทรัพย์ กับผู้ซื้อ เพื่อให้มีการเช่าซื้อคอนโดมิเนียมอย่างปลอดภัย ซึ่งวิธีนี้ก็จะปลอดภัยมากกว่าไปตกลงกันเอง เพราะจะมีคนคอยช่วยดูสัญญา และมีพยานหลักฐานที่เราสามารถพึ่งพาได้เมื่อเกิดปัญหา

·         โอนก่อน แล้วเอาบ้านไปจำนอง
นี่ก็เป็นอีกวิธีที่น่าสนใจ ถ้าเราสามารถเจรจากับเจ้าของคอนโดได้ คือให้เจ้าของคอนโดมิเนียมนั้นโอนคอนโดมิเนียมให้เป็นชื่อเราก่อน โดยทำเป็นสัญญาซื้อขาย ตามราคาคอนโดมิเนียมที่ตกลงกันไว้ และให้ผู้ซื้อทำสัญญากู้ยืมเงินจากเจ้าของคอนโดมิเนียมตามจำนวนราคาบ้าน แล้วจึงค่อยนำคอนโดนั้นไปจดทะเบียนจำนองไว้เป็นประกันเงินกู้ยืมตามสัญญา ให้ตกลงกันให้แน่ชัดว่าจะชำระงวดละเท่าไหร่ ระยะเวลาเท่าไหร่ ดอกเบี้ยเท่าไหร่ วิธีการนี้ก็จะช่วยแก้ปัญหาในกรณีที่เจ้าของคอนโดมิเนียมยึกยักไม่อยากโอนคอนโดให้เป็นชื่อของเราตามที่ตกลงกันไว้ค่ะ

ทั้งหมดทั้งมวลนี้คือเรื่องราวน่ารู้เกี่ยวกับการเช่าซื้อคอนโดมิเนียม ที่ CondoNewb นำมาฝากกันในวันนี้ สำหรับเพื่อน ๆ ที่สนใจเกี่ยวกับคอนโดมิเนียม สามารถเข้าไปติดตามบทความดี ๆ ได้ที่เว็บไซต์ของเราที่ CondoNewb.com เพราะเรายังบทความดี ๆ เกี่ยวกับสารพันปัญหาของชาวคอนโด และรีวิวคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ ๆ ที่น่าสนใจ อย่าลืมติดตามเราเอาไว้นะคะ แล้วพบกันใหม่กระทู้หน้าค่ะ 

อ่านบทความฉบับเต็มได้ที่ : เช่าซื้อคอนโด ทางเลือกสำหรับคนยังไม่พร้อมมีหนี้