เมื่อปีที่แล้วเกิดประเด็นดราม่าเกี่ยวกับ EIA ของคอนโดมิเนียม มีเรื่องฟ้องร้องกันจนออกข่าวอยู่ช่วงนี้ สำหรับคนที่ไม่มีความรู้เรื่องคอนโดเลย แล้วเริ่มมีความคิดที่อยากจะมีคอนโดเป็นของตัวเอง ก็อาจจะสงสัยว่า EIA คืออะไร ทำไมถึงมีบทบาทมาก ๆ กับคอนโดมิเนียม วันนี้นิวบ์จะขอแชร์ความรู้เบื้องต้นเกี่ยวกับ EIA ให้ทุก ๆ คนได้ลองทำความรู้จักกัน
EIA (Environmental Impact Assessment Report) คือการทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบที่จะเกิดขึ้นเวลาที่มี Developer ตั้งใจจะโครงการขึ้นมาสักโครงการนึง ว่าจะกระทบชีวิตความเป็นอยู่ของผู้คนที่อยู่รอบ ๆ โครงการนั้นไหม จะทำให้วิถีชีวิตของคนในชุมชนมี รวมถึงผู้คนที่ต้องใช้อาคารข้างเคียง ดีขึ้นหรือแย่ลงยังไง ทั้งในระหว่างทำการก่อสร้าง และหลังจากการก่อสร้างเสร็จสิ้น
ซึ่งรายงานวิเคราะห์ผลกระทบ หรือ EIA จะดูทั้งหมด 4 ด้าน คือ
1. ดิน น้ำ อากาศ เสียง กระทบไหมต่อการใช้ชีวิตของผู้คนโดยรอบหรือไม่ เป็นอันตรายหรือเปล่า
2. ป่า สัตว์ป่า สัตว์น้ำ ปะการัง จะได้รับผลกระทบไหม ในกรณีที่สร้างในพื้นที่ใกล้เคียงป่า แม่น้ำ ทะเล
3. ที่ดินเกิดประโยชน์ไหม โครงการที่สร้างขึ้นมีจุดประสงค์ในการใช้อย่างไร จะเกิดประโยชน์ต่อผู้คนโดยรอบหรือไม่ เช่น หากก่อสร้างอาคาร สำนักงาน ร้านอาหารโดยรอบอาจจะได้ลูกค้าใหม่ ๆ เพิ่มขึ้น สภาพเศรษฐกิจโดยรอบเกิดการหมุนเวียนมากขึ้น นี่คือการทำให้ที่ดินเกิดประโยชน์
4. จะสร้างความเดือดร้อนและขัดต่อการใช้ชีวิตของคนในชุมชนไหม ซึ่งดูหมดตั้งแต่ อาชีพ วัฒนธรรม ความเชื่อ ค่านิยม วิวทิวทัศน์ ความสวยงาม ยกตัวอย่างเช่น การสร้างสถานบันเทิงใกล้ชุมชน หรือวัด อาจจะสร้างมลพิษทางเสียง หรือก่อกวนสร้างความเดือดร้อนในยามวิกาล และอาจจะขับกับวัฒนธรรมของชุมชนโดยรอบ
ซึ่งถ้าทำรายงาน EIA ไม่ผ่าน ก็ไม่ได้ใบอนุมัติให้ก่อสร้างนะจ้ะ นู่นเลย ไปทำมาใหม่ และทำรายงานอีกรอบจนกว่าจะผ่าน โดยอาจจะมีการปรับเปลี่ยนแปลนอาคาร เปลี่ยนรูปแบบอาคาร เปลี่ยนจุดประสงค์ในการใช้งาน อีกหนึ่งความสำคัญที่เราต้องทำ EIA ก็เพราะเมื่อบวกลบคูณหารดูได้ข้อสรุปของผลกระทบแล้ว ข้อสรุปนั้นจะนำไปสู่การสร้างมาตรการป้องกัน และแก้ไขผลกระทบเหล่านั้น เพื่อให้กระทบกับชุมชนน้อยที่สุด และใช้ทรัพยากรให้เกิดประโยชน์ที่สุด ถ้าไม่มีการทำ EIA เพื่อเป็นการควบคุม วันดีคืนดีอาจจะมีตึกสูง ๆ มาตั้งบังลม บังวิว ส่งเสียดังอึกทึก สร้างความรำคาญให้คนในชุมชนก็ได้ หรือร้ายที่สุดอาจจะสร้างความเสียหายต่อชีวิตและทรัพย์สินของคนในชุมชนไปเลย
ตามกฎหมายก่อนจะสร้างอาคารเหล่านี้ Developer หรือผู้พัฒนาโครงการ จะต้องทำ EIA
- โครงการคอนโดมิเนียม 80 ยูนิตขึ้นไป หรือมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 4,000 ตร.ม. ขึ้นไป
- โครงการบ้านจัดสรรที่มีจำนวนที่ดินแปลงย่อยตั้งแต่ 500 แปลง หรือเนื้อที่เกินกว่า 100 ไร่
คำถามที่น่าสนใจคือ เวลาจะซื้อคอนโด เราสามารถซื้อคอนโดที่ EIA ยังไม่ผ่านได้ไหม?
โดยส่วนใหญ่แล้ว Developer จะทำการยื่น EIA หลังจากเปิดขายรอบ Pre-sale ซึ่งจะเป็นรอบการขายที่ราคาคอนโดจะต่ำที่สุด เรียกได้ว่าราคาถูกกว่ารอบอื่น ๆ ที่จะตามหลังมากพอสมควร ทำให้ใครหลาย ๆ คนเลือกที่จะซื้อคอนโดในช่วงนี้ โดยเฉพาะการซื้อเพื่อลงทุน สำหรับนักลงุทนที่มีประสบการณ์ และรู้จักมักจี่กับ Developer เจ้านั้น ๆ เป็นอย่างดี ก็อาจจะเลือกซื้อรอบนี้โดยไม่ต้องกังวลใจใด ๆ
แต่สำหรับนักลงทุนมือใหม่ และยังไม่ค่อยรู้จัก Developer มากนัก การเลือกซื้อคอนโดมิเนียมก่อนที่ EIA จะผ่าน อาจจะเป็นเรื่องเสี่ยงพอสมควร แม้คุณจะจ่ายเงินถูกกว่าและมีห้องให้เลือกเยอะกว่า แต่ราคาอื่นที่คุณต้องจ่ายก็คือความไม่แน่นอนว่าโครงการจะผ่าน EIA หรือไม่ ถ้าไม่ผ่านก็ต้องรอเงินคืนจากโครงการ เสี่ยงโดนเอาเปรียบจาก Developer ก็ชั่งน้ำหนักเอาค่ะ ถ้าคิดว่าโครงการที่ซื้อรอบ Pre-Sale ผ่าน EIA แน่นอนก็จัดไป แต่ถ้าอยากได้ความมั่นใจก็รอ EIA ผ่านก่อนดีกว่า
กรณีต่อไปคือ บางโครงการแม้ EIA ผ่านก็ใช่ว่าจะรอด เมื่อไม่นานมานี้ และที่ผ่าน ๆ มา เรามักจะเห็นกรณีศึกษาเรื่องผล EIA ที่ผ่านแล้ว แต่ยังมีการฟ้องร้องกันหลังจากนั้น ระหว่าง Developer กับชาวบ้านในระแวกนั้น หรือลูกบ้านจากตึกใกล้เคียงที่ได้รับผลกระทบจากการก่อสร้าง หรือเรื่องโครงสร้างตึกที่จะส่งผลกระทบเมื่อก่อสร้างเสร็จสิ้น ซึ่งปัญหาเหล่านี้ จะกระทบกับผู้ซื้อคอนโดโครงการนั้นอย่างแน่นอน ดังนั้นเราจึงควรติดตามข่าวสารเกี่ยวกับโครงการ และคอยสอบถามความคืบหน้าอยู่ตลอด ๆ นะจ้ะ
อ่านบทความฉบับเต็มได้ที่ :
EIA คืออะไร? ทำไมต้อง Approved
เคยสงสัยไหม EIA คืออะไร? ทำไมต้องดูก่อนซื้อคอนโด?
EIA (Environmental Impact Assessment Report) คือการทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบที่จะเกิดขึ้นเวลาที่มี Developer ตั้งใจจะโครงการขึ้นมาสักโครงการนึง ว่าจะกระทบชีวิตความเป็นอยู่ของผู้คนที่อยู่รอบ ๆ โครงการนั้นไหม จะทำให้วิถีชีวิตของคนในชุมชนมี รวมถึงผู้คนที่ต้องใช้อาคารข้างเคียง ดีขึ้นหรือแย่ลงยังไง ทั้งในระหว่างทำการก่อสร้าง และหลังจากการก่อสร้างเสร็จสิ้น
ซึ่งรายงานวิเคราะห์ผลกระทบ หรือ EIA จะดูทั้งหมด 4 ด้าน คือ
1. ดิน น้ำ อากาศ เสียง กระทบไหมต่อการใช้ชีวิตของผู้คนโดยรอบหรือไม่ เป็นอันตรายหรือเปล่า
2. ป่า สัตว์ป่า สัตว์น้ำ ปะการัง จะได้รับผลกระทบไหม ในกรณีที่สร้างในพื้นที่ใกล้เคียงป่า แม่น้ำ ทะเล
3. ที่ดินเกิดประโยชน์ไหม โครงการที่สร้างขึ้นมีจุดประสงค์ในการใช้อย่างไร จะเกิดประโยชน์ต่อผู้คนโดยรอบหรือไม่ เช่น หากก่อสร้างอาคาร สำนักงาน ร้านอาหารโดยรอบอาจจะได้ลูกค้าใหม่ ๆ เพิ่มขึ้น สภาพเศรษฐกิจโดยรอบเกิดการหมุนเวียนมากขึ้น นี่คือการทำให้ที่ดินเกิดประโยชน์
4. จะสร้างความเดือดร้อนและขัดต่อการใช้ชีวิตของคนในชุมชนไหม ซึ่งดูหมดตั้งแต่ อาชีพ วัฒนธรรม ความเชื่อ ค่านิยม วิวทิวทัศน์ ความสวยงาม ยกตัวอย่างเช่น การสร้างสถานบันเทิงใกล้ชุมชน หรือวัด อาจจะสร้างมลพิษทางเสียง หรือก่อกวนสร้างความเดือดร้อนในยามวิกาล และอาจจะขับกับวัฒนธรรมของชุมชนโดยรอบ
ซึ่งถ้าทำรายงาน EIA ไม่ผ่าน ก็ไม่ได้ใบอนุมัติให้ก่อสร้างนะจ้ะ นู่นเลย ไปทำมาใหม่ และทำรายงานอีกรอบจนกว่าจะผ่าน โดยอาจจะมีการปรับเปลี่ยนแปลนอาคาร เปลี่ยนรูปแบบอาคาร เปลี่ยนจุดประสงค์ในการใช้งาน อีกหนึ่งความสำคัญที่เราต้องทำ EIA ก็เพราะเมื่อบวกลบคูณหารดูได้ข้อสรุปของผลกระทบแล้ว ข้อสรุปนั้นจะนำไปสู่การสร้างมาตรการป้องกัน และแก้ไขผลกระทบเหล่านั้น เพื่อให้กระทบกับชุมชนน้อยที่สุด และใช้ทรัพยากรให้เกิดประโยชน์ที่สุด ถ้าไม่มีการทำ EIA เพื่อเป็นการควบคุม วันดีคืนดีอาจจะมีตึกสูง ๆ มาตั้งบังลม บังวิว ส่งเสียดังอึกทึก สร้างความรำคาญให้คนในชุมชนก็ได้ หรือร้ายที่สุดอาจจะสร้างความเสียหายต่อชีวิตและทรัพย์สินของคนในชุมชนไปเลย
ตามกฎหมายก่อนจะสร้างอาคารเหล่านี้ Developer หรือผู้พัฒนาโครงการ จะต้องทำ EIA
- โครงการคอนโดมิเนียม 80 ยูนิตขึ้นไป หรือมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 4,000 ตร.ม. ขึ้นไป
- โครงการบ้านจัดสรรที่มีจำนวนที่ดินแปลงย่อยตั้งแต่ 500 แปลง หรือเนื้อที่เกินกว่า 100 ไร่
คำถามที่น่าสนใจคือ เวลาจะซื้อคอนโด เราสามารถซื้อคอนโดที่ EIA ยังไม่ผ่านได้ไหม?
โดยส่วนใหญ่แล้ว Developer จะทำการยื่น EIA หลังจากเปิดขายรอบ Pre-sale ซึ่งจะเป็นรอบการขายที่ราคาคอนโดจะต่ำที่สุด เรียกได้ว่าราคาถูกกว่ารอบอื่น ๆ ที่จะตามหลังมากพอสมควร ทำให้ใครหลาย ๆ คนเลือกที่จะซื้อคอนโดในช่วงนี้ โดยเฉพาะการซื้อเพื่อลงทุน สำหรับนักลงุทนที่มีประสบการณ์ และรู้จักมักจี่กับ Developer เจ้านั้น ๆ เป็นอย่างดี ก็อาจจะเลือกซื้อรอบนี้โดยไม่ต้องกังวลใจใด ๆ
แต่สำหรับนักลงทุนมือใหม่ และยังไม่ค่อยรู้จัก Developer มากนัก การเลือกซื้อคอนโดมิเนียมก่อนที่ EIA จะผ่าน อาจจะเป็นเรื่องเสี่ยงพอสมควร แม้คุณจะจ่ายเงินถูกกว่าและมีห้องให้เลือกเยอะกว่า แต่ราคาอื่นที่คุณต้องจ่ายก็คือความไม่แน่นอนว่าโครงการจะผ่าน EIA หรือไม่ ถ้าไม่ผ่านก็ต้องรอเงินคืนจากโครงการ เสี่ยงโดนเอาเปรียบจาก Developer ก็ชั่งน้ำหนักเอาค่ะ ถ้าคิดว่าโครงการที่ซื้อรอบ Pre-Sale ผ่าน EIA แน่นอนก็จัดไป แต่ถ้าอยากได้ความมั่นใจก็รอ EIA ผ่านก่อนดีกว่า
กรณีต่อไปคือ บางโครงการแม้ EIA ผ่านก็ใช่ว่าจะรอด เมื่อไม่นานมานี้ และที่ผ่าน ๆ มา เรามักจะเห็นกรณีศึกษาเรื่องผล EIA ที่ผ่านแล้ว แต่ยังมีการฟ้องร้องกันหลังจากนั้น ระหว่าง Developer กับชาวบ้านในระแวกนั้น หรือลูกบ้านจากตึกใกล้เคียงที่ได้รับผลกระทบจากการก่อสร้าง หรือเรื่องโครงสร้างตึกที่จะส่งผลกระทบเมื่อก่อสร้างเสร็จสิ้น ซึ่งปัญหาเหล่านี้ จะกระทบกับผู้ซื้อคอนโดโครงการนั้นอย่างแน่นอน ดังนั้นเราจึงควรติดตามข่าวสารเกี่ยวกับโครงการ และคอยสอบถามความคืบหน้าอยู่ตลอด ๆ นะจ้ะ
อ่านบทความฉบับเต็มได้ที่ : EIA คืออะไร? ทำไมต้อง Approved