เนื่องจากธุรกิจปัจจุบันของผมที่ทำอยู่นั้นมีภาวะการแข่งขันที่รุนแรง รวมถึงได้ทำอาชีพนี้มา 10 กว่าปี และถึงจุดอิ่มตัว ทำให้ผมต้องหาโปรเจ็กท์ใหม่มาทำ เพื่อเป็นการหารายได้เข้ามาแทนรายได้จากอาชีพเดิมที่หดตัวลง

เมื่อผมได้ตัดสินใจที่จะยุติอาชีพเดิมที่ทำมา เดินออกจากคอมฟอร์ทโซนที่สะดวกสบายมาตลอด มันเป็นเรื่องที่ท้าทาย มีทั้งโอกาสและอุปสรรคมากมายที่รออยู่ในหนทางข้างหน้าของการเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายย่อย

ผมเองมีที่ดินแปลง 2-3 แปลง ขนาดประมาณ 2.5 ไร่ และ 10 ไร่กว่าบริเวณถนนรังสิต-องครักษ์ คลอง 16 ใกล้ๆ มศว. องครักษ์ที่ซื้อมาเมื่อประมาณเกือบ 10 ปีก่อน เพราะเห็นว่าใกล้มหาวิทยาลัยศรีนครินทร์วิโรฒ โรงเรียนสาธิต มศว. โรงพยาบาลสมเด็จพระเทพรัตน์ ใกล้ห้างสรรพสินค้าและอื่นๆ อีกมากมาย ด้วยความคาดหวังว่าบริเวณนี้คงจะเจริญทัดเทียมตามบริเวณ ถนนรังสิต คลอง 1-10 บ้าง


รูปแปลงที่ดินของผม

ด้วยเหตุนี้ สองสัปดาห์ก่อนจึงได้ขับรถไปดูที่ดินของตนเอง ปรากฎว่า ความพัฒนาเริ่มเข้ามาเยี่ยมเยือนตามที่ได้คาดคิดว่า บริเวณปากซอยหน้าที่ดินมีคาเฟ่ชื่อดัง มองเทรอส์ คาเฟ่ แอนด์ ฟาร์ม (ผมเดาว่าเจ้าของคงตั้งชื่อให้คล้องเสียงภาษาไทยกับคำว่า "มองเธอ" ส่วนภาษาฝรั่งเศส Montreux café and farm แปลว่าอะไรอันนี้ไม่แน่ใจครับ) ขนาด 20 ไร่ ที่เป็นสถานที่ท่องเที่ยว "ต้องแวะ" ในบริเวณนี้ ตั้งตระหง่านขึ้นมาเมื่อ 2-3 ปีที่ผ่านมา น่าเสียดายบริเวณด้นหน้าคาเฟ่ ดูเล็กไปนิดนึง ผมขับรถไปครั้งแรกนึกว่าเป็นบ้านคนทั่วๆ ไปเสียอีก แต่จำนวนนักท่องเที่ยวที่แวะเข้ามาวันเสาร์อาทิตย์ก็มีไม่น้อยเลยทีเดียว ใครจะไปก็ตามลิงก์นี้ได้เลย https://goo.gl/maps/CVdpyVAV2nJSvstq9



เมื่อขับรถเข้าไปอีกครึ่ง กม. ก็เห็นรีสอร์ทขนาด 10 ไร่กำลังขึ้น และถัดจากนั้นก็เป็นที่ดินของผมขนาด 2 ไร่ครึ่งที่ผมตัดสินใจจะนำมาพัฒนาจัดสรรเป็นแปลงเล็กๆ แบ่งขาย  แปลงที่ดินมีขนาดกว้างติดถนน 40 เมตร ลึกประมาณ 120 เมตร ซึ่งก่อนหน้านี้ผมพยายามประกาศขายมาหลายปี แต่น่าแปลก มีคนโทรมาแต่ไม่ตัดสินใจซื้อ จนกระทั่งผมไปสำรวจราคาตลาดปรากฎว่า ราคาที่ผมประกาศขายต่ำกว่าราคาตลาดเกือบเท่าตัว ทำให้ตัดสินที่จะหยุดขายและนำที่ดินผืนนี้มาพัฒนาจัดสรรเพื่อเพิ่มมูลค่าน่าจะดีกว่า



ผมเองไม่ได้มีความรู้ด้านการพัฒนาอสังหาฯ มาก่อน แต่ยุคนี้เป็นยุคที่ความรู้อยู่ในโลกอินเตอรเน็ทและโซเชียลมีเดีย ผมก็ค่อยๆ ศึกษาหาข้อมูลเก็บสะสมความรู้ไปเรื่อยๆ โชคดีอยู่อย่างที่ตนเองเป็นคนใส่ใจใฝ่รู้ แม้จะอยู่ในวัย 40 กลางๆ แต่ถ้าเรื่องคอมฯ เทคโนโลยี ผมก็ไม่แพ้เด็กรุ่นใหม่ๆ เลยทีเดียว

ผมเคยศึกษาเรื่องโปรแกรม Sketchup เกี่ยวกับการออกแบบบ้านมาก่อน ถึงกับขนาดไปลงเรียนเพื่อให้ได้ความรู้มาจนกระทั่งออกแบบบ้านได้หลากหลายสไตล์เลยทีเดียว ผมก็เริ่มร่างแบบที่คิดในใจคร่าวๆ ออกมาเป็นภาพดังนี้ 

ในตอนแรกนั้น ผมกะว่าจะยอมเสียที่ดินบางส่วนประมาณ 300 ตารางวา เพื่อขุดดินเป็นบ่อและนำมาถมบริเวณด้านหน้า ซึ่งค่าใช้จ่ายน่าจะอยู่ประมาณ 3.5-4 แสนบาทเลยทีเดียว ซึ่งต้องมานั่งคิดเปรียบเทียบกับ “การนำดินที่อื่นๆ” มาถมที่ทั้งหมดโดยมีค่าใช้จ่ายอยู่ 1.1-1.5 ล้าน (กำลังเปรียบเทียบราคาอยู่) ดูเหมือนว่าในตอนนี้ ผม “อาจจะเลือก” ที่จะจ่ายมากกว่าเพื่อให้ได้เนื้อที่มาจัดสรรขายได้อย่างเต็มที่

เมื่อได้ได้ผังเบื้องต้นมาแล้ว ผมก็เริ่มทำการติดต่อหาคนวางผังจัดสรร “Survey/รังวัด” ซึ่งมีทั้งรังวัดเอกชน และ รังวัดนอก (อันนี้ขอเล่าเรื่องนี้ในตอนถัดๆ ไป) และภายใน 1 สัปดาห์ให้หลัง ผมก็ได้ผังจัดสรรมาให้เลือก 2 แบบดังนี้

แบบที่ 1: ถนนกว้าง 8 เมตร
ข้อดี: ผู้ซื้อจะได้ถนนที่กว้างขึ้น มีปัญหาเรื่องที่จอดรถน้อยลง
ข้อเสีย: ผมจะมีค่าใช้จ่ายในการทำถนนมากขึ้นอีกประมาณ 150,000 บาท (ค่าทำถนนประมาณ ตรม.ละ 600-700 บาท และรายได้จากการขายที่ดินที่น้อยลง (พื้นที่ในแปลงที่ดินลดลง)
 
แบบที่ 2 ถนนกว้าง 6 เมตร
ข้อดี: ผู้ซื้อจะได้ถนนที่กว้างขนาดมาตรฐาน 6 เมตร ไม่สะดวกในการจอดรถหน้าบ้าน แต่เนื่องจากที่ดินเยอะ ปัญหาอาจลดน้อยลง
ข้อเสีย: ผมมีรายได้จากการขายที่ดินที่มากขึ้น (จำนวนตารางวาเยอะขึ้น) และประหยัดค่าทำถนนไปแสนกว่าบาทเลยทีเดียว


ขั้นตอนถัดมาผมก็เริ่มหาแบบบ้าน ที่ผมได้เคยออกแบบไว้ เผื่อว่าหลังจากขายที่บางแปลงได้แล้ว ผู้ซื้อที่ดินอาจจะสนใจว่าจ้างทางผมในการออกแบบก่อสร้างก็เป็นได้ ก็เลยไปขุดเอางานเก่าๆ ที่เคยออกแบบไว้มาดังนี้


ในใจนั้น หากแผนการดำเนินไปตามที่คาด หรือมีเงินลงทุนมากขึ้น ก็อยากจะพัฒนาเป็นโครงการเล็กๆ อยู่กัน 8 ครัวเรือน พื้นที่ขนาด 90-100 ตรว. แล้วพัฒนาเป็นบ้านสวนที่มีความร่มรืน อยู่กันแบบถ้อยทีถ้อยอาศัย

ซึ่งหากผมสามารถหาผู้ร่วมลงทุนได้ ค่าก่อสร้างบ้านขนาด 120 ตรว. จะอยู่ประมาณ 1.5 - 2 ล้านบาทต่อหลัง หากที่ดิน 8 แปลงก็ใช้งบลงทุนอีกประมาณ 10-16 ล้านบาท ซึ่งถ้าเป็นไปได้ ผมเองก็อยากจะทำบ้านเสร็จก่อนขายเหมือน แลนด์แอนด์เฮ้าส์ เพราะอยากให้สภาพแวดล้อมในโครงการเล็กๆ แบบนี้เป็นเหมือนบ้านรีสอร์ทเล็กๆ ที่อบอุ่น

ซึ่งมีข้อดีข้อเสียต่างกันไปตามที่ผมคิดดังนี้
ข้อดี: บ้านในโครงการมีความคล้ายคลึงกัน อาจมีปรับนุ้นนิดนี่หน่อย แต่ภาพรวมเป็นไปในทางเดียวกัน ดูสวยงาม
ข้อเสีย: ผมต้องมานั่งวุ่นวายกับการหา ผรม. สร้างบ้าน ซึ่งใช้เวลาและพละกำลังมากกว่าเพียงแค่นำเอาสาธารณูปโภคพื้นฐาน เช่น ถนน ไฟฟ้า ประปา ระบบบำบัดน้ำเสีย เข้าไปแล้วจัดสรรเพียงที่ดินขายเท่านั้น

----------------------------------------------------------------------------
เนื่องจากบทความที่เขียนนี้เป็นการเขียนสดๆ ลำดับขั้นตอนอาจจะสลับกันไปมาบ้างนะครับ แต่ที่ได้ดำเนินการมาถึงตอนนี้ 

ลำดับแรกขั้นตอนต่างๆ ที่ผมคิดไว้เพื่อพัฒนาจัดสรรที่ดินแปลงนี้ก็คือ
1. สำรวจแปลงที่ดิน (ดำเนินการแล้ว)
    - ความกว้าง ความยาว 
    - ความลึก (ที่ดินต่ำกว่าถนนเท่าไหร่)
2.  ติดต่อสอบเขตรังวัด (ดำเนินการแล้ว)
    - ติดต่อสำนักงานที่ดินจังหวัดนครนายก เขตองครักษ์
    - ความรู้ว่าด้วยการรังวัด “รังวัดใน” และ “รังวัดนอก”
3. จัดผังที่ดิน (ดำเนินการแล้ว)
    - ออกแบบแปลน ที่ต้องการเบื้องต้นว่าจะแบ่งที่ดินเป็นทั้งหมด 8-9 แปลงในโปรแกรม Sketchup
4. ติดต่อว่าจ้าง วิศวกรออกแบบจัดผังเป็นแปลนๆ (ดำเนินการอยู่)
5.  การหาความรู้จากผู้มีประสบการณ์
    - น้ำใจจากผู้มีประสบการณ์ 2 ท่านที่ให้กับคนแปลกหน้าอย่างผม
6. การหาแบบบ้าน/รั้ว
7. ความรู้เรื่องการรับเหมาถมดิน / ถมที่
   - ผู้รับเหมาคิดราคาถมที่ / ถมดินอย่างไร
   - เบี้ยใบรายทาง เรื่องที่รู้ๆ กันอยู่ แต่พูดออกมาไม่ได้
8.  ความรู้เกี่ยวกับรถแบ็คโฮ / รถขุดดิน
9.  การติดต่อสถาปนิกออกแบบแลนด์สเคป
10. การหาผู้รับเหมาสร้างบ้าน
     - ผู้รับเหมาในท้องถิ่น // ผู้รับเหมาในอินเตอร์เน็ท
11. การหาพาร์ทเนอร์
12. การวางงบประมาณในการพัฒนาอสังหา
13. การทำแผนการตลาด
14. อื่นๆ อีกมากมาย เช่น การขอขยายเขตไฟฟ้า ประปา

ขั้นตอนคงมีหลากหลายขั้นตอน รวมถึงโอกาส ความท้าทาย ปัญหาและอุปสรรคเบื้องหน้า ณ ตอนนี้ผมไปได้ประมาณ 2 ใน 10 ของทุกขั้นตอน ผมจะทยอยมาเล่าให้ทุกคนได้ฟังกันตอนต่อไปนะครับ