สวัสดีครับ น่าจะมีหลายๆคนที่สนใจหา Passive income เพื่อเป็นรายได้เสริมกันนะครับ กระทู้นี้ผมตั้งใจเขียนขึ้น เพื่อเป็นแนวทางสำหรับผู้ที่สนใจจะทำคอนโดเพื่อปล่อยเช่า ว่าหนทางในการทำมันง่ายหรือยากอย่างไร เจอปัญหาอุปสรรคอะไรบ้าง โดยจะเป็นการทำงานตั้งแต่เริ่มหาห้องที่เหมาะสม แต่งห้อง ปล่อยเช่า และดูแลหลังการปล่อยเช่า ผมเขียนในฐานะมือใหม่ ที่อยากลองมีอะไรเป็นของตัวเองนะครับ คำแนะนำของผมไม่ได้ชี้วัดว่าสิ่งที่ผมตัดสินใจทำถูกต้องเสมอไป เพียงแต่เป็นมุมมองของผมครับ หลายท่านอาจมีวิธีหาเงินที่ดีกว่านี้มาก แต่ผมแค่เพียงอยากทำในสิ่งที่ผมรักครับ J
ลองมาดูกันครับ
1.      มองหา Condo ที่คิดว่ามี Potential สามารถปล่อยเช่าได้
ไม่ว่าคุณจะซื้อคอนโด มือหนึ่ง หรือ มือสอง ข้อนี้คือปัจจัยที่สำคัญที่สุดในการปล่อยเช่าคอนโดครับ เนื่องจากการจะปล่อยเช่าได้จะต้องมี Demand ในการเช่าก่อน หากไม่มี Demand จบเห่ครับ วิธีการดูง่ายๆของผมนะครับ
-          ทำเลใกล้แหล่ง Lifestyle, ใกล้ Office, ใกล้สถานศึกษา (แนะนำเป็นมหาลัย)
-          ติดถนนใหญ่ ไม่เข้าซอยลึก ถ้าเป็นซอยต้องเป็นซอยที่มีความสำคัญ (เช่น ซอยทองหล่อ เอกมัย อ่อนนุช เป็นต้น)
-          Developer ที่พัฒนาคอนโดก็สำคัญนะครับ เอาที่แบบเราเคยได้ยินชื่อบ่อยๆ เพราะจะขายออกง่าย และได้ราคาดีกว่า รวมถึงการดูแลส่วนกลางก็มักจะดีกว่าครับ
-          เป็น High rise จะดีกว่าครับ เพราะว่าวิวที่สูงมักจะเรียกความน่าสนใจได้มากกว่า
-          ถ้าเป็นคอนโดมือสอง ลองสังเกตง่ายๆครับ ถ้าคนอยู่เยอะ อยู่เกือบเต็ม แสดงว่าที่นี่มี Demand ครับ ถ้าดูยากลองดูราวระเบียงว่ามีคนตากผ้าเยอะมั้ย ช่วยได้ครับ 555 แต่ควรประกอบด้วยข้อที่ผมกล่าวมาข้างต้น
-          ขยันดูครับ ผมดูคอนโดเยอะมากก่อนจะได้ห้อง ความถนัดของแต่ละท่านไม่เหมือนกัน รวมถึงทุนทรัพย์ก็เป็นปัจจัยครับ
-          ราคาสำคัญเช่นกัน เพราะงวดผ่อนแบงค์ ควรน้อยกว่าค่าเช่า หรือเท่ากับ เพื่อให้เรามีกำไร และไม่เป็นภาระในแต่ละดือน และทำให้ Yield เราสูงขึ้นด้วยเช่นกัน
-          ไม่ต้องใกล้ BTS มาก(ก็ได้) แต่เป็นตัวเลือกให้ลูกค้าได้ดีเช่นกัน (ยิ่งใกล้รถไฟฟ้า คอนโดยิ่งแพง แต่ราคาปล่อยเช่าอาจต่างกันไม่มาก)
-          ดู Rate ราคาปล่อยเช่าจากเว็บไซต์ ปล่อยเช่าอสังหาว่าเค้าปล่อยกันราคาเท่าไหร่ เพื่อมาคิด yield ครับ
 
2.      ซื้อเงินสดหรือกู้ Bank ดี
อันนี้แล้วแต่ว่าใครสะดวกแบบไหนครับ ถ้ากู้ คุณต้องทำการบ้านข้อ 1 ให้ดีมากๆ เพื่อลดความเสี่ยงต่างๆ เพราะหนี้จะมาหาคุณทุกเดือนครับ หากปล่อยเช่าไม่ได้ หรือได้ช้านั่นคือภาระที่หนักหน่วงของคุณครับ ลองดูโปรโมชั่นธนาคารเยอะๆ ครับ เพื่อให้ได้ดอกเบี้ย 3 ปีแรกที่โอเคที่สุด แต่ถ้าคุณทำการบ้านข้อ 1 มาดีมากจริงๆ การกู้ Bank จะทำให้คุณแทบไม่ต้องใช้เงินตัวเองเลย (ใช้เงิน Bank มาจ่ายให้เราทั้งหมด) แต่ถ้าคุณมีเงินเย็น อันนี้อีกเรื่องครับลองพิจารณาความคุ้มทุนอีกที

3.      เมื่อได้คอนโดที่ต้องการแล้ว ก็ทำให้ห้องพร้อมอยู่ครับ และเอาชื่อเข้าทะเบียนบ้านคอนโดด้วยครับ
สำหรับผมชอบให้ห้องสวยครับ เพราะ First impression สำคัญมาก หากมีคนมาดูแล้วจะมีโอกาสปิดได้สูงกว่าห้องที่ดูแล้วไม่น่าดึงดูดครับ นี่คือรูป Before และ After ของคอนโดที่ผมทำไว้เพื่อปล่อยเช่าทั้ง 3 ห้องครับ ลักษณะการแต่งของผมจะไม่ดูแน่นจนเกินไป และให้ห้องมีความน่าอยู่ด้วยโทนสีสบายๆ เฟอร์นิเจอร์ส่วนใหญ่เป็นแบบลอยตัวจาก IKEA ครับ และผมจะให้เครื่องใช้ไฟฟ้าสำคัญๆ ทั้งหมด เช่น ทีวี ตู้เย็น ไมโครเวฟ และเครื่องทำน้ำอุ่นครับ คือลูกค้าดูแล้วจบได้ทันที สำหรับเครื่องซักผ้าเอาไว้ต่อรองราคาได้ครับ ถ้าเอาเพิ่ม เพิ่มเดือนละ 500 บาทเป็นต้น

ห้องที่ 1

ห้องที่ 2


อีกเรื่องคือการเอาชื่อตัวเองเข้าไปอยู่ในทะเบียนบ้านให้ครบ 1 ปี เพื่อไม่ให้ติดเรื่องภาษีธุรกิจเฉพาะตอนขายครับ อย่าลืมทำกัน ไม่งั้นจะปวดหัวตอนขายครับ

ปล. ผมไม่ชอบ Build in เพราะว่ามันขยับขยาย และซ่อมลำบากกว่ามาก ลองดูครับ เผื่อเป็นแนวทาง สำหรับงบในการแต่งห้องไม่มากครับ ใครสนใจลองสอบถามได้

4.      แต่งห้องเสร็จแล้ว เรามาปล่อยเช่ากัน
เอาหละนี่แหละของจริง โพสไปเลยครับ ใน Group facebook เว็บประกาศปล่อยเช่าต่างๆ เยอะมากๆๆๆๆ แค่เข้า Google แล้วพิมพ์ว่าปล่อยเช่าคอนโด ถ้าคอนโดคุณเป็นไปตามข้อ 1 ผมเคยปล่อยได้เร็วสุด ภายใน 2 สัปดาห์ครับ นานสุดอยู่ที่ 2 เดือน เพราะฉนั้นการมีเงินสำรองไว้บ้าง เป็นเรื่องที่ดีครับ ถ้าปล่อยผ่าน Agent ก็เสียค่าคอมแต่มันก็อาจจะไวกว่าปล่อยเองหน่อย
การที่เราถ่ายรูปห้องสวย และมีห้องที่สวยก็จะช่วยให้ห้องปล่อยได้เร็วขึ้นเหมือนกันนะครับ
 
5.      ได้ผู้เช่าแล้วเจออะไรบ้าง
อันนี้เป็นสิ่งที่ปวดหัวมากที่สุดของการปล่อยเช่าคอนโด เพราะว่าคุณมีโอกาสจะเจอทั้งผู้เช่าที่แย่ และ Agent ที่แย่ด้วยเช่นกัน สำหรับผมแล้วหากมีลูกค้านัดดูห้อง คุณควรไปเจอลูกค้าด้วยตัวเองครับลองคุยเบื้องต้นว่าเขาเป็นอย่างไร คุณสามารถเลือกลูกค้าได้ครับ ไม่จำเป็นว่าลูกค้าต้องเลือกแต่คุณ เป็นการ Pre screen เบื้องต้นได้เป็นอย่างดีครับ
 
ผมคงโชคดีที่ยังไม่ได้เจอผู้เช่าที่แย่มากนัก จากการปล่อยเช่าคอนโดมา 5-6 ปี ที่เจอแย่ๆมา ก็เพียงแค่ จ่าย Late, ออกก่อนหมดสัญญา (ผมยึดมัดจำ), ห้องสกปรกแต่ไม่พัง, เรื่องเยอะต้องการนู้นนี่ตลอดเวลา แต่โดยรวมยังไม่เคยเจอที่ทำให้ต้องซ่อมห้องกันยกใหญ่ ผมมักจะให้ผู้เช่าทำสัญญาแบบปีต่อปีเท่านั้นครับ เพื่อกันปัญหาต่างๆที่อาจเกิดขึ้น ส่วนมากเป็นเรื่องค่าคอมของ Agent ครับ
 
ส่วน Agent ก็นั่นแหละครับ ประเทศไทยยังไม่มีระบบหรือหน่วยงานอะไรที่ทำหน้าที่รับรองการมีตัวตนและใบอนุญาตให้ Real estate agent ทำให้เกิดปัญหาขึ้นมาตามหลังได้ เช่น การทิ้งลูกค้า ความไม่มีจรรยาบรรณต่างๆ ในการปฏิบัติงาน เป็นต้น เรื่องนี้คงต้องลุ้นกันหน่อยจริงๆ แต่ถ้าเป็นบริษัท Agent รายใหญ่ๆ ก็สบายใจได้ครับ
 
6.      ทำแล้วได้อะไรบ้าง สรุปแล้วคุ้มหรือไม่
ความสุขครับ ผมชอบคอนโดมาก ชอบการแต่งห้องสวยๆ ชอบเวลามีคนชมห้องเรา และชอบการถือครองอสังหาริมทรัพย์ที่มีประโยชน์ การปล่อยเช่าคอนโด อาจจะไม่ได้ทำให้คุณรวยขึ้นทันทีครับ เพราะว่าในช่วงแรกๆ มันจะเป็นเพียงแค่การผ่อนธนาคารแทนตัวคุณ แต่เมื่อเวลาผ่านไป ค่าเงินเฟ้อที่มากขึ้น จะทำให้คุณมี Capital gain เมื่อคุณขาย นอกจากนี้คุณก็ยังได้ส่วนต่างจากการที่มีคนมาผ่อนคอนโดให้อีกด้วยในช่วงระยะเวลานึง
 
สรุป มันไม่ได้ง่ายอย่างที่คิดครับ ปัญหาจุกจิกมีตลอดเวลา จนกว่าจะได้ผู้เช่าที่ดี แต่ผมก็ยังรู้สึก Happy ที่ได้ทำนะ ได้ประสบการณ์เยอะมาก คือหลายคนอาจจะมองว่ามันไม่คุ้ม ทำอย่างอื่นได้เยอะกว่า อันนี้นานาจิตตังครับ แล้วแต่พิจารณาของแต่ละคนดีกว่า
 
ขอบคุณที่อ่านจนจบครับ