สวัสดีครับนี่เป็นกระทู้แรกของผม
ผมมีปัญหาคิดไม่ตกเกี่ยวกับการขายคอนโด ซึ่งผมขอปูพื้นก่อนดังนี้
ผมซื้อคอนโดและเข้าอยู่ตั้งแต่ปี 2559 ผมได้จดค่าใช้จ่าย และค่าลดหย่อนทั้งหมดไว้ในตาราง
รบกวนคนที่อัพรูปได้ ช่วยอัพให้ทีครับ สมัครใหม่รอยืนยันตัวครับ
https://uppic.cc/d/5fWi
ผมซื้อคอนโดมาราคาประมาณ 2,250,000 บาท และใช้สิทธิ์ลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรก
ตอนซื้อกู้เงินได้ 100% และผ่อนเดือนละ 14,200 บาท ดอกเบี้ยตามตารางข้างบน ก่อนเข้าอยู่มีค่าตกแต่งห้องไป ประมาณ 150,000 บาท โครงการให้ฟรีค่าส่วนกลางและกองทุนในปีแรก
เมื่อสิ้นสุดปีแรก ผมได้คืนภาษี 2 ทางคือ ดอกเบี้ยอสังหาใช้ลดหย่อนภาษีได้ และได้เงินคืนภาษี บ้านหลังแรก รวมเป็น 22,725.37 บาท
เมื่อหักรายรับออก ปีแรกผมจะมีค่าใช้จ่ายรวม 188,139.28 บาท เมื่อรวมกับราคาคอนโด ต้นทุนผมจะเป็น 2,438,139 บาท
แต่ถ้าไม่ซื้อคอนโด ผมจะมีเงินเก็บ 320,400 บาท หักค่าเช่าคอนโด 9,000 บาทต่อเดือน (คิดตามค่าเช่ามาตรฐานของห้องนี้)
จะเหลือเก็บ 212,400 บาท
ผมได้จดรายละเอียดค่าใช้จ่าย และราบรับทุกปี เพื่อหาต้นทุนที่แท้จริงของห้องนี้
เมื่อต้นปีที่ผ่านมา ผมได้รีไฟแนนซ์ทำให้ดอกเบี้ยลดลง แต่ก็มีค่าใช้จ่ายประมาณ 19,000 กว่าบาท ตามเงินต้นที่เหลืออยู่
ทีนี้เข้าเรื่องที่อยากจะถาม
ผมอยากจะขายคอนโดนี้ เพราะอยากย้ายไปที่อื่น ซึ่งผมจะยังขายไม่ได้จนกว่าจะครอบครองครบ 5 ปี เพราะหลักเกณฑ์การลดหย่อนภาษี ซึ่งจะครบกำหนดในปีหน้า ผมจึงได้รวบรวม วิเคราะห์ต้นทุน และค่าใช้จ่ายทั้งหมด ของคอนโดห้องนี้ เมื่อครบกำหนดปีหน้า พบว่าต้นทุนห้องนี้ รวม ดอกเบี้ย ค่าส่วนกลาง ค่าตกแต่ง และค่าใช้จ่ายต่างๆ คือประมาณ 2,650,000 บาท
และหากจะขายจะมีภาษีการขายและค่าธรรมเนียมรวมประมาณ 50,000 บาท ฉะนั้นผมต้องขายอย่างน้อย 2,700,000 บาท เพื่อที่จะได้ไม่ขาดทุน
หากผมขายได้ในราคานี้ ผมจะมีเงินเหลือหลังจากหักหนี้จากธนาคารเดิม 2,700,000-1,750,000= 950,000 บาท
ปัญหาข้อที่ 1 คือ ราคาคอนโดปัจจุบัน ที่ประกาศขายตามเวบนั้น อยู่ในช่วง 2.5-2.7 ล้าน ถ้าผมอยากขายให้ได้เร็วผมจะต้องลดราคาและแถมเฟอร์นิเจอร์ทั้งหมดในห้อง ผมจะลดราคาได้ต่ำสุดที่เท่าไรผมจึงจะรู้สึกไม่ขาดทุนมาก
ผมจึงคำนวนเปรียบเทียบว่า หากผมไม่ได้ซื้อคอนโด และเอาเงินที่ผ่อนมาเช่าแทน ผมจะเหลือเงินเก็บเท่าไร
ค่าผ่อนคอนโดตั้งแต่ 2559-2563 รวมกับค่าตกแต่ง เป็นเงิน 1.143 ล้านบาท หักค่าเช่าห้องเดือนละ 9,000 x 60 เดือน เป็น 540,000 บาท
ฉะนั้น หากไม่ได้ซื้อคอนโด ผมควรจะมีเงินเก็บ ราวๆ 6 แสนบาท หากเอาเงินเก็บไปลงทุนตั้งแต่ปีแรก และได้ผลตอบแทน 10% เงินเก็บนี้จะงอกเงยเป็น 7.67 แสนบาท โดยประมาณ
สรุป ถ้าหากคิดตามนี้นะครับ หลังขายห้องไป ผมควรมีเงินเหลือ ไม่น้อยกว่า 7.5 แสน เป็นตัวตั้ง
ถ้าขายห้องได้ 2.7 ล้าน ผมจะเหลือเงินเข้ากระเป๋า 9.5 แสน คืออาศัยอยู่ห้องนี้ฟรี 5 ปี มีเงินเก็บ 9.5 ซึ่งแสนกว่าบาทที่หายไป เป็นเงินได้จากการลดหย่อนภาษีเรียบร้อยแล้ว
ข้อ 2 ผมคิดผิดตรงไหนไหมครับ
ข้อ 3 ถ้าลูกค้าต้องการต่อราคาลงเหลือ 2.55 ล้าน ผมจะขาดทุนไหม ถ้าเป็นการคิดบวกว่า ผมเช่านี้ 5 ปี 1.5 แสน หรือ 2500 ต่อเดือน
เหลือเงินเก็บ 800,000 บาท มากกว่าผลตอบแทนที่ได้จากการลงทุนอีก
ช่วยผมวิเคราะห์ทีครับ ว่าที่ผมซื้อคอนโดมาคุ้มค่าไหม และยังมีอะไรที่ผมมองข้ามไป
การลงทุนในคอนโด เปรียบเทียบระหว่างเช่าและซื้อ
ผมมีปัญหาคิดไม่ตกเกี่ยวกับการขายคอนโด ซึ่งผมขอปูพื้นก่อนดังนี้
ผมซื้อคอนโดและเข้าอยู่ตั้งแต่ปี 2559 ผมได้จดค่าใช้จ่าย และค่าลดหย่อนทั้งหมดไว้ในตาราง
รบกวนคนที่อัพรูปได้ ช่วยอัพให้ทีครับ สมัครใหม่รอยืนยันตัวครับ
https://uppic.cc/d/5fWi
ผมซื้อคอนโดมาราคาประมาณ 2,250,000 บาท และใช้สิทธิ์ลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรก
ตอนซื้อกู้เงินได้ 100% และผ่อนเดือนละ 14,200 บาท ดอกเบี้ยตามตารางข้างบน ก่อนเข้าอยู่มีค่าตกแต่งห้องไป ประมาณ 150,000 บาท โครงการให้ฟรีค่าส่วนกลางและกองทุนในปีแรก
เมื่อสิ้นสุดปีแรก ผมได้คืนภาษี 2 ทางคือ ดอกเบี้ยอสังหาใช้ลดหย่อนภาษีได้ และได้เงินคืนภาษี บ้านหลังแรก รวมเป็น 22,725.37 บาท
เมื่อหักรายรับออก ปีแรกผมจะมีค่าใช้จ่ายรวม 188,139.28 บาท เมื่อรวมกับราคาคอนโด ต้นทุนผมจะเป็น 2,438,139 บาท
แต่ถ้าไม่ซื้อคอนโด ผมจะมีเงินเก็บ 320,400 บาท หักค่าเช่าคอนโด 9,000 บาทต่อเดือน (คิดตามค่าเช่ามาตรฐานของห้องนี้)
จะเหลือเก็บ 212,400 บาท
ผมได้จดรายละเอียดค่าใช้จ่าย และราบรับทุกปี เพื่อหาต้นทุนที่แท้จริงของห้องนี้
เมื่อต้นปีที่ผ่านมา ผมได้รีไฟแนนซ์ทำให้ดอกเบี้ยลดลง แต่ก็มีค่าใช้จ่ายประมาณ 19,000 กว่าบาท ตามเงินต้นที่เหลืออยู่
ทีนี้เข้าเรื่องที่อยากจะถาม
ผมอยากจะขายคอนโดนี้ เพราะอยากย้ายไปที่อื่น ซึ่งผมจะยังขายไม่ได้จนกว่าจะครอบครองครบ 5 ปี เพราะหลักเกณฑ์การลดหย่อนภาษี ซึ่งจะครบกำหนดในปีหน้า ผมจึงได้รวบรวม วิเคราะห์ต้นทุน และค่าใช้จ่ายทั้งหมด ของคอนโดห้องนี้ เมื่อครบกำหนดปีหน้า พบว่าต้นทุนห้องนี้ รวม ดอกเบี้ย ค่าส่วนกลาง ค่าตกแต่ง และค่าใช้จ่ายต่างๆ คือประมาณ 2,650,000 บาท
และหากจะขายจะมีภาษีการขายและค่าธรรมเนียมรวมประมาณ 50,000 บาท ฉะนั้นผมต้องขายอย่างน้อย 2,700,000 บาท เพื่อที่จะได้ไม่ขาดทุน
หากผมขายได้ในราคานี้ ผมจะมีเงินเหลือหลังจากหักหนี้จากธนาคารเดิม 2,700,000-1,750,000= 950,000 บาท
ปัญหาข้อที่ 1 คือ ราคาคอนโดปัจจุบัน ที่ประกาศขายตามเวบนั้น อยู่ในช่วง 2.5-2.7 ล้าน ถ้าผมอยากขายให้ได้เร็วผมจะต้องลดราคาและแถมเฟอร์นิเจอร์ทั้งหมดในห้อง ผมจะลดราคาได้ต่ำสุดที่เท่าไรผมจึงจะรู้สึกไม่ขาดทุนมาก
ผมจึงคำนวนเปรียบเทียบว่า หากผมไม่ได้ซื้อคอนโด และเอาเงินที่ผ่อนมาเช่าแทน ผมจะเหลือเงินเก็บเท่าไร
ค่าผ่อนคอนโดตั้งแต่ 2559-2563 รวมกับค่าตกแต่ง เป็นเงิน 1.143 ล้านบาท หักค่าเช่าห้องเดือนละ 9,000 x 60 เดือน เป็น 540,000 บาท
ฉะนั้น หากไม่ได้ซื้อคอนโด ผมควรจะมีเงินเก็บ ราวๆ 6 แสนบาท หากเอาเงินเก็บไปลงทุนตั้งแต่ปีแรก และได้ผลตอบแทน 10% เงินเก็บนี้จะงอกเงยเป็น 7.67 แสนบาท โดยประมาณ
สรุป ถ้าหากคิดตามนี้นะครับ หลังขายห้องไป ผมควรมีเงินเหลือ ไม่น้อยกว่า 7.5 แสน เป็นตัวตั้ง
ถ้าขายห้องได้ 2.7 ล้าน ผมจะเหลือเงินเข้ากระเป๋า 9.5 แสน คืออาศัยอยู่ห้องนี้ฟรี 5 ปี มีเงินเก็บ 9.5 ซึ่งแสนกว่าบาทที่หายไป เป็นเงินได้จากการลดหย่อนภาษีเรียบร้อยแล้ว
ข้อ 2 ผมคิดผิดตรงไหนไหมครับ
ข้อ 3 ถ้าลูกค้าต้องการต่อราคาลงเหลือ 2.55 ล้าน ผมจะขาดทุนไหม ถ้าเป็นการคิดบวกว่า ผมเช่านี้ 5 ปี 1.5 แสน หรือ 2500 ต่อเดือน
เหลือเงินเก็บ 800,000 บาท มากกว่าผลตอบแทนที่ได้จากการลงทุนอีก
ช่วยผมวิเคราะห์ทีครับ ว่าที่ผมซื้อคอนโดมาคุ้มค่าไหม และยังมีอะไรที่ผมมองข้ามไป