คำตอบที่ได้รับเลือกจากเจ้าของกระทู้
ความคิดเห็นที่ 3
ลองอ่านลิ้งค์นี้ดู ครับ จะช่วยให้เข้าใจธุรกิจนี้มากขึ้น
[Spoil] คลิกเพื่อดูข้อความที่ซ่อนไว้
>>>คำถาม คือ<<<
1.ผมต้องเตรียมข้อมูล หาข้อมูล อะไรเพิ่มอีกมั๊ยครับ เพื่อให้นายทุนตัดสินใจง่ายขึ้น
ตอบ 1 หากคุณเจอนายทุนตัวจริง คุณต้องเจอคนที่สามารถยินดี รองรับปัญหาทุกวันได้ เช่น น้ำรั่ว ไฟดับ เสียงดัง กลิ่นบุหรี่ เมาเหล้า ของหาย แอร์เสีย นายทุนพวกนี้ เขาสนใจธุรกิจแบบนี้ไหม เขามีผู้ช่วยไหม โดยส่วนใหญ่เลิกสนใจไปตั้งแต่ น้ำรั่ว ไฟดับแล้ว ไม่ต้องถึงปัญหาอื่น
เพราะฉนั้น คุณต้องเสนอทั้งโซลูชั่นให้เขา คือ อพม.มีการจัดการเรียบร้อย มีคนดูแล และจัดการ ผู้ลงทุนรับเงิน net 6-8% ไม่รวม capital gain ในอีก10ปี 100% เช่นลงทุน 8ล้าน วันนี้ แต่อีก10ปี ได้คืน 16ล้าน ไม่นับ 6-8% ตลอด10ปี ซึ่งจะมีการจัดการครบถ้วนพร้อมนี้ ต้องมีขนาด 100ห้อง ขึ่นไป (economy of scale)
2.พวกอพาร์ทเม้นจะกู้ได้ไม่เต็มวงเงินใช่ป่ะคับ กู้ได้เท่าไหร่หรอคับ ต้องผ่อนเดือนละเท่าไหร่ บวกกับต้องจ่ายภาษีต่างๆอีก ผมเลยอยากรู้อ่ะคับว่า
ต้องคำนวณอะไรต่างๆเพิ่มยังไงบ้างครับ เพื่อที่จะง่ายต่อการเสนอนายทุน ให้เค้ามองเห็นกำไรชัดเจนจากการซื้ออพาร์ทเม้นนี้ เเละให้ผมได้ขายทรัพย์ชิ้นนี้ได้ง่ายขึ้น (ผมสามารถเดินเข้าไปถามธนาคารได้เลยป่ะครับ)
ตอบ2. พวกอพาร์ทเม้นท์ปล่อยกู้ยาก แบ่งออกเป็น 2ส่วน ส่วนแรกดูจากรายได้ก่อนเลย จากห้องเต็ม เขาประเมินเหลือ 60-70% แล้วคำนวนดูรายรับว่าจะกู้ได้สูงสุดกี่บาท แล้วก็พิจารณาหลักทรัพย์ราคาประเมินหักค่าเสื่อมอีก อันไหนน้อยกว่าก็กู้ได้แค่นั้น ระยะเวลาก็สั้น 10-15ปี สูงสุดครับ
บางแห่ง 7ปี ด้วยซ้ำ และคุณไม่สามารถเดินไปถามธนาคารได้แน่ๆ เพราะเขาจะถามคุณ พอรู้ว่ายังไม่มีการจะซื้อจะขาย ก็จะไม่ค่อยทำงานให้เราต่อ
รายละเอียดมีมากกว่านี้มากมาย ลองอ่านในลิ้งค์ข้างบน จะเห็นภาพบางส่วนครับ
[Spoil] คลิกเพื่อดูข้อความที่ซ่อนไว้
>>>คำถาม คือ<<<
1.ผมต้องเตรียมข้อมูล หาข้อมูล อะไรเพิ่มอีกมั๊ยครับ เพื่อให้นายทุนตัดสินใจง่ายขึ้น
ตอบ 1 หากคุณเจอนายทุนตัวจริง คุณต้องเจอคนที่สามารถยินดี รองรับปัญหาทุกวันได้ เช่น น้ำรั่ว ไฟดับ เสียงดัง กลิ่นบุหรี่ เมาเหล้า ของหาย แอร์เสีย นายทุนพวกนี้ เขาสนใจธุรกิจแบบนี้ไหม เขามีผู้ช่วยไหม โดยส่วนใหญ่เลิกสนใจไปตั้งแต่ น้ำรั่ว ไฟดับแล้ว ไม่ต้องถึงปัญหาอื่น
เพราะฉนั้น คุณต้องเสนอทั้งโซลูชั่นให้เขา คือ อพม.มีการจัดการเรียบร้อย มีคนดูแล และจัดการ ผู้ลงทุนรับเงิน net 6-8% ไม่รวม capital gain ในอีก10ปี 100% เช่นลงทุน 8ล้าน วันนี้ แต่อีก10ปี ได้คืน 16ล้าน ไม่นับ 6-8% ตลอด10ปี ซึ่งจะมีการจัดการครบถ้วนพร้อมนี้ ต้องมีขนาด 100ห้อง ขึ่นไป (economy of scale)
2.พวกอพาร์ทเม้นจะกู้ได้ไม่เต็มวงเงินใช่ป่ะคับ กู้ได้เท่าไหร่หรอคับ ต้องผ่อนเดือนละเท่าไหร่ บวกกับต้องจ่ายภาษีต่างๆอีก ผมเลยอยากรู้อ่ะคับว่า
ต้องคำนวณอะไรต่างๆเพิ่มยังไงบ้างครับ เพื่อที่จะง่ายต่อการเสนอนายทุน ให้เค้ามองเห็นกำไรชัดเจนจากการซื้ออพาร์ทเม้นนี้ เเละให้ผมได้ขายทรัพย์ชิ้นนี้ได้ง่ายขึ้น (ผมสามารถเดินเข้าไปถามธนาคารได้เลยป่ะครับ)
ตอบ2. พวกอพาร์ทเม้นท์ปล่อยกู้ยาก แบ่งออกเป็น 2ส่วน ส่วนแรกดูจากรายได้ก่อนเลย จากห้องเต็ม เขาประเมินเหลือ 60-70% แล้วคำนวนดูรายรับว่าจะกู้ได้สูงสุดกี่บาท แล้วก็พิจารณาหลักทรัพย์ราคาประเมินหักค่าเสื่อมอีก อันไหนน้อยกว่าก็กู้ได้แค่นั้น ระยะเวลาก็สั้น 10-15ปี สูงสุดครับ
บางแห่ง 7ปี ด้วยซ้ำ และคุณไม่สามารถเดินไปถามธนาคารได้แน่ๆ เพราะเขาจะถามคุณ พอรู้ว่ายังไม่มีการจะซื้อจะขาย ก็จะไม่ค่อยทำงานให้เราต่อ
รายละเอียดมีมากกว่านี้มากมาย ลองอ่านในลิ้งค์ข้างบน จะเห็นภาพบางส่วนครับ
แสดงความคิดเห็น
การเตรียมข้อมูลสำหรับเสนอขายนายทุนของผม ต้องเพิ่มเติมเเละผิดพลาดตรงไหนบ้างครับ?
ผมก็เริ่มตั้งใจศึกษา เเละขับรถตระเวนหาทรัพย์มาขาย ซึ่งผมคิดว่าจะเริ่มที่ทรัพย์จำพวกบ้านเช่า หอพัก อพาร์ทเม้น พร้อมคนเช่าอ่ะครับ เพื่อเสนอเเก่นายทุน เพราะ คงง่ายกว่าขายที่ดินเปล่า เนื่องด้วยของพวกนี้มีรายได้ชัดเจน คำนวณง่ายกว่า ซึ่งผมก็ได้เจอกับ
_______________________________________________
**อพาร์ทเม้น ราคา 8,200,000 บาท**
มีทั้งหมด3ชั้น 18ห้อง(แอร์) เพิ่งสร้างเสร็จไม่ถึงปี
>>ค่าเช่า<<
ค่าเช่าห้องละ 3,500 บาท/เดือน
ไฟ หน่วยละ 7 บาท
น้ำ เหมา 70บาท/เดือน
Wifi 90บาท/เดือน
>>เฟอร์นิเจอร์<<
มีตู้เสื้อผ้า 1
เตียง 1
โต๊ะทำงาน 1
เก้าอี้ 1
แอร์ 1
ระเบียงมี ซิงค์ล้างจาน1
ห้องกว้างพอสมควร ไม่ทราบพท.เเน่ชัด(จะหาข้อมูลมาเพิ่มครับ)
อพาร์ทเม้นใกล้เคียง ที่เเรก ค่าเช่า 3500-3600
มี4ชั้น ซึ่งชั้น4 จะยังมีห้องว่างอยู่บ้าง
ไฟ หน่วยละ 6.5 น้ำหน่วยละ 10 wifi 50
เเละมีคิดค่าเครื่องใช้ไฟฟ้าเพิ่ม เช่น ตู้เย็น 200
อพาร์ทเม้นนี้สร้างมานานพอสมควร เเต่ยังอยู่ในสภาพใหม่ สะอาด
อพาร์ทเม้นใกล้เคียง ที่2
ราคา3500 ไฟ 6 น้ำเหมา 80
มี4ชั้น ชั้นบนสุดยังไม่เต็ม
สภาพไม่เก่ามาก สร้างนานพอสมควร
ตำเเหน่งที่ตั้ง บริเวณในซอยหนึ่งหน้ามหาลัยอยู่ในซอยที่เป็นย่านอพาร์ทเม้นเลยครับ ซึ่ง 3 ที่ที่ผมกล่าวมาจะอยู่ใกล้กัน
_______________________________________________
ข้อมูลที่รวบรวมได้ตอนนี้ก็เท่านี้ครับ
ซึ่งผมก็เอามาคำนวณดู ค่าyield นั่นก็ได้ 9.22 ซึ่งก็มากกว่าดอกเบี้ยเเบงก์ เเต่มันก็ไม่ใช่ทั้งหมด เพราะ ผู้เช่าตอนนี้จากที่ผมไปสำรวจมา ก็มีประมาณ 13 ห้องครับจาก 18 ห้อง ผลมันก็คือ อาจจะส่งตัวมันเองไม่ได้ถ้าผู้เช่าไม่เต็ม(ไม่รู้ผมเข้าใจถูก? รบกวนเเนะนำด้วยนะครับ ^^)
>>>คำถาม คือ<<<
1.ผมต้องเตรียมข้อมูล หาข้อมูล อะไรเพิ่มอีกมั๊ยครับ เพื่อให้นายทุนตัดสินใจง่ายขึ้น
2.พวกอพาร์ทเม้นจะกู้ได้ไม่เต็มวงเงินใช่ป่ะคับ กู้ได้เท่าไหร่หรอคับ ต้องผ่อนเดือนละเท่าไหร่ บวกกับต้องจ่ายภาษีต่างๆอีก ผมเลยอยากรู้อ่ะคับว่า
ต้องคำนวณอะไรต่างๆเพิ่มยังไงบ้างครับ เพื่อที่จะง่ายต่อการเสนอนายทุน ให้เค้ามองเห็นกำไรชัดเจนจากการซื้ออพาร์ทเม้นนี้ เเละให้ผมได้ขายทรัพย์ชิ้นนี้ได้ง่ายขึ้น (ผมสามารถเดินเข้าไปถามธนาคารได้เลยป่ะครับ)
ที่ผมอยากลองขายทรัพย์ชิ้นนี้เพราะผมมองเห็นโอกาสครับ ไม่ได้กะจะเล่นเกินตัว เเละผมมองว่าถ้าผมทำการบ้านเเบบนี้เยอะ เเละผมมุ่งไปหานายทุน ผมว่าโอกาสปิดการขายมันมีเยอะ
** สิ่งที่ผมคิดอยู่อีกอย่างคือ อพาร์ทเม้นนี้เเพงเกินไปรึปล่าวครับ **
รบกวนด้วยนะครับ ขอบคุณที่กรุณาล่วงหน้าครับ