คำตอบที่ได้รับเลือกจากเจ้าของกระทู้
ความคิดเห็นที่ 7
ดิฉันซื้อคอนโดเปล่าๆ มือหนึ่ง ราคา 9 แสนปลายๆ แต่ราคาประเมิณ อยู่ที่ 1.2 ล้าน (ราคาประเมิณ ธนาคารเป็นผู้วิเคราะห์)
คอนโดจึงทำเรื่องซื้อขาย ให้ลูกค้าในราคา 1.2 ล้าน เท่าราคาประเมิณ ดิฉันก็เอาราคานี้ไปยื่นกู้กับธนาคาร 1.2ล้าน
(ไม่ต้องเจรจาอะไรกับคอนโดเลย เค้าจะทำให้ลูกค้าทุกคน เค้าถือว่านี่คือการตลาด )
บอกธนาคารว่าซื้อขายกันเท่านี้ แต่จริงๆ มันคือราคา 9 แสนปลายๆ ที่นี้ ดิฉันกู้ได้ที่ 1.1 ล้าน ปลายๆ
ก็เหลือเงิน แสนกว่าๆไว้แต่งห้อง
ที่นี้ คอนโด จขกท ทำไมเค้าถึงไม่ทำให้
1. เพราะ คอนโด คุณ เค้าขายเท่าหรืออาจจะมากกว่าราคาประเมิณ เช่น เค้าตั้งใจจะขาย ที่ 1.5 ล้าน แต่พอสร้างเสร็จ ธนาคารประเมิณให้ว่า คอนโดนี้มีราคา ถึง 1.8 ล้าน ด้วยความโลภของคน เค้าก็ไม่ขายล่ะที่ 1.5 ล้าน เค้าเปลี่ยนใจไปขายที่ 1.8 ล้าน เท่าราคาประเมิณ ด้วยเหตุนี้เค้าจึง ช่วยเหลือ จขกท ไม่ได้ ถ้าเค้ายึดมั่นขายในราคา 1.5 ล้าน แบบที่คิดไว้ตอนแรก เค้าก็ช่วย จขกท ได้โดย ทำสัญญาซื้อขายที่ 1.8 ล้านให้ได้แน่นอน
2. ราคาประเมิณ ธนาคารเป็นผู้ประเมิณให้ ต่อให้เราตั้งราคาซื้อขายกันไว้อย่างไรก็ตาม ธนาคารเค้าไม่สนใจ เช่น เราซื้อขายกันที่ 2 ล้าน แต่ธนาคารมาประเมิณแล้ว ราคาจริงๆมันแค่ 1.5 ล้าน เค้าก็จะปล่อยแค่นี้ แค่ 1.5 ล้าน แล้วพอกุ้จริงๆ อาจจะได้แค่ 80-90 % ก็คือได้ไม่ถึง 1.5 ล้านด้วย ทางคอนโดเลยไม่ช่วยคุณ เพราะรู้ว่าช่วยไป ก็ช่วยไม่ได้แน่ๆ เพราะเค้าเล่นขายเท่าหรือไม่ก็เกินราคาประเมิณไปแล้ว ไม่รู้ว่าจะงงไหม
ลองจิตนาการ ถึง คนที่เค้าทำคอนโดขาย เค้าก็น่าจะต้องตั้งราคาไว้ในใจแล้วว่า จะทำคอนโดขายราคานี้ๆนะ เช่น จะขาย 1.5 ล้าน 400 ห้อง 8 ชั้น 3 ตึก เค้าก็จะคำนวณต้นทุนให้ตัวเองได้กำไรไว้แล้ว เช่น จะลงทุนห้องล่ะ 7 แสน แต่ขาย 1.5 ล้าน แต่พอสร้างเสร็จ แล้วเรียกให้ธนาคารมาประเมิณให้ ธนาคารกลับตีราคามุลค่าห้อง ให้มากกว่า 1.5 ล้าน เช่น 1.8 ล้าน ตามที่กล่าว เจ้าของก็เกิดละโมบโลภมาก(ซึ่งถือเป็นเรื่องปกติ) เค้าก็เลยอัพราคาขายเป็น 1.8 ล้าน สรุปเค้าทำแบบนี้ก็จะช่วยลูกค้าไม่ได้เลย ซึ่งเค้าไม่สนใจ
แต่อย่างคอนโดที่ดิฉันซื้อ ดิฉันคิดว่าเค้าคงสนใจ เค้ามีลิมิตขายอยู่แล้ว ว่าจะขาย 9 แสนปลายๆ แต่พอธนาคารตีมูลค่าให้ว่า 1.2 ล้าน เค้าก็ไม่ขึ้นราคาขายตาม เค้ากลับคิดว่า นี่เป็นเรื่องที่ดี ที่จะทำให้เค้าขายคอนโดได้ง่าย (ก็ถือว่าเค้าฉลาด)
แนะจำให้ จขกท ซื้อที่อื่น เพราะมันแสดงว่า คอนโดนี่ ขายราคาไม่ถูก
และดิฉันมีเพื่อนอีกคนนึง เค้าซื้อบ้านราคา 4 ล้าน (บ้านนี้ราคาประเมิณ 4 ล้านจริงๆ) แต่เค้าซื้อต่อจากคนอื่น แล้วต่อราคาได้เหลือ 3.5 ล้าน เค้าก็ยื่นกู้ 4 ล้าน ก็ได้เงินเกินมาเหมือนกัน แต่อย่างที่เรารู้ๆกัน คอนโดมือหนึ่งมันต่อราคาไม่ได้
คอนโดจึงทำเรื่องซื้อขาย ให้ลูกค้าในราคา 1.2 ล้าน เท่าราคาประเมิณ ดิฉันก็เอาราคานี้ไปยื่นกู้กับธนาคาร 1.2ล้าน
(ไม่ต้องเจรจาอะไรกับคอนโดเลย เค้าจะทำให้ลูกค้าทุกคน เค้าถือว่านี่คือการตลาด )
บอกธนาคารว่าซื้อขายกันเท่านี้ แต่จริงๆ มันคือราคา 9 แสนปลายๆ ที่นี้ ดิฉันกู้ได้ที่ 1.1 ล้าน ปลายๆ
ก็เหลือเงิน แสนกว่าๆไว้แต่งห้อง
ที่นี้ คอนโด จขกท ทำไมเค้าถึงไม่ทำให้
1. เพราะ คอนโด คุณ เค้าขายเท่าหรืออาจจะมากกว่าราคาประเมิณ เช่น เค้าตั้งใจจะขาย ที่ 1.5 ล้าน แต่พอสร้างเสร็จ ธนาคารประเมิณให้ว่า คอนโดนี้มีราคา ถึง 1.8 ล้าน ด้วยความโลภของคน เค้าก็ไม่ขายล่ะที่ 1.5 ล้าน เค้าเปลี่ยนใจไปขายที่ 1.8 ล้าน เท่าราคาประเมิณ ด้วยเหตุนี้เค้าจึง ช่วยเหลือ จขกท ไม่ได้ ถ้าเค้ายึดมั่นขายในราคา 1.5 ล้าน แบบที่คิดไว้ตอนแรก เค้าก็ช่วย จขกท ได้โดย ทำสัญญาซื้อขายที่ 1.8 ล้านให้ได้แน่นอน
2. ราคาประเมิณ ธนาคารเป็นผู้ประเมิณให้ ต่อให้เราตั้งราคาซื้อขายกันไว้อย่างไรก็ตาม ธนาคารเค้าไม่สนใจ เช่น เราซื้อขายกันที่ 2 ล้าน แต่ธนาคารมาประเมิณแล้ว ราคาจริงๆมันแค่ 1.5 ล้าน เค้าก็จะปล่อยแค่นี้ แค่ 1.5 ล้าน แล้วพอกุ้จริงๆ อาจจะได้แค่ 80-90 % ก็คือได้ไม่ถึง 1.5 ล้านด้วย ทางคอนโดเลยไม่ช่วยคุณ เพราะรู้ว่าช่วยไป ก็ช่วยไม่ได้แน่ๆ เพราะเค้าเล่นขายเท่าหรือไม่ก็เกินราคาประเมิณไปแล้ว ไม่รู้ว่าจะงงไหม
ลองจิตนาการ ถึง คนที่เค้าทำคอนโดขาย เค้าก็น่าจะต้องตั้งราคาไว้ในใจแล้วว่า จะทำคอนโดขายราคานี้ๆนะ เช่น จะขาย 1.5 ล้าน 400 ห้อง 8 ชั้น 3 ตึก เค้าก็จะคำนวณต้นทุนให้ตัวเองได้กำไรไว้แล้ว เช่น จะลงทุนห้องล่ะ 7 แสน แต่ขาย 1.5 ล้าน แต่พอสร้างเสร็จ แล้วเรียกให้ธนาคารมาประเมิณให้ ธนาคารกลับตีราคามุลค่าห้อง ให้มากกว่า 1.5 ล้าน เช่น 1.8 ล้าน ตามที่กล่าว เจ้าของก็เกิดละโมบโลภมาก(ซึ่งถือเป็นเรื่องปกติ) เค้าก็เลยอัพราคาขายเป็น 1.8 ล้าน สรุปเค้าทำแบบนี้ก็จะช่วยลูกค้าไม่ได้เลย ซึ่งเค้าไม่สนใจ
แต่อย่างคอนโดที่ดิฉันซื้อ ดิฉันคิดว่าเค้าคงสนใจ เค้ามีลิมิตขายอยู่แล้ว ว่าจะขาย 9 แสนปลายๆ แต่พอธนาคารตีมูลค่าให้ว่า 1.2 ล้าน เค้าก็ไม่ขึ้นราคาขายตาม เค้ากลับคิดว่า นี่เป็นเรื่องที่ดี ที่จะทำให้เค้าขายคอนโดได้ง่าย (ก็ถือว่าเค้าฉลาด)
แนะจำให้ จขกท ซื้อที่อื่น เพราะมันแสดงว่า คอนโดนี่ ขายราคาไม่ถูก
และดิฉันมีเพื่อนอีกคนนึง เค้าซื้อบ้านราคา 4 ล้าน (บ้านนี้ราคาประเมิณ 4 ล้านจริงๆ) แต่เค้าซื้อต่อจากคนอื่น แล้วต่อราคาได้เหลือ 3.5 ล้าน เค้าก็ยื่นกู้ 4 ล้าน ก็ได้เงินเกินมาเหมือนกัน แต่อย่างที่เรารู้ๆกัน คอนโดมือหนึ่งมันต่อราคาไม่ได้
แสดงความคิดเห็น
จะกู้ซื้อคอนโดห้องเปล่า กะจะกู้เกินเพื่อนำเงินมาตกแต่งโดยใส่ราคาเกิน แต่โครงการไม่ยอมทำให้ ควรทำยังไงดีครับ
ว่าเวลาซื้อคอนโด ทางโครงการผู้พัฒนาอสังหา
มักจะช่วยเหลือลูกค้าเรื่องกู้ โดยการใส่ราคาเกิน
เผื่อธนาคารไม่ให้กู้ 100% และนำเงินส่วนต่างมาตกแต่ง
แต่โครงการที่ผมจองไปเค้าไม่ยอมครับ
พูดแค่ว่าทำให้ได้ตามราคาจริงเท่านั้นๆ
ผมไม่ทราบว่ามันส่งผลอะไรกับโครงการรึเปล่า
แต่ติดใจว่าทำไมเค้าไม่ยอมช่วยเรา
ในเมื่อจะกู้ผ่านไม่ผ่านมันอยู่ที่ศักยภาพของผม
รบกวนขอคำแนะนำท่านที่มีประสบการณ์ด้วยครับ
ในความจริงโครงการจะเดือดร้อนเหรอ?
หรือผมยังเจรจาไม่ดีพอ?