ใครกำลัง(หรืออยากจะ) ลงทุนคอนโดปล่อยเช่า อยากให้ลองอ่านดูนะครับ คุณจะได้ไม่เดินซ้ำรอยผม การเรียนรู้ด้วยการลงมือทำเองดีที่สุด แต่เรื่องเจ็บๆ บางอย่าง คุณเลี่ยงมันได้ แล้วคุณจะไปเจ็บเองทำไม?

1. ค่าเช่าดี แต่ห้องว่างเพียบ ไม่เอา

บางคอนโดมีการตั้งค่าเช่าสูงตั้งแต่ตอนเปิดตัวโครงการเพราะดีเวลลอปเปอร์อยากกล่อมลูกค้าว่าปล่อยเช่าได้แพงนะ ซื้อไปเถอะ ลงทุนยิลด์สูงลิ่ว นักลงทุนก็ซื้อมาปล่อย แต่ในความเป็นจริงค่าเช่านั้นอาจไม่ได้สอดคล้องกับตลาด ปล่อยเช่ากันได้แค่ครึ่งตึก ถ้าคุณซื้อไป คุณจะได้คู่แข่งปริมาณครึ่งตึกทันที และต้องมาลดราคาแย่งผู้เช่ากันในที่สุด


ยิ่งถ้าเดินไปตึกรอบๆ แล้วมีคอนโดแบบและราคาเดียวกันที่ห้องยังว่าง คุณจะได้คู่แข่งจำนวนมหาศาลทันทีที่จรดปากกาซื้อคอนโดนี้ไป คำว่า "ค่าเช่าดี" จะไม่มีค่าอะไรเลยถ้ามันปล่อยเช่าตามราคาที่คนขายอ้างไม่ได้จริง

ถ้าคุณกำลังคิดว่า"ง่ายมาก ผมฉลาด ผมก็ลดราคาค่าเช่าซัก 5-10% เพื่อให้เป็นตัวเลือกแรกของผู้เช่าสิ" ผมบอกคุณเลยครับ คิดใหม่เถิด คนคิดแบบคุณเยอะ ค่าเช่ามันลงได้มากกว่านั้นมากถ้าห้องว่างเยอะๆ


2. ตึกคนเช่าเต็มก็ไม่ดีเสมอไป

ต่อเนื่องจากข้อแรก แต่กลับทาง ถ้าคนเช่าแน่นเลย ห้องไม่เคยว่าง ดีครับ "แต่ไม่เสมอไปนะ" ถ้าค่าเช่าที่ได้มันไม่พอค่าผ่อนธนาคารหรือน้อยกว่าที่ต้องผ่อนมากๆ ตึกแบบนี้มีเพียบครับในกรุงเทพฯ การได้ค่าเช่าแบบนี้จริงๆแล้วต้องดูดีๆ เพราะค่าเช่าที่ได้แทบจะเป็นดอกเบี้ยธนาคารทั้งหมด เหมือนเราลงทุนให้ธนาคารแทน กรณีแบบนี้ต้องดูคอนโดด้วยว่าเวลาขายต่อในอนาคตมีโอกาสที่ราคาจะเพิ่มขึ้นเยอะมั้ย เพราะถ้าไม่เพิ่มขึ้นเท่าไร ก็เท่ากับว่าคุณทำงานให้ธนาคารเต็มๆ

คุณอาจจะกำลังคิดว่า"ไม่ยาก ผมฉลาด(อีกแล้ว) คนแย่งกันเช่าผมก็เพิ่มค่าเช่าสิ" --- ผมบอกคุณเลย คิดใหม่เถิด(อีกแล้วเหมือนกัน) ที่ค่าเช่ามันต่ำมันมีเหตุผลของมันครับ ส่วนมากจะเป็นตลาดกลางถึงล่างซึ่งเป็นกลุ่ม Price sensitive ถ้าคุณขึ้นค่าเช่า เค้าคงหาที่ใหม่ ไม่ก็ห้องใหม่ในตึกเดียวกันนั่นหละ


3. ต้นทุนของแต่ละคนไม่เท่ากัน

ห้องแบบเดียวกัน แต่ต้นทุนของคนซื้อแต่ละคนต่างกันเยอะครับ ถ้าเราไม่ระวังตรงนี้ ไปเผลอวางแผนแบบที่คิดว่าทุกคนต้นทุนเท่ากัน เราจะเจ็บได้ ค่าเช่าเดียวกัน บางคนพอผ่อนธนาคาร บางคนไม่นะครับ  ต้องระวังตรงนี้เสมอ ถ้าเราไปซื้อตึกไหนก็ตาม แม้จะดีแค่ไหน แต่ถ้าเราได้ต้นทุนที่สูงเมื่อเทียบกับคนอื่น "เสี่ยงครับ" สมมุติถ้าเกิดอะไรไม่คาดคิดขึ้นมา คนอื่นขายหนีออกมาเท่าทุนได้ แต่ในราคาเดียวกันเราขาดทุน เราอาจจะติดดอยยาวเพราะต่อให้ขายออกมาก็ไม่พอคืนเงินธนาคาร กลายเป็นเพลง"กลับตัวก็ไม่ได้ ให้เดินต่อไปก็ไปไม่ถึง"

สำหรับผมแล้ว ก่อนซื้อคอนโดทุกครั้ง จะสำรวจราคานักลงทุนตอนวันพรีเซลล์ เพื่อจะได้ประมาณราคาต้นทุนต่ำสุดของคนในตึกเดียวกัน รวมถึงจำนวนห้องที่ขายออกไปช่วงนั้นเพื่อประมาณจำนวนคนที่มีต้นทุนต่ำกว่าเรา แล้วค่อยมาวางแผนการลงทุนครับ (ไม่ได้หมายถึงว่าเราต้องได้ราคาเท่าวันพรีเซลนะครับ มันยากมากถ้าคุณซื้อตอนตึกเสร็จแล้ว แต่ถ้าเรารู้ ก็เหมือนเราออกรบโดยรู้ว่าทหารฝั่งตรงข้ามถืออาวุธอะไรมา)


4. อย่าหลงรักคอนโด

อันนี้ผมเป็นบ่อยต้องคอยเตือนตัวเอง  ถ้าเราไปเผลอชอบคอนโดที่เราจะลงทุนเป็นการส่วนตัว เราจะคิดเข้าข้างมันทุกทาง เพื่อที่เราจะได้มันมาครอง ซึ่งแน่นอน มันไม่ส่งผลดีต่อการลงทุน

การลงทุนปล่อยเช่า เราต้องไม่ลืมว่า"เราไม่ใช่คนเช่า" เราต้องเลือกคอนโดตามที่กลุ่มผู้เช่าเป้าหมายเราต้องการ เราจะชอบมันเป็นการส่วนตัวหรือไม่ เอามาเป็นข้อคิดเห็นประกอบการตัดสินใจได้ครับ (หลายๆ ครั้ง six sense ของเราก็ถูก โดยเฉพาะถ้าเราลงทุนมาเยอะๆ แล้ว) แต่ถ้าเราชอบแล้วปัจจัยอื่นๆ(ทำเล, กลุ่มผู้เช่า, ส่วนกลาง) มันไม่สนับสนุนเลย  เราอาจต้องใจเย็นๆ "เสียดาย ดีกว่าเสียใจ" คำนี้จริงเสมอครับ


5. ทำเล กลุ่มผู้เช่าเป้าหมาย รูปแบบคอนโด ต้องไปด้วยกัน

"ใครก็ได้" คำนี้เล่นงานนักลงทุนมานักต่อนักแล้วครับ คุณจะสามารถเปิดบริษัทขายรถโดยคิดว่าใครก็ได้เป็นลูกค้าได้หรือเปล่า? คำตอบเดียวกันครับ เพราะการลงทุนบ้านเช่าคือธุรกิจเหมือนกัน

กลุ่มเป้าหมายต้องชัดแล้วคุณจะเห็นว่ามันมีความหมายกับทำเลและองค์ประกอบของตึก(สินค้า) ที่คุณเสนอให้ลูกค้ารึเปล่า


ลองคิดดูเล่นๆ ถ้าคุณเป็น expat บ้านเช่าที่คุณต้องการน่าจะ (1) ใกล้ที่ทำงานเพราะเดินทางในประเทศที่เราเป็นผู้อาศัยมันลำบาก (2) ใกล้ห้างใหญ่ๆ ที่มีของที่ต่างชาติครบ (3) ถ้ามีเพื่อนร่วมชาติอยู่เยอะๆ ยิ่งดี อย่างน้อยเกิดอะไรขึ้นก็มีเพื่อน คุณจะไม่มีทางเช่าคอนโดที่ไม่มีสิ่งเหล่านี้เลย ไม่ว่าจะถูกกว่าแค่ไหนก็ตาม จริงไม๊ครับ?

หลายๆ ครั้งนักลงทุนจินตนาการล้ำเลิศ คิดว่าอยากได้ลูกค้าแบบไหน จากนั้นลงทุนเลย แล้วค่อยไปหาวิธีจูงใจลูกค้า โดยไม่ได้ดูว่าทำเลและตึกแบบไหนที่กลุ่มลูกค้านั้นต้องการ --- ลูกค้าคิดง่ายกว่านั้นเยอะครับ เค้าจะตัดสินใจจากสิ่งที่เค้าต้องการแค่ไม่กี่อย่าง และไม่แม้แต่จะแวะไปดูสิ่งที่เค้าไม่ได้ต้องการ


6. คู่แข่งรอบบ้านต้องระวังโดยเฉพาะพวกที่สร้างอยู่

ตึกรอบๆ ในบริเวณเดียวกันเนี่ยคู่แข่งทางธุรกิจเลย ธุรกิจลงทุนบ้านเช่าดีกว่าอย่างอื่นหน่อย ตรงที่คุณสามารถเห็นคู่แข่งทั้งหมดในระยะ 2 ปีข้างหน้า (เพราะมันต้องสร้างนาน) คุณไม่ต้องไปเดาว่าคู่แข่งจะออกสินค้าอะไรมา แล้วทำไมคุณถึงจะไม่ใช้ประโยชน์จากข้อมูลตรงนี้หละ?


7. ที่ดินว่างรอบตัวต้องรู้

ถ้ามองไกลไปหน่อย ที่ดินรอบข้างที่ว่างๆ โดยเฉพาะแปลงขนาดใหญ่ๆ มันอาจจะมีคู่แข่ง (หรือส่วนเสริม เช่น ห้างขนาดใหญ่) เกิดมาเมื่อไหร่ก็ได้ ควรติดตามอย่างใกล้ชิด


ที่ต้องระวังสุดๆ เลยคือแปลงที่ติดๆ กัน ในระยะบังวิว ถ้ามีอยู่จะน่ากลัวมากครับ คิดดูสิถ้าคุณยอมจ่ายเพิ่ม 3 ล้านเพื่อน Panoramic sea view แต่วันดีคืนดีมีตึกเกิดขึ้นบังวิวนั้น "3 ล้านคุณหายไปเลยนะ"


8. แบรนด์ของตึกมีค่าอย่ามองข้าม

มนุษย์เราติดแบรนด์ครับ อีกอย่างของที่มีแบรนด์ดังๆ มักจะเข้าใจและเข้าถึงรสนิยมการอยู่อาศัยได้ดีกว่า ดังนั้นส่วนกลางและสเปคภายในห้อง จะให้ของที่ค่อนข้างดี ซึ่งคนเช่าสมัยนี้ก็ดูออกนะครับ ว่าอันไหนของดีของไม่ดี


9. อย่าลืมลองมองตัวตึกจากข้างนอก

นักลงทุนมักมุ่งไปตัวตึก ไปห้องตัวอย่าง ไปส่วนกลาง บางครั้งไม่ได้ลองมองตัวตึกจากข้างนอก แต่คนที่จะมาเช่าเค้ามองนะครับ ถ้าตึกสวยๆดูโดดเด่น มันก็มีความรู้สึกภูมิใจที่ได้อยู่ตึกนี้


10. ถนนทางเข้าและสิ่งแวดล้อมก็สำคัญ

อันนี้คล้ายๆ ข้อ 9 เลยครับ นักลงทุนลืมมอง แต่คนมาซื้อหรือเช่าเค้ามองตลอดทาง สังเกตตั้งแต่ทางเข้าว่ามีอะไรบ้าง รอบๆข้างมีร้านอะไรบ้าง จะหาซื้อของกินง่ายๆมั้ย


11. สัญญาเช่า ไม่มีหยวน

คนไทยใจดีและหยวนๆ คือลักษณะของเรา (ผมด้วย) แต่สัญญาเช่าห้ามหยวนนะครับ ไม่งั้นคุณอาจตกเป็นเหยื่อ

ผู้เช่าประสบการณ์สูงมีอยู่มากมาย ถ้าสัญญาไม่รัดกุมพอ คุณมีโอกาสมีปัญหาสูง อย่าไปคิดว่าร่างสัญญารัดกุมจะดูหน้าเลือดหรือผู้เช่าจะหนี ทำบ้านเช่าเป็นธุรกิจและสัญญาเป็นเรื่องปกติของธุรกิจ ผู้เช่าที่ดีมักจะรับได้กับสัญญาที่รัดกุม(แต่ไม่เอาเปรียบ) ผู้เช่าคนไหนไม่เซ็นเพราะรัดกุมเกินไป คุณควรจะยิ้มนะครับ เพราะถ้าเราปล่อยเช่าเค้าไป ปัญหาตามมาแน่นอน (เห็นตัวอย่างได้ทั่วไปตาม pantip)


ลักษณะสัญญาเช่าที่รัดกุมเป็นยังไง? ไว้ผมค่อยแชร์อีกทีนะครับ (รายละเอียดมันเยอะเอาการ)


12. ถ้าไม่มีคนเช่า ต้องยังไหว


สุดท้ายเลย ทุ่งลาแวนเดอร์ไม่มีในโลกการลงทุนนะครับ การลงทุนบ้านเช่าคือธุรกิจ และธุรกิจมีโอกาสไม่มีลูกค้า โดยเฉพาะในช่วงเริ่มต้น

คุณต้องไม่ลืมแผนสองเสมอ ถามตัวเองก่อนลงทุนว่าถ้าไม่มีคนเช่า 3-6 เดือน คุณยังจัดการมันได้มั้ย ถ้าไม่มีคำตอบ อย่าเพิ่งลงทุนครับ "ชีวิตจริง โลกมันจะ creative ปัญหาที่คุณไม่คาดคิด มาให้คุณ"

แหล่งที่มา :: http://www.livinginsider.com/inside_topic/182/1/12+ข้อควรระวัง+ซื้อคอนโดปล่อยเช่า.html