กำลังนั่งคุยกับแอดมินอาเจว์ ว่า ที่แบบไหน เหมาะกับการทำ ธุรกิจ แต่ละประเภท เช่น ที่อยู่อาศัย ห้าง โรงแรม หรือ อาคารสำนักงาน ก็เลย ลองลิสต์ ออกมาดูว่า เอ๊ะ แล้ว แบบไหน เป็นยังไง
.
การทำโครงการอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็น บ้าน ตึกแถว คอนโด ห้าง โรงแรม หรือ อาคารสำนักงาน เนี่ย ไม่ได้เกี่ยว กับว่าเราเป็น บริษัทใหญ่หรือเล็ก ถ้าโครงการน่าสนใจเนี่ย ธนาคารก็มักจะยินดี ปล่อยโครงการให้เหมือนกัน ทีนี้ อสังหาริมทรัพย์ เนี่ยนะ หลายๆครั้ง ก็มักจะบอกว่า ขึ้นอยู่กับ โลเคชั่น กู๋ว์ ก็เลย อยากมาลองลิสต์ รายการดูว่า เอ๊ะ แล้วโลเคชั่นแบบไหน ที่ดี
.
ก่อนที่จะเริ่มต้นเนี่ย ซื้อที่ดิน หรือเช่าที่ดิน เพื่อมาทำโครงการเนี่ย ในทางธุรกิจ สภาพที่ดินจำเป็นต้องมีภาพที่ชัดเจนของสิ่งที่เรากำลังจะลงทุน ไม่ว่าจะเป็น บ้าน ตึกแถว คอนโด ห้าง โรงแรม หรือ อาคารสำนักงาน เพราะยังไงก็ตามนะ การเลือก โลเคชั่น ทำได้ครั้งเดียว และแก้ไขไม่ได้นะ
.
ถ้างั้น ลองมาดู สิบข้อ ที่กู๋ว์ลองลิสต์มา ว่ามีอะไรที่เราต้องดูบ้าง
.
1. รูปแบบของการดำเนินงาน
.
ต้องรู้ก่อน ว่าจะทำอะไรนะ หรือถ้ามีที่ดิน ควรจะลิสต์ออกมา ว่าจะวิเคราะห์ไปไหนทางไหนบ้าง อย่าสะเปะสะปะ highest best use ชอบใช้กันเหลือเกิน คำนี้ แต่ใครจะคิดออก บางที ก็ต้องใช้ประสบการณ์เหมือนกันนะ
.
2. ลักษณะประชากร(ลูกค้า)
.
ประชากร ก็คือลูกค้า เรานั่นแหละ มีทั้งลูกค้าหลัก และลูกค้ารอง ไม่ว่าจะ ทำบ้าน ทำคอนโด คนแบบไหนจะมาซื้อ ทำคอนโด อยู่นอกเมือง คนจะซื้อเหรอ มีมั้ย มี แต่น้อย ทำบ้านเดียว ในเมือง ราคาพุ่ง จะมีซักกี่คน ซื้อไหว ดูให้รอบ ใครซื้อ ซื้อไหวมั้ย แถวนั้น ขายกันที่เท่าไหร่ ไม่มี ไม่ได้แปลว่า ไม่มีตลาด แต่การเป็นคนแรก ที่เข้าไปลอง บางทีก็ไม่สนุกนะ เหนื่อย !!!
.
ทำห้าง หลักๆ ขายคนเช่าจริง แต่ถ้าไม่มีคนมาเดินซื้อของ ไม่เกินสามปี หมดสัญญาลอตแรก ก็เจ๊ง ถ้าทำห้าง ห้างนี้ ใครเดิน วันเสาร์อาทิตย์ อาจจะต้องมองคนแถวนั้น ห้างคู่แข่งแถวนั้น คือใคร แล้วเราจะดีกว่ามั้ย ผู้เช่าหลักๆ ที่เรียกว่าแมกเนต เราจะเชิญ เค้ามาอยู่กับเรา เพื่อดึงคนเข้ามาในห้างได้มั้ย แล้ววันธรรมดา ใครเดิน ถ้าห้างเต็มเสาร์อาทิตย์ จันทร์-ศุกร์ วันธรรมดา คนไม่เดิน ไปทำงานในเมืองกันหมด ไม่ง่ายนะครับ กู่ว์บอกเลอ แล้วจะแก้ยังไง ห้างนอกเมือง ถึงมักมีปัญหา วันธรรมดา คนไปทำงานในเมือง เย็นๆ กลับมาแวะซื้อของไวๆ ก่อนเข้าบ้าน แค่นั้น ห้างตาย มีคนเดินหลักๆ แค่เสาร์อาทิตย์ ทำยังไง ให้คนมันมาเดิน ตลอด ลูกค้าหลัก คือคนที่มาเช่าพื้นที่ ส่วนลูกค้ารอง คือคนที่มาเดินห้าง ในแต่ละช่วงเวลา มีความสำคัญทั้งนั้น
.
โรงแรม ส่วนใหญ่ก็ทำในเมืองหลักกัน ถ้าในเมืองรอง ต้องมั่นใจ ว่ามีตลอดนะ ถ้าเป็นเมืองท่องเที่ยว มีช่วงไฮ ที่ทำกำไร ช่วงโลว ที่ต้องเอาตัวรอด ด้วยรายจ่ายที่เท่าเดิม อย่าลืม ว่าเรามีพนักงาน จะไล่ออก ตอนโลวซีซั่น แล้ว เรียกกลับมาทำงานตอนไฮซีซั่น ไม่ได้นะ กลุ่มลูกค้า เป็นกลุ่ม นักธุรกิจ ก็แบบนึง ทัวร์กรุป ก็แบบนึง จับตลาดแบ๊กแพก ก็แบบนึง ไซเคิล ในรอบปี ก็จะไม่เหมือน กัน แผนในแต่ละช่วงเวลา ก็จะต่างกันอีก เน้นคนไทย ได้เฉพาะเสาร์อาทิตย์ วันหยุด ธุรกิจนี้ ยังไง ก็ต้องพึ่งต่างชาติ
.
อาคารสำนักงาน ใครมาเช่า ทำไมต้องเช่า สำนักงาน แต่ก่อน น่าจะเกิดจาก เพราะต้องการพื้นที่ใหญ่ๆ เลยเริ่มมีการ เช่าอาคารสำนักงาน เพราะ เช่าตึก เช่าบ้าน พื้นที่เริ่มไม่พอมาทำ แต่เดี๋ยวนี้ ถ้าเป็นบริษัทใหญ่ๆ หรือแม้แต่เล็กๆเองเนี่ย มันก็เป็นหน้า เป็นตา ถ้าบริษัท แต่งตัวซะหรูเลย แต่ออฟฟิศ อยู่นอกเมือง บางทีก็ดูไม่จืด บริษัทใหญ่ๆ หลายที ที่มีออฟฟิศ อยู่นอกเมือง บางที ก็จะมีออฟฟิศ ผู้บริหาร หรือออฟฟิศ ที่เอาไว้ติดต่องาน อยู่ในเมือง เพื่อสร้างภาพ เอางี้ “ตึกใหญ่ ใจกลาง ชั้นสูง จะราคาแพง” ถ้าอยากมีหน้ามีตา ก็จะอยู่ตึกใหญ่ๆ ชั้นสูงๆ กลางเมือง ชั้นเตี้ยๆ ราคาก็หลดหลั่นลงมา ตึกห่างออกมาจากในเมือง ราคาก็จะถูกลง
.
หลักๆ ใครเป็นลูกค้าหลัก ลูกค้ารอง จะนำคนเหล่านั้น เข้ามาในพื้นที่ได้ยังไง ฐานลูกค้าหลัก จะมาจากไหน
.
3. foot traffic (ใครเดิน ใครซื้อ)
.
แปลเป็นไทย จะคล้ายๆกับคนที่เดินเข้ามาในโครงการ เพราะกู๋ว์นึกคำภาษาไทยไม่ออก คือต้องดูว่าลูกค้าหลัก มาจากไหน ในโซนใกล้เคียง เป็นธุรกิจอะไร ถ้าทำห้าง ไปอยู่ในโซนออฟฟิศ ลูกค้าหลักวันธรรมดา ก็จะเป็นหนุ่มสาวออฟฟิศ แบบนี้ เป็นต้น แล้วจะดึงให้คนเข้ามาในห้างได้ยังไง เพราะแต่ละตึก ก็มีฟู้ดคอร์ทของตัวเอง ยกตัวอย่าง โดยเฉพาะ ธุรกิจห้าง ทำยังไง ให้คนเดินเข้ามาในห้าง เหมือนอย่าง terminal 21 อาจจะเคยอ่านๆกัน ขายอาหารให้ถูก ให้คนอยากเดินเข้ามาทาน เพราะแถวนั้น อาหารแพงหมดคนเลยเต็มตลอด สำหรับ ฟู้ดคอร์ด ของ terminal 21 เพื่อให้ห้าง มีทราฟฟิค แต่ส่วนตัว กู๋ว์ ว่า ยังพลาดอยู่อย่างนึงพาคน เข้าห้าง มีบันไดเลื่อน ยิ่งตรง ขึ้นชั้นบน แต่ก็มีขาลงตอนลง ก็ยิงคนลงมาชั้นล่างสุด ทำให้ทราฟฟิค ชั้นกลางๆ มีปัญหา ผู้เช่า ขายของไม่ค่อยได้ คนเดินเยอะจริง แต่ไม่จับจ่าย กู๋ว์ว่า ห้าง ต้องทำให้คน เข้าเร็ว ออกช้า เดินนานๆ
.
4. การเดินทาง
.
ถ้าอยู่ในจุดที่มีรถไฟฟ้า หรือขนส่งมวลชนที่ดี ก็สบายไป แล้วถ้าไม่ล่ะ ที่จอดรถ มันต้องพอ พิจารณาวิธีการที่สามารถเข้าถึงสถานที่จะเป็นสำหรับทุกคนที่จะใช้มัน ไม่ว่าจะเป็นลูกค้า พนักงาน และซัพพลายเออร์ ถ้าอยู่ในถนนที่รถติด ที่จอดรถ ย่อมเป็นสิ่งสำคัญ ถ้าที่จอดรถ หายาก นะ โอกาสเติบโต ของจำนวนลูกค้า ก็จะถูกจำกัดไปด้วย เหมือนที่ห้างเก่าๆบางห้าง ตอนนี้ ก็เริ่มสร้างที่จอดรถเพิ่ม เพราะการที่ไม่มีรถไฟฟ้าพาดผ่านเนี่ย หลักๆ คนก็จะต้องไปทางรถยนต์ ถ้าที่จอดรถจำกัด แม้ที่จอดรถจะไม่สร้างรายได้ แต่มันก็หนุน รายได้โดยรวม หรือแม้แต่อาคารสำนักงาน หลายๆที่ ไม่มีที่จอด พอ ให้พนักงาน ถึงจะยอมจ่ายเงิน แต่ก็ไม่มีที่ให้เช่าเพิ่ม แบบนี้ก็ลำบาก ธุรกิจ ของคนที่มาเช่าพื้นที่ ก็จะลำบากไปด้วย
.
5. การแข่งขัน
.
ธุรกิจบางอย่าง ไม่ชอบคู่แข่ง แต่ธุรกิจบางอย่าง คู่แข่งยิ่งเยอะ ยิ่งดี ยิ่งดูดคนมาใช้งาน สังเกตมั้ย เหมือน อาคารสำนักงาน เวลาสร้าง ก็สร้างเกาะกลุ่ม ช่วยเกื้อหนุนธุรกิจกัน เหมือนโรงแรม ก็ชอบอยู่กับโรงแรม ถ้าไปอยู่ในจังหวัด แปลกๆ คนเที่ยวน้อย จะหานักท่องเที่ยว ก็เหนื่อยจะขาย แต่ถ้าอยู่ใน แหล่งท่องเทียว โรงแรมเยอะๆ แต่กลับยิ่งชอบกัน เพราะเวลาคนไปเที่ยว หาที่พัก ส่วนใหญ่ ก็จะเลือกอยู่ในที่ที่มีโรงแรมเยอะๆ เพราะเค้าคิดมาแล้ว คอนโด ที่มีอยู่นิดเดียว ก็ยังแทรกกันอยู่นั่น แต่พอไปอยู่ห่างคนอื่น ขายยากอิ๊บอ๋าย แบบนี้
.
6. ความใกล้ชิดกับธุรกิจและบริการอื่น ๆ
.
สังเกตมั้ยว่า บางธุรกิจ ก็อาจจะชอบ หมกอยู่กับธุรกิจอื่นๆ เพราะมันทำให้ธุรกิจตัวเอง ดีขึ้น อย่างเช่นห้าง นั่นเอง สังเกต ห้างในบ้านเรา เก่า หลายเจ้า ที่เจ๊งๆ กันไป หรือที่กำลังจะเจ๊ง ส่วนใหญ่เนี่ย จะอยู่ในโซนที่พักอาศัย มักจะเหนื่อย หรือรอดยาก เพราะวันก่อน คุยกันเรื่อง T77 เดี๋ยวกู๋ว์ ค่อยมาขยาย แต่บอกเลอ ฮาบิโตะ (Habito) ใน T77 ของแสนสิริ กู๋ว์ว่ารอดยาก แล้วระยะยาว T77 วางแผนมาดี ขายหมดก็จริง แต่เอาเข้าจริงๆ จะไม่น่าอยู่ ทำไมถึงว่างั้น เพราะกู๋ว์มองว่า ห้างเนี่ย ชอบอยู่กับ สิ่งที่มันมีการเคลื่อนไหว ตอนกลางวัน วันธรรมดา เช่น อาคารสำนักงาน หรือโรงแรม แต่ถ้าอยู่ในโซนอยู่อาศัยนะ ตายยยยย ทำไมเหรอ เพราะ ถ้าห้างอยู่ในโซนอยู่อาศัย มีคนเดิน แค่วันธรรมดาตอนเย็น กับเสาร์อาทิตย์ เหนื่อยจ้าเทียบกับห้าง ประเภท อยู่ในตึกออฟฟิศ มีคนเดิน แค่วันธรรมดา แต่คุณภาพ ใช้จ่ายเยอะ ซื้อเล็กซื้อน้อย แต่ซื้อบ่อย แบบนี้ บางทียังอาจจะดีกว่าเลย ทำให้ คอมมิวนิตี้มอลล์ นอกเมืองเนี่ย อาการหนัก วันธรรมดา คนออกมาทำงานในเมือง กลับไปก็ค่ำละ ออกมาซื้อของ แค่เสาร์อาทิตย์ ชี้หัวได้เลย ว่าห้างไหนบ้าง ที่อาการหนัก
.
โรงแรม ชอบอยู่กับโรงแรมด้วยกันก็จริง แต่ถ้าโรงแรม อยู่ในโซนออฟฟิศ หรือห้าง ก็ดูไม่แย่ เพราะก็จะดึงดูด ลูกค้า ในอีกกลุ่มหนึ่งนั่นเอง
.
7. กฎหมาย
.
กฎหมาย ก็เป็นสิ่งที่บอกว่า ที่ดิน ที่เรากำลังจะซื้อ หรือที่มีอยู่เนี่ย ทำอะไร ได้ ไม่ได้บ้าง แล้วทำได้ใหญ่แค่ไหน ธุรกิจมี แต่กฎหมาย ไม่อนุญาต ก็ทำไม่ได้นะแจ๊ะ
.
8. โครงสร้างพื้นฐานของอาคาร
.
อาคารเก่าหลายอาคารไม่ได้มีโครงสร้างพื้นฐานที่จำเป็นเพื่อรองรับความต้องการใช้เทคโนโลยีชั้นสูงในการดำเนินงาน แบบร่วมสมัย ตรวจสอบให้แน่ใจอาคาร มีทุกอย่างเพียงพอ ไม่ว่าจะเป็นไฟฟ้า, ประปา, เครื่องปรับอากาศ, อินเตอร์เนต และบริการโทรคมนาคม เพื่อตอบสนองความต้องการในปัจจุบันและในอนาคต ไม่ว่าจะเป็นของเราเอง หรือของผู้ใช้บริการ
.
9. สาธารณูปโภคและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ
.
การเช่า ประกอบด้วยส่วนสำคัญของค่าใช้จ่าย ทีมีอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็น ค่าน้ำ ค่าไฟฟ้า หรือค่าใช้จ่ายอื่นๆ และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ค่าใช้จ่ายเหล่านี้ หากมีการให้บริการดูแลอาคารที่ดี หรือแม้แต่กลุ่มลูกค้ารอง ที่มาใช้บริการ ถ้าตึกมีค่าที่จอดรถ แพง คนก็อาจจะไม่อยากมาใช้บริการ ได้เงินน้อยลงบ้าง แต่เรียก ดึงดูด ให้คนมาเดิน บางทีมันก็ดีกว่านะ
.
10. ว่าจ้างมืออาชีพ
.
ขายบ้าน ขายคอนโด บางทีอยากขายเร็ว พึ่งนายหน้า บ้างก็ได้ หาผู้เช่าในห้าง นายหน้าบางรายก็จะมี คอนเนคชั่นที่ดี หรือมีผู้เช่า ที่กำลังหาพื้นที่แบบนั้นๆอยู่ในมือ อาคารสำนักงานก็เช่นกัน การใช้มืออาชีพ มีค่าใช้จ่าย แต่ถ้าทำไม่เป็น บางทีมันก็จำเป็นนะ ของพวกนี้ บางทีก็ควร ประเมินตัวเอง และวางแผนก่อนเริมโครงการ โรงแรม จ้างมืออาชีพ ที่เค้ามีลูกค้าในมือ บางทีก็ไม่เหนื่อย ต้องหาลูกค้ามาเติม ค่าใช้จ่ายสูง แต่บางทีก็คุ้มราคา แบบนี้เป็นต้น
.
มีไรปรึกษากู๋ว์ได้นะ ไม่กัด

---

ที่มา

เพจ อสังหา กล้าลงทุน

https://www.facebook.com/re.investment.talk/