พอดีช่วงนี้ผมไปเคลื่อนไหวช่วยชาวบ้านเรื่องเหมืองทองคำพิจิตร ก็จึงขอพูดถึงเหมืองทองคำในฐานะอสังหาริมทรัพย์ที่น่าลงทุนประเภทหนึ่ง
ผมไปร่วมประเมินทรัพย์สินแปลกๆ (จริงๆ ก็ไม่แปลกเพียงแต่เราไม่เคยพบเห็นการประเมินบ่อยนัก เพราะไม่ใช่บ้านและที่ดินธรรมดา) เช่น เกาะลอมบอก เขื่อนที่เมืองบันดุง อินโดนีเซีย กาสิโนในทวีปอาฟริกาตอนใต้ เป็นต้น อันที่จริงโรงไฟฟ้า ทางด่วนก็สามารถนำมาประเมินค่าได้หมด เพราะต้องประเมินดูว่าจะคุ้มค่าต่อการลงทุนหรือไม่นั่นเอง ผมไปประเทศอาฟริกาใต้ เหมืองทองคำเดิมก็กลายเป็นแหล่งท่องเที่ยวไปอีกต่างหาก
ถ้าในกรณีบ้านเราก็เช่น เหมืองดีบุก ก็กลายเป็นรีสอร์ตในจังหวัดภูเก็ต พังงา ขุมเหมืองเก่าก็กลายสภาพเป็นลากูน มีทัศนียภาพที่สวยงาม เป็นต้น หรือแม้แต่บ่อตกปลาขนาดใหญ่ชานกรุงเทพมหานครในวันนี้ที่มีสภาพดุจหุบเหวลึก 30-40 เมตรนั้น แต่เดิมก็เป็นบ่อดินเก่าที่เขาเอาดินไปขายถมที่ในใจกลางเมือง ขุดลึกจนกลายสภาพเป็นหุบเหว กลายเป็นแหล่งท่องเที่ยวไปอีกต่างหาก
ในการประเมินค่าเหมืองนั้น เราคงไม่ได้ดูจากค่าที่ดิน อย่างเช่นกรณีเหมืองทองคำพิจิตรนั้น ราคาที่ดินของชาวบ้านขายกันเองเมื่อก่อนมีเหมืองราว 20 ปีก่อน ตกเป็นเงินไร่ละหลักพันบาท แต่บางแปลงขายให้กับเหมืองกลับเพิ่มราคาขึ้นเป็น 500,000 บาทต่อไร่ ชาวบ้านผู้ขายก็ได้กำไรไปมหาศาล แต่ที่ดินก็เป็นเพียงส่วนน้อยนิดของมูลค่าของเหมืองที่มีสินแร่อยู่ใต้ดินนั่นเอง
หลักง่าย ๆ ในการประเมินค่านั้น เราต้องรู้ดังนี้
1. ราคาของทองในตลาดโลกก่อนว่าเป็นเท่าไหร่ ณ ค่าปัจจุบันขณะประเมินค่า
2. ห้วงเวลาที่เราอยู่เช่น อยู่ในช่วงขาขึ้น ช่วงชลอตัว ขาลง หรือช่วงระยะฟื้นตัว ถ้าเรากะเกณฑ์ผิด เราก็อาจผิดหวังเช่นกรณีซื้อโรงงานเหล็กของสหวิริยาที่ราคาตกต่ำลงอย่างมาก และมักมีลางให้เห็น แต่บางทีเราไม่ได้สังเกต ช่วงขาขึ้น เลยกลายเป็น "ขาขึ้นก่ายหน้าผาก" ไปเลย
3. การเปลี่ยนแปลงราคาทองคำเฉลี่ยที่คาดว่าจะเกิดขึ้น เช่น เพิ่มปีละ 3% เป็นต้น
4. ระยะเวลาที่จะสามารถขุดทองได้ เช่น ยังมีเวลาขุดทองอีก 12 ปี (2559-2571 ในกรณีเหมืองอัครา จังหวัดพิจิตร) เป็นต้น ข้อนี้ผมเป็นผู้ประเมินไม่รูเองหรอกครับ ผมก็ต้องพึ่งวิศวกรเหมืองแร่ที่ประมาณการไว้ การประเมินค่าทรัพย์สินจึงเป็นระบบสหศาสตร์ (Interdisciplinary Approach)
5. อัตราการคิดลด (Discount Rate) สำหรับการแปลงรายได้เป็นมูลค่า เช่น อาจจะเฉลี่ยเป็น 10% หรืออาจทำการประมาณกรายทั้งรายได้ รายจ่าย อัตราผลตอบแทนที่ขึ้นลงตามห้วงเวลาในวัฏจักรของธุรกิจก็จะทำให้เราประเมินค่าได้สอดคล้องใกล้เคียงกับความเป็นจริงมากขึ้น
อย่างไรก็ตามในการประเมินค่าทางธุรกิจนั้น ก็ย่อมมีความเสี่ยง ความเสี่ยงของอสังหาริมทรัพย์ประเภทเหมืองทองคำนั้นประกอบด้วยอะไรบ้าง (ซึ่งก็คล้ายกับความเสี่ยงในธุรกิจทั้งหลาย) ความเสี่ยงในการลงทุนของเราประกอบด้วย
1. ความเสี่ยงด้านการเงิน โดยเฉพาะความเป็นไปได้ในกรณีระดมทุนในตลาดหลักทรัพย์ เป็นต้น
2. ความเสี่ยงด้านการได้รับใบอนุญาต ในกรณีประเทศไทย ยังมีว่าแม้ได้รับอนุญาต ได้สัมปทานถึงปี 2571 แต่ใบอนุญาตโรงงานต่อให้ปีต่อปี เลยกลายเป็นการสั่งปิดโรงงานแบบ "ศรีธนญชัย" คือไม่ได้ถอนสัมปทาน แต่ไม่ให้ใช้โรงงาน เป็นต้น
3. ความเสี่ยงด้านปริมาณและคุณภาพของแร่ ซึ่งก็ต้องอยู่ที่ความแม่นยำในการสำรวจนั่นเอง
4. ความเสี่ยงด้านเทคนิคในการสกัดแร่ว่าเทคนิคมีความทันสมัยปลอดภัยและคุ้มค่าเพียงใด
5. ความเสี่ยงด้านเศรษฐกิจ เช่น ความต้องการของตลาด พฤติกรรมของผู้บริโภค การขนส่ง ดอกเบี้ย ฯลฯ
6. ความเสี่ยงด้านสังคม ที่เหมืองต้องทำงานมวลชนให้ดี และอาจมีกลุ่ม NGOs มาเย้วๆ ต่าง ๆ นานา
7. ความเสี่ยงทางการเมือง ซึ่งอาจผันแปรไปตามรัฐบาล จะเห็นได้ว่าในกรณีเหมืองอัครา พิจิตร มักจะมีรัฐมนตรีแวะไปเยี่ยมตอนเปลี่ยนรัฐบาลอยู่บ่อย ๆ เป็นต้น
8. ความเสี่ยงของประเทศ เช่น ในระดับนานาชาติ การทำเหมืองทองคำในอเมริกา อาจมีความเสี่ยงทางการเมืองไม่เกิน 2.5% แต่ถ้าเป็นในรัสเซียอาจสูงถึง 12% เป็นต้น
การบริหารและจัดการความเสี่ยงเป็นเรื่องของเหมือง แต่การประเมินความเสี่ยงและมูลค่าของเหมืองทองคำเป็นหน้าที่ของผู้ประเมิน เพราะหากเสี่ยงสูงมาก มูลค่าก็น้อย หากความเสี่ยงต่ำ มูลค่าก็สูงนั่นเอง
สิ่งหนึ่งในทางปฏิบัติที่จะทำให้เหมืองมีมูลค่ามากหรือน้อยก็คือการทำงานมวลชนและความสัมพันธ์กับทางราชการนั่นเอง เพราะในขณะที่ NGOs บอกว่าพืชผักในพื้นที่รับประทานไม่ได้ แต่ทางสำนักเลขาธิการรัฐมนตรีก็ทำหนังสือยืนยันว่ารับประทานได้ ประชาชนก็ต่างออกมายืนยัน ชาวบ้านที่บอกว่ารอบเหมืองมีมลพิษ แต่กลับเพิ่งซื้อที่มาหวังขายต่อให้กับเหมือง หรือการตายของชาวบ้านในพื้นที่ก็ได้รับการยืนยันจากภริยาผู้เสียชีวิตเองว่าไม่ได้เกี่ยวกับเหมืองตามที่ NGOs กล่าวอ้างเป็นต้น
ในกรณีเหมืองแร่อัคราพิจิตร ซึ่งเป็นบริษัทมหาชน หากถูกปิดไปภายในสิ้นปี 2559 ตามคำสั่งรัฐบาล มูลค่าของเหมืองที่มีค่านับหมื่นล้านบาท ก็จะเหลือเกือบเท่ากับศูนย์ ในข้อนี้อาจทำให้ผู้ซื้อหน่วยลงทุนเจ๊งไปตาม ๆ กัน และความน่าเชื่อถือของประเทศก็จะลดน้อยลงไปด้วย แต่หากสามารถพลิกสถานการณ์ชี้แจงจนรัฐบาลกลับลำอนุญาตให้ทำเหมืองต่อไป ก็จะมีมูลค่ากลับมาเช่นเดิมเป็นต้น
อันที่จริงในอนาคต หากรัฐบาลจะอนุญาตให้ต่างชาติทำเหมืองนั้น ควรเวนคืนที่ดินให้เรียบร้อยและส่งมอบให้กับเหมือง โดยอาจซื้อที่ดินในราคาตลาดบวกค่าขนย้าย ค่าสร้างเมืองใหม่ ค่าปรับตัวย้ายถิ่น ค่าทำขวัญ ฯลฯ เพื่อให้ผู้อยู่อาศัยในพื้นที่ไม่ได้รับผลกระทบโดยตรง
สำหรับกรณีเหมืองแร่อัครานี้ ผมว่ารัฐบาลควรกลับลำมาให้เปิดดำเนินการต่อ ชาวบ้านจะสรรเสริญว่ารัฐบาลมาถูกทางแล้ว เพราะเมื่อเร็ว ๆ นี้ ผมสำรวจพบว่าประชาชนถึง 4/5 ต้องการให้เหมืองดำรงอยู่ ยิ่งกว่านั้นเมื่อปี 2555 ทางอำเภอและ อบต.เขาเจ็ดลูก ก็ได้จัดทำการลงประชามติ ก็พบว่าส่วนใหญ่ต้องการให้มีเหมืองทองคำ
การทำตามมติมหาชน จะเป็นมงคลต่อรัฐบาล มากกว่าไปฟังเสียง NGOs นะครับ
ที่มา:
http://www.area.co.th/thai/area_announce/area_press.php?strquey=press_announcement1453.htm 
เหมืองทองคำ อสังหาฯ ที่น่าลงทุน
ผมไปร่วมประเมินทรัพย์สินแปลกๆ (จริงๆ ก็ไม่แปลกเพียงแต่เราไม่เคยพบเห็นการประเมินบ่อยนัก เพราะไม่ใช่บ้านและที่ดินธรรมดา) เช่น เกาะลอมบอก เขื่อนที่เมืองบันดุง อินโดนีเซีย กาสิโนในทวีปอาฟริกาตอนใต้ เป็นต้น อันที่จริงโรงไฟฟ้า ทางด่วนก็สามารถนำมาประเมินค่าได้หมด เพราะต้องประเมินดูว่าจะคุ้มค่าต่อการลงทุนหรือไม่นั่นเอง ผมไปประเทศอาฟริกาใต้ เหมืองทองคำเดิมก็กลายเป็นแหล่งท่องเที่ยวไปอีกต่างหาก
ถ้าในกรณีบ้านเราก็เช่น เหมืองดีบุก ก็กลายเป็นรีสอร์ตในจังหวัดภูเก็ต พังงา ขุมเหมืองเก่าก็กลายสภาพเป็นลากูน มีทัศนียภาพที่สวยงาม เป็นต้น หรือแม้แต่บ่อตกปลาขนาดใหญ่ชานกรุงเทพมหานครในวันนี้ที่มีสภาพดุจหุบเหวลึก 30-40 เมตรนั้น แต่เดิมก็เป็นบ่อดินเก่าที่เขาเอาดินไปขายถมที่ในใจกลางเมือง ขุดลึกจนกลายสภาพเป็นหุบเหว กลายเป็นแหล่งท่องเที่ยวไปอีกต่างหาก
ในการประเมินค่าเหมืองนั้น เราคงไม่ได้ดูจากค่าที่ดิน อย่างเช่นกรณีเหมืองทองคำพิจิตรนั้น ราคาที่ดินของชาวบ้านขายกันเองเมื่อก่อนมีเหมืองราว 20 ปีก่อน ตกเป็นเงินไร่ละหลักพันบาท แต่บางแปลงขายให้กับเหมืองกลับเพิ่มราคาขึ้นเป็น 500,000 บาทต่อไร่ ชาวบ้านผู้ขายก็ได้กำไรไปมหาศาล แต่ที่ดินก็เป็นเพียงส่วนน้อยนิดของมูลค่าของเหมืองที่มีสินแร่อยู่ใต้ดินนั่นเอง
หลักง่าย ๆ ในการประเมินค่านั้น เราต้องรู้ดังนี้
1. ราคาของทองในตลาดโลกก่อนว่าเป็นเท่าไหร่ ณ ค่าปัจจุบันขณะประเมินค่า
2. ห้วงเวลาที่เราอยู่เช่น อยู่ในช่วงขาขึ้น ช่วงชลอตัว ขาลง หรือช่วงระยะฟื้นตัว ถ้าเรากะเกณฑ์ผิด เราก็อาจผิดหวังเช่นกรณีซื้อโรงงานเหล็กของสหวิริยาที่ราคาตกต่ำลงอย่างมาก และมักมีลางให้เห็น แต่บางทีเราไม่ได้สังเกต ช่วงขาขึ้น เลยกลายเป็น "ขาขึ้นก่ายหน้าผาก" ไปเลย
3. การเปลี่ยนแปลงราคาทองคำเฉลี่ยที่คาดว่าจะเกิดขึ้น เช่น เพิ่มปีละ 3% เป็นต้น
4. ระยะเวลาที่จะสามารถขุดทองได้ เช่น ยังมีเวลาขุดทองอีก 12 ปี (2559-2571 ในกรณีเหมืองอัครา จังหวัดพิจิตร) เป็นต้น ข้อนี้ผมเป็นผู้ประเมินไม่รูเองหรอกครับ ผมก็ต้องพึ่งวิศวกรเหมืองแร่ที่ประมาณการไว้ การประเมินค่าทรัพย์สินจึงเป็นระบบสหศาสตร์ (Interdisciplinary Approach)
5. อัตราการคิดลด (Discount Rate) สำหรับการแปลงรายได้เป็นมูลค่า เช่น อาจจะเฉลี่ยเป็น 10% หรืออาจทำการประมาณกรายทั้งรายได้ รายจ่าย อัตราผลตอบแทนที่ขึ้นลงตามห้วงเวลาในวัฏจักรของธุรกิจก็จะทำให้เราประเมินค่าได้สอดคล้องใกล้เคียงกับความเป็นจริงมากขึ้น
อย่างไรก็ตามในการประเมินค่าทางธุรกิจนั้น ก็ย่อมมีความเสี่ยง ความเสี่ยงของอสังหาริมทรัพย์ประเภทเหมืองทองคำนั้นประกอบด้วยอะไรบ้าง (ซึ่งก็คล้ายกับความเสี่ยงในธุรกิจทั้งหลาย) ความเสี่ยงในการลงทุนของเราประกอบด้วย
1. ความเสี่ยงด้านการเงิน โดยเฉพาะความเป็นไปได้ในกรณีระดมทุนในตลาดหลักทรัพย์ เป็นต้น
2. ความเสี่ยงด้านการได้รับใบอนุญาต ในกรณีประเทศไทย ยังมีว่าแม้ได้รับอนุญาต ได้สัมปทานถึงปี 2571 แต่ใบอนุญาตโรงงานต่อให้ปีต่อปี เลยกลายเป็นการสั่งปิดโรงงานแบบ "ศรีธนญชัย" คือไม่ได้ถอนสัมปทาน แต่ไม่ให้ใช้โรงงาน เป็นต้น
3. ความเสี่ยงด้านปริมาณและคุณภาพของแร่ ซึ่งก็ต้องอยู่ที่ความแม่นยำในการสำรวจนั่นเอง
4. ความเสี่ยงด้านเทคนิคในการสกัดแร่ว่าเทคนิคมีความทันสมัยปลอดภัยและคุ้มค่าเพียงใด
5. ความเสี่ยงด้านเศรษฐกิจ เช่น ความต้องการของตลาด พฤติกรรมของผู้บริโภค การขนส่ง ดอกเบี้ย ฯลฯ
6. ความเสี่ยงด้านสังคม ที่เหมืองต้องทำงานมวลชนให้ดี และอาจมีกลุ่ม NGOs มาเย้วๆ ต่าง ๆ นานา
7. ความเสี่ยงทางการเมือง ซึ่งอาจผันแปรไปตามรัฐบาล จะเห็นได้ว่าในกรณีเหมืองอัครา พิจิตร มักจะมีรัฐมนตรีแวะไปเยี่ยมตอนเปลี่ยนรัฐบาลอยู่บ่อย ๆ เป็นต้น
8. ความเสี่ยงของประเทศ เช่น ในระดับนานาชาติ การทำเหมืองทองคำในอเมริกา อาจมีความเสี่ยงทางการเมืองไม่เกิน 2.5% แต่ถ้าเป็นในรัสเซียอาจสูงถึง 12% เป็นต้น
การบริหารและจัดการความเสี่ยงเป็นเรื่องของเหมือง แต่การประเมินความเสี่ยงและมูลค่าของเหมืองทองคำเป็นหน้าที่ของผู้ประเมิน เพราะหากเสี่ยงสูงมาก มูลค่าก็น้อย หากความเสี่ยงต่ำ มูลค่าก็สูงนั่นเอง
สิ่งหนึ่งในทางปฏิบัติที่จะทำให้เหมืองมีมูลค่ามากหรือน้อยก็คือการทำงานมวลชนและความสัมพันธ์กับทางราชการนั่นเอง เพราะในขณะที่ NGOs บอกว่าพืชผักในพื้นที่รับประทานไม่ได้ แต่ทางสำนักเลขาธิการรัฐมนตรีก็ทำหนังสือยืนยันว่ารับประทานได้ ประชาชนก็ต่างออกมายืนยัน ชาวบ้านที่บอกว่ารอบเหมืองมีมลพิษ แต่กลับเพิ่งซื้อที่มาหวังขายต่อให้กับเหมือง หรือการตายของชาวบ้านในพื้นที่ก็ได้รับการยืนยันจากภริยาผู้เสียชีวิตเองว่าไม่ได้เกี่ยวกับเหมืองตามที่ NGOs กล่าวอ้างเป็นต้น
ในกรณีเหมืองแร่อัคราพิจิตร ซึ่งเป็นบริษัทมหาชน หากถูกปิดไปภายในสิ้นปี 2559 ตามคำสั่งรัฐบาล มูลค่าของเหมืองที่มีค่านับหมื่นล้านบาท ก็จะเหลือเกือบเท่ากับศูนย์ ในข้อนี้อาจทำให้ผู้ซื้อหน่วยลงทุนเจ๊งไปตาม ๆ กัน และความน่าเชื่อถือของประเทศก็จะลดน้อยลงไปด้วย แต่หากสามารถพลิกสถานการณ์ชี้แจงจนรัฐบาลกลับลำอนุญาตให้ทำเหมืองต่อไป ก็จะมีมูลค่ากลับมาเช่นเดิมเป็นต้น
อันที่จริงในอนาคต หากรัฐบาลจะอนุญาตให้ต่างชาติทำเหมืองนั้น ควรเวนคืนที่ดินให้เรียบร้อยและส่งมอบให้กับเหมือง โดยอาจซื้อที่ดินในราคาตลาดบวกค่าขนย้าย ค่าสร้างเมืองใหม่ ค่าปรับตัวย้ายถิ่น ค่าทำขวัญ ฯลฯ เพื่อให้ผู้อยู่อาศัยในพื้นที่ไม่ได้รับผลกระทบโดยตรง
สำหรับกรณีเหมืองแร่อัครานี้ ผมว่ารัฐบาลควรกลับลำมาให้เปิดดำเนินการต่อ ชาวบ้านจะสรรเสริญว่ารัฐบาลมาถูกทางแล้ว เพราะเมื่อเร็ว ๆ นี้ ผมสำรวจพบว่าประชาชนถึง 4/5 ต้องการให้เหมืองดำรงอยู่ ยิ่งกว่านั้นเมื่อปี 2555 ทางอำเภอและ อบต.เขาเจ็ดลูก ก็ได้จัดทำการลงประชามติ ก็พบว่าส่วนใหญ่ต้องการให้มีเหมืองทองคำ
การทำตามมติมหาชน จะเป็นมงคลต่อรัฐบาล มากกว่าไปฟังเสียง NGOs นะครับ
ที่มา: http://www.area.co.th/thai/area_announce/area_press.php?strquey=press_announcement1453.htm