โรงแรมบูทิค จากบ้านเก่า หรือตึกแถวเก่า หรือแม้แต่หอพักให้เช่ารายวัน ใครๆก็ทำกัน “แต่ผิดกฎหมาย” ที่คนทำกันมากมาย คือแปลง อสังหาริมทรัพย์แบบตึกแถว ให้เป็น โรงแรม

วันนี้จะมาพูดเรื่อง โรงแรมบูทิค จากบ้านเก่า หรือตึกแถวเก่า ใครๆก็ทำกัน เดี๋ยวนี้มีคอร์สสอน เต็มไปหมดเลยครับ ทั้งในมหาวิทยาลัย ทั้งภายนอก แต่ใครจะรู้บ้าง ว่า ที่สอนๆ ทำกันนั้น สอนทำสิ่งที่ผิดกฎหมายกันอยู่

ทำไมถึงผิดกฎหมาย เรามาดูกันครับ

ผมจะลองเล่าง่ายๆเป็น สเตป ก่อนนะครับ จะได้ดูว่า โรงแรม ในความหมาย ของกฎหมายไทย คืออะไร

ตาม พระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547  
“โรงแรม” หมายความวา สถานที่พักที่จัดตั้งขึ้นโดยมีวัตถุประสงคในทางธุรกิจเพื่อให บริการที่พักชั่คราวสำหรับคนเดินทางหรือบุคคลอื่นใดโดยมีค่าตอบแทน ทั้งนี้ไมรวมถึง
(๑) สถานที่พักที่จัดตั้งขึ้นเพื่อให้บริการที่พักชั่วคราวซึ่งดำเนินการโดยส่วนราชการ รัฐวิสาหกิจองค์การมหาชน หรือหน่วยงานอื่นของรัฐ หรือเพื่อการกุศล หรือการศึกษา ทั้งนี้โดย มิใช่เป็นการหาผลกำไรหรือรายไดมาแบงปันกัน
(๒) สถานที่พักที่จัดตั้งขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อใหบริการที่พักอาศัยโดยคิดค่าบริการเป็น รายเดือนขึ้นไปเทานั้น
(๓) สถานที่พักอื่นใดตามที่กำหนดในกฎกระทรวง

จำไว้ก่อนนะครับ ที่พักชั่วคราว ที่ไม่ได้คิดรายเดือนขึ้นไป คือโรงแรม แสดงว่า จะพัก 1 คืน 2 คืน หรือเป็นสัปดาห์ ถือว่าเข้าข่ายโรงแรม หมด แล้วยังไง ถึงผิดกฎหมาย

“ผูประกอบธุรกิจโรงแรม” หมายความว่า ผู้ไดรับใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรมตาม พระราชบัญญัติ

คือใครก็ตามที่ประกอบกิจการโรงแรม ต้องมีใบอนุญาต ครับ ดังนั้น ในกลุ่ม ที่จะเรียกว่า โรงแรม หอพักรายวัน โฮสเทล หรืออะไรก็แล้วแต่ ที่ปล่อยให้เช่ารายวัน ตามกฎหมาย คือการปฏิบัติตนเช่นโรงแรม ครับ เนื่องจากมีการปล่อยให้พักชั่วคราว น้อยกว่า หนึ่งเดือน ดังนั้น ทำไมผิดกฎหมาย มาดูกันครับ

ดังนั้น การประกอบกิจการ โรงแรม ต้องมีใบอนุญาตทำโรงแรม ครับ ถ้าไม่มี แปลว่า ผิด กฎหมาย แล้วถ้าไม่ทำตาม เกิดอะไรขึ้น อย่างไรก็ตาม ก็ยังมีข้อยกเว้นนะครับ สำหรับ โรงแรมขนาดเล็กจริงๆ คือ
-    มีห้องพักไม่เกิน 4 ห้อง
-    ผู้พักไม่เกิน 20 คน
-    มีลักษณะเป็นการประกอบกิจการเพื่อหารายได้เสริม
แต่ก็ยังคงต้องแจ้งให้นายทะเบียนทราบตามแบบที่กำหนด
4 ห้อง หรือ 20 คนนี่ ต่อให้เป็นตึกแถว หรือขนาดเล็กแค่ไหน ผมว่า ก็น่าจะเกินนะครับ ไม่งั้น การทำธุรกิจ น่าจะไม่คุ้ม ส่วนในกลุ่มที่มีลักษณะเป็นการหารายได้เสริมเนี่ย คือ กลุ่มที่คนมักเรียกว่าโฮมเสตย์ แต่ความหมายจริงๆคือ เจ้าของ ต้องอยู่ ในบ้านหลังนั้นด้วย ประกอบกิจกาจอื่น แต่มีการให้เข้าพักเป็นรายได้เสริม ถ้าตามนี้ ผมว่าโรงแรมขนาดเล็ก หรือโรงแรมบูทิค หรือแม้แต่หอพัก ยังไง ก็เข้าข่าย ต้องขออนุญาตครับ แต่ถ้าไม่ขอล่ะ จะเกิดอะไรขึ้น

มาตรา ๕๙ ผู้ใดฝืนมาตรา ๑๕ วรรคหนึ่ง ตองระวางโทษจำคุกไมเกินหนึ่งปีหรืออปรับไม เกินสองหมื่นบาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับอีกวันละไมเกินหนึ่งหมื่นบาทตลอดเวลาที่ยังฝาฝืนอยู่

ดังนั้น ถ้ายังไม่มีใบอนุญาตโรงแรม ต้องไปขอใบอนุญาตโรงแรมกันครับ ผมไม่ขอกล่าวถึงขั้นตอนแล้วกัน แต่ถ้าอยากมีใบอนุญาต ต้องมีองค์ประกอบอะไรกันบ้าง ลองมาดูกันครับ

การขออนุญาตประอบธุรกิจโรงแรม มีกฎหมายที่เกี่ยวข้องดังนี้ครับ
-    พรบ.โรงแรม พ.ศ.2547 ที่ได้กล่าวไปแล้ว
-    พรบ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522
-    พรบ.ส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ.2535
-    พรบ.การผังเมือง พ.ศ.2518
-    พรบ.การสาธารณสุข พ.ศ.2535

แล้วทำไม ผมถึงบอกว่า ตึกแถว หรือบ้านทั่วไป ที่จะเอามาเปลี่ยนทำโรงแรม ไม่น่าจะขอใบอนุญาตได้ ลองมาดูกันครับ ผมจะยกแค่บางข้อมาให้ดู นะครับ ที่บ้านเก่าๆ หรือตึกแถว ไม่สามารถ ทำตามข้อกำหนดเหล่านี้ได้

หลักเกณฑ์การจัดตั้งโรงแรม มีข้อหนึ่ง กล่าวไว้ว่า
-    สถานที่จอดรถ ต้องมีเพียงพอสมดุลกับจำนวนห้องพัก
-    ช่องทางเดินในอาคารกว้างไม่น้อยกว่า 1.50 เมตร
-    ติดตั้งอุปกรณ์ป้องกันและระงับอัคคีภัย
-    บันไดหนีไฟ และป้ายสัญญาณต่างๆ
นอกจากนี้ กฎหมายควบคุมอาคาร กำหนดให้อาคารมีความสูงตั้งแต่สี่ชั้นขึ้นไป หรือมีความสูงสามชั้นและมีดาดฟ้าเหนือชั้นสามที่มีพื้นที่เกิน 16 ตารางเมตร จะต้องมี “บันไดหนีไฟ”เพิ่มจากบันไดปกติอย่างน้อยอีกหนึ่งแห่ง (กฎ.55 ข้อ 27) และต้องไม่มีสิ่งกีดขวางทางเดินที่ไปยังบันไดหนีไฟนั้น
ผมบอกได้เลยว่า ตึกแถวหนึ่งห้อง ยังไง พื้นที่ต่อชั้นก็เกิน 16 เมตรครับ แล้วกลุ่มที่เอามาแปลง เป็นโรงแรม ไม่มีทาง มีแค่สองชั้นแน่นอน ยังไง ก็มีสามชั้นขึ้นไป และมีดาดฟ้าด้านบน ทำให้ ต้องมีการทำบันไดหนีไฟ อย่างน้อง สองจุด ที่มีลักษณะใช้ได้จริง ไว้ในอาคาร
บันไดหนีไฟ ถ้าอยู่ภายในอาคาร ต้องความกว้างสุทธิไม่น้อยกว่า 80 เซนติเมตร มีผนังทึบทนไฟกั้นโดยรอบ ในแต่ละชั้นของบันไดหนีไฟต้องมีช่องเปิดให้อากาศถ่ายเทจากภายนอกมีพื้นที่รวมกันไม่น้อยกว่า 1.4 ตารางเมตร โดยต้องมีแสงสว่างให้เพียงพอตลอดเวลา  สำหรับอาคารใน กทม. มีเพิ่มเติมว่า หากเป็นบันไดหนีไฟอยู่ภายในอาคารต้องทำให้ลงถึงชั้นพื้นดิน  และ กำหนดบันไดหนีไฟต้องกว้างไม่น้อยกว่า 90 เซนติเมตร

รูปแบบนี้ ยังไง ตึกแถว ก็ไม่น่าจะยัดบันไดหนีไฟ ที่มีผนังทึบกันไฟ เข้าไปไว้ข้างใน เพื่อการใช้งาน โดยที่ มี ที่เหลือ สำหรับห้องพักได้ เว้นแต่จะทุบ ด้านใน เหลือแต่กรอบ เพื่อวางผังใหม่ แต่แบบนั้น ก็ไม่น่าจำคุ้มทุน สำหรับ การทำธุรกิจ

เหล่านี้ คือสาเหตุ ที่โรงแรม ประเภท ตึกแถว หรือบ้านเก่า ที่เป็นหลังๆ น่าจะไม่มีใบอนุญาตโรงแรม ค่อนข้างแน่นอน ผมเลยชอบบอกน้องๆว่า ทำแบบนี้ ยังไง ก็ผิด กฎหมาย แต่จริงๆ ก็ทำกันทั่วบ้านทั่วเมือง อยู่ที่คุณจะทำรึเปล่า?

คราวหน้า ลองมาดู ว่าถ้าอยากลงทุน วิธีคิดเบื้องต้น ควรจะดูอะไรบ้าง ยังไงบ้าง

===================================================================================

อ่านย้อนหลัง

อสังหา กล้าลงทุน ตอนที่ 1 อะไร คือโรงแรมบูทิค http://ppantip.com/topic/35065195

ที่มา

เพจ อสังหา กล้าลงทุน
https://www.facebook.com/re.investment.talk