เพราะว่า เมื่อวานได้ไประวังชี้แนวเขตกรณีสอบเขตที่ดิน ทำให้เกิดอยากจะตั้งกระทู้นี้ขึ้น อย่างน้อยก็คนบางส่วนที่เข้ามาพันทิป และถามปัญหาเกี่ยวกับที่ดิน จะพอระวังตัว ใช้คำนี้เลยก็ว่าได้ เพราะพอพลาดมาแล้ว น้ำตาตกในจริงๆนะคะ เราเคยเจอมาหลายรายแล้ว สาเหตุที่ทำไมเป็นแบบนั้น ก็คือ ที่ดินที่คุณกำลังจะซื้อนั้น มีบางส่วนหรือว่าอาจจะทั้งหมดทับซ้อนกับที่ดินของรัฐ หรือว่าที่ราชพัสดุ ซึ่งในฐานะเจ้าหน้าที่ของรัฐ คงไม่สามารถจะปล่อยให้มีการออกโฉนด บุกรุกที่ดินของรัฐได้ นั่นหมายถึงว่า จำเป็นต้องมีการดำเนินการใดๆจากฝ่ายรัฐ เพื่อให้มีการเปลี่ยนแปลง


เข้าเรื่องเลยนะคะ หากเพื่อนๆคนใดมีความต้องการที่จะซื้อที่ดิน สิ่งแรกที่เราจะต้องทำคือตรวจสอบว่า ที่ดินแปลงนั้นเป็นเอกสารสิทธิ์ประเภทอะไร มีกฏหมายที่เกี่ยวข้องยังไงบ้าง มีข้อจำกัดอะไรบ้างที่ติดมากับที่ดิน ให้พอสมน้ำสมเนื้อกับราคาที่ดิน

สอง ตรวจสอบว่าที่ดินที่จะซื้อนั้น มีส่วนไหน ทับซ้อนกับที่ดินประเภทอื่นหรือไม่ เพราะการออกโฉนดหรือเอกสารสิทธิ์สมัยก่อน เกิดความผิดพลาดเยอะค่ะ อันนี้จะไม่ขอพูดถึงว่าอะไรบ้าง เพราะมันผ่านมาแล้ว และคนที่ก่อให้เกิดความผิดพลาดนั้น ก็ไม่รู้ว่ายังมีชีวิตอยู่หรือไม่ เราจะตรวจสอบได้อย่างไรว่า ที่ดินแปลงที่เราจะซื้อนั้น จะไม่มีส่วนหนึ่งส่วนใดทับซ้อนที่ดินประเภทอื่น คือ การให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ไปยื่นขอรังวัดสอบเขต เพราะที่ผ่านมา ที่เคยเจอคือ มีการจ่ายเงิน และโอนกรรมสิทธิ์กันก่อน จากนั้นคนซื้อถึงจะขอรังวัดสอบเขตให้รู้เขต รูปแปลงที่ดินของตัวเอง ซึ่งหากเกิดข้อผิดพลาดขึ้น ไม่คุ้มจริงๆค่ะ เจอมาเยอะ ประมาณว่า ซื้อมาสองสามงาน เหลือที่ออกโฉนดได้เพียงไม่กี่ตารางวา เราพูดไม่ออก แม้แต่น้ำที่เจ้าของที่ดินเอามาให้ดื่ม บอกตามตรงเรายังไม่กล้าดื่มเลยค่ะ สงสาร แต่ก็ทำอะไรไม่ได้ ทุกอย่างต้องเป็นไปตามกฏหมาย และส่วนใหญ่ปัญหาที่เกิดขึ้นนั้น มักเกิดจากกรณีนี้เป็นหลัก เรามักจะถามว่า ทำไมถึงไม่สอบเขตก่อนโอน เจ้าของที่บอกก็เอกสารสิทธิ์เป็นโฉนดคิดว่าคงไม่มีปัญหาอะไร ซึ่งมันก็เป็นปกติธรรมดาของคนเรานะคะ ทุกคนคงคิดแบบนี้เหมือนกัน ถ้าเป็นเราหากที่ดินล้ำหรือทับซ้อนไม่มากจะถามว่า จะถอยไหม ที่ดินนะคะ แค่ถอยก็หายไปแล้วเท่าไหร่ คิดเป็นเงินเท่าไหร่ หากยอมถอยทุกอย่างก็จะตกลงกันได้ คือ ไม่มีการล้ำที่รัฐ แต่ถ้าไม่ถอย ที่ดินแปลงนั้นจะเอาไปทำนิติกรรมอะไรไม่ได้เลยค่ะ เพราะจะค้างอยู่ในกระบวนการของสำนักงานที่ดิน และผลที่ตามมาคือ หน่วยงานภาครัฐที่ดูแลที่ดินประเภทนี้อยู่ก็จะดำเนินการในส่วนที่เกี่ยวข้องกับภารกิจหน้าที่ของตัวเอง ซึ่งเจ้าของที่ดินคงไม่มีความสุขแน่ๆที่ทั้งต้องเสียเงิน แล้วยังต้องเสียสุขภาพจิตกับเรื่องแบบนี้อีก

สรุปนะคะ ย้ำเตือนกันว่า หากจะซื้อที่ดิน ขอว่าอย่าโอนจนกว่าจะมีการรังวัดสอบเขต เพื่อตรวจสอบว่าที่ดินแปลงนั้น เป็นโฉนดหรือเอกสารสิทธิ์ที่ปราศจากการทับซ้อนของที่ดินของรัฐ คนซื้อไม่สามารถยื่นรังวัดได้จนกว่าจะได้กรรมสิทธิ์ แต่คุณควรให้ผู้ขายเป็นผู้แสดงความบริสุทธิ์ใจในการยื่นรังวัดสอบเขต เพื่อความเป็นธรรมกับทุกฝ่าย