==== เรื่องที่ควรต้องรู้ก่อนเข้าสู่วงการ “อสังหา” (ปูพื้นฐานสำหรับ "มือใหม่") ====

กระทู้สนทนา

อสังหาริมทรัพย์ มนุษย์เงินเดือน การลงทุน คุ้มครองผู้บริโภค คอนโดมิเนียม

สืบเนื่องจากกระทู้ครั้งก่อน http://ppantip.com/topic/33763358 “ถาม-ตอบ : ตอนนี้อสังหา “ฟองสบู่” แล้วหรือยัง? (จากคนที่คลุกคลีอยู่ในวงการนี้)” ได้ผลตอบรับกลับมาดีเกินคาด ซึ่งก็ต้องขอขอบคุณเพื่อนๆทุกคนมากนะครับ

ที่เข้ามาแสดงความคิดเห็นต่างๆและเป็นกำลังใจให้กับการเขียนในครั้งถัดๆไป
             และจากการที่ผม มานั่งอ่านคอมเม้นของหลายๆคน รวมไปถึงคำถามที่ส่งเข้ามาใน Inbox เพื่อขอคำปรึกษาต่างๆนาๆ (หากฉบับไหนผมยังไม่ได้ตอบกลับก็ขออภัยจริงๆครับ ช่วงนี้ยุ่งๆนิดนึง ไม่สามารถตอบกลับได้ทันทุกคน) ทำให้ผมได้รู้ว่าหลายๆคนยังขาดประสบการณ์และความชำนาญในด้านนี้เช่นเดียวกัน
    เพราะฉะนั้น ในวันนี้ผมจึงขอมาปูพื้นฐานเบื้องต้นให้กับ “มือใหม่” ที่มีความสนใจหรือคนที่มีความจำเป็นต้องคลุกคลีเกี่ยวกับวงการอสังหาเหล่านี้นะครับ

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
             ยุคสมัยนี้คงจะปฎิเสธไม่ได้ว่ากระแสความสนใจในอสังหา(คอนโดมิเนียม)กำลังมาแรง และเป็นสิ่งที่หลายๆคนค่อนข้างให้ความสนใจอยู่ในขณะนี้ ซึ่งคนในวงการนี้ไม่ค่อยจะมีปัญหาที่น่าห่วงซักเท่าไร เพราะเค้ามีทางหนีทีไล่อยู่แล้ว แต่คนที่อยู่นอกวงการแล้วมีความจำเป็นหรืออยากจะกระโจนเข้ามาเล่นด้วยนี้สิครับที่ผมเป็นห่วง

            สำหรับผมแล้ว พื้นฐาน 3 สิ่งที่คุณจำเป็นต้องมีเพื่อเตรียมความพร้อม  คือ
           1. ด้านความคิด
             จากที่ผมเจอพบเจอลูกค้าหลากหลายรูปแบบ ทำให้ผมได้รู้ว่า คนบางคนตัดสินใจซื้อด้วย “อารมณ์” มากกว่า “เหตุผล” ซึ่งถ้าหากคุณมีเงินที่มากพอก็ไม่มีปัญหาเดือดร้อนเท่าไรหรอกครับ แต่กับบางคนนั้นที่ไม่มี กลับใช้เงินเกินตัว คิดว่าซื้อไปก่อนวางแผนทีหลัง ซึ่งเป็นสิ่งที่ผิดมาก
             สำหรับผมแล้ว “ความคิดนั้นไม่มีต้นทุนและไม่เสียเงิน” เพราะฉะนั้นแล้วคิดไปเถอะครับ วางแผนให้รอบคอบ ทำการบ้านให้มากๆก่อนลงมือทำ เพราะหากคุณเสียเงินไปแล้วเกิดไม่เป็นไปตามที่คิดไว้ การจะแก้ไขปัญหานั้นยากยิ่งกว่าแน่นอน
และสิ่งที่สำคัญที่สุด....อย่าประมาท ทุกครั้งคุณต้องมีแผนสำรองอยู่เสมอ เพราะในชีวิตจริง ทุกสิ่งทุกอย่างสามารถอยู่เหนือการคาดการณ์ของเราได้หมด ซึ่งถ้าหากพลาดขึ้นมาแต่คุณมีแผนสำรองเตรียมการไว้อยู่แล้ว ก็จะสามารถช่วยจำกัดการสูญเสียของคุณได้

           2. ด้านการเงิน
           มาถึงข้อนี้ ผมเชื่อว่าเป็นสิ่งที่คนส่วนใหญ่ติดด้านนี้มากที่สุด ซึ่งแท้จริงต้องบอกก่อนว่าคุณไม่จำเป็นต้องมีเงินเยอะๆเสมอไป (เพราะทุกอย่างมันมีทางแก้ของมันครับ) ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับจุดประสงค์ที่จะซื้ออสังหาซึ่งสามารถแบ่งได้ 2 กลุ่มหลักๆ ได้แก่
          •    หากคุณเป็นกลุ่มนักลงทุน ต้องรู้จักสำรวจหน้าตักของตัวเองซะก่อนว่ามีมากน้อยแค่ไหน สามารถผ่อนได้นานที่สุดเท่าไร/ต้องขายออกก่อนในเวลาไหนดี และที่สำคัญต้องบวกลบความเสี่ยงและผลตอบแทนว่าคุ้มค่ากับการลงทุนหรือไม่ มีทางเลือกที่ดีกว่านี้หรือเปล่า โดยปกติแล้วก่อนผมจะตัดสินใจซื้อคอนโดซักที่นึง ผมจะคิดแบบ Worst case ว่าหากมีความจำเป็นต้องใช้เงิน เราสามารถขายได้ที่ราคาทุนและขายออกได้เร็วหรือไม่? หากว่ามองแล้วมีความเป็นไปได้และโอกาสที่สูง ก็จัดการเลยครับ (ซึ่งเท่ากับว่าคุณปิดประตูความเสี่ยงขาดทุนไปได้ในระดับพอสมควรแล้ว)
          •    หากคุณคือกลุ่มที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัย/เก็บเป็นทรัพย์สิน/ปล่อยเช่า และคุณมีเงินไม่เพียงพอก็ใช้การกู้กับธนาคารได้ ซึ่งในเรื่องของความสามารถในการกู้ จะมีวิธีคิดแบบคร่าวๆดังนี้

โดยปกติถ้ากู้เงิน 1 ล้านจะต้องผ่อนประมาณ 7,000 บาท
หากคอนโดที่จะซื้อราคา 5 ล้านจะต้องผ่อนอยู่ที่ประมาณ 35,000 บาท <<<< (มาจาก 7,000 บาท X ยอดกู้ 5 ล้าน)

ซึ่งโดยปกติหากต้องการกู้เราควรจะต้องมีรายรับมากกว่า 2.5 เท่าขึ้นไปของจำนวนเงินที่ต้องผ่อน
ซึ่งในกรณีนี้ต้องมีรายรับ 35,000 * 2.5 เท่า = 87,500 บาท หรือมากกว่านี้ก็ยิ่งดี
(ใน Case นี้ให้ถือว่าผู้กู้ไม่มีภาระการกู้อื่นๆนะครับ เพราะทางธนาคารเค้าจะพิจารณาจากจุดนี้ด้วยเหมือนกัน)

***ทั้งนี้แล้วยังมีปัจจัยอีกหลายปัจจัยที่ต้องดูประกอบ เพราะฉะนั้นแล้ววิธีคิดแบบนี้เป็นวิธีคิดแบบง่ายๆ
เหมาะกับการใช้ประเมินตัวเองแบบรวดเร็วเท่านั้น !!!***

           3. ด้านเวลา
              โดยปกติการจะทำอะไรให้สำเร็จ เรายังต้องใช้เวลาในการศึกษาและวัดผลในสิ่งที่ทำ ซึ่งอสังหาก็เช่นเดียวกัน หากคุณคิดจะทำแล้ว ก็ต้องใส่ใจให้เวลาและเรียนรู้กับมันให้มากๆ พยายาม “รู้ให้ลึก รู้ให้จริง” อย่ารู้เพียงแค่ผิวเผินหรือฟังจากคนรอบข้างเพียงอย่างเดียว

               และสิ่งสำคัญการลงทุนอสังหานั้นต้องรู้จัก “รอ” ให้เป็นอย่าใจร้อนและรู้ “จังหวะ” ของมัน ไม่ใช่ว่ารีบซื้อ รีบขายทำกำไรทันที ลองดูตัวอย่างคนที่สำเร็จในวงการอสังหาสิครับ คนเหล่านั้นเข้ามีทั้งสองอย่าง รู้ว่าตอนไหนควรจะซื้อ ตอนไหนควรจะขาย ซึ่งผลตอบแทนที่ได้รับมักจะกลับมามากมายเสมอ

               สุดท้ายนี้สิ่งที่ผมเล่ามาทั้งหมดนั้นไม่ใช่เพื่อชี้นำหรือบอกว่าสิ่งนี้มันดีจนคุณต้องมาลงมือทำด้วย เพราะท้ายที่สุดแล้วหากคุณไม่มีความพร้อม ไม่เอาใจใส่ศึกษาในสิ่งต่างๆที่คุณทำ ก็ไม่ต่างอะไรกับการเอาเงินไปโยนทิ้งแม่น้ำ มีแต่ขาดทุนเจ็บตัวกลับไปแน่นอนครับ

ปล.สำหรับบทความครั้งหน้าหากเพื่อนๆคนไหน อยากให้ผมเขียน Topic อะไรเป็นพิเศษก็เม้นด้านล่างหรือสามารถไปร่วมพูดคุยในเพจของผมได้เลยนะครับ

ห่านทองคำ