=== คอนโด "SOLD OUT" เรื่องจริงหรือแค่การตลาด ??? === by Thinkvestment

กระทู้สนทนา

คอนโดมิเนียม งานขาย การลงทุน คุ้มครองผู้บริโภค บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

           อย่างที่เราทราบกันดียุคสมัยนี้ จะมองไปทางไหนก็มีแต่คอนโดมิเนียมเปิดใหม่เต็มไปหมด ไม่ว่าจะทำเลใกล้-ไกลเมือง ก็มีคอนโดแห่ผุดขึ้นเป็นดอกเห็ดไม่แพ้กัน มีตั้งแต่ราคาต่ำล้านไปจนถึงราคาหลักสิบล้านบาทขึ้นไป ซึ่งในช่วงหลายปีที่ผ่านมา Lifestyle ของคนเมืองค่อนข้างเปลี่ยนแปลงไปมากพอสมควรทั้งที่แต่ก่อนถ้าให้เลือกระหว่าง “บ้าน” กับ “คอนโด” คนส่วนใหญ่คงจะเลือกบ้านเป็นแน่แท้ แต่มายุคปัจจุบันคอนโดค่อนข้างเป็นที่นิยมมากกว่าบ้านด้วยซ้ำไป

            และสิ่งหนึ่งที่ขาดมิได้กับการเปิดตัวคอนโดมิเนียม ที่สามารถเรียกกระแสของคนได้ดีเป็นอย่างยิ่ง ซึ่งผมเชื่อแน่ว่าหลายๆท่านคงจะเคยได้ยินหรือพอผ่านหูกันมาบ้าง กับคำว่า “SOLD OUT”

            ปกติในสมัยก่อนช่วงที่คอนโดมิเนียมยังไม่เป็นที่นิยมเท่าไรนั้น การที่จะขายหมดภายในวันเดียวแทบไม่มีโอกาสหรือถ้ามีก็เป็นไปได้น้อยมาก แต่ในทางกลับกันยุคสมัยนี้การที่ปิดการขายได้ภายในวันเดียวเหมือนเป็นเรื่องปกติที่ Developer แต่ละเจ้าก็อยากให้เป็นกัน ซึ่งการทำแบบนี้จริงๆแล้วมันมีอยู่หลายวัตถุประสงค์เช่นเดียวกัน (ขอยังไม่เอ่ยถึง)

            ถ้าจะให้เล่า จากที่ผมทำงานคลุกคลีอยู่ในวงการอสังหามานี้ บอกได้เลยว่า “SOLD OUT” มีทั้งที่ขายหมดจริงๆกับที่ขายแบบใช้วิธีการเล่นแร่แปรธาตุเพื่อให้ดูเหมือนหมด ประเด็นสำคัญของเรื่องนี้คือเราต้องแยกแยะกันให้ออกว่าอันไหนจริงหรืออันไหนสับขาหลอก

SOLD OUT “จริง”
• อัตราส่วนนักลงทุนแบบเก็งกำไรจะไม่มาก - ถ้าให้ดีไม่ควรเกิน 25% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด
• ลูกค้าส่วนใหญ่มักจะเป็นคนในพื้นที่เป็นหลัก และมีความต้องการที่แท้จริง (Real demand) ซื้อเพื่อต้องการมีสินทรัพย์เป็นของตัวเอง ไม่ว่าจะซื้อเพื่ออยู่อาศัย, ปล่อยเช่า, หรือเก็บเป็นทรัพย์สิน
• โครงการจะไม่เน้นขายหมดไว (แต่ก็ไม่ควรช้าเป็นเต่ากัดยาง) ต้องสามารถปรับราคาขึ้นได้เรื่อยๆ เพื่อทำกำไรให้มากขึ้น
• เรียกเก็บเงินดาวน์อยู่ที่ 20%-30% ของราคาห้อง ซึ่งแสดงว่าหากใครคิดจะมาลงทุนต้องมีเงินเย็นกันพอสมควร

SOLD OUT “หลอก”
• ราคาเฉลี่ย/ตร.ม.ของโครงการค่อนข้างสูงจากราคาตลาดพอสมควร ทั้งที่จริงแล้วลึกๆเรารู้ว่าเค้าตั้งราคาบวกอนาคตไปค่อนข้างมาก (แต่ก็อยากได้กัน เพราะอารมณ์พาไป)
• จำนวนยูนิตมหาศาล เพราะทำห้องไซต์เล็ก เพื่อให้ราคาห้องโดยรวมดูถูกลง แต่ราคา/ตร.ม.ยังสูงเหมือนเดิม ซึ่งนั้นทำให้ขายดีเป็นเทน้ำเทท่า เหมือนแจกฟรี!!!
• มักจะมีอัตราส่วนนักลงทุนเก็งกำไรในปริมาณมากบางโครงการสูงเกิน 50%
• มักจะขายหมดก่อนวันเปิดขาย PRESALE ด้วยซ้ำไป เพราะก่อนหน้านั้นจะมีรอบ VIP, VVIP, VVVIP (อ่านไม่ผิดหรอกครับ ถ้าเส้นไม่หนา ขาไม่ใหญ่ก็ยากที่จะได้) ให้กลุ่มที่เป็นลูกค้าชั้นดีหรือนักลงทุนที่สามารถซื้อ Big lot ทีละมากๆได้
• ส่วนใหญ่จะเก็บเงินดาวน์ต่ำอยู่ที่ประมาณ 10%+- จากราคาห้อง เพื่อเอื้อกลุ่มนักลงทุนโดยเฉพาะ

            สรุปแล้วจุดสำคัญหลักๆที่ไว้ใช้จำแนกระหว่าง SOLD OUT “จริง” และ SOLD OUT “หลอก” คือ จำนวนการเก็งกำไรของนักลงทุน

            แล้วอย่างนี้จะดูอย่างไรกันหละว่ามันมากหรือน้อย? – ถ้าให้วัดออกมาเป็นตัวเลขเป๊ะๆคงบอกได้ยากครับ เพราะมันขึ้นอยู่กับความเชี่ยวชาญ ประสบการณ์และการนำหลายๆปัจจัยมาดูประกอบกัน ไม่ว่าจะเป็น Demand/supply ในบริเวณนั้น, ทำเลที่ตั้ง, ราคา, ความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการ, จำนวนยูนิต, กำลังซื้อของคนในบริเวณนั้น และอื่นๆ เพราะถึงแม้บางโครงการผู้ซื้อคือกลุ่มนักลงทุนเป็นส่วนใหญ่ แต่จำนวนห้องมีไม่ถึง 100 ด้วยซ้ำ ทำให้ถึงแม้จะเกิดการเก็งกำไรกันหมด ก็ไม่ค่อยมีผลกระทบกับสภาพตลาดโดยรวมซักเท่าไหร่ครับ

            ฟังอย่างนี้แล้ว อย่าพึ่งไปโทษการเก็งกำไรกันหมดนะครับ เพราะในโลกแห่งความเป็นจริงนอกจากตลาดอสังหาแล้ว ตลาดหุ้นและทุกธุรกิจล้วนต้องมีการซื้อมาขายไปเพื่อเพิ่มสภาพคล่องให้กับสินค้าและบริการนั้นๆ ทั้งยังช่วยกระตุ้นการจับจ่ายใช้สอยสินค้า มีเงินหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจ ซึ่งส่งผลให้ประเทศมีทิศทางการเติบโตที่ดีมากยิ่งขึ้น (ต่างจากตอนนี้ที่เป็นภาวะเงินฝืด คนส่วนใหญ่เริ่มกลัวไม่กล้าใช้จ่ายกัน เศรษฐกิจก็มีแต่จะถอยหลังลงคลอง)

            แต่ถ้าหากมีมากเกินไปก็จะทำให้สภาพตลาดเสียสมดุล ราคาซื้อ-ขายสูงเกินมูลค่าที่แท้จริง ซึ่งนั้นอาจนำไปสู่วิกฤตทางเศรษฐกิจได้เหมือน วิกฤตต้มยำกุ้งปี 40 นั้นเอง

            สุดท้ายนี้ก่อนจากกันสิ่งที่ผมเล่ามาทั้งหมดเพื่อให้พวกเราเข้าใจกับความหมายของคำว่า “SOLD OUT” ได้ดีมากยิ่งขึ้น ไม่ใช่ว่าพอได้ยินคำนี้แล้วรีบกระโจนกันเข้าใส่แบบไม่ยั้งคิดกัน เพราะฉะนั้นแล้วจงมีสติ อย่าซื้อกันด้วย “อารมณ์” แต่จงใช้ “เหตุผล” ในการตัดสินใจ

            ปล. Update ช่วงนี้ผมยังคงยืนยันว่าตลาดอสังหายังพอไปได้นะครับ ยังไม่เกิดฟองสบู่ชัดเจน เพียงแต่เกิด Over supply ในบางจุด [Spoil] คลิกเพื่อดูข้อความที่ซ่อนไว้ ยิ่งภาวะรอบตัวเป็นแบบนี้แล้ว พวกเราต้องทำการบ้านกันให้มาก ให้เวลากับมัน และยิ่งต้องศึกษาหาความรู้เพิ่มเติมกันเยอะๆ เพื่อมาพัฒนาตนเอง อย่ากลัวจนไม่กล้าทำอะไรกันหมด เพราะการหยุดในวันนี้ไม่ได้การันตีว่าอนาคตคุณจะอยู่รอดเสมอไป...

“ทุกวิกฤต...ย่อมมีโอกาสเสมอ”
THINKVESTMENT

=====================================================================================