ผุ้ให้เช่า เป็นเจ้าของที่ดิน และเก็บค่าเช่าจากผู้เช่า ทุกเดือน ราคาค่าเช่าปีละ 40,000 ครบกำหนดปี 2561
ผู้เช่า ไม่ได้สร้าง สปส บนที่ดินเช่า (สปส เป็นของผู้ให้เช่าอยุ่ก่อนการเช่า) และจ่ายค่าเช่าให้ผุ้ให้เช่า และจ่ายค่าธรรมเนียมทุกอย่างแก่ภาครัฐ
เนื้อที่ดิน ประมาณ ห้องแถว 1 ห้อง
วันนี้ ผู้เช่า จะขอซื้อที่ดินจากผู้ให้เช่า
คำถาม ผู้ให้เช่า ควรกำหนดราคาขายเท่าไร จึงดีกว่า การปล่อยให้เช่าแบบนี้ไปเรื่อยๆ (สมมิติว่ายังไงก็ต้องขายให้รายนี้ เพราะ สัญญากำหนดไว้แบบนั้น แต่ไม่ได้กำหนดราคาขาย ขึ้นกับ ทั้ง 2 ฝ่ายตกลง)
1) กำหนดราคาขาย จากแนวคิดแบบนี้ได้หรือไม่ ครับ
เจ้าของที่ดิน มีแต่รายรับ ไม่มี คชจ ใดๆ ในการให้เช่าที่ดิน อีกทั้งไม่เสียค่าธรรมเนียม เช่น ภาษีโรงเรือน อะไรเลย เพราะผู้เช่ารับภาระทั้งหมด
แต่ พอครบสัญญา เจ้าของที่ดินยังมีโอกาสปล่อยให้ คนอื่นเช่าต่อในราคาตลาด ไม่ถูกแบบนี้
สมมติ ราคาตลาด เดือนละ 20,000 บาท หรือปีละ 240,000 บาท
สมมติ ให้ผู้ซื้อและผู้ขาย รับภาระค่าธรรมเนียมการซื้อขายที่ดิน คนละครึ่ง
ปี 2558 - 2561 มี annually cash inflow รายปี 40,000 บาท เข้าต้นปี
พอปี 2562 คิดเป็น monthly cash inflow 20,000 บาททุกเดือน ตลอดไป แบบ perpetual ด้วย discount rate สมมติ 10% ได้เป็น PV เท่าไร นั่นคือราคาขายที่ควรจะเป็น แต่ยังไงก็ต้องไม่ต่ำกว่าราคาตลาดในบริเวณใกล้เคียงนะครับ (เทียบเป็นต่อ ตร.วา ครับ)
2) ถ้าการให้เช่าที่ดิน ผู้ให้เช่า มี คชจ จากการให้เช่าที่ดินนั้น คิดว่า คชจ นั้น จะเป็นอะไรได้บ้างครับ จำนวนเท่าไร ต่อเดือน
3) ประเด็นที่ควรพิจารณาเพิ่มเติมอีกทั้งในแง่ ผู้ซื้อ และ ผู้ขาย มีอะไรอีก บ้างครับ
ขอบคุณครับ
หมายเหตุ แก้ไขครั้งที่ 1 ในข้อความที่ขีดเส้นใต้ สปส ผู้ให้เช่าสร้าง / ซื้อเอง โดยผู้เช่าไม่ได้สร้าง ไม่มีคชจในการก่อสร้าง โดยในกรณีที่ผู้เช่าขอซื้อ จะซื้อทั้งที่ดิน และ สปส ครับ
ให้เช่าที่ดินอยู่ ผู้เช่าจะขอซื้อที่ดิน ควรกำหนดราคาขายอย่างไรครับ
ผู้เช่า ไม่ได้สร้าง สปส บนที่ดินเช่า (สปส เป็นของผู้ให้เช่าอยุ่ก่อนการเช่า) และจ่ายค่าเช่าให้ผุ้ให้เช่า และจ่ายค่าธรรมเนียมทุกอย่างแก่ภาครัฐ
เนื้อที่ดิน ประมาณ ห้องแถว 1 ห้อง
วันนี้ ผู้เช่า จะขอซื้อที่ดินจากผู้ให้เช่า
คำถาม ผู้ให้เช่า ควรกำหนดราคาขายเท่าไร จึงดีกว่า การปล่อยให้เช่าแบบนี้ไปเรื่อยๆ (สมมิติว่ายังไงก็ต้องขายให้รายนี้ เพราะ สัญญากำหนดไว้แบบนั้น แต่ไม่ได้กำหนดราคาขาย ขึ้นกับ ทั้ง 2 ฝ่ายตกลง)
1) กำหนดราคาขาย จากแนวคิดแบบนี้ได้หรือไม่ ครับ
เจ้าของที่ดิน มีแต่รายรับ ไม่มี คชจ ใดๆ ในการให้เช่าที่ดิน อีกทั้งไม่เสียค่าธรรมเนียม เช่น ภาษีโรงเรือน อะไรเลย เพราะผู้เช่ารับภาระทั้งหมด
แต่ พอครบสัญญา เจ้าของที่ดินยังมีโอกาสปล่อยให้ คนอื่นเช่าต่อในราคาตลาด ไม่ถูกแบบนี้
สมมติ ราคาตลาด เดือนละ 20,000 บาท หรือปีละ 240,000 บาท
สมมติ ให้ผู้ซื้อและผู้ขาย รับภาระค่าธรรมเนียมการซื้อขายที่ดิน คนละครึ่ง
ปี 2558 - 2561 มี annually cash inflow รายปี 40,000 บาท เข้าต้นปี
พอปี 2562 คิดเป็น monthly cash inflow 20,000 บาททุกเดือน ตลอดไป แบบ perpetual ด้วย discount rate สมมติ 10% ได้เป็น PV เท่าไร นั่นคือราคาขายที่ควรจะเป็น แต่ยังไงก็ต้องไม่ต่ำกว่าราคาตลาดในบริเวณใกล้เคียงนะครับ (เทียบเป็นต่อ ตร.วา ครับ)
2) ถ้าการให้เช่าที่ดิน ผู้ให้เช่า มี คชจ จากการให้เช่าที่ดินนั้น คิดว่า คชจ นั้น จะเป็นอะไรได้บ้างครับ จำนวนเท่าไร ต่อเดือน
3) ประเด็นที่ควรพิจารณาเพิ่มเติมอีกทั้งในแง่ ผู้ซื้อ และ ผู้ขาย มีอะไรอีก บ้างครับ
ขอบคุณครับ
หมายเหตุ แก้ไขครั้งที่ 1 ในข้อความที่ขีดเส้นใต้ สปส ผู้ให้เช่าสร้าง / ซื้อเอง โดยผู้เช่าไม่ได้สร้าง ไม่มีคชจในการก่อสร้าง โดยในกรณีที่ผู้เช่าขอซื้อ จะซื้อทั้งที่ดิน และ สปส ครับ