เพื่อนๆ คิดว่า คอมมิวนิตี้มอลล์ จะตีห้าง Department Store แบบ CPN ให้พื้นฐานเปลี่ยนได้รึเปล่าครับ



ถกกันได้เลยนะครับ

ประชาชาติธุรกิจ

ธุรกิจค้าปลีกพัฒนาและปรับเปลี่ยนโมเดลอย่างต่อเนื่อง เช่นเดียวกับการปรากฏตัวผู้เล่น "หน้าใหม่" โดยเฉพาะในช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อวิกฤตการณ์ปี 2540

"ภาพรวมตลาดค้าปลีกในกรุงเทพมหานคร ตลาดพื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพมหานครยังคงเติบโตต่อเนื่อง...ถึงแม้ภาพรวมตลาดค้าปลีกค้าส่งในระดับมหภาคจะชะลอตัวโดยเฉพาะค้าปลีกในรูปแบบคอมมิวนิตี้มอลล์มีการขยายตัวเร็วที่สุดและต่อเนื่องของกรุงเทพมหานครในด้านของจำนวนโครงการ"

ทั้งได้แสดงแผนภูมิสัดส่วนรูปแบบค้าปลีกให้เห็นภาพใหญ่ด้วยว่าShopping Mall ครองสัดส่วนมากที่สุด 61% ส่วน Superstore 20% และ Department Store 19% ทั้งนี้ เมื่อพิจารณาเฉพาะรูปแบบ Shopping Mall สามารถแยกแยะได้ออกเป็นรูปแบบปิด (Enclose Mall) แบบเดิมยังครองส่วนแบ่งข้างมาก 41% ขณะเดียวกัน Community Mall เติบโตอย่างรวดเร็วมีสัดส่วนถึง 12%

ข้อมูลข้างต้นอ้างมาจากรายงานประจำปี 2556 บริษัท สยามฟิวเจอร์ดีเวลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ได้ให้ภาพที่ตื่นเต้นเร้าใจไว้ว่า ด้วยการเกิดขึ้นและเติบโตค้าปลีกรูปแบบใหม่ที่เรียกว่า Community Mall
เช่นเดียวกับความเป็นมา บริษัทสยามฟิวเจอร์ดีเวลอปเมนท์ ก่อตั้งขึ้นอย่างเงียบ ๆ ในช่วงปี 2537 เริ่มดำเนินธุรกิจศูนย์การค้าแบบเปิด (Open-air Shopping Center) ในชานกรุงเทพฯ ภายใต้การบริหารของคนหนุ่มที่ไม่มีใครรู้จัก เขามีความรู้ด้านวิศวกรรมคอมพิวเตอร์ บวกกับประสบการณ์ดั้งเดิมบริหารตลาดแบบเก่าของครอบครัว กับการทำงานช่วงหนึ่งกับเครือข่ายธุรกิจใหญ่ที่มีความทันสมัย (เอสซีจี) สยามฟิวเจอร์ฯใช้เวลาเพียงทศวรรษเดียวสามารถก้าวขึ้นเป็นผู้นำธุรกิจค้าปลีกรูปแบบใหม่

ภาพ Community Mall ขยายจินตนาการมากขึ้น เชื่อมโยงกับความเป็นไปของสังคมกรุงเทพฯด้วยข้อมูลพื้น ๆ ที่ควรขยายความในโอกาสต่อไป

"ในช่วงระยะเวลาที่ผ่านมา ธุรกิจพัฒนาและให้เช่าพื้นที่ค้าปลีกศูนย์การค้าประเภทคอมมิวนิตี้มอลล์ในเขตกรุงเทพมหานคร มีการเติบโตอย่างรวดเร็ว อันเป็นผลมาจากการเติบโตของธุรกิจค้าปลีกและกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ปรับตัวเพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะพื้นที่แถบชานเมืองกรุงเทพมหานคร โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากพฤติกรรมของผู้บริโภคที่ต้องการความสะดวกรวดเร็ว ทำให้นิยมซื้อสินค้าใกล้บ้าน อีกทั้งทำเลของร้านค้าปลีกหรือศูนย์การค้าคอมมิวนิตี้มอลล์ขนาดเล็กไม่มีข้อจำกัดเรื่องกฎหมายผังเมือง ทำให้สามารถหาพื้นที่เหมาะสมได้ง่ายกว่า และอาศัยเงินลงทุนไม่มากนัก (อ้างอิงจากศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) วันที่ 1 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2555 เรื่อง อะไรเป็นปัจจัยขับเคลื่อนธุรกิจค้าปลีกในปี พ.ศ. 2555)

จากปัจจัยดังกล่าวข้างต้น อุปทานของพื้นที่เช่าของโครงการคอมมิวนิตี้มอลล์ในกรุงเทพมหานคร จึงปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเพิ่มขึ้นจาก 235,730 ตารางเมตรในปี พ.ศ. 2551 เป็น 547,966 ตารางเมตรในปี พ.ศ. 2555 หรือคิดเป็นอัตราการเติบโตโดยเฉลี่ยต่อปี (Compound Annual Growth Rate) เท่ากับร้อยละ 23.50 (ข้อมูลบริษัทไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด)"

ข้อมูลข้างต้นคัดมาจากหนังสือชี้ชวนเสนอขายหน่วยลงทุนส่วนข้อมูลโครงการกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์คริสตัลรีเทลโกรทจัดทำโดยบลจ.ไทยพาณิชย์ มิถุนายน 2556

กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์คริสตัล รีเทล โกรท เป็นเครื่องมือทางการเงิน เพื่อระดมทุนสนับสนุนโครงการคอมมิวนิตี้มอลล์ของกลุ่มเค.อี.แลนด์ ผู้นำธุรกิจค้าปลีกในรูปแบบคอมมิวนิตี้มอลล์อีกรายหนึ่ง

ชื่อเค.อี.ฯเชื่อว่า เกี่ยวข้องกับชื่อย่อของคนสองคน คนแรกเป็นหุ้นส่วนในธุรกิจค้าสุรายุคเก่า ยุคแม่โขง-หงส์ทอง เมื่อวางมือจากวงการ ความมั่งคั่งที่สะสมไว้ สร้างโอกาส ค่อย ๆ สะสมที่ดินย่านประดิษฐ์มนูธรรมได้หลายร้อยไร่ คนที่สองเป็นบุตรชาย ใช้ชีวิตศึกษาเล่าเรียนในสหรัฐมาประมาณ 10 ปี มีประสบการณ์ทำงานในอาชีพใหม่ที่รุ่งโรจน์ ในฐานะที่ปรึกษาทางการเงิน เกี่ยวข้องกับดีลใหญ่ในช่วงวิกฤตการณ์ เมื่อเข้ามาสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับที่ดินครอบครัว เขาจึงมองกว้างไปกว่าคนรุ่นเดิม

ทั้งสยามฟิวเจอร์ดีเวลอปเมนท์ และเค.อี.แลนด์ ยืนอยู่ในตำแหน่งที่ดี ท่ามกลางสถานการณ์และแนวโน้มค้าปลีกในรูปแบบใหม่ เชื่อว่ายังพัฒนาไปอีกไกล ภาพดังกล่าวควรนำเสนอต่อเนื่องเพิ่มเติม

"ทั้งนี้ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด ประมาณการว่า ณ สิ้นปี พ.ศ. 2555 มีโครงการคอมมิวนิตี้มอลล์ที่อยู่ระหว่างก่อสร้างประมาณ 15 โครงการ (เฉพาะโครงการที่มีการประกาศเปิดตัวแล้ว) โดยจะมีพื้นที่ให้เช่ารวมประมาณ 135,116 ตารางเมตร ซึ่งจะเป็นอุปทานที่เข้าสู่ตลาดภายในปี พ.ศ. 2556 และจะทำให้พื้นที่เช่าคอมมิวนิตี้มอลล์รวมของกรุงเทพมหานครเพิ่มขึ้นเป็น 683,082 ตารางเมตร" หนังสือชี้ชวนฯกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์คริสตัล รีเทล โกรท นำเสนอข้อมูลอีกบางตอนให้เห็นภาพพัฒนาการคอมมิวนิตี้มอลล์อย่างคึกคักในช่วงปี 2555

ส่วนในรายงานประจำปี 2556 (เชื่อว่าเป็นข้อมูลที่จัดทำขึ้นในช่วงก่อนสิ้นไตรมาสแรกของปี 2557) บริษัทสยามฟิวเจอร์ดีเวลอปเมนท์ เสนอข้อมูลในทำนองเดียวกันเช่นกัน โดยมีรายละเอียดเพิ่มเติม เป็นภาพที่ต่อเนื่อง คาดการณ์โครงการคอมมิวนิตี้ที่เกิดใหม่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครในช่วงปี 2556-2558 ไว้อย่างน่าตื่นเต้นและเป็นรูปธรรม โดยให้ข้อมูลอย่างละเอียดว่ามีทั้งหมดถึง 33 โครงการ โดยระบุว่าเป็นโครงการคอมมิวนิตี้มอลล์ที่ก่อสร้างแล้วเสร็จไป 6 โครงการ ทั้งนี้ กำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้างอีกจำนวนมากถึง 25 โครงการ และมีแผนการแน่ชัดแล้วอีก 2 โครงการ จากการคำนวณคร่าว ๆ จากตัวเลขที่นำเสนอ (โดยผู้เขียนเอง) คาดว่าจะมีพื้นที่เช่าเพิ่มขึ้นรวมกันมากกว่า 3 แสนตารางเมตร

ที่น่าสนใจต่อไปอีก เมื่อพิจารณาเจ้าของโครงการเหล่านั้นพบว่า มีบรรดาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบเดิม ซึ่งไม่เคยมีโครงการในรูปแบบนี้มาก่อน ได้เข้าสู่การแข่งขันในเกมใหม่อย่างคึกคัก เป็นเรื่องเป็นราวโดยเฉพาะกิจการที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย อาทิ อารียา พร็อพเพอร์ตี้ (A) ณุศาศิริ (NUSA) แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) และพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF)

ส่วนผู้นำทั้งสองรายที่กล่าวถึงข้างต้นมีโครงการคอมมิวนิตี้มอลล์ ซึ่งดำเนินไปก่อนหน้าไปไกล อย่างเป็นหลักเป็นฐานแล้ว

ความจริงแล้วสยามฟิวเจอร์ดีเวลอปเมนท์ ดำเนินธุรกิจค้าปลีกในหลายรูปแบบมากถึง 29 แห่งในช่วง 2 ทศวรรษที่ผ่านมา โดยมีรูปแบบคอมมิวนิตี้มอลล์จำนวนมากที่สุดถึง 14 แห่ง ทั้งหมดอยู่ในพื้นที่กรุงเทพมหานคร สามารถแบ่งย่อยเป็นชื่อเรียกอย่างที่เขาต้องการเป็น 2 ประเภท-ศูนย์การค้าชุมชน (Neighborhood Shopping Center) จำนวน 7 แห่ง และศูนย์การค้าไลฟ์สไตล์ (Lifestyle Center) 7 แห่ง (โปรดพิจารณารายละเอียดจาก http://sf-th.listedcompany.com/)

ส่วนเค.อี.แลนด์เข้ามาสู่ธุรกิจโดยเริ่มต้นพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในปี2544เป็นโครงการแรกจึงตามมาด้วยThe Crystal ถือเป็นไลฟ์สไตล์ช็อปปิ้งมอลล์แห่งแรกบนถนนประดิษฐ์มนูธรรมในปี 2550 เป็นโครงการที่โดดเด่น สร้างกระแสคอมมิวนิตี้มอลล์ให้แรงขึ้นอย่างชัดเจน จากนั้นมีโครงการใหญ่ขึ้นอีก Crystal Design Center (CDC) ฝั่งตรงข้ามโครงการแรก เปิดตัวในปี 2552 ก้าวกระโดดไปอีกขั้นเมื่อร่วมทุนกับ ปตท.เปิด The Crystal PTT ในปี 2557 รวมทั้งข้ามพรมแดนเดิมสู่พื้นที่ใหม่ที่กำลังเติบโต The Crystal ราชพฤกษ์

เรื่องราวของสยามฟิวเจอร์ฯ และเค.อี.แลนด์ จะกล่าวถึงให้มากขึ้นในตอนต่อไป