// ของดคราม่าการเมืองนะครับ//
อยากแลกเปลี่ยนกับเพื่อนๆ ผู้รู้ในแง่ของธุรกิจอสังหาในอนาคตหน่อยครับ
ถามผู้รู้หน่อยครับ กรณีถ้าพรบ ภาษีบ้านและที่ดินออกมาบังคับใช้จริง คิดว่าการลงทุนในอสังหายังจะน่าสนใจหรือจะได้อานิสงฆ์หรือกระทบในรูปแบบไหนบ้างครับ ถ้ามองในมุมมองของนักลงทุนรายย่อย/นักเก็กกำไร/นายทุนรายใหญ่/ชาวบ้าน
ส่วนผมลองวิเคราห์ดูเล่นๆ ตามนี้ เพื่อนๆคิดว่าถุกหรือผิด ยังไงลองมาวิเคราห์ด้วยกันครับ
เท่าที่ลองคิดดูเล่นๆ
1. ธุรกิจคอนโดและอาคารห้องชุด
นักเก็งกำไรรายย่อย : น่าจะโดนหนักสุด ถ้าพรบ ตัวนี้บังคับจ่ายส่วนคอนโดด้วย นอกจากกำลังซื้อลดลงทั้งผู้อาศัยจริงและผู้ที่ซื้อไปเก็กกำไรต่อยังจะโดนภาระค่าภาษีเพิ่มด้วย ยิ่งถือเก็กกำไรยาวก็ยิ่งขาดทุน ผมคิดว่าย่าจะกระทบแรงที่สุด ช่วงนี้ไม่น่าลงทุนในคอนโดอย่างยิ่ง
Developer : อนาคต ราคายูนิตน่าจะปรับขึ้นเยอะ เพราะมีต้นทุนด้านภาษีมาบวกด้วย แต่อนาคตอาจจะได้ปัจจัยบวกจากการที่ชาวบ้านไม่สามารถจ่ายภาษีไหว และทาง developer สามารถกดราคาได้ถูกลง แต่ก็ต้องหักลบกับส่วน demand ของผู้บริโภคที่ลดลง
2. ที่ดินเปล่า
นายทุน : ถ้าตามข้อมูลจาก พรบ ทีว่า นายทุนดูเหมือนจะได้รับผลกระทบน้อยที่สุด สามมรถนำที่ดินเปล่าที่ถือครองไปให้หน่วยงานของรัฐยืมไปใช้ทำประโยชน์ อย่างเช่นให้ยืมเป็นแปลงปลูกผักไร้สารสาธิต หรือนำไปใช้อย่างอื่นที่เกี่ยวกับข้อยกเว้นตาม พรบได้สบายๆ ใยขณะที่ชาวบ้านที่ถือครองที่ดินที่ไม่ได้มีเส้นสายจะต้องจ่ายภาษีสำหรับที่ดินเปล่าไปเรื่อยๆ จนในที่สุดก็จะโดนนายทุนบีบซื้อในราคาถูก
ชาวบ้านที่ถือครองที่ดิน : อนาคตครอบครัวใครมีที่ดินแล้วถนนตัดผ่านใกล้ๆที่ดินตัวเองแทนที่จะดีใจ ต่อไปคงต้องมานั่งกุมขมับแทน และที่ดินแปลงสวยๆในอนาคตที่ถือครองโดยชาวบ้านที่ไม่ได้มีทุนหนา การซื้อขายก็จะง่ายขึ้นกว่าเดิม
ชาวนาชาวสวน : เกษตรกรที่พึ่งรายได้หลักมาจากการทำการเกษตรอย่างเดียว น่าจะกระทบหนักที่สุด เพราะถ้าปีไหนเกิดอากศฟ้าฝนไม่เป็นใจ ผลผลิตเสียหายก้ไม่มีรายได้ไปจ่ายภาษี แถามถ้าปีไหนผลผลิตดีมากๆ ราคาตลาดก็ตกอีกเพราะผลผลิตล้นตลาด กลไกราคามันตลาดไม่สนใจว่าจะต้องจ่ายภาษีที่ดินเท่าไร ยิ่งมีที่ดินเยอะก็ยิ่งขาดทุนเยอะ อนาคตที่ดินจากเกษตรกรอาจจะเอาเข้าธนาคารจำนองที่ดินกันมากขึ้น รวมถึงถูกขายไปสร้างโรงงานอุตสาหกรรมมากขึ้น
Developer : อนาคตอาจจะขายยากขึ้นเนื่องจาก demand หดตัว และต้นทุนการถือครองที่ดินยาวๆจะสูงขึ้น ราคาบ้านในอนาคตน่าจะแพงขึ้นในขณะที่บ้านราคาแพงๆหลายๆสิบล้าน จะมีอัตราส่วนลดลง
3. อาคารพาณิชย์
โดนภาษีหนักที่สุด เพราะเริ่มต้นจัดเก็ยที่อัตราท 0.5% ไปจนถึง 2.0% คิดว่าอนาคตตลาดตึกแถวและอาคารพาณิชย์จะขายยากมากขึ้นมากๆ คนส่วนใหญ่ที่นิยมอยู่อาศัยในตึกแถวและชั้นล่างทำเป็นร้านขายของชำหรือประกอบธุรกิจขนาดเล็กไปด้วย น่าจะโดนหนักที่สุด เพราะถ้าหากธุรกิจไม่ดี รายได้น้อยลงแต่ภาษีที่ดินเริ่มต้นก็จัดเก็บในอัตราที่สูงกว่าภาษีที่อยู่อาศัย 5เท่า (ที่อยู่อาศัยเริ่ม 0.1% สูงสุดที่ 0.5%) น่าจะเป็นปัจจัยให้ผู้ซื้ออาคารเพื่ออยู่อาศัย(และอนาคตอาจจะเป็นร้านขายอาหาร/ขายของ) น่าจะคิดหนักมากขึ้น
มองไม่เห็นจริงๆอนาคตจริงๆสำหรับผู้รับเหมาสร้างตึกแถวรายเล็กๆที่เงินทุนไม่มาก
ในเวลานี้ถ้าจะลงทุนในธุรกิจอสังหาที่เน้นเก็กกำไรระยะยาวน่าจะยากขึ้นมากสำหรับมือใหม่ หรือรายย่อยแต่จะได้เปรียบมากาำหรับนายทุน หรือบริษัทที่มีคอนเนคชั่นและทุนหนา
โดยส่วนตัวผมเชื่อว่าถ้า พรบ นี้ออกมาจริงตามนี้เป๊ะๆ อนาคตเราคงเห็นพองสบูอสังหาแตกเร็วขึ้นแน่นอน
และสำหรับคนที่จะซื้ออาคารชุด คอนโด หรือบ้าน มือ2 น่าจะได้ของถูกและมีตัวเลือกมากขึ้นด้วย
ส่วนนายทุน ลอยลำแน่ๆ เชื่อผมเหอะ อบต อบจ หน่วยงานราชการ วัด และสถานที่ทางศาสนา คราวนี้คงมีคนวิ่งประเคนเอาที่ดินไปให้ยืมทำประโยชน์กันเพียบแน่ๆ หรือไม่นายทุนอาจจะจ้างเกษตรกรมาทำนาทำสวนทำไรในที่ดินเปล่าตัวเองมากขึ้นเพื่อเลี่ยงภาษี เนื่องจากอัตราภาษีที่ดินรกร้างจัดเก็บสูงกว่าที่ดินเพื่อการเกษตรถึง 10 เท่า (0.5%-2.0% เที่ยบกับ 0.05%-0.25%)
เพื่อนๆคิดว่ายังไงกันครับ
ถ้า พรบ ภาษีที่ดินบังคับใช้จริงๆ คิดว่าธุรกิจอสังหาจะปรับตัวไปในทิศทางไหนกันครับในแง่การลงทุนและแง่สังคมในอนาคต
อยากแลกเปลี่ยนกับเพื่อนๆ ผู้รู้ในแง่ของธุรกิจอสังหาในอนาคตหน่อยครับ
ถามผู้รู้หน่อยครับ กรณีถ้าพรบ ภาษีบ้านและที่ดินออกมาบังคับใช้จริง คิดว่าการลงทุนในอสังหายังจะน่าสนใจหรือจะได้อานิสงฆ์หรือกระทบในรูปแบบไหนบ้างครับ ถ้ามองในมุมมองของนักลงทุนรายย่อย/นักเก็กกำไร/นายทุนรายใหญ่/ชาวบ้าน
ส่วนผมลองวิเคราห์ดูเล่นๆ ตามนี้ เพื่อนๆคิดว่าถุกหรือผิด ยังไงลองมาวิเคราห์ด้วยกันครับ
เท่าที่ลองคิดดูเล่นๆ
1. ธุรกิจคอนโดและอาคารห้องชุด
นักเก็งกำไรรายย่อย : น่าจะโดนหนักสุด ถ้าพรบ ตัวนี้บังคับจ่ายส่วนคอนโดด้วย นอกจากกำลังซื้อลดลงทั้งผู้อาศัยจริงและผู้ที่ซื้อไปเก็กกำไรต่อยังจะโดนภาระค่าภาษีเพิ่มด้วย ยิ่งถือเก็กกำไรยาวก็ยิ่งขาดทุน ผมคิดว่าย่าจะกระทบแรงที่สุด ช่วงนี้ไม่น่าลงทุนในคอนโดอย่างยิ่ง
Developer : อนาคต ราคายูนิตน่าจะปรับขึ้นเยอะ เพราะมีต้นทุนด้านภาษีมาบวกด้วย แต่อนาคตอาจจะได้ปัจจัยบวกจากการที่ชาวบ้านไม่สามารถจ่ายภาษีไหว และทาง developer สามารถกดราคาได้ถูกลง แต่ก็ต้องหักลบกับส่วน demand ของผู้บริโภคที่ลดลง
2. ที่ดินเปล่า
นายทุน : ถ้าตามข้อมูลจาก พรบ ทีว่า นายทุนดูเหมือนจะได้รับผลกระทบน้อยที่สุด สามมรถนำที่ดินเปล่าที่ถือครองไปให้หน่วยงานของรัฐยืมไปใช้ทำประโยชน์ อย่างเช่นให้ยืมเป็นแปลงปลูกผักไร้สารสาธิต หรือนำไปใช้อย่างอื่นที่เกี่ยวกับข้อยกเว้นตาม พรบได้สบายๆ ใยขณะที่ชาวบ้านที่ถือครองที่ดินที่ไม่ได้มีเส้นสายจะต้องจ่ายภาษีสำหรับที่ดินเปล่าไปเรื่อยๆ จนในที่สุดก็จะโดนนายทุนบีบซื้อในราคาถูก
ชาวบ้านที่ถือครองที่ดิน : อนาคตครอบครัวใครมีที่ดินแล้วถนนตัดผ่านใกล้ๆที่ดินตัวเองแทนที่จะดีใจ ต่อไปคงต้องมานั่งกุมขมับแทน และที่ดินแปลงสวยๆในอนาคตที่ถือครองโดยชาวบ้านที่ไม่ได้มีทุนหนา การซื้อขายก็จะง่ายขึ้นกว่าเดิม
ชาวนาชาวสวน : เกษตรกรที่พึ่งรายได้หลักมาจากการทำการเกษตรอย่างเดียว น่าจะกระทบหนักที่สุด เพราะถ้าปีไหนเกิดอากศฟ้าฝนไม่เป็นใจ ผลผลิตเสียหายก้ไม่มีรายได้ไปจ่ายภาษี แถามถ้าปีไหนผลผลิตดีมากๆ ราคาตลาดก็ตกอีกเพราะผลผลิตล้นตลาด กลไกราคามันตลาดไม่สนใจว่าจะต้องจ่ายภาษีที่ดินเท่าไร ยิ่งมีที่ดินเยอะก็ยิ่งขาดทุนเยอะ อนาคตที่ดินจากเกษตรกรอาจจะเอาเข้าธนาคารจำนองที่ดินกันมากขึ้น รวมถึงถูกขายไปสร้างโรงงานอุตสาหกรรมมากขึ้น
Developer : อนาคตอาจจะขายยากขึ้นเนื่องจาก demand หดตัว และต้นทุนการถือครองที่ดินยาวๆจะสูงขึ้น ราคาบ้านในอนาคตน่าจะแพงขึ้นในขณะที่บ้านราคาแพงๆหลายๆสิบล้าน จะมีอัตราส่วนลดลง
3. อาคารพาณิชย์
โดนภาษีหนักที่สุด เพราะเริ่มต้นจัดเก็ยที่อัตราท 0.5% ไปจนถึง 2.0% คิดว่าอนาคตตลาดตึกแถวและอาคารพาณิชย์จะขายยากมากขึ้นมากๆ คนส่วนใหญ่ที่นิยมอยู่อาศัยในตึกแถวและชั้นล่างทำเป็นร้านขายของชำหรือประกอบธุรกิจขนาดเล็กไปด้วย น่าจะโดนหนักที่สุด เพราะถ้าหากธุรกิจไม่ดี รายได้น้อยลงแต่ภาษีที่ดินเริ่มต้นก็จัดเก็บในอัตราที่สูงกว่าภาษีที่อยู่อาศัย 5เท่า (ที่อยู่อาศัยเริ่ม 0.1% สูงสุดที่ 0.5%) น่าจะเป็นปัจจัยให้ผู้ซื้ออาคารเพื่ออยู่อาศัย(และอนาคตอาจจะเป็นร้านขายอาหาร/ขายของ) น่าจะคิดหนักมากขึ้น
มองไม่เห็นจริงๆอนาคตจริงๆสำหรับผู้รับเหมาสร้างตึกแถวรายเล็กๆที่เงินทุนไม่มาก
ในเวลานี้ถ้าจะลงทุนในธุรกิจอสังหาที่เน้นเก็กกำไรระยะยาวน่าจะยากขึ้นมากสำหรับมือใหม่ หรือรายย่อยแต่จะได้เปรียบมากาำหรับนายทุน หรือบริษัทที่มีคอนเนคชั่นและทุนหนา
โดยส่วนตัวผมเชื่อว่าถ้า พรบ นี้ออกมาจริงตามนี้เป๊ะๆ อนาคตเราคงเห็นพองสบูอสังหาแตกเร็วขึ้นแน่นอน
และสำหรับคนที่จะซื้ออาคารชุด คอนโด หรือบ้าน มือ2 น่าจะได้ของถูกและมีตัวเลือกมากขึ้นด้วย
ส่วนนายทุน ลอยลำแน่ๆ เชื่อผมเหอะ อบต อบจ หน่วยงานราชการ วัด และสถานที่ทางศาสนา คราวนี้คงมีคนวิ่งประเคนเอาที่ดินไปให้ยืมทำประโยชน์กันเพียบแน่ๆ หรือไม่นายทุนอาจจะจ้างเกษตรกรมาทำนาทำสวนทำไรในที่ดินเปล่าตัวเองมากขึ้นเพื่อเลี่ยงภาษี เนื่องจากอัตราภาษีที่ดินรกร้างจัดเก็บสูงกว่าที่ดินเพื่อการเกษตรถึง 10 เท่า (0.5%-2.0% เที่ยบกับ 0.05%-0.25%)
เพื่อนๆคิดว่ายังไงกันครับ