โครงการพัฒนาที่ดินนั้นเกิดขึ้นมากมาย แต่ที่หนึ่งที่ได้รับความสนใจจาก Developer รายเก่า รายใหม่ และนักเก็งกำไร หรือนักลงทุนในอสังหาฯ นั้นก็คือ ที่ดินแถว หมอชิต จตุจักร

ทำไมต้อง หมอชิต-จุตจักร?
เพราะพื้นที่ขนาดใหญ่ของรฟท.ประมาณ 2,325 ไร่ นี้ กำลังจะเปลี่ยนแปลงไป


เปลี่ยนแปลงครั้งใหม่ด้านระบบคมนาคมขนส่ง

1. สถานีกลางบางซื่อ (1,176 ไร่)
ตั้งอยู่บริเวณสถานีรถไฟบางซื่อ ปัจจุบันมีพื้นที่ทั้งหมด 1,176 ไร่ ไม่รวมพื้นที่ขนส่งหมอชิต 2 ที่ประกอบด้วย พื้นที่กิจกรรมที่ ร.ฟ.ท.ใช้อยู่เดิม 685 ไร่ และนำมาใช้ก่อสร้างสถานีกลางบางซื่อจำนวน 487 ไร่ ใช้งบประมาณ 2 หมื่นล้านบาท มีพื้นที่ใช้สอย 4 ชั้น และวางแผนให้เป็นศูนย์กลางคมนาคมขนส่งมวลชนระบบราง และเชื่อมโยงกับขนส่งมวลชนต่างๆ ที่สำคัญและโดยรอบสถานีมีการใช้ประโยชน์พื้นที่หลากหลาย ซึ่งใช้เงินลงทุนไม่น้อยกว่า แสนล้านบาท วางแผนให้เอกชนร่วมลงทุนระยะยาว 30-40-50 ปี อยู่ที่ข้อตกลง โดยสถานีกลางบางซื่อจะมีรถไฟฟ้าเข้ามา ดังนี้ สายสีแดง บางซื่อ-รังสิต, บางซื่อ-ตลิ่งชัน, Airport Link บางซื่อ-พญาไท สายสีน้ำเงิน บางซื่อ-ท่าพระ บางซื่อ-ราษฎร์บูรณะ และรถไฟฟ้าความเร็วสูง นอกจากนั้นยังมีรถไฟจากต่างจังหวัดในทุกทิศ เป็นรถไฟฟ้าชานเมือง รถไฟทางไกล



2. ทางเชื่อม+พลาซ่าใต้ดิน+BRT
ทางเชื่อม จะอยู่ใต้ดิน ทั้งนี้ในระยะแรกได้ออกแบบการเชื่อมต่อ 3 สถานี คือ
– สถานีกลางบางซื่อ
– รถไฟฟ้าใต้ดินสถานีกำแพงเพชร
– รถไฟฟ้าใต้ดินสถานีจตุจักรซึ่งเป็นจุดเดียวกับสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสหมอชิต
พลาซ่า รูปแบบของศูนย์จะเป็นโครงสร้างใต้ดิน มีทั้งหมด 3 ชั้น
– ชั้นที่ 1 สร้างเป็นชอปปิ้งมอลล์
– ชั้นที่ 2 เป็นเอนเตอร์เทนเมนท์
– ชั้นที่ 3 เป็นที่จอดรถใต้ดิน ซึ่งการดำเนินการดังกล่าวเป็นลักษณะเดียวกับประเทศเปรูและญี่ปุ่น ที่ทำการเชื่อมโยงการเดินเท้าของประชาชนไว้ใต้ดิน และมีสิ่งอำนวยความสะดวกไว้บริการ
BRT
ระยะทางรวม 10.3 กิโลเมตร เงินลงทุน 8,297 ล้านบาท แนวเส้นทางวิ่งเป็นวงกลม จากสถานีกลางบางซื่อ ผ่านรถไฟฟ้าบีทีเอสและรถไฟฟ้าใต้ดินที่ สถานีจตุจักร ห้างเซ็นทรัล ลาดพร้าว อาคารเอนเนอร์ยี่คอมเพล็กซ์ โครงการพัฒนาย่าน กม.11 มาสิ้นสุดที่สถานีจตุจักรของรถไฟสายสีแดง (บางซื่อ-รังสิต) รูปแบบก่อสร้างจะเป็นโครงสร้างยกระดับ 3.14 กิโลเมตร วิ่งรอบสถานีกลางบางซื่อ จอดป้าย 2 สถานี คือ สถานีที่ 1-2 จากนั้นลัดเลาะมาตามแนวรถไฟสายสีแดง แล้วยกข้ามทางด่วนและสวนจตุจักร ไล่มาจนถึงรถไฟฟ้าบีทีเอสที่สถานีหมอชิต จะเป็นจุดที่ตั้งของสถานีที่ 3-4 และตั้งแต่สถานีที่ 5-13 จะวิ่งอยู่ระดับดิน ระยะทาง 7.16 กิโลเมตร ขณะที่การพัฒนาแบ่งเป็น 2 เฟส ระยะแรกเริ่มต้นสถานีกลางบางซื่อ-ห้างเซ็นทรัล ลาดพร้าว มี 6 สถานี จะเริ่มปี 2560 มูลค่าลงทุน 3,793.6 ล้านบาท ส่วนสถานีที่ 7-13 เริ่มจากเซ็นทรัล ลาดพร้าว-สถานีกลางบางซื่อ ให้พัฒนาเป็นเฟสที่ 2 เริ่มปี 2565 เงินลงทุน 4,504.8 ล้านบาท


3. โครงการก่อสร้างทางพิเศษสายศรีรัช-วงแหวนรอบนอก
ด่านขึ้น-ลงกำแพงเพชรเป็นจุดที่เชื่อมต่อกับทางพิเศษศรีรัชในปัจจุบัน ตอนนี้อยู่ในระหว่างหารือกับ ทางด่วนกรุงเทพ (BECL) งบประมาณ 70 ลบ. ในส่วนของทางด่วน คืบหน้าแล้ว 33% พร้อมเปิดปลายปี 2559 เป็นทางยกระดับ 6 จราจร เริ่มจากถนนกาญจนาภิเษก ขนานรถไฟฟ้าชานเมืองสายสีแดง บางซื่อ-ตลิ่งชัน ยาว 16.7 กม.

ที่บอกไป 3 ข้อนั้น เป็นการเปลี่ยนแปลงด้านคมนาคมครับ

การเปลี่ยนแปลงอีกอย่างที่น่าสนใจก็คือ
“พื้นที่กิจกรรมทางเศรษฐกิจ”
มีทั้ง ศูนย์พลังงานแห่งชาติ อย่าง กระทรวงพลังงาน, บริษัท ปตท. จำกัด (มหาชน), Energy Complex ศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว, Union Mall, ตลาดนัดสวนจตุจักร (68 ไร่), อ.ต.ก. ที่มีอยู่ก่อน และที่มีโครงการเพิ่มเติมก็คือ

1. พื้นที่ 3 โซน (218 ไร่) รอบสถานีกลางบางซื่อ ที่จะเปิดให้เอกชนพัฒนาเป็น Complex ครบวงจร ประกอบด้วย โรงแรม อาคารสำนักงาน พื้นที่เชิงพาณิชย์ ฯลฯ เพื่อปลดภาระหนี้สินการรถไฟ 1 แสนล้านบาท ทั้งนี้เบื้องต้นรองนายกฯ ปรีดียาธร เทวกุล เห็นด้วยกับแนวคิดนี้แล้ว


2. พื้นที่กม.11 (365 ไร่) โครงการคอมเพล็กซ์ยักษ์ ร.ฟ.ท. มูลค่า 1.33 แสนล้าน ที่จะให้เอกชนเข้ามาพัฒนา เพื่อเป็นการปลดหนี้การรถไฟ โดยมีพื้นที่บางส่วนโดนกทพ.เวนคืนที่ดินตัดด่วนใหม่ “ศรีรัช-วงแหวนรอบนอกตะวันตก” เฉือนที่ดินโครงการหายไปบางส่วนจากทั้งหมด 365 ไร่ ให้เช่าระยะยาว 30 ปี


3. พื้นที่รอบข้างศูนย์คมนาคมพหลโยธิน
อู่จอดรถไฟฟ้าสายสีเขียว + Park and Ride (63 ไร่)
เจ้าของที่ดิน คือ กรมธนารักษ์ ตอนนี้กำลังพัฒนาที่ดินให้เป็น Complex มูลค่า 2 หมื่นล้าน รวมถึง แบ่งพื้นที่ให้ บขส.กลับมาอยู่ที่เดิมด้วย โดยผู้ที่ชนะประมูล ได้รับสัมปทาน 30 ปี คือ บริษัทBangkok Terminal (BKT) หรือ Sun Estate มีแผนจะพัฒนาเป็นพื้นที่พาณิชย์ พื้นที่ใช้สอยทั้งหมด 712,350 ตร.ม. แบ่งเป็น
– พื้นที่ชดเชยให้ บขส.มาใช้เป็นสถานีขนส่ง 89,600 ตร.ม.
– พื้นที่พาณิชย์ 662,750 ตร.ม. แบ่งเป็น office, hotel, serviced apartment, ที่จอดรถ
– มีแผนสร้างทางยกระดับเชื่อมถนนกำแพงเพชรทะลุตัวอาคารไปยังถนนวิภาวดีฯ

ในส่วนของที่อยู่อาศัย หรือ Residential Area นั้น คอนโดมิเนียมบริเวณรอบๆ ที่เปิดตัวไปแล้วมีประมาณ 7 โครงการ ราคา/ตร.ม. ประมาณ 100k-155k บาท/ตร.ม. มูลค่าที่ดิน รอบศูนย์คมนาคมพหลโยธิน ปัจจุบัน ตร.ว.ละ 5-6 แสนบาท ที่ผ่านมา กทม.เน้นให้เป็น ย่านพาณิชยกรรมสีแดง พ.41 ทำให้ใน 4-5 ปีข้างหน้ามีการคาดการณ์กันว่า ถ้าศูนย์คมนาคมโซนนี้เปิดบริการเต็มรูปแบบละก็ ไม่แน่ราคาที่ดินแถวนี้จะขยับขึ้นสูงขึ้นอยู่ที่ 1 ล้านบาท/ตร.ว. เลยทีเดียว

โครงการหนึ่งสำหรับผู้ที่สนใจคอนโดฯโซนนี้ก็คือ BTS-SANSIRI ที่ตั้งอยู่ริมถนนพหลโยธิน ใกล้สถานี BTS หมอชิตและ MRT จตุจักร โดยโครงการนี้เป็นการร่วมทุนกันระหว่าง BTS-SANSIRI ตั้งอยู่ในพื้นที่ของบีทีเอส บนที่ดิน 5 ไร่ ใกล้สถานีหมอชิตอันเป็นสุดยอดทำเลทอง มูลค่าโครงการรวมกว่า 5000 ล้านบาท! ทั้งนี้ คาดว่าโครงการจะเปิดตัวโครงการอย่างเป็นทางการในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2558 นี้ และนับเป็นก้าวแรกที่สำคัญในความร่วมมือของทั้งคู่ที่น่าจะสั่นสะเทือนตลาดคอนโดมิเนียมหรูอย่างแน่นอน
เอกสารความร่วมมือระว่างแสนสิริ และ BTS

http://www.sansiri.com/pdf/NewsRoom/SET%20news%20%28th%29%2015-10-2557.pdf

ใครมีหุ้นแสนสิริ (SIRI) ก็คงถือกันอย่างมีความหวัง ส่วนใครอยากลงทุนแบบได้เนื้อหนัง หรืออยากนั่งพักผ่อนใจกลางโซนเศรษฐกิจโซนใหม่ของประเทศ ก็จง List ไว้ แล้วไปศึกษาเพิ่มเติมกันเถอะครับ