สวัสดีครับ

ผมมีที่อยู่แปลงหนึ่ง มีเนื้อที่ 1 ไร่ มีคนประสงค์จะขอแบ่งซื้อ 1 งาน คนจะซื้อเป็นคนที่รู้จักกับเพื่อนผมมานานแล้ว
ทำอาชีพรับเหมาก่อสร้างมา 30 กว่าปี ต้องการที่ดินจริงๆและด่วนเพื่อสร้างแคมป์คนงานและเก็บของ
ไปดูที่ผมแล้วชอบมากตรงกับความต้องการเขา

แต่ปัญหาคือเขามีเงินสดไม่พอ คุยกันว่าจะชำระเงินสดส่วนหนึ่ง ที่เหลือจะเอาที่เข้าแบงค์

สิ่งที่ผมอยากทราบคือ

1 ก่อนที่ผมต้องไปแบ่งโฉนด 1 งานในนามเดิม อยากทราบว่ามันมีทางเป็นไปได้ไหม ที่จะให้ผู้ซื้อไปคุยกับทางแบงค์
ดูความเป็นไปได้ก่อนว่าจะอนุมัติหรือไม่ โดยให้ทางผู้จะซื้อบอกว่าผมยินดีขายในราคา... (ถ่ายสำเนาโฉนดให้ผู้ซื้อไปด้วย)
แต่ขอให้แบงค์ตอบว่าเป็นไปได้ก่อน ค่อยไปแบ่งแยก ผมจะได้ไม่ต้องไปดำเนินการแบ่งแยกให้เสียเวลาและค่าใช้จ่าย

2 ผู้ซื้อจะขอมาทำสัญญา โดยในวันทำสัญญาจะมัดจำให้จำนวนหนึ่ง ก็ไม่มากนัก เพื่อเป็นค่าดำเนินการต่างๆ
ในการแบ่งแยกโฉนดด้วย ทีนี่ทางผู้ซื้อขอมาว่า หากทำเรื่องกู้ไม่ผ่าน จะขอเงินมัดจำส่วนที่เหลือคืนหลังจากหักค่าใช้จ่ายต่างๆแล้ว
ทั้งค่าดำเนินการแยกโฉนด ค่าเสียเวลา ค่าเดินทางฯลฯของผม คิดว่ามันแฟร์ไหมครับ ปกติเขาคืนกันไหม คืนกันเท่าไหร่
ส่วนผมคิดว่าในเมื่อทางผู้ซื้อมาวางเงินไม่มากนัก ก็กะจะทำสัญญาขอส่วนนี้ทั้งหมดไปเลย

3 หากแบงค์อนุมัติก็จบโอเค แต่ถ้าไม่ เท่ากับว่าผมต้องถือครอง 2 โฉนด คือ 1 งาน กับ 3 งาน  หากต่อไปมีคนต้องการซื้อที่ดินทั้งหมด
รวม 4 งาน (1ไร่) ไม่ทราบว่า ค่าโอน ภาษี ธรรมเนียมต่างๆ มันจะมากกว่าการที่ผมขายแปลงเดียวโฉนดเดียว (1ไร่) ไปเลยหรือไม่

4 กรณีซื้อขายแบบนี้ ควรทำอย่างไรดีครับ ช่วยคิดหาแนวทางให้ผมที การทำสัญญาจะระบุอะไรเป็นสำคัญ
จะมัดจำวันทำสัญญากี่เปอร์เซ็นต์ดี และหากไม่ต้องการคืนเงินมัดจำกรณีผู้จะซื้อไม่ผ่านอนุมัติจากแบงค์
ผมควรเรียกเงินมัดจำเป็นเงินเท่าไหร่ดี เพื่อเป็นค่าใช้จ่ายจากการที่ต้องไปแบ่งแยกโฉนด ค่าเดินทาง ค่าเสียเวลา

ขอบคุณมากครับ