..ชื่นชมในความกตัญญูค่ะ ..ดีใจแทนคุณแม่ที่มีลูกชายน่ารัก ^^

พี่ขออนุญาตสรุปให้ฟังละกันนะคะ
..จาก profile เงินเดือน - ภาระหนี้สิน ..ซึ่งไม่มี.. ที่จริงกู้คนเดียวก็น่าจะผ่านค่ะ
( หลักๆ คือแบงค์จะให้ภาระหนี้สิน (สารพัดผ่อน) ที่ 40% ของรายได้ ..อย่างเงินเดือน 16,000 ..จะเท่ากับ 6,400 บ.
ถ้าเราคิดกลมๆ ว่าค่างวดบ้านต่อยอดเงินกู้ 1 ล้าน เท่ากับ 7,000 บ.
จากฐานเงินเดือนคุณ ก็จะกู้บ้านในวงเงิน 6,400/7,000 หรือประมาณ 0.9 ล้าน ( 900,000 บ. ) ได้สบายๆ )

..ในประเด็นนี้ สามารถหาค่างวดคร่าวๆ ได้ด้วยค่ะ ..เทียบบัญญัติไตรยางค์ง่ายๆ เลย
ล้านละ 7,000 ..ถ้ายอดกู้ 750,000 ก็จะเท่ากับ 5,250 บ. +/- ขึ้นอยู่กับอัตราดอกเบี้ยที่ได้ และอายุผู้กู้ (ระยะเวลาในการกู้ค่ะ )

ประเด็นต่อมา การซื้อบ้านมือสอง ธนาคารจะพิจารณา 2 ส่วน คือ
1. ราคาประเมินของบ้าน ซึ่งบ้านมือสอง จะได้ 80 - 90% แล้วแต่นโยบายของแต่ละสถาบันค่ะ และ
2. ดูความสามารถในการชำระหนี้ (..ซึ่งตะกี้เราคำนวณได้ วงเงิน 900,000 บ. )
หมายความว่า ถึงจะประเมินราคาบ้านได้เท่าไหร่ ยังต้องดูกำลังคนผ่อนร่วมด้วยค่ะ..

..ทีนี้ ก็อย่างที่ คห.ข้างบนกล่าวไว้ ..หากบ้านหลังนี้ ราคาประเมินสูงกว่าราคาที่เจ้าของบ้านจะขาย
แล้วแบงค์ให้ 80 หรือ 90% แล้วอยู่ในวงเงิน 900,000 ตามกำลังที่คุณสามารถผ่อนได้ ..
เช่น ราคาประเมิน 1 ล้าน แล้วแบงค์ให้ 80% คือ 800,000
คุณก็สามารถเลือกที่จะกู้เท่าที่ต้องการ คือ 750,000 หรือ จะรับยอดส่วนต่างไว้ตกแต่งต่อเติม ..ก็ได้ค่ะ

..แต่ถ้าราคาประเมิน พอๆ กับราคาที่จะซื้อขายจริง เช่น ประเมินได้ 800,000 แล้วแบงค์ให้ 80% คือ 640,000
คุณกู้คนเดียวก็ผ่าน ..แต่ในวงเงิน 640,000 บ. คือตามราคาประเมินของหลักทรัพย์ ..แม้ว่าความสามารถคุณจะกู้ได้ถึง 900,000 ก็ตาม
..ซึ่งเท่ากับคุณต้องหาส่วนต่าง 110,000 เป็นเงินสดไปจ่ายให้เจ้าของบ้านค่ะ

มีทางเลือกอีกหน่อย สำหรับกรณีความสามารถในการชำระหนี้ยังเหลือ คือขอกู้ตกแต่งต่อเติม เพิ่มอีกวง
แต่อัตราดอกเบี้ยของวงนี้จะแพงกว่า และระยะเวลากู้จะสั้นกว่า .. ต้องลองคุยกับแบงค์ดูค่ะ

..ในประเด็น "ค่าโอนคนละครึ่ง" ที่เจ้าของบ้านบอกไว้หมายถึงอะไร ?
..คือเมื่อคุณกู้แบงค์ผ่าน ก็จะนัดหมายกันไปโอนบ้าน ที่ สนง.ที่ดินค่ะ
โดยทำ 2 เรื่องต่อกันไปเลยคือ โอน และ จดจำนอง

ในส่วนของการโอน ..คือเจ้าของบ้านคนเก่า โอนให้คุณ ซึ่งเป็นผู้ซื้อ
ค่าธรรมเนียมในการโอน คือ 2% ของราคาประเมิน หรือราคาซื้อขาย ขึ้นอยู่กับอะไรสูงกว่ากัน
คิดง่ายๆ คือ "ล้านละหมื่น" ค่ะ .. สมมุติพวกคุรแสดงสัญญาซื้อขายกันในราคา 750,000
ค่าโอน 2% ก็ 15,000 แบ่งกันคนละครึ่ง ก็ออกคนละ 7,500 บ. ค่ะ

ส่วนที่ 2 หลังจากโอนให้คุณปุ๊บ ก็ทำการ "จดจำนอง" .. เป็นนิติกรรมระหว่าง คุณ กับ ธนาคาร
ส่วนนี้คุณต้องเตรียมเงินไว้อีก 1% ( เท่ากับค่าโอน ) เพื่อชำระค่าจดจำนองค่ะ ..ส่วนนี้คุณรับไปเต็มๆ ค่ะ
บวกค่าอากร ค่าธรรมเนียมโน่นนิด นี่หน่อยค่ะ

..โดยสรุป หากหน้าที่การงานคุณมั่นคง มีหลักฐานการรับเงินเดือน สามารถแสดงที่มาที่ไปของรายได้ได้
มีรายการเดินบัญชีย้อนหลัง ..ไม่มีภาระหนี้สินอื่นๆ ..ไม่มีประวัติทางบการเงินเสียหาย
..ก็น่าจะกู้ผ่านได้เอง โดยไม่ต้องกู้ร่วมค่ะ

ส่วนจะเลือกสถาบันไหนดี .. ลองเข้าไป search ดูหลายธนาคารค่ะ ดูอัตราดอกเบี้ย ดูวงเงินที่จะให้สำหรับบ้านมือสอง
( บางที่ก็ใจดี ให้ 90% ..พี่เห็นบางที่ให้ 100% ด้วย ..ลองถามอากู๋ดูค่ะ )

..ฝากไว้นิดเดียวค่ะ ..การเป็นหนี้ผ่อนบ้าน เป็นหนี้ก้อนใหญ่ และต้องว่ากันไปยาวๆ ..
เราต้องคิดเผื่อในกรณีที่ "เลวร้ายที่สุด" ไว้ด้วย
บางคนคิดแค่ว่าทำยังไงให้กู้ผ่าน ..ซึ่งจริงๆ แล้ว "ของจริง" คือ ตอนผ่อนค่างวดนั่นต่างหากค่ะ

..ส่วนใหญ่เวลาพี่แสดงความคิดเห็นในการกู้บ้าน พี่มักจะเข้ามา "เตือน" ให้คิดดีๆ ..
แต่เคสนี้ โดยส่วนตัว พี่เห็นว่าบ้านราคานี้ คุณซื้อไหว ..ประกอบกับน่าจะมีความสุขกันทั้งครอบครัว
พี่ก็ขอยกมือสนับสนุนให้ค่ะ ..

และขอให้โชคดี มีความสุขค่ะ