หลังจากที่ผมเขียนและเผยแพร่แชร์ประสบการณ์ที่ผมได้ไปประมูลซากมาจากกรมบังคับคดี ที่ชื่อว่า “ทำกำไรได้ 250,000 จากซากปรักหักพัง!!! http://goo.gl/6aTawr” จากบทดังกล่าวผมได้รับคำถามเกี่ยวกับการประมูลบ้านจากกรมบังคับคดีมามากมายหลายคำถาม ผมอาจจะตอบคำถามได้ไม่ครบทุกท่านก็ขออภัยมา ณ ที่นี้ด้วยนะครับ แต่ในบทนี้ละครับผมจะมากะเทาะเปลือกให้ฟังกันแบบหมดพุงเลยทีเดียว


[แชร์หมดเปลือก] การลงทุนในอสังหาฯ ประมูลบ้านจากกรมบังคับคดี


ซึ่งในบทนี้ผมจะอธิบายเน้นหนักไปทาง รายละเอียด วิธีการ และ เทคนิค ข้อควรระวังต่างๆ ที่ผมใช้นะครับ ดังนั้นในการบทนี้ผมขอเขียนอธิบายพร้อมทั้งยกตัวอย่างประกอบเป็นกรณีการลงทุนล่าสุดของผม ซึ่งผมไปประมูลบ้านทาวน์เฮ้าส์จากกรมบังคับคดีได้มาครอบครองเพิ่มอีก 1 หลัง (และตอนนี้มีคนเสนอซื้อเข้ามาหลายราย ถ้าขายน่าจะทำกำไรได้หลายหมื่นบาทอาจถึงแสนถ้าขายให้คนนอก แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นดูเหมือนว่าน้าสาวผมเองบอกสนใจอยากได้บ้านหลังนี้ น้าสาวท่านนี้ก็ดูแลและช่วยเหลือผมมาตลอด ดูท่าแล้วถ้าขายให้น้าสาวผมอาจจะไม่เอากำไรเลยก็เป็นได้ 5555+)


ในบทนี้ผมขอแยกออกเป็น 3 ส่วนดังนี้

ส่วนที่ 1 การค้นหาและการพิจารณาการเข้าสู้ราคา
ส่วนที่ 2 การวางเงินประกันและการประมูล
ส่วนที่ 3 ขั้นตอนและวิธีการเมื่อประมูลทรัพย์ได้



ส่วนที่ 1 การค้นหาและการพิจารณาการเข้าสู้ราคา


เริ่มจากคำถามที่ว่า ... เราจะรู้ได้อย่างไรว่ามีบ้านหลังไหนกำลังจะออกประมูล?


วิธีการแรก คือ เข้าไปติดต่อที่กรมบังคับคดีของจังหวัดหรือสาขานั้นโดยตรง แจ้งเจ้าหน้าที่ว่าขอดูทรัพย์ที่กำลังจะประมูลแล้วเจ้าหน้าที่จะนำแฟ้มใหญ่ๆหนามาให้เราพิจารณา

วิธีการที่สอง คือ เข้าเว็ปไซต์ของกรมบังคับคดีโดยตรง
หน้าเพจหลักของกรมฯ http://www.led.go.th/
หน้าเพจที่ใช้ในการค้นหา http://asset.led.go.th/newbid/asset_search_map.asp




เราไม่จำเป็นต้องรู้หมายเลขคดี ปี พ.ศ. หรือ โจทก์จำเลยนะครับ เราสามารถ คลิ๊กเข้าไปที่ภาพแผนที่ประเทศไทยที่แยกตามภูมิภาคได้เลย พอคลิ๊กแล้วจะขึ้นเป็นจังหวัดๆมาให้เราพิจารณา (ภูมิภาค > จังหวัด > อำเภอ/เขต)

พอเราเจอทรัพย์ที่เราสนใจ เราคลิ๊กเขาไปจะปรากฏหน้าตาลักษณะนี้ ในภาพเป็นบ้านที่ผมจะสู้ราคาครั้งนี้ครับ




- ที่ดินแปลงนี้ เป็นโฉนดที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ขนาด 22.5 ตารางวา
จุดสังเกตและข้อควรระวัง … โฉนด เป็นหนังสือสำคัญแสดง กรรมสิทธิ์ ส่วน นส.3 ก เป็นหนังสือสำคัญแสดง สิทธิครอบครอง ในทางกฎหมายการครอบครองโฉนดจะแน่นอนและชัดเจนกว่าในเกือบทุกกรณี แต่ถ้ากระประมูลครั้งใด ปรากฏ เป็น นส.3 ก การพิจารณามูลค่าในการซื้อขายจะน้อยลงกว่าโฉนดทันที เพราะ การทำเรื่องเปลี่ยน นส.3 ก เป็น โฉนด นั้นมีค่าใช่จ่ายและใช้เวลานาน


- ราคาเริ่มต้นที่ประมูลดูได้จากราคาประเมินของเจ้าพนักงานที่ 337,875 บาท
จุดสังเกตและข้อควรระวัง … ราคาประเมินทรัพย์ของทางราชการดูได้จาก ประเมินทรัพย์จากกรมธนารักษ์ ในกรณีนี้เท่ากับราคาประเมินของเจ้าพนักงานที่จะใช้เริ่มประมูล


- ครั้งนี้ขายแบบภาระปลอดจำนอง
จุดสังเกตและข้อควรระวัง … ในหลายๆรายการเป็น การขายแบบติดภาระจำนอง เป็นการขายทรัพย์พร้อมหนี้สินติดพ่วงมาด้วย กล่าวคือนอกจากจำนวนเงินที่เราต้องจ่ายในการประมูลแล้วเราต้องชำระหนี้ที่ติดมาด้วย ดังนั้น การที่จะเข้าร่วมประมูลซื้อบ้านที่ติดภาระจำนองในแต่ละครั้งเรามาต้องสอบถามกับเจ้าหน้าที่เรื่องจำนวนยอดหนี้และรายละเอียดต่างๆให้เรียบร้อย จากประสบการณ์ผมเองเคยเจอ บ้านหลังใหญ่โต เริ่มประมูลที่ราคาไม่กี่หมื่นบาท แต่ขายแบบติดภาระจำนองที่มียอดหนี้หลายล้าน คำนวณดูแล้วมากกว่าราคาบ้านที่ควรจะเป็นอีกถ้าซื้อหลังนี้ไปนอกจากไม่มีกำไรแล้วยังขาดทุนทันทีเลย


กฎเหล็ก 4 ไม่ซื้อของผม

ถ้าไม่ได้ไปดูสถานที่จริง ผมไม่ซื้อ!!!
ถ้าเราไม่ไปดูสภาพแวดล้อมของตัวบ้าน แล้วเราจะรู้ได้อย่างไรว่าแถวนั้นเป็นอย่างไร? เช่น ถ้าบริเวณนั้นมีแนวโน้มเป็นชุดชนแออัดราคาที่ดินแถวนั้นต้องตกลงแน่นอน

ถ้าดูสภาพภายในไม่ได้ ผมไม่ซื้อ!!!
ถ้าเราเข้าไปดูในตัวบ้านไม่ได้ เราจะรู้ได้อย่างไรว่าสภาพมันยังดีอยู่? เช่น ล็อกกุญแจหนาแน่น เราบุกเข้าไปก็คงไม่ได้เพราะอาจโดนข้อหาได้ แต่ถ้าเข้าไม่ได้เราก็ไม่รู้ว่ามันมีฝ้ามั้ย? ข้างนอกดูดีแต่ข้างในแตกเร้า หรือลูกพี่เจ้าของเก่าอาจจะทุบผนัง ตัดบันได แถมไร้ซึ่งสุขภัณฑ์ ก็เป็นได้ ถ้าเจอสถานการณ์เช่นนี้ผมจะไม่เข้าร่วมประมูลเพราะเราประเมินมูลค่าไม่ได้

ถ้าคุยกับคนที่อาศัยอยู่หรือเจ้าของบ้านไม่รู้เรื่อง ผมไม่ซื้อ!!!
ถ้าบ้านมีคนอยู่ ผมจะเดินเข้าไปถามตรงๆ ว่ารู้หรือไม่ว่าบ้านกำลังจะถูกยึดและขาย ถ้าผู้อยู่อาศัยรับรู้และพร้อมย้ายออก ก็ดีไป ... แต่ในหลายกรณีที่ บ้านมีคนอยู่และคุยไม่รู้เรื่อง ไม่ออก หรือ ท่าทางแข็งกร้าว ถ้าเจอสถานการณ์เช่นนี้ผมจะไม่เข้าร่วมประมูลเด็ดขาด เพราะจะมีปัญหายุ่งยากตามมามากมาย เช่น ผมคงไม่สบายใจนักกับการที่ต้องไปไล่เขาออกจากอดีตบ้านตัวเอง ถ้าตกลงไม่ได้ก็ต้องมาฟ้องร้องขับไล่กันอีกเสียทั้งเงินทั้งเวลา

ถ้าราคาประมูลสูงเกินกว่าที่ผมคำนวณมา ผมก็ไม่ซื้อ!!!
แต่ถ้าสามข้อข้างต้นผ่านมาได้ไร้ปัญหา ผมจะเข้าสู้ราคา แต่ผมจะสู้ในราคาที่กำหนดไว้เท่านั้น ถ้าเกินกว่านั้น ต้องหยุด เพราะ ถ้าสู้ราคาเกินกว่าที่เราคิดมานั่นหมายถึงความเสี่ยงที่จะเพิ่มขึ้นและกำไรที่จะลดลงจากการลงทุน ผมเข้าร่วมประมูลมาหลายสิบครั้ง แต่ราคาสุดท้ายมาหยุดที่ผมไม่บ่อยครั้ง แต่ถ้ามาหยุดที่ผม ผมมั่นใจว่าต้องมีกำไรแน่นอน



4 กฎเหล็กเตือนสติ อย่าให้ความโลภความอยากมาบังสติเด็ดขาด

ปล่อยให้เขาผ่านไปอย่าไปยึดติด จากประสบการณ์ส่วนตัวผมถึงพลาดหลังนี้ แต่ก็จะมีหลังใหม่การลงทุนใหม่เข้ามาเรื่อยๆ เช่น บ่อยครั้งที่ผมรู้สึกดีใจเสียด้วนซ้ำที่ประมูลไม่ได้เพราะหลังจากนั้นผมเจอหลังทีสวยกว่า ถ้าซื้อตอนนั้นไปคงไม่มีเงินเหลือพอ เป็นต้น บ้านทาวาเฮ้าส์ 22.5 ตารางวาหลังนี้ ผ่านทุกขั้นตอนของผมดูสถานที่จริงแล้ว สภาพแวดล้อมใช้ได้ อนาคตไกล ภายในบ้านสภาพดี มีผู้อยู่อาศัยเช่าอยู่แต่คุยรู้เรื่องและพร้อมออกหรือเช่าต่อตามเจ้าของรายใหม่


(เพิ่มเติมเนื้อหาครับ ... เรื่องการประเมินมูลค่าบ้าน
ก่อนเข้าร่วมประมูลทุกครั้งเราจำเป็นต้องหามูลค่าที่แท้จริงของบ้านหลังนั้นๆก่อนเพื่อ กำหนดราคาในการเข้าประมูลในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก็จะมีการหามูลค่าที่แท้จริงเช่น ประเมินโดยคิดจากมูลค่าจากต้นทุน (Cost Approach) ประเมินโดยอาศัยการเปรียบเทียบราคาตลาด (Market Approach) ประเมินโดยคิดจากรายได้ (Income Approach) เป็นต้น สนใจรายละเอียดหรือวิธีการคำนวณ ตามลิงค์เลยครับ
http://www.thaiappraisal.org/thai/valuation/valuation13.htm
http://www.bjcc.co.th/standard.html)