นักลงทุนหลายๆ ท่านยังเข้าใจว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องของคนรวย ที่ต้องมีเงินเยอะๆ ในการซื้อที่ดิน ซื้อตึก ซื้ออาคาร หรือทำธุรกิจโรงแรม ทำให้นักลงทุนทั่วไปมีความรู้สึกว่า “อสังหาริมทรัพย์” เป็นเรื่องที่ไกลตัว

แต่ในความเป็นจริงแล้ว นักลงทุนที่มีเงินลงทุนไม่กี่หมื่น กี่แสนบาท ก็สามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อะไรสักอย่างได้แล้ว นั่นคือ การลงทุนผ่านกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นกองทุนรวมชนิดหนึ่งที่ให้ผลตอบแทนที่ดีในระยะยาวและน่าสนใจ และถือเป็นส่วนประกอบที่สำคัญของพอร์ตลงทุน ผู้ลงทุนที่สนใจลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ สามารถติดตามข้อมูลข่าวสารของกองทุนที่เปิดขายใหม่ได้ที่บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน หรือธนาคารพาณิชย์ที่เปิดขายกองทุนออกใหม่เป็นครั้งคราว แต่หากเป็นกองทุนที่ปิดการขายไปแล้ว ผู้ลงทุนสามารถซื้อขายได้ในตลาดหลักทรัพย์เหมือนหุ้นตัวหนึ่งด้วยวิธีเดียวกันกับการซื้อขายหุ้นผ่านโบรกเกอร์

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สามารถแบ่งออกเป็น 2 รูปแบบ คือ “Freehold” และ “Leasehold”
1. กองทุนที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นมาเป็นกรรมสิทธิ์ หรือ Freehold  คือ กองทุนซื้อและได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ซึ่งรายได้ของกองทุนรวมจะมาจากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ และนำรายได้จากการปล่อยเช่าพื้นที่มาจ่ายเป็นเงินปันผลให้ผู้ถือหน่วยลงทุน และรายได้จากการจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์เมื่อเลิกกองทุน ดังนั้น หากมูลค่าการขายสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนถือกรรมสิทธิ์อยู่มีมูลค่าสูงขึ้นกว่าตอนที่กองทุนเข้าไปซื้อในตอนแรกมูลค่าหน่วยลงทุนที่ผู้ลงทุนจะได้รับคืนจะเพิ่มสูงขึ้นด้วย เท่ากับว่าจะมีโอกาสได้รับผลตอบแทนในรูปกำไรที่เกิดจากส่วนต่างของราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ (Capital gain) ด้วยอีกทางหนึ่ง

2.กองทุนที่ลงทุนในสิทธิการเช่าของอสังหาริมทรัพย์ หรือ Leasehold คือ กองทุนไม่ได้ซื้อตัวอสังหาริมทรัพย์แต่ซื้อสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ จึงไม่มีกรรมสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน จะมีเพียงสิทธิในการนำอสังหาริมทรัพย์นั้นไปหาผลตอบแทนในช่วงระยะเวลาของสัญญาเช่า เช่น 20 ปี 30 ปี ซึ่งถ้าครบกำหนดสัญญาเช่าก็ต้องคืนอสังหาริมทรัพย์ให้เจ้าของ ดังนั้น เมื่อหมดอายุสัญญาเช่าแล้ว มูลค่าหน่วยลงทุนก็จะเป็นศูนย์ ดังนั้น กองทุนจะได้รับรายได้ค่าเช่าในช่วงที่อยู่ในระยะเวลาสิทธิการเช่าเท่านั้น ซึ่งผลตอบแทนหลักที่ผู้ลงทุนจะได้นั้นจะมาจากเงินปันผลที่กองทุนนั้นๆได้จ่ายออกมา อย่างไรก็ตาม ผู้ลงทุนอาจได้กำไรจากการขายหน่วยลงทุนในตลาดหลักทรัพย์เช่นกันหากกองทุนนั้นๆ มีราคาสูงขึ้น


ถ้ามองแบบไม่ต้องใช้ลอจิกซับซ้อน ในระยะยาวการลงทุนแบบ Freehold น่าจะดีกว่า Leasehold  แต่อันที่จริงแล้ว กองทุน Freehold หลายตัว เมื่ออยู่ๆ ไป ราคากลับลดลงๆ จนต่ำกว่า IPO ก็มี ส่วน Leasehold หลายตัวก็ขึ้นเอาๆ
การลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์จึงไม่ใช่การลงทุนแบบหมูๆ คาดเดาได้ง่ายดังคำโฆษณา "เงินปันผลสูง ผันผวนต่ำกว่าหุ้น" ดังนั้นก่อนจะลงทุนในกองทุนอสังหาฯ นักลงทุนควรศึกษาข้อมูลให้ดีก่อนตัดสินใจลงทุน ไม่งั้นอาจจะเป็นเหมือนเม่าก็ได้นะจ๊ะ ^^






ติดตามตอนเก่าๆ ได้ที่
http://www.maoinvestor.com
ร่วมพูดคุยแลกเปลี่ยนประสบการณ์การลงทุนได้ในเฟชบุคนะแจ้ะ