นิติกรรม หลักคือ กู้ยืมเงิน
การนำหลักทรัพย์มาค้ำประกัน ในกรณีนี้คือ ที่ดิน ซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์
ดังนั้นจึงต้องทำการค้ำประกันด้วยการจดจำนองเท่านั้น

หากกู้ยืมเงิน โดยเอาที่ดินมาค้ำประกัน
แทนที่จะจดจำนอง แต่ดันไปทำเป็นนิติกรรมขายฝาก
กรณีเช่นนี้ กฎหมายถือว่า การขายฝากเป็นนิติกรรมอำพรางการจดจำนอง
ดังนั้นจึงต้องบังคับตามสัญญาจำนอง ไม่ใช่ขายฝาก

เมื่อการจดจำนองไม่ได้ทำตามกฎหมาย และไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
จึงไม่อาจจะบังคับจำนองได้ และ ไม่ถือว่าที่ดินดังกล่าวเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันในกรณีดังกล่าวนี้

และนิติกรรมการขายฝากนั้น แม้ว่าจะทำถูกต้องตามกฎหมาย
แต่เมื่อเป็นการทำนิติกรรมอำพรางการกู้ยืมเงิน
การขายฝากดังกล่าวจึงตกเป็นโมฆะ ตาม ปพพ ม.155
ส่งผลให้การกู้ยืมเงินนั้น ไม่มีหลักทรัพย์ค้ำประกันในกรณีนี้แต่อย่างใด


ปล.ฎีกามีเยอะแยะเต็มไปหมดในกรณีนี้
เพราะเจ้าหนี้หลบเลี่ยงกฎหมาย หาทางเอาเปรียบลูกหนี้
กฎหมายจึงกำหนดในกรณีดังกล่าวนี้ไม่อาจบังคับได้
และหากเป็นการเรียกดอกเบี้ยเกินกว่า กม.ด้วยล่ะก็
เจ้าหนี้มีสิทธิถูกดำเนินคดีอาญา ฐานเรียกดอกเบี้ยเกินกว่า กม.อีกด้วย


ถ้าเอาแต่ฟังคนรอบข้างที่ไม่รู้กฎหมาย
แล้วนะนำให้เราเสียหาย
ผลสุดท้ายคนซวยคือเรา เงินต้นไม่ได้คืน ที่ดินก็บังคับไม่ได้
ถ้าเราทำอะไรตรงไปตรงมา อย่างน้อยเราก็สามารถยึดที่ดินบังคับจำนองก็ยังได้