โดย : กรุงเทพธุรกิจออนไลน์
“เบอร์หนึ่ง” ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มิใช่ภาระกิจหลักของ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” แต่วาระผลักดัน“กำไรสุทธิ” โตปีละ 10-15% คือ คำสั่งประกาศิต
“สุขภาพไม่เอื้ออำนวย”
ด้วยเหตุนี้ “เสี่ยตึ๋ง-อนันต์ อัศวโภคิน” ผู้ถือหุ้นใหญ่ บมจ.แลนด์แอนด์เฮ้าส์ หรือ LH จำนวน 2,382.63 ล้านหุ้น คิดเป็นสัดส่วน 23.76 เปอร์เซ็นต์ (ตัวเลข ณ วันที่ 29 ส.ค.2556 ในฐานะมหาเศรษฐีเมืองไทยลำดับ 18 ประจำปี 2555 ด้วยการมีสินทรัพย์ 840 ล้านดอลลาร์สหรัฐ หรือประมาณ 26,000 ล้านบาท จากการจัดอันดับของนิตยสารฟอร์บ จึงตัดสินใจพูดกลางที่ประชุมคณะกรรมการบริษัทครั้งล่าสุดว่า
“งานเบื้องหน้าขอปล่อยให้เป็นหน้าที่ของ 2 กรรมการผู้จัดการใหญ่ “อดิศร ธนนันท์นราพูล” และ “นพร สุนทรจิตต์เจริญ” ส่วนผมขอทำงานเบื้องหลังอย่างถาวร ปีนี้จะเป็นปีสุดท้ายที่ผมจะมาร่วมประชุมบอร์ด และต่อไปคงจะเลิกทำงานด้านบริหารแล้ว”
แม้วันนี้ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” จะไม่ใช่อันดับ 1 ในแง่ “ยอดขาย” หลังต้องเสียแชมป์ให้กับ “พฤกษา เรียลเอสเตท” หรือ PS ในปี 2553 แต่บริษัทยังคงเป็น “เบอร์หนึ่ง” ในด้าน “กำไรสุทธิ” ผ่านมา 9 เดือน “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” โกยกำไรสุทธิแล้ว 4,914.20 ล้านบาท ตามติดด้วย “พฤกษา เรียลเอสเตท” จำนวน 3,539 ล้านบาท
“ผมเริ่มไม่สบายมา 3 ปีแล้ว ช่วงนั้นต้องเดินทางไปรักษาตัวบ่อยๆ เพราะเป็นโรคเรื้อรัง ทำให้ไม่ค่อยมาทำงาน ช่วงนั้นบริษัทมียอดขายและคุณภาพสินค้าดีมาก สงสัยเป็นเพราะผมไม่อยู่ เขาพูดติดตลก เหตุการณ์ครานั้นทำให้ผมรู้ว่า อย่ามองข้ามความสามารถของคนที่เราคิดว่าไม่น่าจะขึ้นมาเป็นผู้นำได้” “อนันต์ อัศวโภคิน” ประธานคณะกรรมการบริษัท และประธานกรรมการบริหาร “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” เล่าให้ฟัง
แม้วันนี้เราจะพยายามวางมือจากการบริหารงาน และปล่อยให้เป็นหน้าที่ของคนสนิท แต่ทุกคนไม่ต้องห่วง แต่เจ้าของชื่อ “อนันต์” ยังคงวางกลยุทธ์บริษัทเหมือนในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาเช่นเดิม “แพ้หรือชนะทุกอย่างขึ้นอยู่กับ 3 ข้อ นั่นคือ “คุณภาพสินค้า-การบริการ-กาลเวลา” นั่นคือ กลยุทธ์ที่เราปฏิบัติมาตลอด 30 กว่าปี
ยอดขายมากๆ ยังคงไม่ใช่เรื่องสำคัญสำหรับเรา ที่ผ่านมาก็บอกพนักงานแบบนี้เสมอ แต่บริษัทจะมุ่งเน้นการสร้าง “ผลกำไรสุทธิและกำไรขั้นต้น” เรื่องนี้สำคัญมากกว่าการทำงาน เพื่อแย่งชิง “เบอร์หนึ่ง” กับใครๆ เขาแอบเหน็บ ถามว่า แล้วเรื่องหนี้สินละสำคัญมากแค่ไหน ทำธุรกิจอย่าไปกู้เงินเยอะ ธุรกิจที่ดีควรมี “อัตราหนี้สินต่อทุน” หรือ D/E เฉลี่ย 0.5 เท่า แบบนี้เรียกว่า อยู่ในเกณฑ์ที่ดี
“วันนี้เรามียอดขายที่ยังไม่รับรู้รายได้ หรือ Backlog ประมาณ 3,000-4,000 ล้านบาทเท่านั้น ตัวเลขไม่เยอะ เพราะการขายไม่ใช่ทุกสิ่งทุกอย่างของการทำธุรกิจ”
“บุรุษวัย 63 ปี” พูดต่อว่า ทุกครั้งที่เข้าประชุมบอร์ดมักบอกกับพนักงานเสมอว่า เราต้องพยายามผลักดัน “กำไรสุทธิ” ให้ขยายตัวปีละ 10-15 เปอร์เซ็นต์ นั่นเท่ากับว่า สิ้นปี 2556 บริษัทอาจมีกำไรสุทธิกว่า 6,000 ล้านบาท เมื่อเทียบกับปี 2555 ที่มีกำไรสุทธิจำนวน 5,635 ล้านบาท โดยจะมาจากกำไรของบริษัทในเครือประมาณกว่า 1,000 ล้านบาท
เหตุผลอะไรทำให้บริษัทมีกำไรสุทธิมากขึ้น? เรื่องแรกๆ คือ “ต้นทุน Over head ของเราต่ำมากๆ เช่น ค่าใช้จ่ายบุคลากร และค่าใช้จ่ายการตลาดโฆษณา เป็นต้น แถมเรายังมีแผนจะขยายธุรกิจออกไปในธุรกิจโรงแรมจริงจัง ตั้งใจจะขยายเพิ่มเติมอีกประมาณ 2-3 แห่ง วันนี้ทำอยู่ประมาณ 8-9 แห่ง โครงสร้างธุรกิจกระจายความเสี่ยงจะทำให้รายได้เติบโตสม่ำเสมอ เมื่อ 10 ปีก่อน เราเคยมีกำไรแค่ 100-200 ล้านบาท ทว่าวันนี้กำลังจะแตะ 6,000 ล้านบาทแล้ว
ทำไม “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” หันไปจับตลาดศูนย์การค้า และโรงแรม เขาตอบคำถามนี้ว่า ประสบการณ์ที่ผ่านมาสอนให้รู้ว่า เราไม่สามารถพึ่งพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้เพียงอย่างเดียว มันเป็นเรื่องของรอบเศรษฐกิจ ในทุกๆ 10 ปี ธุรกิจมักเริ่ม “สโลว์ดาวน์”
ครั้งหนึ่ง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ “เปรียบเหมือนต้นไม้ คือ ไม่มีวันงอกถึงสวรรค์ เพราะฉะนั้นเมื่อถึงจุดหนึ่งจะหยุดงอก” เมื่อก่อนเคยมียอดขายสูงถึง 50,000-60,000 ล้านบาท และเคยตกลงไปเหลือ 20,000 ล้านบาท เรียกว่า หายไปเลย 50 เปอร์เซ็นต์ เมื่อเป็นเช่นนั้นเราต้องกระจายความเสี่ยง
คุณรู้มั้ย!! ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มี “กำไรขั้นต้น” สูงมากเฉลี่ย 30-35 เปอร์เซ็นต์ เรียกว่า มากกว่าหลายๆธุรกิจ แต่เนื่องจากในปัจจุบันค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานของผู้ประกอบการการเพิ่มขึ้นมาก ทำให้มีการบริหารจัดการมากขึ้น สิ่งไหนไม่จำเป็นควรตัดออก เพราะนั่นจะเป็น “ตัวชี้วัด” กำไรสุทธิของบริษัท
ถามว่า ปัจจัยใดทำให้ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ขึ้นแท่นอันดับในแง่ “กำไรสุทธิ” ทั้งๆที่ ในช่วง 4-5 ปีก่อน เราไม่ได้เน้นเรื่องการตลาด? เขาบอกว่า บ้านราคา 7 ล้านบาทของเราใช้ “ระบบพรีแฟบ-พรีแฟบบริเคชั่น" (Prefabrication System) ส่งผลให้มีสินค้าออกมาขายมากขึ้น เมื่อขายได้เยอะขึ้น เราก็สามารถขยายตลาดได้กว้างขึ้นเช่นกัน ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายกลาง-เล็ก อีกหน่อยคงลำบาก หากรายใหญ่หันมาใช้ระบบนี้กันหมด
“เจ้าพ่ออสังหาริมทรัพย์” พูดกลางเวที “ทิศทางเศรษฐกิจ-อสังหาริมทรัพย์ไทยในสายตาผู้นำ” ว่า หากคุณย้อนกลับไปดูผลประกอบการในช่วงไตรมาส 3/2556 จะพบว่า หลายๆบริษัทมีตัวเลข “ต้นทุน Over head” แตกต่างกัน ใครทำได้ “ต่ำสุด” ย่อมมี “กำไรสุทธิ” มากขึ้น เท่าที่สำรวจพบบริษัทที่สามารถทำได้ต่ำสุด คือ ต่ำกว่า 10 เปอร์เซ็นต์ สูงสุดน่าจะประมาณ 25 เปอร์เซ็นต์ “กำไรสุทธิ” ที่ต่างกันหมายถึง “Overhead Cost” ที่ไม่เท่ากัน
“ผมพูดเช่นนี้ แปลว่า จงทำต้นทุนเหล่านี้ให้ต่ำเข้าไว้ เพราะนี่คือ กุญแจในการทำงาน ใครมีต้นทุน Overhead Cost ที่ต่ำกว่า 10 เปอร์เซ็นต์ ถือว่า “ดีมาก” ระดับ 10-15 เปอร์เซ็นต์ ถือว่า “ดี” ระดับ 15-20 เปอร์เซ็นต์ เรียกว่า “ไม่ค่อยดี” ถ้าสูงกว่า 20 เปอร์เซ็นต์ ต้องปรับปรุง
“ต้นทุน Overhead Cost” มักโผล่ขึ้นมา เมื่อบริษัทโดนวิกฤติเศรษฐกิจเล่นงาน นั่นคือ ตัวเลขพนักงาน ช่วงวิกฤติเศรษฐกิจต้มยำกุ้งในปี 2540 เรามีพนักงาน 600 กว่าคน ตอนนั้นยอดขายอยู่ราวๆหมื่นล้านบาท ปัจจุบันยอดขาย 20,000 30,000 ล้านบาท แต่เรายังคงมีพนักงานเท่าเดิม
“ทำธุรกิจจงจำกฎง่ายๆ “ถ้าไม่จำเป็นอย่ารับพนักงานเพิ่ม หรือถ้าจำเป็นก็อย่ารับเพิ่มเช่นกัน รับรองกฎข้อนี้จะทำให้ต้นทุน Overhead Cost ต่ำลง”
“อนันต์” ตอบคำถามสุดท้ายว่า เปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือ AEC ในปี 2558 บริษัทจะไปทำงานต่างประเทศหรือไม่ บอกตรงนี้เลย เราไปแล้วและกลับมาแล้ว (หัวเราะ) ผมเพิ่งขายโครงการในประเทศฟิลิปปินส์และอินโดนีเซียทิ้งไป ส่วนเวียดนามยังทำอยู่เหมือนเดิม สำหรับประเทศจีนไม่ต้องพูดถึงขายไปนานแล้ว ขายโครงการทิ้งใช่จะได้กำไรนะ เรียกว่า “ขาดทุนกลับบ้าน” ง่ายกว่า
“กลับมาคราวนี้ เนื้อตัวถลอกปอกเปิกไปหมด เหลือกลับมาแค่กางเกงในตัวเดียว (หัวเราะ) ทุกครั้งที่มีรุ่นน้องถามเรื่องนี้ ผมมักบอกเขาว่า คิดดีๆก่อน ดูพี่เป็นตัวอย่างไอ้น้อง”
NPL ข้อ“ระวัง” ตลาดอสังหาฯ
“อนันต์ อัศวโภคิน” ถือโอกาสวิเคราะห์แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2557 ว่า คงเติบโตระดับ “ปานกลาง” โดยยอดขายจะไม่ขยายตัวไปมากกว่าปี 2556 เนื่องจากในปี 2556 ผู้ประกอบการส่วนใหญ่มียอดขายเติบโตค่อนข้างมาก ขณะที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์ยังโตตาม Backlog ที่มีอยู่ในมือจำนวนมากเช่นกัน
ปัญหาสำคัญที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้อง “ระมัดระวัง” นั่นคือ “ปัญหาหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ หรือ NPL” ที่ปรับเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ นับตั้งแต่ไตรมาส 3 ที่ผ่านมา ซึ่งคาดว่าจะเพิ่มขึ้นอีก เนื่องจากผู้บริโภคมีภาระหนี้เพิ่มขึ้น แถมยังมีค่าใช้จ่ายภาคครัวเรือนสูงขึ้น ตอนนี้เริ่มเห็นการผ่อนล่าช้าเกิน 60 วันมากขึ้นเรื่อยๆ
ล่าสุดธนาคารได้เพิ่มความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น โดยที่อยู่อาศัยที่วางเงินดาวน์ต่ำกว่า 10 เปอร์เซ็นต์ และกลุ่มลูกค้าที่ประกอบอาชีพอิสระจะมีความเสี่ยงมากที่สุด เพราะกลุ่มที่ดาวน์ต่ำจะไม่มีวินัยทางการเงินเ เมื่อมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นก็จะกลายเป็นหนี้เสียได้ง่าย
นอกจากนั้นยังมีเรื่อง “ยอดขายรอรับรู้รายได้ด้อยคุณภาพ” ขายได้โอนไม่ได้ ซึ่งเกิดจากความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของธนาคาร และภาระหนี้ของลูกค้าที่เพิ่มสูงขึ้น ขณะเดียวกันยังมีปัญหาขาดแคลนแรงงาน ซึ่งผู้ประกอบการที่มี Backlog มากๆกำลังประสบปัญหาเรื่องนี้ ทำให้ส่งมอบไม่ทันตามกำหนด เมื่อทำงานไม่ทัน แต่ต้นทุนขยับสูงขึ้น ผู้รับเหมาอาจทิ้งงานได้
ในอนาคตผู้ประกอบการรายกลาง-เล็ก จะต้องปรับตัวรับกับการแข่งขันของรายใหญ่ โดยเฉพาะด้านการก่อสร้างที่รายใหญ่จะหันมาลงทุนระบบก่อสร้างสำเร็จรูป ทำให้สร้างได้เร็วขึ้น และยังลดปัญหาขาดแคลนแรงงานได้อีกด้วย แต่ผู้ประกอบการรายกลาง-รายเล็ก ไม่ควรลงทุนสร้างโรงงานผลิตวัสดุสำเร็จรูปเอง เพราะหากจำนวนบ้านไม่มากพอ วัสดุที่ผลิตออกมาจะเหลือกลายเป็นต้นทุนที่ต้องแบกรับ
ปัจจุบันในวงการอสังหาริมทรัพย์มีการแย่งตัวกันเยอะมาก บริษัทในเครือของเรา ในช่วง 3 เดือนที่ผ่านมา มีคนลาออกไปแล้ว 50-60 คน ก็ดีเหมือนกันนะ ถือว่าช่วยลดต้นทุน ของบริษัท (หัวเราะ) ใครอยากดึงคนของเราเอาไปเลย บริษัทกำลังอยากควบคุมต้นทุน Overhead Cost ให้ต่ำกว่า 10 เปอร์เซ็นต์พอดี “ศิษย์เอกวัดพระธรรมกาย” เชื่อเช่นนั้น
"อันดับ" ไม่สำคัญเท่า "กำไร""อนันต์ อัศวโภคิน"
“เบอร์หนึ่ง” ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มิใช่ภาระกิจหลักของ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” แต่วาระผลักดัน“กำไรสุทธิ” โตปีละ 10-15% คือ คำสั่งประกาศิต
“สุขภาพไม่เอื้ออำนวย”
ด้วยเหตุนี้ “เสี่ยตึ๋ง-อนันต์ อัศวโภคิน” ผู้ถือหุ้นใหญ่ บมจ.แลนด์แอนด์เฮ้าส์ หรือ LH จำนวน 2,382.63 ล้านหุ้น คิดเป็นสัดส่วน 23.76 เปอร์เซ็นต์ (ตัวเลข ณ วันที่ 29 ส.ค.2556 ในฐานะมหาเศรษฐีเมืองไทยลำดับ 18 ประจำปี 2555 ด้วยการมีสินทรัพย์ 840 ล้านดอลลาร์สหรัฐ หรือประมาณ 26,000 ล้านบาท จากการจัดอันดับของนิตยสารฟอร์บ จึงตัดสินใจพูดกลางที่ประชุมคณะกรรมการบริษัทครั้งล่าสุดว่า
“งานเบื้องหน้าขอปล่อยให้เป็นหน้าที่ของ 2 กรรมการผู้จัดการใหญ่ “อดิศร ธนนันท์นราพูล” และ “นพร สุนทรจิตต์เจริญ” ส่วนผมขอทำงานเบื้องหลังอย่างถาวร ปีนี้จะเป็นปีสุดท้ายที่ผมจะมาร่วมประชุมบอร์ด และต่อไปคงจะเลิกทำงานด้านบริหารแล้ว”
แม้วันนี้ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” จะไม่ใช่อันดับ 1 ในแง่ “ยอดขาย” หลังต้องเสียแชมป์ให้กับ “พฤกษา เรียลเอสเตท” หรือ PS ในปี 2553 แต่บริษัทยังคงเป็น “เบอร์หนึ่ง” ในด้าน “กำไรสุทธิ” ผ่านมา 9 เดือน “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” โกยกำไรสุทธิแล้ว 4,914.20 ล้านบาท ตามติดด้วย “พฤกษา เรียลเอสเตท” จำนวน 3,539 ล้านบาท
“ผมเริ่มไม่สบายมา 3 ปีแล้ว ช่วงนั้นต้องเดินทางไปรักษาตัวบ่อยๆ เพราะเป็นโรคเรื้อรัง ทำให้ไม่ค่อยมาทำงาน ช่วงนั้นบริษัทมียอดขายและคุณภาพสินค้าดีมาก สงสัยเป็นเพราะผมไม่อยู่ เขาพูดติดตลก เหตุการณ์ครานั้นทำให้ผมรู้ว่า อย่ามองข้ามความสามารถของคนที่เราคิดว่าไม่น่าจะขึ้นมาเป็นผู้นำได้” “อนันต์ อัศวโภคิน” ประธานคณะกรรมการบริษัท และประธานกรรมการบริหาร “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” เล่าให้ฟัง
แม้วันนี้เราจะพยายามวางมือจากการบริหารงาน และปล่อยให้เป็นหน้าที่ของคนสนิท แต่ทุกคนไม่ต้องห่วง แต่เจ้าของชื่อ “อนันต์” ยังคงวางกลยุทธ์บริษัทเหมือนในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาเช่นเดิม “แพ้หรือชนะทุกอย่างขึ้นอยู่กับ 3 ข้อ นั่นคือ “คุณภาพสินค้า-การบริการ-กาลเวลา” นั่นคือ กลยุทธ์ที่เราปฏิบัติมาตลอด 30 กว่าปี
ยอดขายมากๆ ยังคงไม่ใช่เรื่องสำคัญสำหรับเรา ที่ผ่านมาก็บอกพนักงานแบบนี้เสมอ แต่บริษัทจะมุ่งเน้นการสร้าง “ผลกำไรสุทธิและกำไรขั้นต้น” เรื่องนี้สำคัญมากกว่าการทำงาน เพื่อแย่งชิง “เบอร์หนึ่ง” กับใครๆ เขาแอบเหน็บ ถามว่า แล้วเรื่องหนี้สินละสำคัญมากแค่ไหน ทำธุรกิจอย่าไปกู้เงินเยอะ ธุรกิจที่ดีควรมี “อัตราหนี้สินต่อทุน” หรือ D/E เฉลี่ย 0.5 เท่า แบบนี้เรียกว่า อยู่ในเกณฑ์ที่ดี
“วันนี้เรามียอดขายที่ยังไม่รับรู้รายได้ หรือ Backlog ประมาณ 3,000-4,000 ล้านบาทเท่านั้น ตัวเลขไม่เยอะ เพราะการขายไม่ใช่ทุกสิ่งทุกอย่างของการทำธุรกิจ”
“บุรุษวัย 63 ปี” พูดต่อว่า ทุกครั้งที่เข้าประชุมบอร์ดมักบอกกับพนักงานเสมอว่า เราต้องพยายามผลักดัน “กำไรสุทธิ” ให้ขยายตัวปีละ 10-15 เปอร์เซ็นต์ นั่นเท่ากับว่า สิ้นปี 2556 บริษัทอาจมีกำไรสุทธิกว่า 6,000 ล้านบาท เมื่อเทียบกับปี 2555 ที่มีกำไรสุทธิจำนวน 5,635 ล้านบาท โดยจะมาจากกำไรของบริษัทในเครือประมาณกว่า 1,000 ล้านบาท
เหตุผลอะไรทำให้บริษัทมีกำไรสุทธิมากขึ้น? เรื่องแรกๆ คือ “ต้นทุน Over head ของเราต่ำมากๆ เช่น ค่าใช้จ่ายบุคลากร และค่าใช้จ่ายการตลาดโฆษณา เป็นต้น แถมเรายังมีแผนจะขยายธุรกิจออกไปในธุรกิจโรงแรมจริงจัง ตั้งใจจะขยายเพิ่มเติมอีกประมาณ 2-3 แห่ง วันนี้ทำอยู่ประมาณ 8-9 แห่ง โครงสร้างธุรกิจกระจายความเสี่ยงจะทำให้รายได้เติบโตสม่ำเสมอ เมื่อ 10 ปีก่อน เราเคยมีกำไรแค่ 100-200 ล้านบาท ทว่าวันนี้กำลังจะแตะ 6,000 ล้านบาทแล้ว
ทำไม “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” หันไปจับตลาดศูนย์การค้า และโรงแรม เขาตอบคำถามนี้ว่า ประสบการณ์ที่ผ่านมาสอนให้รู้ว่า เราไม่สามารถพึ่งพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้เพียงอย่างเดียว มันเป็นเรื่องของรอบเศรษฐกิจ ในทุกๆ 10 ปี ธุรกิจมักเริ่ม “สโลว์ดาวน์”
ครั้งหนึ่ง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ “เปรียบเหมือนต้นไม้ คือ ไม่มีวันงอกถึงสวรรค์ เพราะฉะนั้นเมื่อถึงจุดหนึ่งจะหยุดงอก” เมื่อก่อนเคยมียอดขายสูงถึง 50,000-60,000 ล้านบาท และเคยตกลงไปเหลือ 20,000 ล้านบาท เรียกว่า หายไปเลย 50 เปอร์เซ็นต์ เมื่อเป็นเช่นนั้นเราต้องกระจายความเสี่ยง
คุณรู้มั้ย!! ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มี “กำไรขั้นต้น” สูงมากเฉลี่ย 30-35 เปอร์เซ็นต์ เรียกว่า มากกว่าหลายๆธุรกิจ แต่เนื่องจากในปัจจุบันค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานของผู้ประกอบการการเพิ่มขึ้นมาก ทำให้มีการบริหารจัดการมากขึ้น สิ่งไหนไม่จำเป็นควรตัดออก เพราะนั่นจะเป็น “ตัวชี้วัด” กำไรสุทธิของบริษัท
ถามว่า ปัจจัยใดทำให้ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ขึ้นแท่นอันดับในแง่ “กำไรสุทธิ” ทั้งๆที่ ในช่วง 4-5 ปีก่อน เราไม่ได้เน้นเรื่องการตลาด? เขาบอกว่า บ้านราคา 7 ล้านบาทของเราใช้ “ระบบพรีแฟบ-พรีแฟบบริเคชั่น" (Prefabrication System) ส่งผลให้มีสินค้าออกมาขายมากขึ้น เมื่อขายได้เยอะขึ้น เราก็สามารถขยายตลาดได้กว้างขึ้นเช่นกัน ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายกลาง-เล็ก อีกหน่อยคงลำบาก หากรายใหญ่หันมาใช้ระบบนี้กันหมด
“เจ้าพ่ออสังหาริมทรัพย์” พูดกลางเวที “ทิศทางเศรษฐกิจ-อสังหาริมทรัพย์ไทยในสายตาผู้นำ” ว่า หากคุณย้อนกลับไปดูผลประกอบการในช่วงไตรมาส 3/2556 จะพบว่า หลายๆบริษัทมีตัวเลข “ต้นทุน Over head” แตกต่างกัน ใครทำได้ “ต่ำสุด” ย่อมมี “กำไรสุทธิ” มากขึ้น เท่าที่สำรวจพบบริษัทที่สามารถทำได้ต่ำสุด คือ ต่ำกว่า 10 เปอร์เซ็นต์ สูงสุดน่าจะประมาณ 25 เปอร์เซ็นต์ “กำไรสุทธิ” ที่ต่างกันหมายถึง “Overhead Cost” ที่ไม่เท่ากัน
“ผมพูดเช่นนี้ แปลว่า จงทำต้นทุนเหล่านี้ให้ต่ำเข้าไว้ เพราะนี่คือ กุญแจในการทำงาน ใครมีต้นทุน Overhead Cost ที่ต่ำกว่า 10 เปอร์เซ็นต์ ถือว่า “ดีมาก” ระดับ 10-15 เปอร์เซ็นต์ ถือว่า “ดี” ระดับ 15-20 เปอร์เซ็นต์ เรียกว่า “ไม่ค่อยดี” ถ้าสูงกว่า 20 เปอร์เซ็นต์ ต้องปรับปรุง
“ต้นทุน Overhead Cost” มักโผล่ขึ้นมา เมื่อบริษัทโดนวิกฤติเศรษฐกิจเล่นงาน นั่นคือ ตัวเลขพนักงาน ช่วงวิกฤติเศรษฐกิจต้มยำกุ้งในปี 2540 เรามีพนักงาน 600 กว่าคน ตอนนั้นยอดขายอยู่ราวๆหมื่นล้านบาท ปัจจุบันยอดขาย 20,000 30,000 ล้านบาท แต่เรายังคงมีพนักงานเท่าเดิม
“ทำธุรกิจจงจำกฎง่ายๆ “ถ้าไม่จำเป็นอย่ารับพนักงานเพิ่ม หรือถ้าจำเป็นก็อย่ารับเพิ่มเช่นกัน รับรองกฎข้อนี้จะทำให้ต้นทุน Overhead Cost ต่ำลง”
“อนันต์” ตอบคำถามสุดท้ายว่า เปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือ AEC ในปี 2558 บริษัทจะไปทำงานต่างประเทศหรือไม่ บอกตรงนี้เลย เราไปแล้วและกลับมาแล้ว (หัวเราะ) ผมเพิ่งขายโครงการในประเทศฟิลิปปินส์และอินโดนีเซียทิ้งไป ส่วนเวียดนามยังทำอยู่เหมือนเดิม สำหรับประเทศจีนไม่ต้องพูดถึงขายไปนานแล้ว ขายโครงการทิ้งใช่จะได้กำไรนะ เรียกว่า “ขาดทุนกลับบ้าน” ง่ายกว่า
“กลับมาคราวนี้ เนื้อตัวถลอกปอกเปิกไปหมด เหลือกลับมาแค่กางเกงในตัวเดียว (หัวเราะ) ทุกครั้งที่มีรุ่นน้องถามเรื่องนี้ ผมมักบอกเขาว่า คิดดีๆก่อน ดูพี่เป็นตัวอย่างไอ้น้อง”
NPL ข้อ“ระวัง” ตลาดอสังหาฯ
“อนันต์ อัศวโภคิน” ถือโอกาสวิเคราะห์แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2557 ว่า คงเติบโตระดับ “ปานกลาง” โดยยอดขายจะไม่ขยายตัวไปมากกว่าปี 2556 เนื่องจากในปี 2556 ผู้ประกอบการส่วนใหญ่มียอดขายเติบโตค่อนข้างมาก ขณะที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์ยังโตตาม Backlog ที่มีอยู่ในมือจำนวนมากเช่นกัน
ปัญหาสำคัญที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้อง “ระมัดระวัง” นั่นคือ “ปัญหาหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ หรือ NPL” ที่ปรับเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ นับตั้งแต่ไตรมาส 3 ที่ผ่านมา ซึ่งคาดว่าจะเพิ่มขึ้นอีก เนื่องจากผู้บริโภคมีภาระหนี้เพิ่มขึ้น แถมยังมีค่าใช้จ่ายภาคครัวเรือนสูงขึ้น ตอนนี้เริ่มเห็นการผ่อนล่าช้าเกิน 60 วันมากขึ้นเรื่อยๆ
ล่าสุดธนาคารได้เพิ่มความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น โดยที่อยู่อาศัยที่วางเงินดาวน์ต่ำกว่า 10 เปอร์เซ็นต์ และกลุ่มลูกค้าที่ประกอบอาชีพอิสระจะมีความเสี่ยงมากที่สุด เพราะกลุ่มที่ดาวน์ต่ำจะไม่มีวินัยทางการเงินเ เมื่อมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นก็จะกลายเป็นหนี้เสียได้ง่าย
นอกจากนั้นยังมีเรื่อง “ยอดขายรอรับรู้รายได้ด้อยคุณภาพ” ขายได้โอนไม่ได้ ซึ่งเกิดจากความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของธนาคาร และภาระหนี้ของลูกค้าที่เพิ่มสูงขึ้น ขณะเดียวกันยังมีปัญหาขาดแคลนแรงงาน ซึ่งผู้ประกอบการที่มี Backlog มากๆกำลังประสบปัญหาเรื่องนี้ ทำให้ส่งมอบไม่ทันตามกำหนด เมื่อทำงานไม่ทัน แต่ต้นทุนขยับสูงขึ้น ผู้รับเหมาอาจทิ้งงานได้
ในอนาคตผู้ประกอบการรายกลาง-เล็ก จะต้องปรับตัวรับกับการแข่งขันของรายใหญ่ โดยเฉพาะด้านการก่อสร้างที่รายใหญ่จะหันมาลงทุนระบบก่อสร้างสำเร็จรูป ทำให้สร้างได้เร็วขึ้น และยังลดปัญหาขาดแคลนแรงงานได้อีกด้วย แต่ผู้ประกอบการรายกลาง-รายเล็ก ไม่ควรลงทุนสร้างโรงงานผลิตวัสดุสำเร็จรูปเอง เพราะหากจำนวนบ้านไม่มากพอ วัสดุที่ผลิตออกมาจะเหลือกลายเป็นต้นทุนที่ต้องแบกรับ
ปัจจุบันในวงการอสังหาริมทรัพย์มีการแย่งตัวกันเยอะมาก บริษัทในเครือของเรา ในช่วง 3 เดือนที่ผ่านมา มีคนลาออกไปแล้ว 50-60 คน ก็ดีเหมือนกันนะ ถือว่าช่วยลดต้นทุน ของบริษัท (หัวเราะ) ใครอยากดึงคนของเราเอาไปเลย บริษัทกำลังอยากควบคุมต้นทุน Overhead Cost ให้ต่ำกว่า 10 เปอร์เซ็นต์พอดี “ศิษย์เอกวัดพระธรรมกาย” เชื่อเช่นนั้น