เป็นเพียงส่วนหนึ่งของที่ดินผืนใหญ่ในแลนด์แบงค์เท่านั้น หาคำตอบได้จากข่าวเก่าชิ้นนี้นะครับ..

หวังว่าคงกระจ่างใจขึ้น ผมตั้งข้อสังเกตดังนี้

1..ที่ดินที่ขายเป็นเพียงส่วนหนึ่งของที่ดินผืนใหญ่ของบีแลนด์เท่านั้น
2..ราคาขาย ตรว.25000บาท ถือว่ารับฟังได้เพราะเป็นที่แปลงใหญ่และกำลังจะมีถนนใหญ่ตัดผ่าน แต่ถ้าซื้อแปลงย่อย ราคาต้องไม่ต่ำกว่า 3 หมื่น-3 หมื่นห้าแน่นอน  จากต้นทุนนี้ แสนสิริต้องเอาไปพัฒนาต่ออีกเยอะ เบ็ดเสร็จต้องขายให้รายย่อยในราคาไม่ต่ำกว่า 50000/ตรว.แน่นอน
3..แสดงให้เห็นความใกล้ชิดของ BLAND SANSIRI SC asset ที่มีสายสนกลในให้ติดตามกัน เพราะเป็นที่รู้ในแวดวงการเมืองว่า เจ้าของแสนสิริและเจ้าของตัวจริง เอสซีนั้นหาใช่อื่นไกล กากี่นั้งทั้งน้าน
4..ตามข่าวแล้วที่ดินน่าจะมีกว่า 500 ไร่ การพัฒนาชุมชนแบบบ้านเดี่ยวๆ บีแลนด์ไม่ถนัด ถ้าแสนสิริเอาไปพัฒนาก่อน เมื่อเกิดความเจริญอย่างมากแล้ว บีแลนด์ค่อยเข้ามาสำทับในรูปแบบของคอนโด โรงแรม สันทนาการสถาน เหมือนได้เพชรเม็ดงามที่เจียรไนแล้ว โดยยอมให้เพชรในตมกับแสนสิริเป็นช่างเจียร์ไปก่อน ถือว่า วิน วิน
5..กำไรจากดีลนี้แค่ 15000บาท/ตรว (จากต้นทุนที่บุคไว้ 10000) หรือ 6 ล้านบาท/ไร่ รวม 300 ไร่ แค่ 1800 ล้านเท่านั้นนะครับ

เอามาแชร์เฉยๆ นะครับ เห็นว่ามีคนสนใจกันเยอะ
..............................................................................................................

(ข่าวเก่า)
BLAND จากช้างเคยป่วย เป็นพญาฉัตรทัณฑ์
รายงานพิเศษ วันศุกร์ที่ 11 มกราคม 2556

ข่าวล่าสุด บริษัท บางกอกแลนด์ จำกัด(มหาชน) หรือ BLAND เตรียมที่จะขายที่ดินบริเวณศรีนครินทร์ประมาณ 500 ไร่ ให้แก่ผู้ถือหุ้นใหญ่รายหนึ่งของ BLAND ที่ไม่ใช่ตระกูล”กาญจนพาสน์” ซึ่งเป็นเจ้าของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์รายใหญ่ รายหนึ่ง ภายในเดือนกุมภาพันธ์นี้ ก่อนที่จะมีการตัดถนนสายใหม่ หรือถนนศรีนครินทร์(กรุงเทพกรีฑา) –ร่มเกล้าผ่านที่ดินแปลงนี้ อาจจะเป็นข่าวธุรกิจธรรมดา เพราะใครก็รู้ว่า ตระกุลกาญจนพาสน์นั้นมีแลนดืแบงก์อยู่ในมือมากมาย ผ่องถ่ามออกเสียบ้างก็จะได้เงินสดเข้ามาในกำมือและมีกำไรพิเศษมาสร้างสภาพ คล่องเพื่อทำธุรกิจติ่อไปในอีกคตให้รุ่งเรืองมากยิ่งขึ้นตามประสานักพัฒนา อสังหารมิทรัพย์ที่”ทำเล็กไม่เป็น”

ที่สำคัญนับตั้งแต่หลังวิกฤตทางการเงินที่ยากลำบากสาหัสมาแล้วเพราะฟอง สบู่อสังหาริมทรัพย์แตกที่ทำให้ BLAND จมปลักกับภาระหนี้อันนานเกินกว่า 15 ปีเพิ่งจะพลิกกลับมาทำกำไรในปีที่เพิ่งผ่านไปไม่มากนัก จนสามารถจ่ายเงินปันผลได้เป็นครั้งแรก ทำให้ความจำเป็นต้องทำวิศวกรรมการเงินเพื่อกลับมาใหม่ เป็นเรื่องสะดวกมาขึ้น เพราะยุคทองของกลุ่มกาญจนพาสน์มองเห็นอยู่ข้างหน้าอีกครั้ง

การขายที่ดินดังกล่าวถือว่า ทำกำไรกลับคืนมาให้ BLAND เพราะเป็นมรดกที่มีต้นทุนต่ำมาก และขายแล้วก็ยังมีที่ดินเหลืออยู่อีกที่สามารถพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริม ทรัพย์ขนาดใหญ่ได้ด้วยมูลค่าสูงกว่าเดิมอีกโดยมีราคาขายล่าสุดเป็นตัวกำหนด ขั้นต่ำตามสูตรการคำนวณราคาอสังหาริมทรัพย์ที่โยงเข้ากับเงื่อนเวลา

ตามตัวเลขทางบัญชีแล้ว BLAND ได้ลงบัญชีราคาที่ดินแปลงนี้ไว้ที่ตารางวาละ 1 หมื่นบาท แต่จะขายในราคาตารางวาละ 3 หมื่นบาท ซึ่งจะทำให้บริษัทมีกำไรจากการขายในครั้งนี้ประมาณ 4 พันล้านบาท โดยที่ดินแปลงนี้ผู้ซื้อจะนำไปพัฒนาเป็นโครงการบ้านเดี่ยวระดับหรู

ที่ดินแปลงที่ถูกขายออกมา 500 ไร่นี้ เป็นส่วนหนึ่งของที่ดินรวม 1,300 ไร่ ที่เคยถูกทิ้งร้างรอการพัฒนามายาวนานกหลายทศวรรษ การขายออกไปให้ผู้อื่นนำไปพัฒนา คือการเร่งเวลา“สุกงอม”ให้กับที่ดินที่เหลืออยู่ถึง 800 ไร่ได้สะดวกมากขึ้น ซึ่งนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เข้าใจกันอย่างดี

ที่น่าสนใจมากยิ่งขึ้นตรงที่ว่า กลุ่มที่เข้ามารับซื้อที่ดินดังกล่าว เป็นกลุ่มดามาพงศ์ ซึ่งเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่สุดของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เอสซี แอสเสท จำกัด (มหาชน) หรือ SC นั่นเอง ส่วนจะโยงใยเข้ากับSC แค่ไหน ไม่ได้โยงใยชัดเจน

ความน่าสนใจมากไปกว่านั้นก็คือ นายบรรณพจน์ ดามาพงศ์ ก็ได้ชื่อเป็นหนึ่งในผู้ถือหุ้นใหญ่ 20 อันดับแรกของ BLAND อยู่ด้วย(ดูตารางประกอบ) แต่ไม่ได้นั่งในบอร์ดบริษัท ทำให้มีคำถามว่าการซื้อขายดังกล่าวเกิดขึ้นโดยบังเอิญหรือด้วยเหตุผลทาง ธุรกิจอย่างเดียวหรือไม่

สำหรับ ข่าวหุ้นธุรกิจ ความน่าสนใจไม่ได้อยู่ที่ตรงจุดดังกล่าว แต่อยู่ที่ว่า หลังจากฟื้นตัวกลับขึ้นมาจากวิกฤตยาวนาน BLAND มีภารกิจสำคัญในการเร่งสร้างสภาพคล่องทางการเงิน ก่อนกลับมาสู่การลงทุนขนาดใหญ่ในอนาคต

ภารกิจหลักที่สำคัญ คือการสร้างวิศวกรรมการเงินด้วยการผลักดันบริษัทในเครือที่กำลังมีอนาคตสดใส คือ บริษัทอิมแพ็ค เอ็กซิบิชั่น แมเนจเม้นท์ จำกัด หรือ อิมแพ็ค ซึ่งเป็นธุรกิจให้เช่าพื้นที่แสดงสินค้าและจักกิจกรรมส่งเรริมการขายที่มำไร สูงมาก โดยที่เดิมนั้น BLAND มีแผนที่จะกระจายหุ้นอิมแพ็ค ในตลาดหลักทรัพย์ประมาณ 40% ภายในปี 2556 นี้ โดยประเมินกันว่า มูลค่าของอิมแพ็คจะอยู่ที่ประมาณ 18,000-20,000 ล้านบาท ซึ่งหากบรรลุผล จะมีกำไรพิเศษในการขายหุ้นมากถึง 3,200 ล้านบาท และมูลค่าทางบัญชีของ BLAND จะเพิ่มขึ้นจากการเพิ่มขึ้นของมูลค่าอิมแพ็ค อีกประมาณ 4,800 ล้านบาท

ทางเลือกเดิมนั้น ปัจจุบันถูกขยายต่อไปอีกเป็นทางเลือกที่สอง นั่นคือขายหุ้นไอพีโอและเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ หรือไม่ก็ ตั้งหกองทุนอสังหารมิทรัพย์อันเป็นแฟชั่นใหม่ล่าสุดของวงการอสังหาริมทรัพย์ ไทย ภายในไตรมาสที่สองของปีนี้เช่นกัน เพราะประเมินว่า กองทุนอสังหาริมทรัพย์จะได้ราคาดีกว่าขายไอพีโอ แล้วจะมีรายได้สูงประมาณ 2 หมื่นล้านบาท ขณะที่ต้นทุนอยู่ที่ 6 พันล้านบาท จะทำให้มีกำไรเกิดขึ้น 1.4 หมื่นล้านบาท

BLAND ตั้งความหวังว่า เงินที่ได้จากการขายที่ดินและกำไรจากวิศวกรรมการเงินของดีล อิมแพค ทางใดทางหนึ่งที่เลือกสรรแล้ว จะสามารถสร้างกระแสเงินทุนหมุนเวียนเอาไปลงทุนใหม่ ทำส่วนต่อขยายของศูนย์ประชุม อิมแพค ที่ เมืองทองธานี และลงทุนเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีชมพู ช่วงแคราย-ปากเกร็ด-มีนบุรีไปยังเมืองทองธานี

ช่วงเวลาดังกล่าว ยังประจวบเหมาะกับการที่หุ้นกู้ 3 พันกว่าล้านบาท ที่เป็นส่วนของนักลงทุนต่างประเทศ กำลังจะหมดอายุความภายในปีนี้ ซึ่งบริษัทจะสามารถบันทึกกลับมาเป็นกำไรได้ทันทีอีกต่างหาก

เส้นทางแห่งความหวังอันเรืองรองเช่นนี้ จึงไม่น่าประหลดาใจที่จะได้เห็นความเคลื่อนไหวตระกูลกาญจนพาสน์ทยอยกันเข้า มาเก็บหุ้น BLAND อย่างต่อเนื่อง ไม่เฉพาะกลุ่มของนายอนันต์ที่นั่งบริหารอยู่ซึ่งได้แจ้ง กลต.ว่าได้เข้าซื้อหุ้น BLAND ในกระดานทั้งสิ้น 1,410 ล้านหุ้นเท่านั้น แต่ยังรวมถึงกลุ่มนายคีรี กาญจนพาสน์ผู้น้องชาย(ซึ่งร่ำลือกันมายาวนานว่า”เกาเหลา”กันทางด้าน บุคลิกภาพ) ด้วย

กระบวนการบูรณาการทางการเนิผสมไปกับพิมพ์เขียวของโครงการอสังหาริมทรัพย์ ขนาดใหญ่เช่นนี้ ไม่ใช่เรื่องใหม่ของฮ่องกงคอนเนคชั่นของกลุ่มกาญจพาสน์ เพราะหากย้อนรอยกลับไปดูการเคลื่อนตัวของ บริษัท ธนายง จำกัด(มหาชน)หรือ TYONG (ปัจจุบันแปลงร่างมาเป็นกลุ่ม BTSเรียบร้อยแล้ว) และBLANDในอดีต เมื่อครั้งพวกเขาพากันอพยพกลับจากฮ่องกงก่อนส่งมอบให้กับจีนโดยอังกฤษเมื่อ ช่วงหลังปี 2530 เป็นต้นมา จนถึงวิกฤตต้มยำกุ้ง 2540

ภายใต้การบริหารของนายอนันต์ ใช้ที่ดินซึ่งเป็นแลนด์แบงก์ของกลุ่มกาญจนพาสน์ที่สะสมเอาไว้มากมายบนถนน แจ้งวัฒนะจำนวนกว่า4000 ไร่ ก่อนผละจากไปอยู่ในฮ่องกงหลายทศวรรษก่อน รื้อฟื้นขึ้นมาทำเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ ในลักษณะโครงการเมืองบริวาร (sattelite city) ชื่อ เมืองทองธานี ในสไตล์ฮ่องกง โดยผนึกประสบการณ์สามส่วน อุตสาหกรรม-อสังหาริมทรัพย์-การค้าปลีก เข้าด้วยกัน ลงทุนสร้างระบบสาธารณูปโภคพื้นฐานมหึมา แล้วสร้างส่วนที่อยู่อาศัยเป็นแท่งตึก 150 กว่าตึก จำนวนรวมกว่า 300,000 ยูนิต ตามมาด้วยอาคารสำนักงานให้เช่า โรงแรม สถานบันเทิง ศูนย์การค้า ตลาด ที่จอดรถ สนามกีฬา และ สถานที่ซึ่งมีลักษณะกิจกรรมเมืองใหญ่ครบครัน รวมทั้งศูนย์แสดงสินค้า ซึ่งสร้างความตื่นตาตื่นใจแก่ผู้ที่ผ่านไปมา จากนั้นใช้กลยุทธ์กระหน่ำขาย “ทำเลทอง” ทุกเดือน จนลูกค้าบางรายตั้งคำถามว่า อันไหนที่ไม่ใช่ทำเลทอง

ความลือลั่นที่ทั้งไว้เป็นตำนานเกือบจบสิ้นลง เมื่อเกิดวิกฤตต้มยำกุ้ง โชคดีที่ยังไม่ถึงกับล้มหายตายจาก แต่ก็สร้างบาดแผลเหวอะหวะให้รักษายาวนาน

การกลับมารอบใหม่พร้องกับตั้งความหวังของนายอนันต์ที่จะนำ BLAND ก้าวเข้าสู่ยุครุ่งเรือง” อีกครั้ง หลังจากล้างขาดทุนสะสมได้หมดแล้วของ BLAND เมื่อปีที่ผ่านมา จึงเป็นการทบทวนประสบการณ์จากความเจ็บปวดในอดีต เพื่อรุกสู่อนาคต ที่แตกต่างจากแบบเดิม จากการ“คิดใหญ่ ทำใหญ่” มาเป็น “คิดใหญ่ แต่กินทีละคำ”อย่างมีจังหวะก้าว

การขายที่ดินแปลงใหญ่ และเตรียมพร้อมใช้เงินสดสร้างเงินทุนหุนเวียนสำหรับอนาคตข้างหน้าที่วาดเอา ไว้อีกครั้ง เพราะเตรียมความพร้อมสำหรับการปรับมูลค่าหุ้นทางบัญชีใหม่ภายในไตรมาสแรกปี นี้จากปัจจุบัน 1.53 บาท เป็น 3-3.5 บาทต่อหุ้น ซึ่งเกิดจากการกำไรจากการขายที่ดิน รวมทั้งการปรับราคาที่ดินที่ BLAND ถืออยู่ใหม่ทั้งหมด(โดยอาศัยราคาขายครั้งแรกที่มีกับกลุ่มดามาพงศ์ล่าสุด โดยที่ดิน 2 แปลงใหญ่ รวมกว่า 2.6 พันไร่ ในกทม. ได้แก่ ที่ดินแปลงแรกจะมีการก่อสร้างถนนช.2 นวมินทร์-บางนา-ตราด และแปลงที่สองจะอยู่บริเวณสถานที่ก่อสร้างถนนศรีนครินทร์(กรุงเทพกรีฑา) -ร่มเกล้า และยังมีที่ดินของอิมแพคจำนวน 131 ไร่ เป็นต้น จะส่งผลต่อมูลค่าผู้ถือหุ้นของ BLANDอย่างมีนัยสำคัญ

แชมป์อสังหาริมทรัพย์ทั้งหลายในปัจจุบันที่คิดว่าตัวเองใหญ่แล้ว อาจจะต้องทบทวนตัวเองครั้งใหญ่ในอีกไม่นานนัก เมื่อ BLAND กำลังจะกลับมาอีกครั้ง ไม่ใช่”ช้างป่วย”ในทศวรรษที่ผ่านมาอีกต่อไปแล้ว แต่เป็นพญาฉัตรทัณฑ์ที่สามารถเติบโตได้รุนแรงในอนาคตทั้ง”ออร์แกนิค”และ”อิน ออร์แกนิค”พร้อมกันได้ทีเดียว