ข้อมูลจาก : http://www.bangkokbiznews.com/home/detail/property/property/20100111/94716/คอนโดฯ-ปี-53-ล้น-หรือ-ไม่ล้น-.html

หลากมุมมองตลาดคอนโดฯ ปี 53 กลับมาร้อนแรงอีกครั้งด้วยการคาดการณ์ว่าซัพพลายใหม่จะเข้าตลาดมากถึง 6 หมื่นยูนิต จึงมีคำถามว่าตลาด ล้น หรือ ไม่ล้น

ตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2553 นี้ มีแนวโน้มที่จะกลับมาร้อนแรงอีกครั้ง ด้วยปัจจัยด้านความต้องการที่อยู่อาศัยในเมือง เดินทางสะดวก ใกล้รถไฟฟ้า ประกอบกับบรรดาผู้ประกอบการมีความมั่นใจในทิศทางเศรษฐกิจปีนี้มากขึ้น ทำให้จำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในปีว่า 50% ฟันธงได้เลยว่าต้องเป็นคอนโดมิเนียม

โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีการคาดการณ์ว่า จะเป็นกลุ่มทุนที่ขนคอนโดมิเนียมออกมาขายมากที่สุด รวมๆ แล้วไม่ต่ำกว่า 5 หมื่นยูนิต ซึ่งนับรวมถึงคอนโดมิเนียมตามเกณฑ์บีโอไอ ขนาด 28 ตารางเมตรภายใต้ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทด้วย

ตัวเลขคาดการณ์ดังกล่าว ทำให้กลุ่มนักวิชาการมีความกังวลว่า คอนโดฯ ใหม่ 5 หมื่นยูนิต ยังไม่รวม “ของเก่า” ที่ยังเหลือขายในตลาดอีกไม่น้อย จะผลักดันเข้าสู่ภาวะ “ล้น” หรือไม่?

“ตลาดอสังหาฯ ปีนี้ บ้านระดับล่างจะมีการแข่งขันสูง โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมระดับล่าง น่าเป็นห่วง เพราะคาดว่าจะออกมาเยอะมาก” นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ กล่าว

นายสัมมา ยังกล่าวอีกว่า ทำไมถึงบอกว่า คอนโดฯ ระดับล่างที่ออกมาเยอะถึงน่าเป็นห่วง เพราะราคาต่อยูนิตที่ต่ำ เริ่มต้นไม่เกิน 2 ล้านบาท อยู่ในทำเลที่มีความต้องการของตลาดเช่า จูงใจคนที่มีเงินฝากที่มองว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากไม่น่าสนใจให้เปลี่ยนเส้นทางการเงินมาลงทุนในตลาดคอนโดมิเนียมแทน โดยถูกจูงใจว่าราคาต่ำ ทำเลดี ขายต่อไม่ได้ ก็ปล่อยเช่า หลายคนจึงซื้อเพราะหวังปล่อยเช่า จึงมีคำถามต่อว่า ตลาดเช่าใหญ่ขนาดนั้นหรือไม่ ความต้องการระหว่างผู้ปล่อยเช่า และผู้เช่าสมดุลกันมากน้อยเพียงใด นี่เป็นสิ่งที่น่ากังวล

อย่างไรก็ตาม ผอ.ศูนย์ข้อมูลฯ เชื่อว่า สถานการณ์ของตลาดคอนโดมิเนียมในปีนี้อาจจะไม่เลวร้ายเหมือนยุคปี 2540 ที่ผู้ซื้อส่วนใหญ่หวังเก็งกำไรจากใบจองเพียงอย่างเดียว โดยไม่มีความสามารถในการผ่อนชำระจริง เมื่อมีวิกฤติเกิดขึ้นจึงตัดสินใจทิ้งเงินจอง ไม่ผ่อนดาวน์ต่อ โครงการอาคารสูงหลายแห่งจึงต้องหยุดชะงัก ในขณะที่ปัจจุบันนักลงทุนส่วนใหญ่มีความสามารถในการผ่อนชำระได้จริง ประกอบกับ ทางฝั่งผู้ประกอบการเองมีความระมัดระวังในการทำตลาดมากขึ้น จึงเชื่อว่าตลาดจะไม่ล้มเหมือนในอดีต เพียงแต่ผู้ที่หวังจะลงทุนปล่อยเช่าอาจไม่ได้ผลตอบแทนตามที่มุ่งหวัง

นักวิชาการแนะเพิ่มสัดส่วนเงินจอง เงินดาวน์

ด้านรศ.มานพ พงศทัต อาจารย์พิเศษ ภาควิชาเคหะการ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ในฐานะเสาหลักของวงการอสังหาริมทรัพย์ ยังคงออกโรงเตือนบรรดานักพัฒนาที่อยู่อาศัย ว่า ปีนี้ผู้ประกอบการให้ความสนใจจะกลับมาลงทุนคอนโดมิเนียมมากขึ้นอีกครั้ง เพราะมองว่าเห็นสัญญาณของการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจและตลาดมีความต้องการสูง โดยเชื่อว่าที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในปีนี้จะมีสัดส่วนของคอนโดมิเนียมมากกว่า 50% ถ้าเป็นเช่นนี้ ตลาดจะล้นหรือไม่

ผู้ประกอบการจึงควรหาแนวทางป้องกันการเก็งกำไรจากใบจองด้วยการขยับอัตราการวางเงินจอง เงินดาวน์ให้สูงขึ้น ไม่จูงใจให้เกิดความต้องการลงทุนเพียงระยะสั้น แล้วตัดสินใจทิ้งจอง ทิ้งดาวน์ได้ง่าย


ขณะที่นักวิชาการมองว่าตลาดคอนโดมิเนียม “อาจจะ” ล้น? แต่บรรดานักพัฒนาคอนโดฯ ขอเถียงหัวชนฝาว่า ซัพพลายใหม่ของคอนโดมิเนียมที่ออกมากว่า 5-6 หมื่นยูนิตในปีนี้ ยังไง ยังไงก็ไม่ล้น

ส.อาคารชุดยันแบงก์เข้มคอนโดฯ ไม่ล้น
นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวให้ความคิดเห็นว่า ไม่เชื่อว่าคอนโดมิเนียมใหม่ที่จะออกมาในปีนี้จะล้นตลาด เนื่องจากมีหลายปัจจัยที่สนับสนุนให้ตลาดมีความต้องการที่สูงขึ้น ไม่ว่าจะเป็น เรื่องราคาน้ำมันที่จะเพิ่มสูงขึ้น การจราจร ความไม่สะดวกในการเดินทางเข้าเมือง รวมถึง การยอมรับที่จะอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมได้มากขึ้น

ปัจจัยดังกล่าวทำให้เกิดความต้องการจริง (Real Demand) ของตลาดคอนโดมิเนียมในยุคนี้ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมระดับราคา 1-3 ล้านบาทที่ยังเคลื่อนตัวได้ดี ส่วนคอนโดฯ ตามเกณฑ์บีโอไอ ที่อาจฝ่ายอาจมองว่า จะเข้าสู่ตลาดจำนวนมาก ก็เชื่อว่าจะไม่มากนัก เพราะยังมีหลายกฎเกณฑ์ที่ยังไม่ชัดเจน

นอกจากนี้ สถาบันการเงินต่างๆ มีส่วนสำคัญที่จะช่วยคุมซัพพลายในตลาดได้เป็นอย่างดี เพราะแบงก์ในฐานะผู้ปล่อยสินเชื่อพัฒนาโครงการจะต้องพิจารณาผู้ประกอบการรายนั้นๆ อย่างละเอียดถี่ถ้วน ว่าเคยมีประวัติในการพัฒนาโครงการมาก่อนแล้วหรือไม่ ทำเลเป็นอย่างไร คุณภาพโครงการมีความเป็นไปได้มากน้อยเพียงใด แบงก์มีความเข้มงวดมากขึ้นในการปล่อยสินเชื่อแต่ละโครงการ โครงการใดที่ผ่านการอนุมัติสินเชื่อจากแบงก์แล้ว ก็มั่นใจได้ส่วนหนึ่งแล้วว่ามีความต้องการจริง และมีโอกาสในการขายได้จริง

เจ้าพ่อคอนโดฯ ชี้ดีมานด์แนวสูงแทนแนวราบ

ด้านนายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวให้ความคิดเห็นว่า ความต้องการที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ กำลังถึงจุดเปลี่ยนแปลง จากที่อยู่อาศัยแนวราบสู่แนวสูง ดังนั้น จำนวนอาคารชุดที่คาดการณ์ว่าจะออกมา 5-6 หมื่นยูนิตในปีนี้ เป็นไปตามความต้องการของตลาด และออกมาแทนที่ซัพพลายของบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์มากกว่าออกมาชนกันจนกลายเป็นซัพพลายล้น

เขากล่าวต่อว่า สังเกตได้ว่าสัดส่วนของการเปิดที่อยู่อาศัยแนวราบลดลง สวนทางจากที่อยู่อาศัยแนวสูงที่เพิ่มขึ้น ทำให้ภาพรวมของจำนวนซัพพลายใหม่ในตลาดทั้งหมดจะยังคงใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา จึงมั่นใจว่าคอนโดมิเนียมปี 2553 จะไม่ล้นตลาด

ทั้งนี้ การเปิดตัวและจดทะเบียนอาคารชุดพักอาศัยในกรุงเทพและปริมณฑลของปี 2552 พบว่า มีการเปิดตัวอาคารชุดพักอาศัยประมาณ 2.5 หมื่นหน่วย ลดลง 24% ส่วนใหญ่ยังคงเป็นการเปิดตัวโครงการตามแนวรถไฟฟ้าทั้งสายปัจจุบันและอนาคต (คิดเป็น 80% ของจำนวนโครงการที่มีการเปิดตัวทั้งหมด) โดยทำเลที่มีการพัฒนาอาคารชุดพักอาศัยมากที่สุด ได้แก่ ถนนสุขุมวิท พหลโยธิน ลาดพร้าว รัชดา-พระราม 9

จากจำนวนดังกล่าว สัดส่วน 64% เป็นอาคารชุดพักอาศัยระดับกลางที่มีราคาขายรวม 1-3 ล้านบาทต่อหน่วย โดยในปีที่ผ่านมาบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (LPN) มีการเปิดตัวอาคารชุดพักอาศัยทั้งหมดประมาณ 7,800 หน่วย คิดเป็นส่วนแบ่งการตลาดประมาณ 30%

สำหรับการจดทะเบียน อาคารชุดพักอาศัยในกรุงเทพและปริมณฑลปี 2552 ฝ่ายวิจัยและพัฒนาของแอล.พี.เอ็น.ฯ คาดการณ์ว่าจะมีการจดทะเบียนทั้งสิ้นประมาณ 2.7 หมื่นหน่วย ซึ่งใกล้เคียงกับปี 2551 โดย 67% เป็นอาคารชุดพักอาศัยระดับกลาง ส่วนอาคารชุดของแอล.พี.เอ็น.ฯ มีการจดทะเบียนอาคารชุดพักอาศัยทั้งสิ้นประมาณ 6,300 หน่วย คิดเป็นส่วนแบ่งการตลาดประมาณ 23%

จำนวนคอนโดมิเนียมในปี 2553 ที่เจ้าพ่อคอนโดฯ คาดการณ์ว่าจะอยู่ที่ 5-6 หมื่นยูนิต เท่ากับว่า จะมีซัพพลายใหม่เพิ่มขึ้นแบบ “เท่าตัว” เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา ยังไม่นับรวม “ซัพพลายเก่า” ที่เหลือขายในตลาด และซัพพลายที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ อาจถูกนำมา “รีเซล” ขายใหม่อีกไม่น้อย เรียกได้ว่า จำนวนคอนโดมิเนียม “พร้อมขาย” ในตลาดปีนี้ “มหาศาล” ทีเดียว

และแม้ว่าซัพพลายใหม่ที่ออกมาจะเป็น “เรียล ดีมานด์” อย่างที่บรรดาผู้ประกอบการเอ่ยถึง แต่ปีนี้ยังคงมีปัจจัยเสี่ยงใหญ่อย่างสถานการณ์ “การเมือง” ซึ่งจะเป็นตัวแปรสำคัญที่อาจ “ฉุด” ทั้งเศรษฐกิจ และการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคได้

“ล้น” หรือ “ไม่ล้น” คงต้องจับตาดูกันต่อไป

เรื่องโดย สุกัญญา สินถิรศักดิ์