จังหวัดระยองเป็นฐานการผลิตอุตสาหกรรมที่สำคัญ ด้วยนิคมอุตสาหกรรม 8 แห่ง และโรงงานอุตสาหกรรมอีก 2,067 แห่ง ทำให้นอกจากประชากรพื้นถิ่นแล้ว ก็ยังมีแรงงานจำนวนมากที่หลั่งไหลเข้ามาจนปัจจุบันประชากรแฝงมีมากถึง 6 แสนคน พอ ๆ กับประชากรพื้นถิ่นที่มีราว 6 แสนคน ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยมากขึ้นเป็นเงาตามตัว ภาคอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดเติบโตอย่างร้อนแรงในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา

ปี′58 เติบโตสุดในระยอง

"ณัฏฐนันท์ คุณาจิระกุล" นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์จังหวัดระยอง กล่าวกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า อสังหาริมทรัพย์ของระยองถือเป็นภาคธุรกิจที่มีอัตราการเติบโต (Growth) มากที่สุดในปี 2558 ที่ 34% ขณะที่ภาคอุตสาหกรรมเติบโตที่ประมาณ 10% กว่า โดยช่วง 2-3 ปีก่อนหน้านี้เป็นช่วงที่เติบโตอย่างรวดเร็ว มีคอนโดมิเนียมเปิดตัวพร้อมกันหลายโครงการ ทั้งจากส่วนกลางและท้องถิ่น รวมทั้งบ้านจัดสรร ในขณะนี้ที่มีกว่า 200 โครงการ รวมแล้วหลายหมื่นยูนิต โดยในปี 2558 จังหวัดระยองมีโครงการเกิดใหม่ประมาณ 20 โครงการ ทั้งแนวราบและแนวสูง

หากเป็นบ้านจัดสรรราคาเริ่มตั้งแต่ 2 ล้านบาทขึ้นไป ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอเมือง แกลง บ้านฉาง มาบตาพุด ลูกค้าเป็นกลุ่มที่ทำงานนิคมที่มีรายได้สูง เช่น ผู้บริหาร วิศวกรปิโตรเคมี ส่วนในแถบอำเภอปลวกแดง พัฒนานิคม จะเป็นทาวน์เฮาส์ อพาร์ตเมนต์ ราคาล้านต้น ๆ หรือคอนโดฯราคาไม่เกินล้านบาท เพราะในพื้นที่ดังกล่าวจะมีกลุ่มแรงงานในอุตสาหกรรมประกอบรถยนต์ ซึ่งมีรายได้มั่นคงแต่ต่ำกว่าโซนอำเภอเมือง

ส่วนผู้พัฒนาโครงการกว่า 90% เป็นทุนท้องถิ่น มีทุนจากส่วนกลางเพียง 10% อาทิ แสนสิริ ที่มีคอนโดฯรวม ๆ กว่า 800 ยูนิต ศุภาลัยก็มีทั้งโครงการคอนโดฯและบ้านจัดสรรในพื้นที่ตัวเมืองเฟสแรก 500 ยูนิต และกำลังขึ้นโครงการต่อเนื่องอีก 100 ไร่ ล่าสุดกำลังลงทุนแนวราบบริเวณถนนบายพาสจำนวน 2,000 ยูนิต

คอนโดฯอืด หันเปิดให้เช่า

"ณัฏฐนันท์" กล่าวว่า แม้จะเติบโตอย่างรวดเร็วในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา แต่ในปี 2558 ก็เริ่มเห็นสัญญาณชะลอตัว และเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างชัดเจนในปีนี้ โดยมีปัจจัยจากภาวะเศรษฐกิจและหนี้ครัวเรือนที่พุ่งมากขึ้น ยอดขายบ้านแต่ละโครงการเริ่มอืด บางโครงการขายได้เดือนละ 1 หลังก็น่าพอใจ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่แม้ช่วงแรก ๆ ยอดจองจะไปได้ดี แต่ขณะนี้ยอดโอนส่วนหนึ่งกลับเป็นไปอย่างช้า ๆ จนเหลือเกินกว่าครึ่ง

ส่วนหนึ่งเพราะราคาคอนโดฯ ยังใกล้เคียงกับทาวน์เฮาส์ และเป็นกลุ่มเก็งกำไร ขณะที่เรียลดีมานด์ส่วนหนึ่งก็ประสบปัญหากู้ไม่ผ่านจากปัญหาหนี้ครัวเรือน ทำให้ปีนี้แทบไม่มีการก่อสร้างคอนโดฯโครงการใหม่ เว้นแต่โครงการที่มีจำนวนยูนิตน้อยไม่ต้องขออีไอเอ ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายดัมพ์ราคาห้องลงมาเต็มที่เพื่อระบายของให้ได้มากที่สุด บางแห่งจาก 1.8 ล้านบาท เหลือ 1.2 ล้าน บางรายถึงขั้นให้เช่ารายเดือนแล้วนำมาหักเป็นเงินดาวน์ หรือประมูลห้องเริ่มต้นด้วยราคาทุน

ภาวะดังกล่าวทำให้ผู้ประกอบการคอนโดฯเกือบทุกแท่ง หันมาปรับเป็นเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ มีทั้งแบบที่เจ้าของโครงการที่เป็นคนทำเอง และเจ้าของห้องทำ ซึ่งทำให้ตลาดห้องเช่าในจังหวัดระยองอยู่ในภาวะโอเวอร์ซัพพลาย ด้วยราคาที่สูสีกับอพาร์ตเมนต์เดือนละ 5,500 บาท คอนโดฯ 7,500 บาท แต่คอนโดมิเนียมมีสาธารณูปโภคส่วนกลางที่ดึงดูดลูกค้า ผู้ประกอบการห้องเช่าจึงถูกดึงไปจำนวนมาก และจนถึงตอนนี้ก็ยังไม่มีมาตรการมาควบคุม

อพาร์ตเมนต์ - ห้องเช่ายอดหด

"ตอนนี้ผู้ประกอบการห้องเช่าเดือดร้อนมาก เพราะคอนโดฯโอนไม่ได้ก็ปรับมาเป็นห้องเช่าหมด เรียกว่าทุกแห่งต้องมี อย่างแบรนด์โลคอลย่านถนนสุขุมวิทประมาณ 3 แท่ง ที่ขายไม่หมดก็ปรับมาเป็นโรงแรมบางส่วน และให้เช่ารายเดือน ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการอพาร์ตเมนต์และโรงแรม บางแห่งรายได้หายไปเดือนละกว่า 200,000 บาท" ณัฏฐนันท์กล่าว

ด้าน "พันธิภา โยคาพจร" ผู้ประกอบการเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ พาวีน่า เซอร์วิส เรสสิเดนซ์ ระยองกล่าวว่า ขณะนี้มีคอนโดมิเนียมจำนวนมากที่หันมาทำห้องเช่า และลดค่าห้องเหลือวันละ 500 กว่าบาท จึงส่งผลต่ออพาร์ตเมนต์ อัตราการเข้าพักลดลงจากปกติอยู่ที่เดือนละ 75% เหลือเพียง 60% ในช่วง 3 เดือนที่ผ่านมา ขณะที่ต้นทุนทั้งด้านภาษี ค่าแรงงาน บุคลากรของผู้ประกอบการยังสูงขึ้นเรื่อย ๆ จึงอยากให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องมีมาตรการออกมาควบคุมดูแล โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดฯที่นำมาให้เช่ารายวัน เพราะเป็นเรื่องที่ไม่ถูกต้อง

โรงแรมหันจับกลุ่มสัมมนา

"อนุชิดา ชินศิรประภา" ประธานหอการค้าจังหวัดระยอง และผู้บริหารโรงแรมโกลเด้นซิตี้ จังหวัดระยองกล่าวว่า ธุรกิจโรงแรมหลายแห่งในจังหวัดระยองต่างได้รับผลกระทบ ทำให้ลูกค้าหายไปกว่า 20% โดยเฉพาะกลุ่มวิศวกรชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในระยองระยะเวลาสั้น ๆ หันไปพักคอนโดฯรายวันจำนวนมาก ทำให้ตนต้องปรับตัวด้วยการหันมาจับตลาดสัมมนามากขึ้น โดยปีนี้ได้ลงทุนอีก 150 ล้านบาทเพื่อขยายโรงแรมเพิ่ม 200 ห้อง รองรับตลาดประชุม/สัมมนาโดยเฉพาะ

"เดิมเราไม่ได้คิดจะขยาย แต่พอสภาวการณ์เป็นอย่างนี้เราต้องขยายเลย ประเมินว่าคอนโดมิเนียมที่นำมาให้เช่ามีมากกว่าพันห้องขึ้นไป ส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่อำเภอเมือง มีหลายโครงการที่เจ้าของโครงการทำเอง ส่วนผู้ที่ซื้อห้องไว้ก็นำเข้าโครงการและได้รับค่าตอบแทน ทำให้ขณะนี้ธุรกิจโรงแรมในจังหวัดระยองแข่งขันกันมากขึ้น ต้องพยายามปรับตัวสู้ในด้านคุณภาพการบริการ เน้นจุดเด่นของตัวเอง เช่น การจัดงานเลี้ยงที่มีคุณภาพ"

ทั้งหมดคือสถานการณ์ล่าสุดของอสังหาฯเมืองระยอง ที่ทุกฝ่ายต่างต้องดิ้นรนและประคับประคองจนกว่าเศรษฐกิจจะฟื้นตัวอีกครั้ง