เหมือนอ่านนิยายสืบสวนสอบสวนเล่มหนึ่ง 
KEY POINTS
ผ่างบการเงิน “แคส แคปปิตอล-ไพร์ม ไนน์ฯ” ปมขายอาคาร Skyy9 ให้ สปส.
“กองทุนทรัสต์” สปส.ตั้ง ก.ค. 65 ถัดมา 2 เดือนเข้าซื้อกิจการ “เอจีอาร์อี 101”
เพิ่มทุน 3 พันล้านบาทเศษ ก่อนเข้าไปถือหุ้นใหญ่-เปลี่ยนชื่อบริษัทต้นปี 66
กรุงเทพธุรกิจ นำเสนอเงื่อนปม “กองทุนทรัสต์” ที่อนุกรรมการที่ปรึกษาการลงทุนสินทรัพย์นอกตลาด สำนักงานประกันสังคม (สปส.) ตัดสินใจใช้งบเฉียด 7 พันล้านบาทไปซื้อ “บริษัท” ซึ่งมีหนี้ราว 2 พันล้านบาท และได้อาคาร Skyy9 มาด้วยคือ บริษัท ไพร์ม ไนน์ เรียลเอสเตท จำกัด โดยมีบริษัท ไพร์ม เซเว่น จำกัด ผู้ถือหุ้นใหญ่ ขณะที่ผู้ถือหุ้นใหญ่สุดใน “ไพร์ม เซเว่น” คือ กองทรัสต์เพื่อกิจการเงินร่วมลงทุนไพร์ม แอสเซท โดย บริษัท หลักทรัพย์จัดการกองทุน กรุงไทย จำกัด (มหาชน) ในฐานะทรัสตี ซึ่งเป็นกองทุนของประกันสังคม
ประเด็นดังกล่าวกำลังอยู่ระหว่างถูกคณะกรรมการตรวจสอบข้อเท็จจริงการใช้งบประมาณฯ ของกระทรวงมหาดไทย ที่มีปลัดกระทรวงมหาดไทย เป็นประธาน ดำเนินการสอบสวน ขีดเส้นภายใน 90 วันก่อนรายงาน “มท.1” อนุทิน ชาญวีรกูล รองนายกฯ และ รมว.มหาดไทย รับทราบ
สำหรับไทม์ไลน์ในการซื้อขายอาคารดังกล่าว ถูกสร้างช่วงปี 2540 กระทั่งเจอ “วิกฤติต้มยำกุ้ง” ทำให้การก่อสร้างอาคารไม่แล้วเสร็จ ถูกทิ้งร้าง และปล่อยให้เป็นหนี้เสียหรือ NPL ต่อมามีการซื้อขายเปลี่ยนมือกัน จนไปอยู่ในมือของ บริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด มหาชน (BAM)
หลังจากนั้นเมื่อปี 2561 BAM ขายต่อให้กับบริษัท วอเตอร์เกท พาวิลเลี่ยน จำกัด ด้วยวงเงินราว 1 พันล้านบาท และมีการนำมารีโนเวท เป็นตึก I.C.E. Tower ถัดมาในปี 2562 “วอเตอร์เกทฯ” ขายต่อให้กับบริษัท แคส แคปปิตอล (ประเทศไทย) จำกัด ซื้อมารีโนเวท ภายใต้ชื่อใหม่ Cas Centre โดยทำการรื้อหรือทุบบางส่วนออก และทำใหม่ โดยเมื่อก่อสร้างแล้วเสร็จมีมูลค่าของตึกราว 2.2 พันล้านบาท และค่าที่ดินราว 1.5 พันล้านบาท รวมมูลค่าราว 3.7 พันล้านบาท ณ ช่วงเวลานั้น
คล้อยหลังแค่ปีเดียวคือ ในปี 2562 “วอเตอร์เกทฯ” ขายต่อให้กับบริษัทลูกของ “แคส แคปปิตอลฯ” คือ บริษัท เอจีอาร์อี 101 จำกัด ด้วยวงเงินราว 2 พันล้านบาทเศษ และ “แคส แคปปิตอล” ได้ขายต่อให้ “กองทุนทรัสต์” สปส.เข้าไปลงทุนเฉียด 7 พันล้านบาท ก่อนจะเปลี่ยนชื่อเป็นอาคาร Skyy9 ในปัจจุบัน
การซื้อขายตึกดังกล่าว เกิดขึ้นระหว่างปี 2561-2565 มีการเปลี่ยนมือเจ้าของ 3 คน ได้แก่ บริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด มหาชน (BAM) ขายต่อด้วยราคาราว 1 พันล้านบาท ให้กับบริษัท วอเตอร์เกท พาวิลเลี่ยน จำกัด ซึ่งเป็นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในเครือข่าย “พร้อมทวีสิทธิ์-พร้อมพัฒน์” ซึ่งกรุงเทพธุรกิจตรวจสอบข้อมูลพบว่า ช่วงการซื้อขายตึกดังกล่าวนั้น ปรากฏชื่อคนสกุล “พร้อมทวีสิทธิ์” เข้าไปเป็นกรรมการ และผู้ถือหุ้นด้วย
ต่อมาในปี 2562 “วอเตอร์เกทฯ” ขายอาคารดังกล่าวต่อด้วยราคาราว 2,175 ล้านบาทให้แก่บริษัท เอจีอาร์อี 101 จำกัด ในเครือ “แคส แคปปิตอล” ก่อนนำมารีโนเวทใหม่ในชื่อ Cas Centre หลังจากนั้นในปี 2565 ได้ขายต่อให้กับ “กองทุนทรัสต์” ของ สปส. ซึ่งมีรายงานว่า สปส.ใช้งบราว 7 พันล้านบาทได้มาซึ่งอาคารนี้ ก่อนเปลี่ยนชื่อเป็น Skyy9 ในปัจจุบัน
โดยในขั้นตอน “เอจีอาร์อี 101” ขายอาคารต่อให้ “กองทุนทรัสต์” นั้น แบ่งออกเป็น 2 ส่วน แบ่งเป็น
1.กองทุนทรัสต์ของ สปส.ไปจัดตั้งบริษัท ไพรม์ เซเว่น จำกัด เมื่อ 22 ก.ค. 2565 ทุนปัจจุบัน 5 พันล้านบาท วัตถุประสงค์ กิจกรรมของบริษัทโฮลดิ้งที่ไม่ได้ลงทุนในธุรกิจการเงินเป็นหลัก มีกรรมการ 3 รายคือ น.ส.ณัฐรี พนัสสุทรากร นายรชต ตราชูวณิช นางสาวภัคชาภา วงศ์เกษมสกุล โดยมีผู้ถือหุ้นใหญ่คือ กองทรัสต์เพื่อกิจการเงินร่วมลงทุนไพร์ม แอสเซท จำนวนหุ้นที่ถือ 499,999,998 หุ้น (สัดส่วน 100%) นายรชต ตราชูวณิช จำนวนหุ้นที่ถือ 1 หุ้น น.ส.ณัฐรี พนัสสุทรากร จำนวนหุ้นที่ถือ 1 หุ้น
ข้อมูลในหมายเหตุประกอบงบการเงินปี 2566 ระบุว่า บริษัท ไพร์ม เซเว่น จำกัด จัดตั้งขึ้นเป็นบริษัทจำกัดตามกฎหมายในไทยเมื่อวันที่ 22 ก.ค. 2565 และมีภูมิลำเนาในประเทศไทย บริษัทมีทรัสต์เพื่อกิจการเงินร่วมลงทุนไพร์ม แอสเซท ซึ่งจัดตั้งขึ้นตามพระราชบัญญัติทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน พ.ศ 2550 เป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ที่ถือหุ้นในอัตราร้อยละ 99.99 ของหุ้นที่ออกและจำหน่ายอยู่ทั้งหมดของบริษัท โดยดำเนินธุรกิจหลักในการลงทุนในบริษัทอื่น มีเงินลงทุนในบริษัทย่อย ได้แก่ บริษัท ไพร์ม ไนน์ เรียลเอสเตท จำกัด สัดส่วนเงินลงทุนในปี 2565 และ 2566 คือ ร้อยละ 99.99
2.เมื่อ 13 ธ.ค. 2565 “ไพร์ม เซเว่น” เริ่มดำเนินการเข้าซื้อกิจการ “เอจีอาร์อี 101” ในเครือ “แคส แคปปิตอล” ต่อมาเมื่อ 15 ธ.ค. 2565 “เอจีอาร์อี 101” ได้มีมติเพิ่มทุนของบริษัทเป็นเงิน 3,050 ล้านบาท (รวมทุนจดทะเบียน 3,250 ล้านบาท) เปลี่ยนแปลงกรรมการใหม่ โดยกรรมการออกจากตำแหน่ง 3 ราย ได้แก่ จอห์น ไมเคิล ชีแฮน ทิโมธี โจเฟซแกรดี และเอีย อเล็กซานเดอร์ โคเฮน กรรมการเข้าใหม่ 4 ราย ได้แก่ รชต ตราชูวณิช ณัฐรี พนัสสุทรากร ภัคชาภา วงษ์เกษมสกุล และกมลวรรณ สธนนิศกุล
โดยในหมายเหตุประกอบงบการเงินปี 2565 ระบุว่า ที่ประชุมคณะกรรมการของบริษัท มีมติอนุมัติให้ขายเงินลงทุนในบริษัท เอจีอาร์อี101 จำกัด โดยบริษัทได้ทำสัญญาซื้อขายเมื่อวันที่ 13 ธ.ค. 2565 กับกิจการที่ไม่เกี่ยวข้องกันแห่งหนึ่ง มีราคาซื้อขายในส่วนที่เป็นของบริษัทจำนวน 1,054 ล้านบาท บริษัทรับรู้กำไรจากการขายเงินลงทุนดังกล่าวจำนวน 390 ล้านบาท ในงบกำไรขาดทุนสำหรับปีปัจจุบัน
ทั้งนี้ภายใต้สัญญาซื้อขายดังกล่าว บริษัทได้รับรองเงื่อนไขบางประการเป็นระยะเวลาไม่เกิน 12 เดือนนับจากวันที่ทำสัญญา โดยกำหนดเงื่อนไขและจำนวนเงินที่คู่สัญญาสามารถเรียกร้องได้ตามที่กำหนดในสัญญา
สำหรับผู้ถือหุ้นใน “เอจีอาร์อี 101” ก่อนการซื้อขายเมื่อ 29 เม.ย. 2565 มี 4 ราย ได้แก่ บริษัท แคส แคปปิตอล (ประเทศไทย) จำกัด ถือหุ้นใหญ่สุด 10 ล้านหุ้น บริษัท อะพอลโล เอเชีย โนเบิล ลิมิเต็ด (สัญชาติมอริเชียส) ถือ 9.8 ล้านหุ้น บริษัท คอร์เนอร์สโตน แมเนจเม้นท์ จำกัด 2 แสนหุ้น
ต่อมาหลังการซื้อขายเมื่อ 13 ธ.ค. 2565 ได้เปลี่ยนแปลงผู้ถือหุ้น 4 ราย ได้แก่ ได้แก่ บริษัท แคส แคปปิตอล (ประเทศไทย) จำกัด ถือหุ้นใหญ่สุด 9,999,999 หุ้น บริษัท อะพอลโล เอเชีย โนเบิล ลิมิเต็ด (สัญชาติมอริเชียส) ถือ 9.8 ล้านหุ้น บริษัท คอร์เนอร์สโตน แมเนจเม้นท์ จำกัด 2 แสนหุ้น และบริษัท ไพร์ม เซเว่น จำกัด ถือ 1 หุ้น
หลังจากนั้นเมื่อเดือน 1 มี.ค. 2565 ได้เปลี่ยนชื่อเป็นบริษัท ไพร์ม ไนน์ เรียลเอสเตท จำกัด โดยนำส่งบัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นล่าสุดเมื่อ 29 เม.ย. 2567 บริษัท ไพร์ม เซเว่น จำกัด ถือหุ้นใหญ่สุด 324,999,998 หุ้น มูลค่า 3,249,999,980 บาท คิดเป็นสัดส่วน 100% รชต ตราชูวณิช ถือ 10 หุ้น ณัฐรี พนัสสุทรากร ถือ 10 หุ้น
ในหมายเหตุประกอบงบการเงินประจำปี 2565 ของ “ไพรม์ ไนน์ฯ” พบว่า บริษัทขาดทุนสะสม 1,166 ล้านบาทอย่างไรก็ตามบริษัทมีสินทรัพย์หมุนเวียนสุทธิเป็นเงิน 31 ล้านบาท หนี้สินส่วนใหญ่เป็นเงินกู้ยืมระยะยาวจากบริษัทใหญ่ (ไพร์ม เซเว่น) โดย “ไพร์ม เซเว่น” ได้ชำระเงินเพิ่มทุนของ “ไพร์ม ไนน์ฯ” 3,050 ล้านบาท ในเดือน ธ.ค. 2565 ปัจจุบันบริษัทอยู่ระหว่างเตรียมพร้อมเปิดดำเนินการของอสังหาริมทรัพย์ที่บริษัทลงทุน โดยฝ่ายบริหารมีการวางแผนรวมทั้งจัดทำแผนธุรกิจต่าง ๆ เพื่อให้บริษัทดำเนินธุรกิจได้อย่างมีประสิทธิภาพ และสามารถทำกำไรได้ในอนาคตอันใกล้
โดยในส่วนเงินให้กู้ยืมระยะยาวจากกิจการที่เกี่ยวข้องกันพบว่าในปี 2565 มีเงินกู้ยืมระยะยาวจาก “ไพร์ม เซเว่น” 1,772,634,000 บาท ทำสัญญาเมื่อ 13 ธ.ค. 2565 เป็นเงินกู้ยืมที่ไม่มีหลักประกัน คิดดอกเบี้ยปีแรกอัตรา 3% ต่อปี และปีที่ 2 เป็นต้นไปคิดดอกเบี้ยอัตรา 7.5% ต่อปี โดยมีเงื่อนไขการชำระดอกเบี้ยทุกสิ้นเดือน และมีกำหนดชำระคืนเงินต้นเมื่อทวงถาม
ทั้งนี้เมื่อ 26 ธ.ค. 2565 ผู้ให้กู้ (ไพร์ม เซเว่น) ได้แจ้งต่อ “ไพร์ม ไนน์ฯ” ว่า ผู้ให้กู้ไม่มีประสงค์จะเรียกคืนเงินกู้ยืมในหรือก่อนวันที่ 31 ธ.ค. 2566 แต่ขอสงวนสิทธิในการเรียกชำระคืนทันที กรณีบริษัทจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้ในการประกอบกิจการทั้งหมด หรือขายกิจการให้แก่กิจการอื่น ดังนั้นบริษัทจึงจัดประเภทรายการเงินกู้ยืมจาก “ไพร์ม เซเว่น” เป็นเงินกู้ยืมระยะยาว
ทั้งหมดคือข้อมูลการขาย Cas Centre ของ “แคส แคปปิตอล” ให้ “กองทุนทรัสต์” ของประกันสังคมเมื่อปี 2565 ส่วนข้อเท็จจริงเรื่องคุ้มค่า คุ้มราคาหรือไม่ ต้องรอคณะกรรมการสอบสวนฯของมหาดไทยดำเนินการต่อไป
ผ่างบการเงิน ‘แคส แคปปิตอล’ ขาย Skyy9 ให้ สปส. 7 พันล้าน ?