***ให้กระชับครับ

ผมเป็นผู้ให้เช่าครับ แบ่งพื้นที่ให้เช่า แบ่งได้ประมาณ 4-6 อาคาร (ชั้นเดียว)
ส่วนใหญ่ผู้เช่าเปิดร้านอาหาร คล้ายๆ เป็นเวิ้งร้านอาหาร มีหลายร้าน
เป็นร้านที่ไม่ใช่แบรนด์ดัง ออกแนวบ้านๆ ง่ายๆ พนักงานไม่ต้องแต่งชุดยูนิฟอร์ม โต๊ะพับกางเก้าอี้พลาสติกอะไรทำนองนั้นครับ ทำเลติดถนนใหญ่

ตลอดเกือบ 20 ปีที่ผ่านมา (ก่อนโควิดฯ) ไม่เคยวิกฤติเลยครับ
พื้นที่ด้านหน้าเช่าเต็มตลอดแทบไม่ว่าง
ส่วนพื้นที่เช่าด้านในก็เข้าๆ ออกๆ ครับ ก็มีช่วงไม่มีคนเช่าบ้าง
ผู้เช่าเช่า 4 รายยืนพื้น อีก 2 ราย เข้าๆ ออกๆ
อย่างแย่ที่สุดเลยเหลือ 3 ราย แต่ก็เป็นช่วงสั้นๆ

จนกระทั่งโควิดฯ มาเนี่ยแหละครับ ทุกอย่างดูค่อยๆ แย่ลง
(โควิดฯ เข้าไทยน่าจะช่วง 2563 ต้นปี ถ้าผมจำไม่ผิดนะ)
ช่วงโควิดที่เริ่มล็อคดาวน์ ช่วงนี้ผมลดค่าเช่า 50% ดีกว่าไม่ได้ค่าเช่า ดีกว่าไม่มีรายรับ
ยื้ออยู่ช่วงนึง ผู้เช่าส่วนใหญ่อยู่ไม่ได้ครับ เพราะเขาแทบขายไม่ได้เลย
บางผู้เช่า จากที่เคยขายดีคนแน่นร้าน อยู่กันมานานก็ปิดกิจการไปช่วงโควิดฯ แล้วก็ไม่กลับมา
ร้านที่อยู่ไม่ได้คือร้านที่เน้นไปทางขายเหล้า เพราะทางการก็เพ่งเล็งเรื่องโควิด
กับร้านแนวบุฟเฟต์ ที่ออกแนวเน้นปริมาณคน ยิ่งเยอะยิ่งเบียดยิ่งกำไร แต่คนยังกลัวโควิดอยู่ไม่อยากนั่งเบียด บวกกับต้นทุนสูง (คนเช่าก่อนออกเขาระบายกับผม)

หลังจากปลดล๊อคโควิดฯ มาถึงตอนนี้ มีเหลืออยู่แค่ 2 ราย คือ ร้านอาหารแนวเมนูตามสั่ง อีกร้านเมนูประมาณอีสาน
2 รายนี้อยู่มาตั้งแต่ก่อนโควิด

จากประสบการณ์ที่ผมเจอผู้เช่ามาหลายราย ถ้าเปรียบเทียบกันจากทุกรายแล้ว
ผู้เช่าทั้ง 2 รายนี้ จัดว่าเป็นผู้เช่าที่ดีครับ อาจจะไม่ได้ดีสุดๆ แต่ก็ถือว่าเป็นผู้เช่าที่ดีครับ
ปล. ผมเคยเจอผู้เช่ามาเยอะ ทำให้แยกออกว่าแบบนี้ดีหรือไม่ดี

2565 น่าจะกลางปี ถ้าผมจำไม่ผิด เป็นช่วงที่ปลดล๊อคโควิดใหม่ๆ
ผมดูจากวงจรปิด ก็เห็นว่าลูกค้าก็ไม่เยอะแต่ก็ไม่น้อย
ลูกค้าของผู้เช่าก็กลับมาครับ เหมือนคนโดนกักตัวนาน อั้นมานาน ก็ออกมานั่งร้านอาหาร

ต้นปี 2566 ผมตัดสินใจกลับมาเก็บค่าเช่า 100%
พอมาถึงช่วงปลายปี ผู้เช่า รายแรกเริ่มขอเลื่อนจ่าย
แล้วอีกไม่กี่เดือนต่อมาอีกรายก็มาขอเลื่อนจ่าย (ผมก็ไม่แน่ใจว่า ผู้เช่า 2 รายนี้เขาคุยกันไหม แต่เดาว่าเขาน่าจะคุยกัน)

ผู้เช่าทั้ง 2 รายให้เหตุผลเหมือนกันเป๊ะๆ ยังกับนัดกันมาว่า เศรษฐกิจไม่ดี ฝนตกทุกวัน การเมืองก็ไม่นิ่ง ทำให้ขายไม่ได้เลย ลูกค้าหายไปไหนหมด
เขาแก้ปัญหาทุกอย่างแล้ว ลดต้นทุน ลดลูกจ้าง สุดท้ายก็ไม่มีเงินมาจ่ายค่าเช่า
ผมดูจากวงจรปิดแล้ว ก็เป็นอย่างที่เขาบอกจริงๆ คือ ลูกค้าเข้าน้อย

ตั้งแต่วันนั้นมาถึงวันนี้ ผู้เช่าทั้ง 2 ราย เขาไม่มีเงินจ่ายค่าเช่าเลย
เท่ากับว่า รายรับผมตรงนี้ = 0 ต่อเนื่อง
[Spoil] คลิกเพื่อดูข้อความที่ซ่อนไว้ยังดีมีรายรับด้านอื่นอยู่บ้าง กับเอาเงินเก็บมาใช้ เลยถัวๆ ไป

ก็ไม่คิดว่าจะประสบปัญหาแบบตอนนี้ เดิมว่าสถานการณ์แย่แล้ว ตอนนี้ยิ่งกำลังแย่ลงไปอีก

จากที่ลองสำรวจและวิเคราะห์เบื้องต้นดู มันจะประมาณนี้ครับ
- ทำเลผมไม่ใกล้แหล่งชุมชนครับ
เป็นลักษณะ เป็นทางผ่านที่เกือบทุกคนต้องผ่านครับ เป็นที่แวะระหว่างทาง

- ในพื้นที่ใกล้ๆ กัน ไม่มีคู่แข่งรายใหม่

- คู่แข่ง มี 2 แบบครับ 
แบบแรก คือ คู่แข่งที่พื้นที่ที่เป็นทำเลดีกว่ามากๆ เพราะเขาใกล้ชุมชน เช่น หมู่บ้าน คอนโดฯ ใกล้ตึกออฟฟิศมีบริษัทใหญ่ที่มีพนักงานเยอะ เขาคนเยอะมาตั้งแต่แรกอย่างสม่ำเสมออยู่แล้วครับ ไม่ได้ขยายพื้นที่เพิ่ม (เพราะเขาขยายพื้นที่ไม่ได้แล้ว) ร้านจำนวนเท่าเดิม คนเยอะเท่าเดิม
แบบสอง คือ คู่แข่งที่คล้ายผม เป็นทางผ่าน ไม่ใกล้ชุมชน เขาก็เงียบๆ แบบผมเนี่ยแหละ ซึ่งเมื่อก่อนคนก็เยอะกว่านี้นะครับ

ทำให้พอจะอนุมานได้ว่า ลูกค้าในพื้นที่ยังมีอยู่ แต่กำลังซื้อหายไป 

รบกวนถามความเห็นครับ แบบนี้ในมุมผู้ให้เช่าเอาไงต่อดีครับ ระหว่าง

A) เลิกสัญญาเช่า
ผลกระทบที่คาดว่า น่าจะตามมา
- ลุ้นว่าเขาจะจ่ายค่าเช่าที่ค้างอยู่ไหม แต่โดยประสบการณ์ ผมว่าเขาหนีหนี้ค่าเช่า (ผมฟ้องไปก็ไม่คุ้มครับ เสียเวลาด้วย)
- ลุ้นว่าจะมีผู้เช่ารายใหม่มาเช่าแทนที่ไหม ถ้าไม่มีคือ มันจะมืดไปทั้งเวิ้งเลยครับ

B) ลดค่าเช่า ผมเองก็ไม่แน่ใจควร คิดค่าเช่ากี่ % ครับ
[Spoil] คลิกเพื่อดูข้อความที่ซ่อนไว้ค่าเช่า 50%
ค่าเช่า 60% (ลดค่าเช่า 40%)
ค่าเช่า 70% (ลดค่าเช่า 30%)
ค่าเช่า 80% (ลดค่าเช่า 20%)
- ดีกว่าไม่ได้อะไรเลย
- ดีกว่าทำให้พื้นที่เงียบ เพราะถ้าไม่มีคนเช่า มันก็จะมืด พอมันมืดมันก็จะทำให้ลูกค้ารู้สึกว่าไม่น่าเข้ามาเลย

C) อื่นๆ ....

ขอบคุณครับ