มีเรื่องรบกวนฝากถามเพื่อนๆ ในกรณีดังต่อไปนี้
ผู้ขายได้ทำการโพสขายบ้านเก่า มีผู้สนใจติดต่อมาโดยตกลงซื้อขายกันที่ 1.6 ล้านบาท โดยผู้ซื้อรับผิดชอบค่าโอน และผู้ขายรับผิดชอบค่าภาษีรายได้ ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายในจำนวนเงินขายตามจริง กำหนดเวลาไว้ประมาณ 45 วัน โดยผู้ขายไม่ได้เอามัดจำ และได้มีการมอบสำเนาโฉนดที่ดินและสำเนาเอกสารทางผู้ขายให้ไป โดยผู้ซื้ออ้างว่าจะนำไปขอกู้กับทาง ธ. ระหว่างนั้นทางผู้ซื้อให้เจ้าหน้าที่ ธ. มาทำการถ่ายรูปเพื่อประเมินขอเงินกู้ และนัดโอนกันประมาณสิ้นเดือน
ก่อนหน้าวันโอน 2 วัน ทางผู้ซื้อโทรศัพท์มาบอกว่า ธ. จะออกแคชเชียร์เช็คในนามผู้ขายเป็นจำนวนเงิน 1.9 ล้านบาท โดยจำนวนเงินดังกล่าว มีค่าซื้อบ้าน 1.6 ล้าน และค่าตกแต่งที่ผู้ซื้อขอกู้เพิ่มอีก 3 แสนบาท ในวันโอน จนท. จะนำเช็คมาให้ตรวจสอบ หลังจากโอนแล้ว ก็มอบเช็คให้ผู้ขาย และพาทั้งหมดไปที่ ธ. ให้ผู้ขายเปิดบัญชี ธ. นั้น (ผู้ขายไม่มีบัญชี ธ. ที่ผู้ซื้อขอกู้นี้) และเมื่อเงินเข้าบัญชีแล้วผู้ขายก็ต้องโอนส่วนต่าง 3 แสนบาท ให้ผู้ซื้อ ทั้งนี้ ในสัญญาซื้อขายกับกรมที่ดิน ต้องแจ้งว่าซื้อขายบ้านในราคา 1.9 ล้านบาท ด้วย
1. เมื่อทราบดังนี้ ผู้ขายเลยมีความกังวลว่าจะเกิดปัญหาอะไรตามมาทีหลังหรือไม่ เนื่องจากผู้ขายเป็นข้าราชการบำนาญ อายุเกิน 65 ปี มีการยื่นภาษีรายได้บุคคลธรรมดาทุกปี การมีรายได้จากการขายบ้านดังกล่าว ผู้ขายจะต้องยื่นแสดงรายได้เป็น 1.9 ล้านบาท และต้องเสียภาษีย้อนหลังเพิ่มขึ้นไหม (ผู้ขายไม่มีค่าลดหย่อนด้านอื่นๆ)
2. ผู้ขายไม่มีความรู้เรื่องการซื้อขายบ้านเลย เมื่อผู้ขายมาหาข้อมูลเพิ่มเติม พบว่าถ้าผู้ขายเสียภาษีรายได้ ณ ที่จ่าย ที่กรมที่ดินแล้ว ถือเป็นภาษี Final Tax ใช่หรือไม่ ไม่จำเป็นต้องยื่นแสดงรายได้อีก โดยบ้านหลังดังกล่าวมาจากการซื้อบ้านเมื่อ 30 กว่าปีที่แล้วของผู้ขายเอง ไม่ใช่มรดกตกทอด
3. เมื่อสอบถามกับผู้ซื้อ ก็ให้เหตุผลว่าส่วนใหญ่ในการกู้ซื้อบ้าน ก็จะกู้ซื้อเกินราคาที่ตกลงซื้อขายอยู่แล้ว เพื่อมีเงินส่วนต่างไว้ตกแต่ง เป็นความจริงหรือไม่ กับการซื้อบ้านเก่ามือสองทั่วไป
4. เมื่อคุยกับผู้ซื้อครั้งสุดท้าย ผู้ซื้อมาบอกเพิ่มอีกว่า จริงๆ ได้ขอกู้เงินธนาคารในจำนวน 2 ล้านบาท มีค่าดำเนินการที่ผู้ซื้อดำเนินการไปแล้วรวมอยู่ด้วย โดยที่ ธ. จะออกแคชเชียร์เช็คในนามผู้ขาย 1.9 ล้านบาท และให้แจ้งกับกรมที่ดินให้ตรงกันว่าตกลงซื้อขายที่ 2 ล้านบาท จึงทำให้ผู้ขายตัดสินใจไม่ขายบ้านให้แก่ผู้ซื้อ เพราะการกระทำเช่นนี้ของผู้ซื้อทำให้เกิดความไม่ไว้วางใจ ผู้ขายจึงแจ้งไปทางไลน์ว่าไม่ขายแล้ว เนื่องจากผิดสัญญาจะซื้อจะขายในวงเงินที่ตกลงตั้งแต่ทีแรก ผู้ขายจะมีความผิดในเรื่องการซื้อขายนี้หรือไม่ที่บอกยกเลิกสัญญาดังกล่าว
5. และในกรณีถ้าหากผู้ขายตกลงตามที่ผู้ซื้อกล่าวมาตามข้อ 4. การตกลงทำสัญญาซื้อขายที่กรมที่ดินในราคา 2 ลบ. (ผู้ขายได้จริงแค่ 1.6 ลบ.) โดยการแสดงแคชเชียร์เช็คเป็นหลักฐานการชำระเงินแค่ 1.9 ล้านบาท นั้นปกติทำกันได้หรือไม่ และเมื่อกลับไปที่ข้อ 1. ถ้าหากผู้ขายต้องยื่นแสดงภาษีรายได้จากการขายที่ดินเป็น 2 ลบ. แทนที่จะเป็น 1.6 ลบ. ลองคำนวณจากโปรแกรมภาษีคร่าวๆ ผู้ขายต้องเสียภาษีเพิ่มขึ้นอีกเท่าตัว
ค้นหาข้อมูล มีแต่การแจ้งราคาซื้อขายบ้านกับกรมที่ดินต่ำกว่าความเป็นจริง ไม่มีกรณีแจ้งสูงกว่าความเป็นจริงเลย จึงขอความกรุณาเพื่อนๆ ช่วยวิเคราะห์และให้ความรู้ถึงข้อดีข้อเสียในการซื้อขายบ้านลักษณะนี้ด้วย ผู้ขายไม่มีความรู้หรือทำการซื้อขายบ้านในลักษณะเช่นนี้มาก่อน ผู้ซื้อพยายามอธิบายว่าส่วนใหญ่ก็ทำแบบนี้ ซึ่งแท้จริงแล้วผู้ขายอยากทำอะไรที่ตรงไปตรงมา ไม่ซับซ้อนยุ่งยาก ซื้อขายจบกันไปตามที่คุยตอนแรก ไม่อยากมีปัญหาตามมาในภายหลังได้ ขอขอบคุณเป็นอย่างสูง
*************************************************************
ขอสอบถามเพิ่มเติม ผู้ขายไม่มีความกังวลในเรื่องภาษีที่ต้องจ่ายตอนโอน แต่ที่ผู้ขายกังวลก็คือ...
ผู้ขายเป็นข้าราชการบำนาญ ต้องนำรายได้ส่วนนี้ไปยื่นแสดงภาษีรายได้ต่อปี รวมกับรายได้บำนาญ (หรืออื่นๆ หากมี) ด้วยไหม ซึ่งถ้ายื่นไปแล้ว ที่ลองคำนวณภาษีคร่าวๆ ปรากฏว่าผู้ขายต้องจ่ายภาษีเพิ่มอีก ถ้า 1.6 ลบ ประมาณ 3 หมื่น ส่วนนี้ผู้ขายยินดีจ่ายภาษีได้ และถ้าเป็น 2 ลบ ก็ประมาณ 6 หมื่น ซึ่งผู้ขายไม่ยินดีจ่ายเลย ทั้งที่ได้จริง 1.6 ลบ เพราะผู้ขายอายุมากแล้ว ไม่มีค่าลดหย่อนด้านอื่นๆ จะทำให้ลดหย่อนได้น้อยมาก
แต่ถ้าบอกว่า ภาษีโอนที่กรมที่ดิน หัก ณ ที่จ่ายแล้ว เป็น Final Tax ก็แปลว่าไม่ต้องยื่นแสดงรายได้ต่อปีอีก หรือว่าต้องยื่นแสดงแต่ไม่รวมในการคำนวณภาษี (เพิ่งเห็นในฟอร์มภาษีใหม่ มีให้ติ๊กตรงนี้ด้วย) ขอรบกวนผู้รู้ด้านนี้ช่วยให้คำแนะนำด้วย
**************************************************************
แต่ผลสรุปคือ ผู้ขายตกลงไม่ขายบ้านดังกล่าวแล้ว เนื่องจากยังไม่ได้เดือดร้อนเรื่องเงิน และไม่พอใจที่ผู้ซื้อมาบอกเพิ่มจำนวนเงินทีละครั้ง เดี๋ยวก็ 1.9 ลบ เดี๋ยวก็ 2 ล้าน ตอนใกล้จะถึงวันโอน อีกทั้งต้องพาผู้ขายไปเปิดบัญชีอีก โอนไปโอนมา ซับซ้อนยุ่งยาก ผู้ขายอายุ 80 กว่าแล้ว ไม่สะดวกเดินทางไปโน่นไปนี่ ทั้งๆ ที่ตอนทำสัญญาครั้งแรก ได้ตกลงกันในจำนวนเงิน 1.6 ลบ เป็นแคชเชียร์เช็คให้ผู้ขายที่กรมที่ดินเลย
การแจ้งราคาซื้อขายบ้านกับกรมที่ดินสูงกว่าราคาซื้อขายจริงได้หรือไม่
ผู้ขายได้ทำการโพสขายบ้านเก่า มีผู้สนใจติดต่อมาโดยตกลงซื้อขายกันที่ 1.6 ล้านบาท โดยผู้ซื้อรับผิดชอบค่าโอน และผู้ขายรับผิดชอบค่าภาษีรายได้ ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายในจำนวนเงินขายตามจริง กำหนดเวลาไว้ประมาณ 45 วัน โดยผู้ขายไม่ได้เอามัดจำ และได้มีการมอบสำเนาโฉนดที่ดินและสำเนาเอกสารทางผู้ขายให้ไป โดยผู้ซื้ออ้างว่าจะนำไปขอกู้กับทาง ธ. ระหว่างนั้นทางผู้ซื้อให้เจ้าหน้าที่ ธ. มาทำการถ่ายรูปเพื่อประเมินขอเงินกู้ และนัดโอนกันประมาณสิ้นเดือน
ก่อนหน้าวันโอน 2 วัน ทางผู้ซื้อโทรศัพท์มาบอกว่า ธ. จะออกแคชเชียร์เช็คในนามผู้ขายเป็นจำนวนเงิน 1.9 ล้านบาท โดยจำนวนเงินดังกล่าว มีค่าซื้อบ้าน 1.6 ล้าน และค่าตกแต่งที่ผู้ซื้อขอกู้เพิ่มอีก 3 แสนบาท ในวันโอน จนท. จะนำเช็คมาให้ตรวจสอบ หลังจากโอนแล้ว ก็มอบเช็คให้ผู้ขาย และพาทั้งหมดไปที่ ธ. ให้ผู้ขายเปิดบัญชี ธ. นั้น (ผู้ขายไม่มีบัญชี ธ. ที่ผู้ซื้อขอกู้นี้) และเมื่อเงินเข้าบัญชีแล้วผู้ขายก็ต้องโอนส่วนต่าง 3 แสนบาท ให้ผู้ซื้อ ทั้งนี้ ในสัญญาซื้อขายกับกรมที่ดิน ต้องแจ้งว่าซื้อขายบ้านในราคา 1.9 ล้านบาท ด้วย
1. เมื่อทราบดังนี้ ผู้ขายเลยมีความกังวลว่าจะเกิดปัญหาอะไรตามมาทีหลังหรือไม่ เนื่องจากผู้ขายเป็นข้าราชการบำนาญ อายุเกิน 65 ปี มีการยื่นภาษีรายได้บุคคลธรรมดาทุกปี การมีรายได้จากการขายบ้านดังกล่าว ผู้ขายจะต้องยื่นแสดงรายได้เป็น 1.9 ล้านบาท และต้องเสียภาษีย้อนหลังเพิ่มขึ้นไหม (ผู้ขายไม่มีค่าลดหย่อนด้านอื่นๆ)
2. ผู้ขายไม่มีความรู้เรื่องการซื้อขายบ้านเลย เมื่อผู้ขายมาหาข้อมูลเพิ่มเติม พบว่าถ้าผู้ขายเสียภาษีรายได้ ณ ที่จ่าย ที่กรมที่ดินแล้ว ถือเป็นภาษี Final Tax ใช่หรือไม่ ไม่จำเป็นต้องยื่นแสดงรายได้อีก โดยบ้านหลังดังกล่าวมาจากการซื้อบ้านเมื่อ 30 กว่าปีที่แล้วของผู้ขายเอง ไม่ใช่มรดกตกทอด
3. เมื่อสอบถามกับผู้ซื้อ ก็ให้เหตุผลว่าส่วนใหญ่ในการกู้ซื้อบ้าน ก็จะกู้ซื้อเกินราคาที่ตกลงซื้อขายอยู่แล้ว เพื่อมีเงินส่วนต่างไว้ตกแต่ง เป็นความจริงหรือไม่ กับการซื้อบ้านเก่ามือสองทั่วไป
4. เมื่อคุยกับผู้ซื้อครั้งสุดท้าย ผู้ซื้อมาบอกเพิ่มอีกว่า จริงๆ ได้ขอกู้เงินธนาคารในจำนวน 2 ล้านบาท มีค่าดำเนินการที่ผู้ซื้อดำเนินการไปแล้วรวมอยู่ด้วย โดยที่ ธ. จะออกแคชเชียร์เช็คในนามผู้ขาย 1.9 ล้านบาท และให้แจ้งกับกรมที่ดินให้ตรงกันว่าตกลงซื้อขายที่ 2 ล้านบาท จึงทำให้ผู้ขายตัดสินใจไม่ขายบ้านให้แก่ผู้ซื้อ เพราะการกระทำเช่นนี้ของผู้ซื้อทำให้เกิดความไม่ไว้วางใจ ผู้ขายจึงแจ้งไปทางไลน์ว่าไม่ขายแล้ว เนื่องจากผิดสัญญาจะซื้อจะขายในวงเงินที่ตกลงตั้งแต่ทีแรก ผู้ขายจะมีความผิดในเรื่องการซื้อขายนี้หรือไม่ที่บอกยกเลิกสัญญาดังกล่าว
5. และในกรณีถ้าหากผู้ขายตกลงตามที่ผู้ซื้อกล่าวมาตามข้อ 4. การตกลงทำสัญญาซื้อขายที่กรมที่ดินในราคา 2 ลบ. (ผู้ขายได้จริงแค่ 1.6 ลบ.) โดยการแสดงแคชเชียร์เช็คเป็นหลักฐานการชำระเงินแค่ 1.9 ล้านบาท นั้นปกติทำกันได้หรือไม่ และเมื่อกลับไปที่ข้อ 1. ถ้าหากผู้ขายต้องยื่นแสดงภาษีรายได้จากการขายที่ดินเป็น 2 ลบ. แทนที่จะเป็น 1.6 ลบ. ลองคำนวณจากโปรแกรมภาษีคร่าวๆ ผู้ขายต้องเสียภาษีเพิ่มขึ้นอีกเท่าตัว
ค้นหาข้อมูล มีแต่การแจ้งราคาซื้อขายบ้านกับกรมที่ดินต่ำกว่าความเป็นจริง ไม่มีกรณีแจ้งสูงกว่าความเป็นจริงเลย จึงขอความกรุณาเพื่อนๆ ช่วยวิเคราะห์และให้ความรู้ถึงข้อดีข้อเสียในการซื้อขายบ้านลักษณะนี้ด้วย ผู้ขายไม่มีความรู้หรือทำการซื้อขายบ้านในลักษณะเช่นนี้มาก่อน ผู้ซื้อพยายามอธิบายว่าส่วนใหญ่ก็ทำแบบนี้ ซึ่งแท้จริงแล้วผู้ขายอยากทำอะไรที่ตรงไปตรงมา ไม่ซับซ้อนยุ่งยาก ซื้อขายจบกันไปตามที่คุยตอนแรก ไม่อยากมีปัญหาตามมาในภายหลังได้ ขอขอบคุณเป็นอย่างสูง
*************************************************************
ขอสอบถามเพิ่มเติม ผู้ขายไม่มีความกังวลในเรื่องภาษีที่ต้องจ่ายตอนโอน แต่ที่ผู้ขายกังวลก็คือ...
ผู้ขายเป็นข้าราชการบำนาญ ต้องนำรายได้ส่วนนี้ไปยื่นแสดงภาษีรายได้ต่อปี รวมกับรายได้บำนาญ (หรืออื่นๆ หากมี) ด้วยไหม ซึ่งถ้ายื่นไปแล้ว ที่ลองคำนวณภาษีคร่าวๆ ปรากฏว่าผู้ขายต้องจ่ายภาษีเพิ่มอีก ถ้า 1.6 ลบ ประมาณ 3 หมื่น ส่วนนี้ผู้ขายยินดีจ่ายภาษีได้ และถ้าเป็น 2 ลบ ก็ประมาณ 6 หมื่น ซึ่งผู้ขายไม่ยินดีจ่ายเลย ทั้งที่ได้จริง 1.6 ลบ เพราะผู้ขายอายุมากแล้ว ไม่มีค่าลดหย่อนด้านอื่นๆ จะทำให้ลดหย่อนได้น้อยมาก
แต่ถ้าบอกว่า ภาษีโอนที่กรมที่ดิน หัก ณ ที่จ่ายแล้ว เป็น Final Tax ก็แปลว่าไม่ต้องยื่นแสดงรายได้ต่อปีอีก หรือว่าต้องยื่นแสดงแต่ไม่รวมในการคำนวณภาษี (เพิ่งเห็นในฟอร์มภาษีใหม่ มีให้ติ๊กตรงนี้ด้วย) ขอรบกวนผู้รู้ด้านนี้ช่วยให้คำแนะนำด้วย
**************************************************************
แต่ผลสรุปคือ ผู้ขายตกลงไม่ขายบ้านดังกล่าวแล้ว เนื่องจากยังไม่ได้เดือดร้อนเรื่องเงิน และไม่พอใจที่ผู้ซื้อมาบอกเพิ่มจำนวนเงินทีละครั้ง เดี๋ยวก็ 1.9 ลบ เดี๋ยวก็ 2 ล้าน ตอนใกล้จะถึงวันโอน อีกทั้งต้องพาผู้ขายไปเปิดบัญชีอีก โอนไปโอนมา ซับซ้อนยุ่งยาก ผู้ขายอายุ 80 กว่าแล้ว ไม่สะดวกเดินทางไปโน่นไปนี่ ทั้งๆ ที่ตอนทำสัญญาครั้งแรก ได้ตกลงกันในจำนวนเงิน 1.6 ลบ เป็นแคชเชียร์เช็คให้ผู้ขายที่กรมที่ดินเลย