เรียนถามท่านที่มีความรู้ด้านกฎหมายหรืออาจเคยนั่งเป็นกรรมการนิติบุคคล หรือท่านผู้รู้ทุกท่านครับ

อาคารชุดที่ผมถือกรรมสิทธิ์ห้องพักอยู่ เป็นอาคารตากอากาศแบบ Low-rise ความสูง 3.5 ชั้น (สามชั้นครึ่ง) ตั้งอยู่ในพื้นที่แหล่งท่องเที่ยวทางภาคอีสาน
เป็นโครงการเก่าอายุหลายสิบปี ก่อนหน้านี้ได้ว่าจ้างบริษัทเอกชนทำหน้าที่เป็นนิติบุคคล ซึ่งได้ดูแลรักษาสภาพอาคารมาเป็นอย่างดี 

โดยพื้นฐานการบริหารของโครงการเนื่องจากเจ้าของส่วนใหญ่พักอยู่ในกรุงเทพ และจะเข้ามาพักผ่อนตากอากาศเป็นครั้งคราว จึงมีผู้พักอาศัยประจำน้อยมาก และส่วนใหญ่ฝากให้ทางนิติบุคคลจัดการเรื่องการทำความสะอาดจัดเตรียมห้องพักสำหรับการเข้ามาพัก กรณีที่ไม่มีคนเข้าพัก แม่บ้านจะหมุนเวียนทำความสะอาดภายในห้องพักและระเบียงให้ประมาณเดือนละครั้งเพื่อคงสภาพ

ต่อมามีเจ้าของร่วมท่านหนึ่งได้ทะยอยซื้อห้องพักในอาคารจนได้เสียงประมาณ 49% ของอาคารชุดทั้งหมด และได้ลงคะแนนเลือกตนเองกับพรรคพวกขึ้นเป็นคณะกรรมการอาคารชุด พร้อมปลดบริษัทที่รับจ้างเป็นนิติบุคคลชุดเก่าออก และตั้งผู้จัดการอาคารและจ้างพนักงาน (ชุดเก่า) เพื่อให้ดูแลพื้นที่ต่อ

โดยคณะกรรมการจะมีเสียงเบ็ดเสร็จในการตัดสินใจทำการต่างๆ ซึ่งส่วนใหญ่ก็จะตัดสินใจโดยถือเอาความคิดของตัวเองเป็นใหญ่
อาทิ การแก้ไขกฎของนิติบุคคลเพื่อดัดแปลงสภาพภายนอกของห้องในกรรมสิทธิ์โดยการติดลูกกรงเหล็กดัด,
การก่อสร้างทางลาดสำหรับใช้เดินทางขึ้นชั้น 2-3 ของอาคาร (ไม่มีลิฟต์) โดยวัตถุประสงค์หลักคือ ต้องการบริการผู้ที่อาจต้องใช้รถเข็น แต่เพื่อประหยัดงบประมาณเลยไม่ได้สร้างตามมาตรฐาน แต่ตะแบงว่าสร้างเพื่อใช้ขนของ - และบดวทัศน์ของห้องพักหลายห้องตามแนวทางลาด,
การทำหอจ่ายน้ำติดตั้งบนดาดฟ้าอาคาร (ออกแบบเอง) ทั้งๆ ที่กรรมการชุดก่อนเพิ่งทำระบบน้ำหลักใหม่โดยอิงตามมาตรฐาน มีวิศวกรเซ็นรับรอง (โดยอ้างว่าจะช่วยประหยัดค่าไฟฟ้าจากการเดินปั๊มจ่ายน้ำ)

และล่าสุดได้มีการเสนอวาระการประชุมดังนี้:

"วาระที่ 4. เพื่อเป็นมาตรการผลักดันให้ทุกห้องร่วมใจจัดปิดกั้นนกอาศัยที่ระเบียง อันเป็นอันตรายต่อสุขภาพบุคคลากรที่ปฏิบัติงานแลห้องข้างเคียง อิงความตามข้อ xxx แห่งข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด xxx ขอมติฯ ท่านเจ้าของร่วมในการเก็บค่าเก็บกวาดขี้นกตลอดจนพื้นที่ข้างเคียง เฉพาะห้องที่ไม่ได้ทำการปิดกั้นนก แล้วมีนกเข้าอาศัย ฿100/เดือน โดยมอบรายได้เป็นสวัสดิการพนักงาน ทั้งนี้ตั้งแต่วันที่1มค 2566 เป็นต้นไป"

ซึ่งเป็นการออกนโยบายโดยเจาะจงเฉพาะกลุ่มเจ้าของร่วมเหมือนเป็นการบีบบังคับกลายๆ ให้ทุกห้องติดตั้งมุ้งตาข่ายกั้นนก ไม่เช่นนั้นเจ้าของร่วมที่ชอบให้ระเบียงโล่งๆ จะต้องมีค่าใช้จ่ายเพิ่มทุกเดือน โดยประธานกรรมการได้กล่าวไว้ว่า

"สรุปประเด็นทางเลือกดังนี้
ก.ปิดกั้นนกเข้าพื้นที่ส่วนตัวด้วยทุนทรัพย์ของจขรเอง... ได้
ข.ปล่อยตามอัธยาศัยโดยยินดีจ่ายค่าเก็บขยะอันตราย เพิ่มจากปกติทั่วไป เดือนละ฿100... ได้
ค.ปล่อยให้นกเข้าอยู่อาศัยโดยไม่จ่ายค่าบริการเพิ่ม...ไม่ได้ (เนื่องจากรบกวนจขร. อื่นๆ และเป็นภาระหน้าที่ของฝ่ายจัดการในการดูแลสภาพแวดล้อม)
ง.ผลักภาระให้นิติฯ จัดทำการป้องกันนกเข้าอยู่อาศัยให้... ไม่ได้เพราะระเบียงห้องเป็นพื้นที่รับผิดชอบส่วนตัวของจขร
จ.เมื่อเลือกข้อ ข. แล้วจะคาดหวังหรือคาดคั้นให้ฝ่ายจัดการรับรองว่าจะไม่มีขี้นกที่ระเบียงห้องของท่านตลอดเวลา...ไม่ได้ เพราะธรรมชาติของนกย่อมคืนรังโดยเร็วหากไม่มีสิ่งปิดกั้น"

จึงอยากทราบว่า ทางนิติบุคคลสามารถบังคับใช้นโยบายแบบนี้ได้หรือไม่ เนื่องจากตัวอาคารของโครงการตั้งอยู่กลางพื้นที่ส่วนกลาง หมายความว่า สัตว์รบกวน (เช่น นก หนู) สุนัขจรจัด โจร ฯลฯ หากจะเข้าถึงตัวห้องพักจะต้องเดินทางผ่านพื้นที่อันเป็นความรับผิดชอบของนิติบุคคลทั้งหมด ตามที่กล่าวอ้างในข้อ ง. ถือว่าถูกต้องหรือไม่ครับ
และข้อ ค. ถ้าเจ้าของร่วมไม่ต้องการจ่ายค่าบริการเพิ่ม (ไม่ใช่ปัญหาเรื่องเงิน แต่เป็นการที่ถูกบีบบังคับโดยรู้สึกว่าไม่เป็นธรรม) จะสามารถทำได้หรือไม่
และถ้าเรารู้สึกว่าเป็นการออกนโยบายแบบไม่เป็นธรรม, เลือกปฏิบัติ สามารถขอความช่วยเหลิอจากหน่วยงานใดได้บ้างหรือไม่ครับ

ตัวผมเองได้เสนอให้ทางคณะกรรมการลองหาวิธีการ "จูงใจ" เจ้าของห้องที่ไม่ได้ติดมุ้งตาข่ายให้หันมาติดมุ้ง หรือลองค้นหามาตรการอื่นๆ แต่ด้วยความที่คณะกรรมการมีคะแนนเสียงที่สามารถบังคับใช้มาตรการต่างๆ ได้ตามอำเภอใจ จึงไม่ได้สนใจข้อเสนอของผม

รบกวนขอความช่วยเหลือจากท่านผู้รู้ทุกท่านครับ