ทำความรู้จัก “อัตราดูดซับ”
          อัตราการดูดซับ หรือ Absorption Rate คือ ดัชนีชี้วัด ‘ความต้องการ’ หรือ ‘อุปสงค์’ ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ว่าในทำเลนั้น ๆ หรือ ตลาดของอสังหาฯ แต่ละประเภท เป็นที่ต้องการของผู้บริโภคมากน้อยเพียงใด ซึ่งสามารถคำนวณได้โดยการนำหน่วยที่ขายได้ หารด้วยจำนวนยูนิตทั้งหมดที่โครงการมี ยิ่งค่าสูง แสดงว่ายังเป็นที่ต้องการมาก

      อัตราการดูดซับนี้ เป็นหนึ่งในดัชนีที่ใช้คาดการณ์ภาวะธุรกิจ (Business Expectation Index) ซึ่งโดยส่วนมากทางภาครัฐจะเป็นผู้เก็บรวบรวมข้อมูลตัวเลขเพื่อนำมาใช้เป็นข้อมูลเพื่อให้เห็นถึงจุดสูงสุดและต่ำสุดของเศรษฐกิจในประเทศ และติดตามสภาวะเศรษฐกิจ แต่ในบางครั้งนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เองก็มีการเก็บรวบรวมข้อมูลตัวเลขเกี่ยวกับโครงการของตัวเองไว้ เพื่อคำนวณออกมาเป็นอัตราดูดซับเช่นเดียวกัน ซึ่งอัตราการดูดซับ ( Absorption Rate ) ในอสังหาริมทรัพย์จะบอกนักลงทุนว่าต้องใช้เวลานานแค่ไหนในการขายบ้านในตลาดหนึ่ง ๆ และคำตอบก็สามารถระบุได้ว่าเป็นตลาดของผู้ซื้อหรือผู้ขายนั่นเอง

Absorption Rate 
ในการคำนวณอัตราดูดซับ (Absorption Rate) ทุกคนต้องรู้สูตรก่อนนะคะ ซึ่งสูตรอัตราการดูดซับคือ

ยกตัวอย่าง เช่น
          คอนโด xxx มีจำนวนห้องทั้งหมดของโครงการอยู่ที่ 100 ยูนิต ขายได้ไปแล้ว 85 ห้อง การคำนวณหาอัตราดูดซับก็ คือ (จำนวนยูนิตที่ขายแล้ว ÷ จำนวนห้องทั้งหมด ) x 100 หรือ (80 ÷ 100) x100 = 85%

จากตัวอย่างอัตราดูดซับของโครงการ xxx จะอยู่ที่ 85% ยิ่งตัวเลข % มีสูงมากขึ้นเท่าไหร่ก็จะช่วยบ่งบอกถึงศักยภาพของทำเลและโครงการนั้น ๆ ได้มากขึ้นเท่านั้น สามารถนำข้อมูลนี้ไปวิเคราะห์เพื่อต่อยอดการลงทุนอสังหาฯ ได้นั่นเองค่ะ
 
Occupancy rate 
ซึ่งหลักการคิด Occupancy rate นั้น จะมีสูตรคำนวณคือ
Occupancy rate  =  (พื้นที่ใช้ประโยชน์ ÷ พื้นที่ทั้งหมด) x 100
 
ยกตัวอย่าง เช่น
           มีอพาร์ตเม้นท์ให้เช่า 100 ห้อง มีคนเช่าพัก 90 ห้อง ดังนั้น Occupancy rate ของอพาร์ตเม้นท์แห่งนี้ก็จะเท่ากับ 90% หรืออีกหนึ่งตัวอย่าง โรงแรมแห่งหนึ่งมีห้องให้บริการ 200 ห้อง แต่มีคนเข้าพัก 75 ห้อง

Occupancy rate  =  (75 ÷ 200) x 100
ดังนั้น Occupancy rate โรงแรมแห่งนี้เท่ากับ 37%
 
          Occupancy rate เป็นสิ่งสำคัญที่นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์จะต้องคำนึงถึง ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนอสังหาริมทรัพย์โดยตรงหรือซื้อหุ้นอสังหาริมทรัพย์ก็ตาม ก็จำเป็นต้องดู Occupancy rate หากเราไม่ได้ดูตัวเลขนี้เราก็จะไม่เห็นประสิทธิภาพของอสังหาริมทรัพย์ที่เราจะซื้อได้ เพราะเป็นค่าที่แสดงถึงความต้องการการใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ ค่ะ
 
          หากถามว่า Occupancy rate ต่ำ คืออสังหาริมทรัพย์ที่ไม่น่าลงทุนหรือไม่? จริง ๆ แล้ว Occupancy rate ต่ำก็จะมาพร้อมกับราคาที่ซื้อได้ในราคาถูก ถ้าเราสามารถปรับปรุงให้มีความต้องการในอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น จะทำให้มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์มากขึ้นด้วย ในทางกลับกัน ถ้าเราเลือกลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มี Occupancy rate สูง ก็จะมาพร้อมด้วยราคาและโอกาสปรับปรุงให้อสังหาริมทรัพย์มีมูลค่าเพิ่มยากขึ้นได้เช่นกัน

ตัวแปรของอัตตราดูดซับมีอะไรบ้าง สามารถเพิ่มเติมได้ ที่นี่ : https://bit.ly/3UfklkA