สวัสดีครับผู้อ่านทุกท่าน
วันนี้ผมจะขอพักเบรคกับการเขียนคอนเท้นท์หนักหัวชั่วครู่
เรามาเบาๆสบายๆกับการส่องผลตอบแทนที่แท้จริงของคอนโดชื่อดังต่างๆย่าน จุฬา - สามย่าน ซึ่งเป็นข้อมูลที่ผมรวบรวมเก็บเอาไว้เอง เวลาที่ไปงานพรีเซล / Early Bird / VVVVIP ของคอนโดต่างๆ ซึ่งผมมองว่าย่านนี้เป็นย่านที่มีการ Hype พอสมควรและควรที่จะมีการตีแผ่ข้อเท็จจริงให้กับพ่อแม่มือใหม่นิสิตชาวจุฬา หรือ Investors มือใหม่ให้ได้รับรู้นะครับ
จริงอยู่ว่าคอนโดย่านนี้เป็นที่ต้องการของตลาดและทุกครั้งที่เปิดโครงการมาก็มักจะขายหมดเรื่อยๆ ทำให้ทำเลในย่านสามย่านนี้นั้น เป็นที่โปรดปรานของ Developer ทั้งรายเล็ก รายกลางและรายใหญ่
ซึ่งสมัยก่อนตอนผมเด็กๆผมก็นึกน้อยใจในฐานะ ทำไมคอนโดไปสร้างที่ธรรมศาสตร์ มีแต่คอนโดถูกๆ 2 Bed ราคาไม่ถึง 2 ล้าน ทำไมเด็กจุฬาเค้าสร้างคอนโดเฉียด 10 ล้านกันล่ะเนี่ย
เค้าต้องคิดว่าเด็กทุ่งรังสิตอย่างพวกเราที่บ้านจนแน่ๆเรยต้องปายอยู่ที่ทุรกันดาน
เอาล่ะครับกลับเข้าเรื่อง ก่อนที่ผมจะโดนศิษย์เก่ามธ.ท่านอื่นๆรุมยำเกิบ
แต่ท่านรู้หรือไม่ว่า ในความเป็นจริงแล้ว จะดูเหมือนว่ามี Demand ในการเช่าและ หลายๆตึกมี Performance ของ Occupancy rate ที่ค่อนข้างดี แต่ความจริงแล้ว Performance ของ ทำเลนี้มีอัตราเติบโตทาง Capital Gain และ %ผลตอบแทนไม่หวือหวาอย่างที่ท่านคิด ซึ่งผมเองก็เป็นนักลงพุงที่ค่อนข้างลำไยเวลาที่เซลมักจะให้ข้อมูลไม่ตรงตามความจริง และ รีวิวที่เอาแต่เขียนว่า
ตึกนี้นะครับ เป็นโครงการในระดับ prestige luxury โครงการแรกใน Series นี้เลยครับ
โครงการนี้ เรามี Rain shower มีส้วมแบบ Automated xyxyxyxyxyxyxyxyxy
ลองคิดดูสิครับหากคุณเป็นคนที่ซื้อ Second hand Third hand whatever hand คุณสนใจมั้ยครับว่า Rain shower หรืออะไร ตัวนึงไม่กี่พันครับที่บุญถาวร ซื้อมาติดเองยังได้เลย
ซึ่งก่อนที่จะดู Metrics ผมจะอธิบายหน่วยและเกณฑ์ในการให้คะแนนของผมในทำเลนี้ด้วย Metrics ต่างๆนะครับ
Presale
คือปีที่เปิด Presale vvip early bird หรือแล้วแต่ท่านจะเรียก ราคาแรกสุด ซึ่งตัวราคานี้ผมจะใช้เป็นมาตรวัดอัตราการเติบโตของราคานับแต่วันที่ขายวันแรก วัดจากราคาห้องที่ถูกที่สุดในวันนั้น
Current price
ราคาต่อตารางเมตรของห้องไซส์ขนาดเริ่มต้น ณ ปัจจุบัน โดยเฉลี่ยเอาราคาล่าสุด
Rent
ค่าเช่าของห้องขนาดเริ่มต้น ณ ปัจจุบัน
Gross Yield
ผลตอบแทนของค่าเช่า ต่อทุนในราคา Early Bird / Presale ก่อนหักค่าใช้จ่ายต่างๆ เช่นภาษี ค่าตกแต่ง ค่าส่วนกลาง และค่าใช้จ่ายจิปาถะเช่นการรีโนเวท/แม่บ้าน ฯลฯ
Capital Gain
กำไรส่วนต่างราคาห้อง ก่อนหักค่าใช้จ่ายต่างๆ เช่นภาษี ค่าตกแต่ง ค่าส่วนกลาง และค่าใช้จ่ายจิปาถะเช่นการรีโนเวท/แม่บ้าน ฯลฯ
To CU
ระยะทางจากอาคารไปจนถึงประตูทางเข้าจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยตรงฝั่งคณะวิทย์
Building Stars เต็ม 5
ความหรูหราของตึก (Intention) และหากตึกเสร็จแล้วก็คิดตามความปราณีตของเนื้องาน การสร้างตรงปก + Facilities และพิจารณาจากผลงานที่ผ่านมา
Location
พิจารณาจากหลายปัจจัย 1.Infrastructure ขนส่งสาธารณะ 2.Commercial / Entertainment multiplexes ห้างสรรพสินค้าขนาดยักษ์ 3.Education สถานศึกษา 4. Officespaces
ถ้าตัวตึกเองเป็นมิกซ์ยูสหรือหลังบ้านชน Complex ต่างๆ ก็จะเพิ่มคะแนนให้
Infrastructure
ความห่างสถานีรถไฟฟ้า ขนส่งสาธาณะต่างๆ และความกว้างถนน ความสะดวกในการเข้าออก
Carpark
จำนวนที่จอดรถ รวมกัน Automated + Conventional
Type
Lowrise / Highrise อีกหนึ่งปัจจัยที่ส่งผลต่อการเติบโตของราคา + ภาระค่าส่วนกลางที่จะปรับขึ้นในอนาคต
ซึ่งปัจจัยอื่นๆที่ผมเคยเอามาใช้ช่วยวิเคราะห์ Data ด้วย Machine Learning
ผมได้พบว่ามันค่อนข้างที่จะ Insignificant ต่อการเติบโตของราคา เลยได้ทำการ Backward Eliminated ไป ปัจจัยต่างๆอาทิเช่น Ceiling height / Exterior Score / Interior Score ความสวยของสถาปัตยกรรมภายนอกภายใน และจำนวนยูนิต
ปัจจัยเหล่านี้ มีความเกี่ยวข้องต่อการเติบโตของราคาน้อยกว่า Location
เพราะงั้นถ้าเซลท่านไหนบอกคุณว่า เฮ้ ที่นี่ต่อไปราคาดี/ค่าเช่าแน่เลย เพราะเพดานสูง ที่นี่ต่อไปราคาดีแน่เลยเพราะยูนิตน้อย บลาบลาบลา คุณตัดทิ้งไปได้เลย คอนโด Lowrise หลายๆที่ราคา 35-100ยูนิต แต่ราคาขึ้นมา ไม่ถึงปีละ 1% ก็มี บางที่เจ้าของร้อนเงินรีบขายราคาขาดทุนก็มีครับหลังโอน สิ่งเหล่านี้นี่แหละครับ ที่ไปขึ้นอยู่ใน Transaction ของกรมที่ดินแล้วมีผลต่อราคาประเมินที่แท้จริง
แต่อย่าลืมนะครับ หากคุณซื้อเพื่ออยู่ ซื้อเพราะลูกคุณชอบ หรือตัวคุณชอบ ไม่ว่าเหตุผลอะไรก็ตามที่ผมยกมาก็จะตกไปทั้งหมด
และอีกสาเหตุหนึ่งที่คอนโดในช่วงนี้นั้น Perform ไม่ค่อยดี ก็เป็นเพราะว่าเราพึ่งฟื้นกันจาก Covid และ พฤติกรรมการทำงานที่เปลี่ยนไปที่ทำให้ Expats หรือคนงานชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ในไทยจำนวนมากนั้นไม่ได้มากเหมือนเมื่อก่อน ทำเอาเจ้าของห้องที่อยู่บริเวณสุขุมวิท ทองหล่อก็ต้องร้อนๆหนาวๆไปตามๆกัน
อันนี้เป็น Data คร่าวๆเกี่ยวกับคอนโดดัง และผมจะพาไปดู Top performers กันก่อนนะครับ
โดยค่าเช่าเฉลี่ยจะอยู่ที่ ตารางเมตรละ 593.2 บาท
และราคาขายเฉลี่ยจะอยู่ที่ ตารางเมตรละ 166900 บาท
อันดับ 3 ด้าน Yield Wish at samyan
ไม่เชื่อก็ต้องเชื่อแหละครับว่า Developer ที่ขายถูกแต่มักจะมีผลงานเลื่องลือชาในเรื่องการสร้างไม่ค่อยจะตรงปกนั้นได้ทำผลตอบแทนต่อค่าเช่าได้ดีกว่า คอนโดดัง ส่วนเพดานก็สูงแค่ 2.4 เมตรเต้านั้น ซึ่งจากการที่เคยถาม Agent ตอนที่เข้าไปดูตึกนี้เมื่อเร็วๆนี้ ก็พบว่าห้องเช่าเต็ม แต่ตัวอาคารก็ไม่ค่อยจะสวยสักเท่าไหร่ อาจจะไม่ได้เป็นที่นิยมของพ่อแม่นิสิตที่ร่ำรวยอู้ฟู่เป๋าตรุงกันซักเท่าไหร่ เพราะข้างใน Facilities ค่อนข้างเล็ก และไม่ค่อยสวย แต่คนก็อยู่เต็มถึงขั้นแทบจะตบตีกันแย่งที่จอดรถ และถ้าหากคุณเป็นนักลงพุงที่จับจองในมือแรกไป ในตอนนี้คุณก็คงจะนอนดีดสะดืออย่างสบายใจเฉิบเพราะคุณจะได้ผลตอบแทนไม่ต่ำกว่า 8.5% ต่อปีพุงปลิ้นกันปายเลยทีเดวววววววว
สิ่งที่ทำให้คอนโดนี้สร้างผลตอบแทนที่ดีด้านค่าเช่า
1.มันสร้างก่อนยุคอสังหาบูมราคาต่อยูนิตจึงต่ำ
2.ราคาที่เริ่มขายก็ถูกมากๆเช่นกัน
3.โลเคชั่น
แต่อย่าลืมนะครับ บางครั้งข้อเสียของคอนโดที่ราคาถูกมากหากลูกคุณเข้าไปอยู่ อาจจะแลกมาด้วยสิ่งแวดล้อมหรือสภาพแวดล้อมที่ลดหลั่นคุณภาพกันไป
(อันนี้เซลส์ไม่ได้บอกไว้ แต่แม่ผมเป็นคนบอกเอง 55555)
อันดับ 2 จามจุรี เรซิเด้นซ์
นี่คืออสังหาที่จัดว่าอยู่ในกลุ่ม Super-Ultimate Luxury แห่งสามย่านที่แท้ทรูในยุคแรกๆ ด้วยบรรยากาศที่ดีและการสร้างตรงปกแบบสุดๆ ตลอดไปจนถึงเพื่อนบ้านและสภาพแวดล้อมที่ดี คณาจารย์แห่งจุฬาที่อยู่ในระดับ Elite และไม่เชื่อก็ต้องเชื่อ Chamchuri Residence แม้จะเป็น Leasehold แต่ก็กำไรทั้ง Capital Gain และ Yieldspreads strategy ซึ่งลบคำครหาที่ว่า ซื้อ Leasehold แล้วราคาจะต้องตก
โดยราคาปัจจุบันของจามจุรี Residence แม้จะเหลือสัญญาจำนวนน้อยปีลง แต่หากคุณซื้อในมือแรก คุณอาจจะกำไรถึง 50-100% ในตอนนี้(แล้วแต่ดวง) แล้วยังนอนกอดค่าเช่าสุดหรู ปีละถึง9.4% ไปอย่างพุงปลิ้นอีกด้วยยยยยยยยยย
และสิ่งที่ทำให้คอนโดนี้กำไรและเป็นที่นิยมด้านค่าเช่ามีอัตราการเติบโตที่ดีอันดับ 1 ก็คือเพราะมันเป็น Mixed Used ที่มีทั้ง Lifestyles complex และ Officespaces นั่นเองครับ และผู้เช่าเหล่านี้ก็เป็น Corporate ที่มีชื่อเสียงไม่ว่าจะเป็น AIRA Regus หรือ DTAC และอื่นๆอีกมาก และบ.อื่นๆที่ทำให้ตึกนี้มี Expats จำนวนไม่น้อย ซึ่ง Expats ส่วนมากก็จะสนใจเช่าอย่างเดียวการจะ Bargain ห้องใหญ่ราคาถูกและสิ่งแวดล้อมที่มีคุณตะภาพแถมตื่นแปดโมง15ยังไปทำงานไม่สายได้ ผมก็ว่าคงจะไม่ใช่ที่ใดอื่นนอกจากที่ๆอยู่ติดกับที่ทำงานตัวเองฮับ 5555
1.Mixed Used = ตัวมันเองคือ Landmark
2.Location MRT 0 เมตร
3.Location อยู่ถนนใหญ่หัวมุมสี่แยก
4.Location ใกล้จุฬาสุดๆ
อันดับ 1 The Bangkok Thanon sub
12%
และมาถึง King of the yield แห่งย่านนี้แล้ววววว ที่เป็นซีรี่ยส์แรกๆในหมวด The Bangkok สุดหรูที่พัฒนาโดย แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และเป็นคอนโดที่อยู่ในหมวด Super luxury ++ (ก็น่าจะหรูที่สุดสมัยนั้นแล้วแหละฮะ) แม้จะอายุ ปาเข้าไปเกือบๆ 20 ปีแล้วสำหรับคอนโดนี้ แต่ก็ยังคงรักษาสภาพแวดล้อมที่ดีและมีคุณภาพเอาไว้ได้ The Bangkok รุ่นนี้ยังดูดีกว่า คอนโดบางโครงการที่แม้จะเกิดมาแค่ 3 ปีแต่ดันผ่าสร้างๆห่วยๆ Finished งานห่วยๆอีกครับ
และสิ่งที่ทำให้ The Bangkok ราคาดีก็เพราะว่าถนนทรัพย์เป็นถนนที่น่าจะดูดีมีชาติตระกูลที่สุดในย่านสุรวงส์แล้วแหละครับ โดยถนนนี้ที่หัวถนนเป็นความสวยงามของสถานทูตอันสุดหรูอย่างสถานทูตรัสเซีย และถ้าถามว่าบุคลากรในสถานทูตจะมาเช่าที่ไหน ก็หนีไม่พ้นคอนโดนี้แหละครับ เพราะว่าใกล้และห้องใหญ่ครับ
และคอนโดนี้แม้จะไม่มีห้อง Maid และครัวแบบเต็มสตรีม อันเป็นรีไควเม้นของทั่นทูตผู้ทรงเกียรติ แต่ก็ยังมีขนาดของห้องที่ใหญ่ ซึ่งบรรดาท่านทั้งหลายที่ไม่ใช่ท่านทูตแต่อาจจะเป็นพนงของสถานทูต อาจจะมองตรงนี้เป็นทางเลือกก็ได้ รวมไปถึงชาวจุฬาบางส่วน และบุคลากรที่ทำงานในย่านสุรวงศ์อีกครับ
ปัจจัยที่มีผลต่อการเติบโตด้านราคา / yield
1.เป็นคอนโดเก่า ในยุคก่อนคนนิยมคอนโด ราคาแรกจึงต่ำมาก
2.ห้องใหญ่
3.คงสภาพไว้ได้อย่างดีมาก
4.โลเคชั่น(?) ไม่มากเท่าไหร่ เพราะอยู่ไกลจาก MRT และชาวจุฬาเป็นอย่างมาก
รายการพิเศษ ถ้าคุณแน่จงอย่าดอย
ตึกที่ราคาค่าเช่าสูงที่สุดต่อตารางเมตร(Not yield)แห่งย่านนี้ได้แก่
1.Ashton Chula Silom 813 บาท 5.13%
ถือว่าเป็นตึกที่ค่อนข้างจะตรงปกอยู่ครับสำหรับ Series Ashton ซึ่งถ้าหากคุณโชคดีได้ซื้อในมือแรกสุด คุณอาจจะได้ในราคาถูกสุดๆที่ราวๆ 19x,xxx ต่อตารางเมตร คุณจะได้ผลตอบแทนถึง 5.13% เลยทีเดียวซึ่งถือว่าไม่น้อยเลบ (แต่ผมไม่เคยเห็นใครได้ราคานี้ ส่วนมาก 2.1 แสนก็เก่งละครับ) ซึ่งสิ่งที่เกิดขึ้นคือ ราคามันถูก Hype ไปในระดับ 2.5-2.8 ปลายๆในช่วงก่อนตึกเสร็จ ซึ่งมันมาจากการบวกพรีเมียมของทั้งนักเก็งกำไรและเอเจ้นท์ทั้งหลาย ซึ่งในช่วงที่พีคสุดๆหลายๆห้องบวกเป็นล้านก็มีครับ
แต่หลักการทำงานของเอเจ้นท์คอนโดที่มีการ Hype เยอะๆ
ผมไม่ได้ระบุนะว่าเป็นโครงการไหน
แต่ไม่ว่าจะเป็นแบรนด์อะไรก็ตามมักจะถาม Investors ว่าพี่ต้องการบวกหน้าสัญญาเท่าไหร่ แล้วตัวเองก็บวกอีกต่อหนึ่ง และหลายๆครั้ง ราคามันไต่จากนักลงทุน +5แสน เอเจ้นท์ + อีก 5 แสนกลายเป็น 1 ล้านบาทต่อห้องก็มีครับ
และในช่วงตลาดซบเซา ถ้าหากคุณเป็นคนที่บังเอิญไปรับของต่อมาที่ + ไม่ว่าจะ 3 แสน 5 แสน หรือ 1 ล้านบาท
เอเจ้นท์จะถามคุณว่าจะยอมขาดทุนเท่าไหร่ และเขาอาจจะขายห้องออกไปในราคาเท่าทุน โดยที่คุณไม่ได้อะไรเลยแถมยังขาดทุนก็มีครับ (แต่เอเจ้นท์ได้นะ 5555
)
ตัวอย่างของสิ่งที่เกิดขึ้นที่เห็นชัดๆก็มี _d_o Q Vixxxxx ปั่นจาก 1.9 แสนไป 3 แสน (ทุกวันนี้โครงการเสร็จนานแล้วคนซื้อ 3 แสนยังหาทางลงจากดอยไม่ได้)
L_f_ one _ir_les_ ปั่นจาก 1.3 แสนไป 1.7 แสน (แต่โครงการนี้โชคดีหน่อยที่ yield ทุกวันนี้น่าจะอยู่ในระดับที่นักลงพุงรับได้)
P_r_ Oxxxx Rxxxxxx
_ A__k_
และอีกหลากหลายโครงการที่ในวงการนักลงพุง Capital Gain น่าจะรู้ๆกันครับ
หากคุณชอบสไตล์การรีวิว + เขียนทู้ของกระผม
อย่าลืมเม้น + โหวตด้วยคนับ ขอบพระคูณ -/\-
[Facts]ส่องผลตอบแทนค่าเช่าและCapital Gain คอนโดขายเด็กจุฬา ย่านสามย่านที่แท้ทรู เก่า+NEW+Culture Chula (No sentiments)
วันนี้ผมจะขอพักเบรคกับการเขียนคอนเท้นท์หนักหัวชั่วครู่
เรามาเบาๆสบายๆกับการส่องผลตอบแทนที่แท้จริงของคอนโดชื่อดังต่างๆย่าน จุฬา - สามย่าน ซึ่งเป็นข้อมูลที่ผมรวบรวมเก็บเอาไว้เอง เวลาที่ไปงานพรีเซล / Early Bird / VVVVIP ของคอนโดต่างๆ ซึ่งผมมองว่าย่านนี้เป็นย่านที่มีการ Hype พอสมควรและควรที่จะมีการตีแผ่ข้อเท็จจริงให้กับพ่อแม่มือใหม่นิสิตชาวจุฬา หรือ Investors มือใหม่ให้ได้รับรู้นะครับ
จริงอยู่ว่าคอนโดย่านนี้เป็นที่ต้องการของตลาดและทุกครั้งที่เปิดโครงการมาก็มักจะขายหมดเรื่อยๆ ทำให้ทำเลในย่านสามย่านนี้นั้น เป็นที่โปรดปรานของ Developer ทั้งรายเล็ก รายกลางและรายใหญ่
ซึ่งสมัยก่อนตอนผมเด็กๆผมก็นึกน้อยใจในฐานะ ทำไมคอนโดไปสร้างที่ธรรมศาสตร์ มีแต่คอนโดถูกๆ 2 Bed ราคาไม่ถึง 2 ล้าน ทำไมเด็กจุฬาเค้าสร้างคอนโดเฉียด 10 ล้านกันล่ะเนี่ย
เค้าต้องคิดว่าเด็กทุ่งรังสิตอย่างพวกเราที่บ้านจนแน่ๆเรยต้องปายอยู่ที่ทุรกันดาน
เอาล่ะครับกลับเข้าเรื่อง ก่อนที่ผมจะโดนศิษย์เก่ามธ.ท่านอื่นๆรุมยำเกิบ
แต่ท่านรู้หรือไม่ว่า ในความเป็นจริงแล้ว จะดูเหมือนว่ามี Demand ในการเช่าและ หลายๆตึกมี Performance ของ Occupancy rate ที่ค่อนข้างดี แต่ความจริงแล้ว Performance ของ ทำเลนี้มีอัตราเติบโตทาง Capital Gain และ %ผลตอบแทนไม่หวือหวาอย่างที่ท่านคิด ซึ่งผมเองก็เป็นนักลงพุงที่ค่อนข้างลำไยเวลาที่เซลมักจะให้ข้อมูลไม่ตรงตามความจริง และ รีวิวที่เอาแต่เขียนว่า
ตึกนี้นะครับ เป็นโครงการในระดับ prestige luxury โครงการแรกใน Series นี้เลยครับ
โครงการนี้ เรามี Rain shower มีส้วมแบบ Automated xyxyxyxyxyxyxyxyxy
ลองคิดดูสิครับหากคุณเป็นคนที่ซื้อ Second hand Third hand whatever hand คุณสนใจมั้ยครับว่า Rain shower หรืออะไร ตัวนึงไม่กี่พันครับที่บุญถาวร ซื้อมาติดเองยังได้เลย
ซึ่งก่อนที่จะดู Metrics ผมจะอธิบายหน่วยและเกณฑ์ในการให้คะแนนของผมในทำเลนี้ด้วย Metrics ต่างๆนะครับ
Presale
คือปีที่เปิด Presale vvip early bird หรือแล้วแต่ท่านจะเรียก ราคาแรกสุด ซึ่งตัวราคานี้ผมจะใช้เป็นมาตรวัดอัตราการเติบโตของราคานับแต่วันที่ขายวันแรก วัดจากราคาห้องที่ถูกที่สุดในวันนั้น
Current price
ราคาต่อตารางเมตรของห้องไซส์ขนาดเริ่มต้น ณ ปัจจุบัน โดยเฉลี่ยเอาราคาล่าสุด
Rent
ค่าเช่าของห้องขนาดเริ่มต้น ณ ปัจจุบัน
Gross Yield
ผลตอบแทนของค่าเช่า ต่อทุนในราคา Early Bird / Presale ก่อนหักค่าใช้จ่ายต่างๆ เช่นภาษี ค่าตกแต่ง ค่าส่วนกลาง และค่าใช้จ่ายจิปาถะเช่นการรีโนเวท/แม่บ้าน ฯลฯ
Capital Gain
กำไรส่วนต่างราคาห้อง ก่อนหักค่าใช้จ่ายต่างๆ เช่นภาษี ค่าตกแต่ง ค่าส่วนกลาง และค่าใช้จ่ายจิปาถะเช่นการรีโนเวท/แม่บ้าน ฯลฯ
To CU
ระยะทางจากอาคารไปจนถึงประตูทางเข้าจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยตรงฝั่งคณะวิทย์
Building Stars เต็ม 5
ความหรูหราของตึก (Intention) และหากตึกเสร็จแล้วก็คิดตามความปราณีตของเนื้องาน การสร้างตรงปก + Facilities และพิจารณาจากผลงานที่ผ่านมา
Location
พิจารณาจากหลายปัจจัย 1.Infrastructure ขนส่งสาธารณะ 2.Commercial / Entertainment multiplexes ห้างสรรพสินค้าขนาดยักษ์ 3.Education สถานศึกษา 4. Officespaces
ถ้าตัวตึกเองเป็นมิกซ์ยูสหรือหลังบ้านชน Complex ต่างๆ ก็จะเพิ่มคะแนนให้
Infrastructure
ความห่างสถานีรถไฟฟ้า ขนส่งสาธาณะต่างๆ และความกว้างถนน ความสะดวกในการเข้าออก
Carpark
จำนวนที่จอดรถ รวมกัน Automated + Conventional
Type
Lowrise / Highrise อีกหนึ่งปัจจัยที่ส่งผลต่อการเติบโตของราคา + ภาระค่าส่วนกลางที่จะปรับขึ้นในอนาคต
ซึ่งปัจจัยอื่นๆที่ผมเคยเอามาใช้ช่วยวิเคราะห์ Data ด้วย Machine Learning
ผมได้พบว่ามันค่อนข้างที่จะ Insignificant ต่อการเติบโตของราคา เลยได้ทำการ Backward Eliminated ไป ปัจจัยต่างๆอาทิเช่น Ceiling height / Exterior Score / Interior Score ความสวยของสถาปัตยกรรมภายนอกภายใน และจำนวนยูนิต ปัจจัยเหล่านี้ มีความเกี่ยวข้องต่อการเติบโตของราคาน้อยกว่า Location
เพราะงั้นถ้าเซลท่านไหนบอกคุณว่า เฮ้ ที่นี่ต่อไปราคาดี/ค่าเช่าแน่เลย เพราะเพดานสูง ที่นี่ต่อไปราคาดีแน่เลยเพราะยูนิตน้อย บลาบลาบลา คุณตัดทิ้งไปได้เลย คอนโด Lowrise หลายๆที่ราคา 35-100ยูนิต แต่ราคาขึ้นมา ไม่ถึงปีละ 1% ก็มี บางที่เจ้าของร้อนเงินรีบขายราคาขาดทุนก็มีครับหลังโอน สิ่งเหล่านี้นี่แหละครับ ที่ไปขึ้นอยู่ใน Transaction ของกรมที่ดินแล้วมีผลต่อราคาประเมินที่แท้จริง
แต่อย่าลืมนะครับ หากคุณซื้อเพื่ออยู่ ซื้อเพราะลูกคุณชอบ หรือตัวคุณชอบ ไม่ว่าเหตุผลอะไรก็ตามที่ผมยกมาก็จะตกไปทั้งหมด
และอีกสาเหตุหนึ่งที่คอนโดในช่วงนี้นั้น Perform ไม่ค่อยดี ก็เป็นเพราะว่าเราพึ่งฟื้นกันจาก Covid และ พฤติกรรมการทำงานที่เปลี่ยนไปที่ทำให้ Expats หรือคนงานชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ในไทยจำนวนมากนั้นไม่ได้มากเหมือนเมื่อก่อน ทำเอาเจ้าของห้องที่อยู่บริเวณสุขุมวิท ทองหล่อก็ต้องร้อนๆหนาวๆไปตามๆกัน
อันนี้เป็น Data คร่าวๆเกี่ยวกับคอนโดดัง และผมจะพาไปดู Top performers กันก่อนนะครับ
โดยค่าเช่าเฉลี่ยจะอยู่ที่ ตารางเมตรละ 593.2 บาท
และราคาขายเฉลี่ยจะอยู่ที่ ตารางเมตรละ 166900 บาท
อันดับ 3 ด้าน Yield Wish at samyan
ไม่เชื่อก็ต้องเชื่อแหละครับว่า Developer ที่ขายถูกแต่มักจะมีผลงานเลื่องลือชาในเรื่องการสร้างไม่ค่อยจะตรงปกนั้นได้ทำผลตอบแทนต่อค่าเช่าได้ดีกว่า คอนโดดัง ส่วนเพดานก็สูงแค่ 2.4 เมตรเต้านั้น ซึ่งจากการที่เคยถาม Agent ตอนที่เข้าไปดูตึกนี้เมื่อเร็วๆนี้ ก็พบว่าห้องเช่าเต็ม แต่ตัวอาคารก็ไม่ค่อยจะสวยสักเท่าไหร่ อาจจะไม่ได้เป็นที่นิยมของพ่อแม่นิสิตที่ร่ำรวยอู้ฟู่เป๋าตรุงกันซักเท่าไหร่ เพราะข้างใน Facilities ค่อนข้างเล็ก และไม่ค่อยสวย แต่คนก็อยู่เต็มถึงขั้นแทบจะตบตีกันแย่งที่จอดรถ และถ้าหากคุณเป็นนักลงพุงที่จับจองในมือแรกไป ในตอนนี้คุณก็คงจะนอนดีดสะดืออย่างสบายใจเฉิบเพราะคุณจะได้ผลตอบแทนไม่ต่ำกว่า 8.5% ต่อปีพุงปลิ้นกันปายเลยทีเดวววววววว
สิ่งที่ทำให้คอนโดนี้สร้างผลตอบแทนที่ดีด้านค่าเช่า
1.มันสร้างก่อนยุคอสังหาบูมราคาต่อยูนิตจึงต่ำ
2.ราคาที่เริ่มขายก็ถูกมากๆเช่นกัน
3.โลเคชั่น
แต่อย่าลืมนะครับ บางครั้งข้อเสียของคอนโดที่ราคาถูกมากหากลูกคุณเข้าไปอยู่ อาจจะแลกมาด้วยสิ่งแวดล้อมหรือสภาพแวดล้อมที่ลดหลั่นคุณภาพกันไป
(อันนี้เซลส์ไม่ได้บอกไว้ แต่แม่ผมเป็นคนบอกเอง 55555)
อันดับ 2 จามจุรี เรซิเด้นซ์
นี่คืออสังหาที่จัดว่าอยู่ในกลุ่ม Super-Ultimate Luxury แห่งสามย่านที่แท้ทรูในยุคแรกๆ ด้วยบรรยากาศที่ดีและการสร้างตรงปกแบบสุดๆ ตลอดไปจนถึงเพื่อนบ้านและสภาพแวดล้อมที่ดี คณาจารย์แห่งจุฬาที่อยู่ในระดับ Elite และไม่เชื่อก็ต้องเชื่อ Chamchuri Residence แม้จะเป็น Leasehold แต่ก็กำไรทั้ง Capital Gain และ Yieldspreads strategy ซึ่งลบคำครหาที่ว่า ซื้อ Leasehold แล้วราคาจะต้องตก
โดยราคาปัจจุบันของจามจุรี Residence แม้จะเหลือสัญญาจำนวนน้อยปีลง แต่หากคุณซื้อในมือแรก คุณอาจจะกำไรถึง 50-100% ในตอนนี้(แล้วแต่ดวง) แล้วยังนอนกอดค่าเช่าสุดหรู ปีละถึง9.4% ไปอย่างพุงปลิ้นอีกด้วยยยยยยยยยย
และสิ่งที่ทำให้คอนโดนี้กำไรและเป็นที่นิยมด้านค่าเช่ามีอัตราการเติบโตที่ดีอันดับ 1 ก็คือเพราะมันเป็น Mixed Used ที่มีทั้ง Lifestyles complex และ Officespaces นั่นเองครับ และผู้เช่าเหล่านี้ก็เป็น Corporate ที่มีชื่อเสียงไม่ว่าจะเป็น AIRA Regus หรือ DTAC และอื่นๆอีกมาก และบ.อื่นๆที่ทำให้ตึกนี้มี Expats จำนวนไม่น้อย ซึ่ง Expats ส่วนมากก็จะสนใจเช่าอย่างเดียวการจะ Bargain ห้องใหญ่ราคาถูกและสิ่งแวดล้อมที่มีคุณตะภาพแถมตื่นแปดโมง15ยังไปทำงานไม่สายได้ ผมก็ว่าคงจะไม่ใช่ที่ใดอื่นนอกจากที่ๆอยู่ติดกับที่ทำงานตัวเองฮับ 5555
1.Mixed Used = ตัวมันเองคือ Landmark
2.Location MRT 0 เมตร
3.Location อยู่ถนนใหญ่หัวมุมสี่แยก
4.Location ใกล้จุฬาสุดๆ
อันดับ 1 The Bangkok Thanon sub
12%
และมาถึง King of the yield แห่งย่านนี้แล้ววววว ที่เป็นซีรี่ยส์แรกๆในหมวด The Bangkok สุดหรูที่พัฒนาโดย แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และเป็นคอนโดที่อยู่ในหมวด Super luxury ++ (ก็น่าจะหรูที่สุดสมัยนั้นแล้วแหละฮะ) แม้จะอายุ ปาเข้าไปเกือบๆ 20 ปีแล้วสำหรับคอนโดนี้ แต่ก็ยังคงรักษาสภาพแวดล้อมที่ดีและมีคุณภาพเอาไว้ได้ The Bangkok รุ่นนี้ยังดูดีกว่า คอนโดบางโครงการที่แม้จะเกิดมาแค่ 3 ปีแต่ดันผ่าสร้างๆห่วยๆ Finished งานห่วยๆอีกครับ
และสิ่งที่ทำให้ The Bangkok ราคาดีก็เพราะว่าถนนทรัพย์เป็นถนนที่น่าจะดูดีมีชาติตระกูลที่สุดในย่านสุรวงส์แล้วแหละครับ โดยถนนนี้ที่หัวถนนเป็นความสวยงามของสถานทูตอันสุดหรูอย่างสถานทูตรัสเซีย และถ้าถามว่าบุคลากรในสถานทูตจะมาเช่าที่ไหน ก็หนีไม่พ้นคอนโดนี้แหละครับ เพราะว่าใกล้และห้องใหญ่ครับ
และคอนโดนี้แม้จะไม่มีห้อง Maid และครัวแบบเต็มสตรีม อันเป็นรีไควเม้นของทั่นทูตผู้ทรงเกียรติ แต่ก็ยังมีขนาดของห้องที่ใหญ่ ซึ่งบรรดาท่านทั้งหลายที่ไม่ใช่ท่านทูตแต่อาจจะเป็นพนงของสถานทูต อาจจะมองตรงนี้เป็นทางเลือกก็ได้ รวมไปถึงชาวจุฬาบางส่วน และบุคลากรที่ทำงานในย่านสุรวงศ์อีกครับ
ปัจจัยที่มีผลต่อการเติบโตด้านราคา / yield
1.เป็นคอนโดเก่า ในยุคก่อนคนนิยมคอนโด ราคาแรกจึงต่ำมาก
2.ห้องใหญ่
3.คงสภาพไว้ได้อย่างดีมาก
4.โลเคชั่น(?) ไม่มากเท่าไหร่ เพราะอยู่ไกลจาก MRT และชาวจุฬาเป็นอย่างมาก
รายการพิเศษ ถ้าคุณแน่จงอย่าดอย
ตึกที่ราคาค่าเช่าสูงที่สุดต่อตารางเมตร(Not yield)แห่งย่านนี้ได้แก่
1.Ashton Chula Silom 813 บาท 5.13%
ถือว่าเป็นตึกที่ค่อนข้างจะตรงปกอยู่ครับสำหรับ Series Ashton ซึ่งถ้าหากคุณโชคดีได้ซื้อในมือแรกสุด คุณอาจจะได้ในราคาถูกสุดๆที่ราวๆ 19x,xxx ต่อตารางเมตร คุณจะได้ผลตอบแทนถึง 5.13% เลยทีเดียวซึ่งถือว่าไม่น้อยเลบ (แต่ผมไม่เคยเห็นใครได้ราคานี้ ส่วนมาก 2.1 แสนก็เก่งละครับ) ซึ่งสิ่งที่เกิดขึ้นคือ ราคามันถูก Hype ไปในระดับ 2.5-2.8 ปลายๆในช่วงก่อนตึกเสร็จ ซึ่งมันมาจากการบวกพรีเมียมของทั้งนักเก็งกำไรและเอเจ้นท์ทั้งหลาย ซึ่งในช่วงที่พีคสุดๆหลายๆห้องบวกเป็นล้านก็มีครับ
แต่หลักการทำงานของเอเจ้นท์คอนโดที่มีการ Hype เยอะๆ ผมไม่ได้ระบุนะว่าเป็นโครงการไหน
แต่ไม่ว่าจะเป็นแบรนด์อะไรก็ตามมักจะถาม Investors ว่าพี่ต้องการบวกหน้าสัญญาเท่าไหร่ แล้วตัวเองก็บวกอีกต่อหนึ่ง และหลายๆครั้ง ราคามันไต่จากนักลงทุน +5แสน เอเจ้นท์ + อีก 5 แสนกลายเป็น 1 ล้านบาทต่อห้องก็มีครับ
และในช่วงตลาดซบเซา ถ้าหากคุณเป็นคนที่บังเอิญไปรับของต่อมาที่ + ไม่ว่าจะ 3 แสน 5 แสน หรือ 1 ล้านบาท
เอเจ้นท์จะถามคุณว่าจะยอมขาดทุนเท่าไหร่ และเขาอาจจะขายห้องออกไปในราคาเท่าทุน โดยที่คุณไม่ได้อะไรเลยแถมยังขาดทุนก็มีครับ (แต่เอเจ้นท์ได้นะ 5555
ตัวอย่างของสิ่งที่เกิดขึ้นที่เห็นชัดๆก็มี _d_o Q Vixxxxx ปั่นจาก 1.9 แสนไป 3 แสน (ทุกวันนี้โครงการเสร็จนานแล้วคนซื้อ 3 แสนยังหาทางลงจากดอยไม่ได้)
L_f_ one _ir_les_ ปั่นจาก 1.3 แสนไป 1.7 แสน (แต่โครงการนี้โชคดีหน่อยที่ yield ทุกวันนี้น่าจะอยู่ในระดับที่นักลงพุงรับได้)
P_r_ Oxxxx Rxxxxxx
_ A__k_
และอีกหลากหลายโครงการที่ในวงการนักลงพุง Capital Gain น่าจะรู้ๆกันครับ
หากคุณชอบสไตล์การรีวิว + เขียนทู้ของกระผม
อย่าลืมเม้น + โหวตด้วยคนับ ขอบพระคูณ -/\-