มาตรการรัฐ ซื้อบ้าน 2565 ถือว่าเป็นปัจจัยสำคัญอย่างหนึ่งในการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงช่วยให้ประชาชนเข้าถึงการมีที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นซื้อหรือเช่าได้มากขึ้น โดยเฉพาะในช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจยังคงชะลอตัวเช่นนี้ ลองมาอัปเดตมาตรการรัฐที่เอื้อต่อการซื้อ-เช่าได้ที่นี่

มาตรการรัฐลดค่าโอน-จดจำนอง เหลือ 0.01%
อีกหนึ่งมาตรการรัฐ ซื้อบ้าน 2565 ที่มีผลต่อผู้ซื้อบ้านอย่างมากคือการลดค่าโอน-ค่าจดจำนอง โดยที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) มีมติเห็นชอบมาตรการด้านภาษี หนึ่งในนั้นคือการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดทะเบียนจำนองอสังหาริมทรัพย์ บ้าน-คอนโดราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยมีอัตราที่กำหนดดังนี้ 
1. ลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ จากอัตราปกติ 2.00% เหลือ 0.01%
2. ลดค่าธรรมเนียมการจำนอง จากอัตราปกติ 1.00 % เหลือ 0.01%
ยกตัวอย่างกรณีผู้ซื้อบ้านราคา 3 ล้านบาท
- ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ จากปกติต้องจ่าย 2% เป็นเงิน 60,000 บาท เมื่อลดเหลือ 0.01% จะจ่ายเพียง 300 บาท
- ค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์ จากปกติต้องจ่าย 1% เป็นเงิน 30,000 บาท เมื่อลดเหลือ 0.01% จะจ่ายเพียง 300 บาท
รวมแล้วจากที่ต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองสำหรับบ้านราคา 3 ล้านบาท จากเดิมเป็นเงิน 90,000 บาท จะเหลือเพียง 600 บาท หรือจ่ายล้านละ 200 บาท

เงื่อนไขมาตรการรัฐลดค่าโอน-จดจำนอง
- กรณีที่ 1 ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และบ้านแถว หรืออาคารพาณิชย์ หรือที่ดินพร้อมอาคารดังกล่าว โดยราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 3 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 3 ล้านบาท
ครอบคลุมที่อยู่อาศัยประเภทบ้านใหม่และบ้านมือสอง โดยมีการโอนและจดจำนองในคราวเดียวกัน มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 18 มกราคม-31 ธันวาคม 2565
- กรณีที่ 2 มาตรการลดค่าธรรมเนียมเพื่อสนับสนุนการปรับปรุงโครงสร้างหนี้ ซึ่งเป็นการลดค่าจดทะเบียนโอนและจดจำนอง เหลือ 0.01%
สำหรับกรณีที่มีการโอนและจำนองอสังหาริมทรัพย์เพื่อการปรับโครงสร้างหนี้ระหว่างลูกหนี้ซึ่งรวมถึงผู้ค้ำประกันกับสถาบันการเงิน หรือกับบริษัทที่มิใช่สถาบันการเงิน เช่น บริษัทบัตรเครดิต, บริษัทสินเชื่อส่วนบุคคล, บริษัทสินเชื่อเพื่อการประกอบอาชีพ, บริษัทสินเชื่อรายย่อยระดับจังหวัด, ธุรกิจให้เช่าซื้อ หรือให้เช่าแบบลีสซิ่ง เป็นต้น
กรณีปรับโครงสร้างหนี้ มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 18 มกราคม 2565-31 ธันวาคม 2569

ข้อแนะนำ : รู้จักค่าธรรมเนียมโอนบ้านก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน

ผ่อนคลายมาตรการ LTV กู้ซื้อบ้านได้ 100%
ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ผ่อนคลายหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan-to-Value: LTV) เป็นการชั่วคราว โดยมีรายละเอียดดังนี้



1. กำหนดให้เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV ratio) เป็น 100% (กู้ได้เต็มมูลค่าหลักประกัน) สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (รวมสินเชื่ออื่นนอกเหนือจากเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยและมีที่อยู่อาศัยนั้นเป็นหลักประกันหรือสินเชื่อ Top-up แล้ว) ทั้งกรณี
1) มูลค่าหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 2 เป็นต้นไป
2) กรณีมูลค่าหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 1 เป็นต้นไป

2. การผ่อนคลายนี้ให้เป็นการชั่วคราว สำหรับสัญญาเงินกู้ที่ทำสัญญาตั้งแต่วันที่ 20 ตุลาคม 2564 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2565
ธปท. คาดว่า การผ่อนคลายมาตรการ LTV ในครั้งนี้ จะช่วยดึงเม็ดเงินใหม่เข้าสู่ระบบเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ที่มีความสำคัญและมีธุรกิจเกี่ยวเนื่อง คิดเป็นกว่า 9.8% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) และมีการจ้างงานรวมกว่า 2.8 ล้านคน
 
เกณฑ์เดิมของมาตรการ LTV เป็นอย่างไร?
อย่างไรก็ตาม ก่อนหน้านี้ทาง ธปท. ได้ปรับมาตรการ LTV เพื่อช่วยให้ประชาชนกู้บ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงได้ง่ายขึ้น และบนพื้นฐานของหลักการและวัตถุประสงค์ของการมีมาตรการในการดูแลการเก็งกำไรและส่งเสริมการออมของประชาชน ซึ่งหากมาตรการผ่อนคลายชั่วคราวหมดลงในปี 2565 มาตรการ LTV จะกลับมาสู่เกณฑ์ด้านล่างนี้



1. ส่งเสริมให้ประชาชนเป็นเจ้าของบ้านหลังแรกได้ง่ายขึ้นและช่วยบรรเทาภาระค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในการเข้าอยู่อาศัย โดยในการกู้ซื้อบ้านหลังแรกที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท แม้ว่ายังคงเพดาน LTV 100% สำหรับสินเชื่อบ้าน
แต่ผู้กู้สามารถกู้เพิ่มได้อีก 10% ของมูลค่าหลักประกัน สำหรับค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในการเข้าอยู่อาศัยจริง เช่น การตกแต่งบ้าน การซ่อมแซมหรือต่อเติม ซึ่งหนี้ส่วนนี้เมื่อกลายเป็นหนี้ที่มีบ้านเป็นหลักประกันจะมีดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าการกู้แบบไม่มีหลักประกัน 
ยกตัวอย่างง่าย ๆ ดังนี้
กรณีซื้อที่อยู่อาศัยแนวสูงที่มีราคาซื้อขาย 1 ล้านบาท เดิมผู้กู้จะมีโอกาสได้รับวงเงินกู้สูงสุดไม่เกิน 900,000 บาท แต่เกณฑ์ใหม่จะทำให้ได้รับวงเงินสินเชื่อสูงสุดได้ถึง 1,100,000 บาท
กรณีซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบที่มีราคาซื้อขาย 1 ล้านบาท เดิมผู้กู้จะมีโอกาสได้รับวงเงินกู้สูงสุดไม่เกิน 950,000 บาท แต่เกณฑ์ใหม่จะทำให้ได้รับวงเงินสินเชื่อสูงสุด 1,100,000 บาท
นอกจากนี้ กำหนดให้วางเงินดาวน์น้อยลงจาก 20% เป็น 10% สำหรับการกู้ซื้อบ้านหลังแรกที่มีราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป

2. ผู้ที่จำเป็นต้องมีบ้าน 2 หลังที่มีวินัยในการผ่อนชำระหนี้สัญญาที่ 1 มาแล้วพอสมควร ให้เข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น ขณะที่ยังคงส่งเสริมให้มีการออมก่อนกู้ โดยผ่อนเกณฑ์ให้การกู้ซื้อบ้านสัญญาที่ 2 ที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ต้องมีเงินดาวน์ 10% หากผ่อนชำระสัญญาที่ 1 มาแล้วอย่างน้อย 2 ปี (จากเดิมกำหนด 3 ปี)
อย่างไรก็ตาม ทาง ธปท. ยังไม่ยกเลิกเพดาน LTV สำหรับการกู้ซื้อบ้านสัญญาที่ 2 เพราะจากข้อมูลพบว่ามากกว่าครึ่งของผู้กู้ซื้ออาคารชุด 2 หลังพร้อมกันมีระยะห่างระหว่างการกู้สัญญาที่ 1 และสัญญาที่ 2 ไม่ถึง 1 ปี สะท้อนว่าเป็นการกู้เพื่อเก็งกำไรมากกว่าเพื่ออยู่อาศัยจริง
 
ปรับเกณฑ์มาตรการ LTV เอื้อคนซื้อบ้านกรณีกู้ร่วม
จากการที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ LTV เพื่อป้องกันการเกิดหนี้เสีย แต่เกิดผลกระทบต่อผู้ซื้อบ้าน โดยเฉพาะผู้ที่กู้ร่วม
ด้วยเหตุนี้อีกหนึ่งมาตรการรัฐ ซื้อบ้าน 2565 นั่นคือ ทาง ธปท. ได้พิจารณาผ่อนปรนการนับสัญญากรณีกู้ร่วม โดยถ้าผู้กู้ไม่มีชื่อเป็นกรรมสิทธิ์ จะผ่อนปรนเสมือนยังไม่เป็นผู้กู้ในครั้งนั้น เนื่องจากไม่ได้มีวัตถุประสงค์เพื่ออยู่อาศัย เพียงแค่ช่วยเหลือกันภายในครอบครัว โดยมีรายละเอียดดังนี้



กรณีที่มีการกู้ร่วม จะให้นับสัญญาการกู้ร่วมอย่างไร
กรณีที่มีการกู้ร่วมจะนับสัญญาอย่างไรนั้น ขอยกตัวอย่างดังนี้

กรณีที่ 1: ผู้กู้ A มีสัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว 1 สัญญา และในครั้งนี้มาขอกู้ร่วมกับ B ซึ่ง B ยังไม่เคยกู้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมาก่อน

กรณีที่ 2: ผู้กู้ A และ B กู้ร่วมมาก่อน และในครั้งนี้ B มาขอกู้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย 

หลักการนับสัญญาสำหรับการกู้ร่วมให้นับสัญญาตามผู้กู้ที่มีกรรมสิทธิ์บนที่อยู่อาศัยนั้นเป็นหลัก กล่าวคือ

ในกรณีที่ 1: หากทั้ง A และ B มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยสำหรับการกู้ร่วม ให้นับสัญญาการกู้ร่วมดังกล่าวเป็นสัญญาที่ 2 ของ A (LTV 90% หรือ 80%) แต่หากกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยที่กู้ร่วมในครั้งนี้เป็นของ B แต่เพียงผู้เดียว จึงถือว่าสัญญาการกู้ร่วมในครั้งนี้ เป็นสัญญาแรกของ B และไม่นับเป็นสัญญาที่ 2 ของ A

ในกรณีที่ 2: ในการกู้ร่วมครั้งแรก หาก A มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยแต่เพียงผู้เดียว จะนับสัญญาที่กู้ร่วมเป็นสัญญาแรกของ A โดยไม่นับเป็นสัญญาแรกของ B ดังนั้น ในการกู้เดี่ยวของ B ในครั้งนี้ จะนับเป็นสัญญาแรกของ B แต่หากในการกู้ร่วมครั้งแรก B มีกรรมสิทธิ์ร่วมในที่อยู่อาศัยดังกล่าวด้วย ก็จะนับสัญญาการกู้เดี่ยวของ B ในครั้งนี้ เป็นสัญญาที่ 2

จะเห็นได้ว่าภาครัฐยังคงให้ความสำคัญกับเรื่องที่อยู่อาศัยของประชาชน ด้วยมาตรการรัฐ ซื้อบ้าน 2565 ที่เอื้อให้คนมีบ้านได้ง่ายขึ้น และหวังเป็นอย่างยิ่งว่าทางภาครัฐจะสนับสนุนเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในมาตรการที่เคยได้รับความสนใจอย่างมาก อย่างโครงการบ้านหลังแรก

ที่มา : https://www.ddproperty.com/คู่มือซื้อขาย/อัปเดตมาตรการรัฐ-ช่วยคนซื้อบ้าน-คอนโด-20095