หลักการซื้อขายที่ดิน

เรื่องเล่าจากประสบการณ์ในอดีต
ปัจจุบันอาจจะเปลี่ยนแปลงแล้ว
แต่ประวัติศาสตร์มักจะซ้ำรอย

ควรตรวจระวางที่ดินให้เรียบร้อยก่อน
โดยตรวจจากแผนที่ของสำนักงานที่ดิน
ระวางกรมที่ดินจะครอบคลุมพื้นที่ 1 ตร.กม.
เป็นกระดาษแผ่นใหญ่มากในอดีต
(Online ได้เฉพาะโฉนดที่ดิน)

การซื้อที่ดินผิดตำแหน่งระวางที่ดิน
ได้เสียกันหลายอย่างในเรื่องราคา
ที่ซื้อขายแบบเสียค่าโง่
เพราะซื้อผิดที่ ซื้อผิดแปลง

ถ้าจะให้ดีที่สุดคือ รังวัดสอบเขตที่ดิน
จะจ้างเอกชนไปดำเนินการก็ได้

จะได้รู้ว่าที่ดินจริง ๆ อยู่ตรงไหน
มีสภาพแวดล้อมเป็นเช่นใด
ไม่ติดแหล่งทิ้งขยะ ทางตัน ที่มั่วสุม
ขุดหน้าดินขาย เพื่อนบ้านเป็นพิษ ฯลฯ

เคยมีคดี นายหน้าประกันตัวผู้ตัองหา/จำเลย
เอาที่ดินไปประกันผู้ต้องหา/จำเลยในชั้นศาล
วงเงินมูลค่าสูงพอสมควร
แล้วผู้ต้องหา Gone with the Wind
นายหน้าก็ปล่อยทิ้งไปเลยไม่สนใจ
เพราะบางรายไปยืม/เช่า/หลอกชาวบ้าน
เอาโฉนดที่ดินมาทำมาหากินประกันตัวผู้ต้องหา
พอมีการยึดทรัพย์ขายทอดตลาด
กลายเป็นที่ดินถูกขุดหน้าดินขายแล้ว

ศาลจึงต้องออกหลักเกณฑ์ใหม่
นอกจากสำนักงานที่ดินรับรองราคาประเมิน
ต้องมีการนำสำรวจ/นำชี้ที่ดินที่มาประกัน
ถ้ามีมูลค่าสูง/หลักทรัพย์ประกันสูง
แต่ปัจจุบันดูได้จาก App กรมที่ดิน
ดูตำแหน่งทีดินโฉนดที่ดินได้ในระดับหนึ่ง
แต่ถ้าเป็น นส3. นส3 ก. ยังดูไม่ได้

ตอนอบรมเซนเซญี่ปุ่นย้ำทุกครั้ง
ให้ไปหน้างาน/สถานที่จริง
ทุกเรื่องที่จะแก้ปัญหา/จะก่อสร้าง

.

---

.

การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแบบโอนครอบจำนอง
โดยกรรมสิทธิ์มีภาระจำนองติดไปด้วย
คนใหม่ต้องรับผิดชอบในหนี้จำนองนี้ด้วย
เพราะภาระจำนองเป็นทรัพยสิทธิ์
ติดตามไปเรื่อย ๆ จนกว่าจะไถ่ถอนจำนอง
ด้วยการจดทะเบียนไถ่ถอนฯที่สำนักงานที่ดิน

ถ้าใบปลดภาระจำนองหาย
(มักจะปั้มตรายางของธนาคารด้านหลัง
สัญญาจำนองที่ดินเป็นประกัน
มีสัญญาต่อท้ายฯ ฉบับผู้รับจำนอง แนบ)
พร้อมลงลายมือชื่อผู้มีอำนาจสาขา
กับสำเนาหนังสือมอบอำนาจแนบไปด้วย

คนทำหายต้องไปแจ้งความที่โรงพัก
ขอให้ธนาคารออกหนังสือรับรองฉบับใหม่
เพื่อนำไปจดทะเบียนไถ่ถอนจำนอง

การโอนครอบจำนองที่ดิน
มักใช้กับการแก้ไขหนี้เสียในอดีต
แบบลดค่าธรรมเนียมซื้อขายที่ดิน
โดยคิดตามราคาจำนองหนี้เป็นฐาน
ถ้าราคาจำนองไม่สูง Over เกินไป

ทำให้มีปัญหาตอนหนี้เสียแห่งชาติ
เพราะจดจำนองกัน 1,000 ล้าน Up
คอนโดที่ยังสร้างกันไม่เสร็จ แล้วเจ๊ง
แต่ขายได้จริง ๆ ไม่กี่สิบล้าน
มีการคัดค้านจากฝ่ายลูกหนี้ ยื้อเวลา
เจ้าหนี้ก็ใบ้แดxในเรื่องนี้
เจ้าพนักงานบังคับคดี ก็ไม่ยอมในตอนแรก
เพราะราคาจำนองสูง Over มาก
ผลคือ หนี้ NPA NPL พุ่งพรวด
จนมีการแก้ไขกฎหมายใหม่
ให้ถือเอาราคาประเมินกรมบังคับคดี
เลยซื้อง่ายขายคล่องขึ้นมาก

เรื่องแบบนี้มีมากเพราะ
ค่าจดทะเบียนจำนองสูงสุด
ไม่เกิน 200,000.-บาท
ไม่จำกัดมูลหนี้/ทุนทรัพย์

พวกทำโครงการบ้านจัดสรรค์ คอนโด
ชอบมากไว้โม้ว่า ที่ดินซื้อมาแพง

บางบริษัททุนจดทะเบียน 1,000 ล้านบาท
เงินหมุนเวียนแค่หลัก 1,000 บาท
เพราะจดไว้แหกตา/หลอก ชาวบ้าน

คนซื้อบางราย
ไม่อยากไถ่ถอนแล้วจำนองใหม่
ทำได้ในธนาคารเดียวกัน
เช่น นักการเมือง คนเลี่ยงกฎหมาย พวกนกรู้
เพราะอ้างมีที่มาที่ไปของแหล่งรายได้
สุจริต มีค่าตอบแทน เอกสารราชการยืนยัน
ป้องกันเรื่องถูกเพิกถอนกลฉ้อฉล
เป็นเหตุให้เจ้าหนี้อื่นเสียเปรียบ
เพราะไม่มีใครรู้ว่าคนขาย
มีหนี้มากน้อยเพียงใด
หรือขายหนีหนี้ เอาเงินไว้ก่อน

แต่การซื้อขายโอนครอบจำนอง
ธนาคารจะมอบให้กับลูกค้ารายใหญ่
ที่มีอำนาจต่อรองสูงกับการแก้ไขหนี้เสีย
ให้เฉพาะคนซื้อที่มีศักยภาพ
นาน ๆ จะเจอสักราย

 .

---

.

การซื้อขายแบบสุทธิ Net
ทำได้ไม่ผิดกฎหมายใด ๆ
อยู่ที่คู่สัญญาตกลงกันไว้ก่อน
แม้ว่า ปพพ. ม.457
ค่าธรรมเนียมให้ออกฝายละเท่ากัน(คนละครึ่ง)
ภาษีเงินได้ขายที่ดินเป็นของผู้ขายตาม ปรก. สรรพากร

ทิดพาไนเคยซื้อที่ดินที่ตั้งสาขาพัทลุง 15 ล้านบาท
คนขายบอก Net ทุกอย่าง
ต้องชำระภาษีเงินได้ ค่าธรรมเนียมต่าง ๆ
ในการซื้อขายที่ดิน แทนคนขายทั้งหมด
แล้วไปหาทางลงรายการบัญชี Bank เอง

การซื้อที่ดินของทิดพาไนวันนั้น
กลายเป็น Talk of the Town
แบบปิดกันให้แซดเลยทั้งเมือง
ขนาดตอนพักเที่ยงไปกินข้าว
เพราะยังจดทะเบียนไม่เสร็จ
พนักงานสาขาหาดใหญ่โทรมาบอกเองว่า
มีคนพัทลุงบอกเรื่องซื้อที่ดินแพงมาก
เป็นประวัติการณ์ประวัติศาสตร์
ราคาสูงสุดตั้งแต่ตั้งสำนักงานที่ดิน
ขนาดหัวหน้าสำนักงานที่ดิน
ต้องยอมสละเวลา ลาประชุมจังหวัด
มาขอลงลายมือชื่อด้วยตนเอง
มาตรวจตรา/ดูอย่างละเอียดเลย

จขกท. ก็เคยช่วยญาติขายที่ดินแบบ Net
เพราะญาติไม่อยากปวดหัว
รับเงินค่าขายที่ดินแล้วเหลือสุทธิเท่าใด
ขอรับยอดเต็ม ๆ ตามราคาขาย
ส่วนค่านายหน้า ค่าธรรมเนียม ค่าภาษี
คนซื้อไปตกลงกับนายหน้ากันเอง 
แบบกูไม่เกี่ยว เรื่องของพวก มึx
.

---

.

เงินสด ดีที่สุด

จ่ายคืนหนี้ ธนาคารดีที่สุด

เงินโอนระหว่างบัญชี/ข้ามธนาคาร
พึงระวังธนาคารอายัด/แก้ไขได้

อย่าเชื่อคำพูดว่า

เช็คธนาคาร Manager Cheque
Cashier Cheque และ Draft
เด้งไม่ได้  ขี้หกเพ

เพราะคนขายให้ธนาคารออกเช็คให้จริง
มอบให้จริง ที่สำนักงานที่ดิน/ที่ธนาคาร

แต่ให้ลูกน้อง/ลูกเมียไปแจ้งความ/แจ้งอายัด
ขออายัดเช็คที่ธนาคารไว้ก่อน
ในระหว่างจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน

ลูกค้ารายใหญ่/บังเกิดเกล้าธนาคาร
สามารถโทรศัพท์ไปอายัดไว้ก่อน
แล้วค่อยไปลงนามในเอกสารย้อนหลังได้

แบบโอนกรรมสิทธิ์เสร็จแล้ว
คนขายเอาเช็คเข้าบัญชี
เช็คเด้งเพราะถูกอายัด

สาเหตุไม่ยอมจ่ายเงิน
อ้างที่ดินขาด ส่งไม่ตรงเนื้อที่ ที่ดินผิดแปลง
ผลคือ เช็คเด้ง ดึ๋งดั๋ง
ไปโรงพัก ตำรวจก็อ้างเป็นคดีแพ่ง
ให้ไปฟ้องร้องกันเอง กูไม่เกี่ยวด้วย
เพราะใครชิงลงมือก่อนได้เปรียบ
ใครแจ้งความก่อนได้เปรียบกว่า

ยิ่งยื้อเรื่องได้นาน ยิ่งได้ขึ้นศาล
จะได้ดึงเงินไว้นาน ๆ 
ไม่ต้องจ่าย หรือแค่ผ่อนจ่าย
ใครถอดใจก่อนก็พ่ายแพ้
จนคนขายต้องยอมลดราคาให้
แบบกำขี้ดีกว่ากำตด

คนขายหลายรายที่เจอเรื่องแบบนี้
มักไปหาอดีตกำนันคอหงส์ท่านหนึ่ง
ท่านก็แน่จริง ไปที่บ้านคนขายวันนั้นเลย
เรียกมาคุยแล้วถามว่า
จะจ่ายค่าที่ดิน ฤาให้ฝังคนซื้อไว้ใต้ที่ดิน
ฤาจะจ่ายค่าฮวงจุ๊ย ในวันนี้
เลยได้เงินคืนกลับมา
แล้วท่านก็ได้สินน้ำใจ
กับความนับถือจากชาวบ้าน

คนที่ทำแบบนี้คนแรกในหาดใหญ่
เป็นเจ้าของธุรกิจโรงแรมชั้นหนึ่ง
มีฉายาไอ้ห้ากิโล
จากการโกงทองคำญวนอพยพ
ตอนเวียตนามแตก หนีมาทางเรือ
ถูกกักตัวรอส่งตัวไปประเทศที่ 3
ที่ศูนย์ผู้อพยพแถวเก้าเส้ง สงขลา
ไอ้ห้ากิโล อ้างว่าคนญวน
เอาทองคำปลอมมาขาย
แล้วยึดไว้ไม่ยอมคืนให้แต่อย่างใด
พร้อมกับขู่ว่าจะแจ้งตำรวจมาจับตัว
ข้อหาหลบหนีออกจากค่ายผู้อพยพ
(จริง ๆ มีคนในพาออกมาขายทองคำ)
ไอ้ห้ากิโลไปโม้ความชั่ว/ความสำเร็จ
กับหมู่เพื่อนคนจีนไหหลำที่ร้านกาแฟ

ส่วนรายอื่น ๆ เท่าที่รู้ มี
นักธุรกิจอุตสาหกรรมรายใหญ่
นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ก็หลายราย

ทำเอาตลาดซื้อขายที่ดินหาดใหญ่
ปั่นป่วนมากไปพักหนึ่ง

ผลคือ ในช่วงหนึ่งคนขายที่ดิน
ต่างขอเช็ค Bank ชาติ สาขาภาคใต้
ที่แต่ละธนาคารมีไว้ในการเบิกเงินสด
เคลียร์บัญชีระหว่างธนาคารกัน
เพราะ ห้ามอายัด เด้งไม่ได้ เสมือนเงินสด
จนถูกทาง Bank ชาติโวยเรื่องนี้
เพราะสร้างงานให้เกินความจำเป็น
เลยให้แต่ละธนาคารไปสร้างความเชื่อมั่น
ในการทำเช็คธนาคารสั่งจ่ายคนขาย
 .

---

.

จริง ๆ คนขายจะขอให้นำเช็คธนาคาร Draft
ไป Certified ยืนยันจากธนาคารผู้สั่งจ่าย
มีค่าธรรมเนียมหรือยกเว้นแล้วแต่ดุลพินิจ
ถ้า Bank ด้วยกันมักจะยกเว้นให้แบบพึ่งพากัน

การไป Certified เช็คธนาคาร Draft ธนาคาร
ก่อนไปทำการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน
ถ้าทำแบบนี้แล้วห้ามอายัดอีกแล้ว
เพราะเสมือนธนาคารได้รับรองการจ่ายเงิน
ตกเป็นลูกหนี้ร่วมแล้ว
ไม่มีธนาคารไหนอยากเป็นลูกหนี้ร่วมกับคนอิ่น
ถูกฟ้องร้องเป็นลูกหนี้ร่วมกับคนอื่น
หรือตกเป็นข่าวหน้าหนึ่ง ว่าร่วมกันโกงลูกค้า
โดยยอมอายัดเช็คที่ตนเอง Certified ไว้

มีครั้งหนึ่ง ตั๋วแลกเงิน Draft
ของ ธนาคารบัวหลวง สำนักงานใหญ่
สั่งจ่ายธนาคารทิดพาไน
สาขาหาดใหญ่ 200 ล้านบาท
เพื่อไถ่ถอนจำนองที่ดิน
เพื่อขายให้กลุ่มห้างสรรพสินค้ายักษ์ใหญ่
ก่อนเอาไปจำนองกับธนาคารบัวหลวง

สำนักงานใหญ่ทิดพาไน
สั่งให้สาขาหาดใหญ่
นำ Draft ไปขอ Certified 
ที่ธนาคารบัวหลวง สาขาหาดใหญ่
ก่อนปั้มตรายางว่า ไถ่ถอนจำนองได้
เพื่อความชัวร์ กันปลอม กันอายัด 
.

---

.

เหตุการณ์วิกฤติ์ปี 40 คือ บทพิสูจน์เรื่องจริง
คนรวย คนเคยรวย คนคิดว่ารวย
รวมทั้งยักษ์ใหญ่  ชั่ว/ขี้โกงเยอะแยะไปหมด
แบบไม่มี ไม่หนี ไม่จ่าย ไม่ให้
หน้าด้าน ใจดำ ใจดำมั่งมี ใจดีฉิบหาx

ขนาดธนาคาร BBC ศรีนคร
ไทยทนุ มหานคร สหธนาคาร
เช็คธนาคารที่อาวัล รับรอง
ยังเจ๊งบ๊ง ไม่มีค่าไม่มีราคาเลย
Bank ด้วยกันยังไม่ยอมรับกันเลย

ยังจำได้ก่อนวันล่มสลายปี 2540
ลูกค้านำตั๋วสัญญาใช้เงิน/เช็ค 45 ล้านบาท
อาวัลโดย ธ.มหานคร มาขายลดที่สาขา
อีก 30 วันถึงกำหนดจ่ายเงิน
สำนักงานใหญ่บอก มาทางไหน ไปทางนั้น
สรุป ไม่รับ วันรุ่งขึ้นทางการสั่งปิดธนาคาร
น่าจะวงในพอรู้ระแคะระคาย/ข่าววงใน
หรือพิจารณาตามหลักเกณฑ์มาตรฐานบัญชี
หลาย Bank อาการร่อแร่ ๆ ถ้ารัฐไม่อัดฉีดเงิน

เดิม Bank ด้วยกันชอบมาก
เช็ค/ตั๋วสัญญาใช้เงินที่ธนาคารอาวัล/รับรอง
เพราะเอาไปทำ Sandwich
คือ กินดอกเบี้ยจากขายลดเช็ค 1 เด้ง
ไปขายต่อในตลาดตั๋วเงิน 1 เด้ง
โดยแปลงเป็นตั๋วเงินฝากระยะสั้น ดอกเบี้ยสูง
ได้เงินฝากมาปล่อยกู้ใน Inter Bank
คิดดอกเบี้ยกันเป็นรายวัน 1 เด้ง
เพราะพอถึงวันครบกำหนด ธ.มหานคร
ต้องจ่าย/ไปกู้เงินจาก Inter Bank มาจ่าย
ห้ามบิดพริ้วว่า เก็บเงินจากลูกหนี้ไม่ได้
.

---

.

การทำนิติกรรมสัญญากับบริษัท 
พวกนิติบุคคลก็พึงระมัดระวัง

เพราะวันที่ทิดพาไนจะอนุมัติเงินกู้
ให้แขกที่โด่งดังในช่วงก่อนปี 2540
นามสกุลคล้ายกับเพลงแขกอินเดีย
ที่วิ่งไล่จีบกันข้ามภูเขาสามลูก
รัองทำนอง จั๊น ๆ จันดิ ๆ
เฮ่ มึx นี่ ทำท่าจะโกงแล้ว เด่
 
พนักงาน Bank กำลังจะเตรียม
จดทะเบียนจำนองที่ดินในวันนั้น
ผู้ใหญ่ Bank เกิดนึกอะไรขึ้นมาไม่รู้
บอกให้ส่งคนไปตรวจเอกสาร
หนังสือรับรองของบริษัทนี้
ที่สำนักงานทะเบียนหุ้นส่วนบริษัทก่อน
ปรากฎว่ามีคนของลูกหนี้
กำลังไปจดทะเบียนแก้ไข
รายชื่อ กรรมการผู้จัดการ

เพราะแขกเจ้าเล่ห์ วางแผนไว้แล้ว
ไปจดทะเบียนแก้ไขเปลี่ยนแปลงกรรมการ
กรรมการคนลงนามในสัญญากู้เงิน
ถูกปลดออกในวันนั้นแล้ว ไม่มีอำนาจ
Bank เลยต้องระงับสินเชื่อไว้ก่อน
ให้นำหนังสือฉบับใหม่มาแทนฉบับเดิม
พร้อมเปลี่ยนแปลงรายชื่อ
กรรมการคนลงนามในสัญญากู้เงิน
ทำให้ครบถ้วนก่อน จึงจะปล่อยเงินกู้

เพราะตามปพพ. /กฎหมายอื่น
เอกสารสำนักงานทะเบียนหุ้นส่วนบริษัท
คือ เอกสารมหาชน ที่ทุกคนต้องรู้ ตัองผูกพัน

แขกเจ้าเล่ห์เลยกะเอาช่องว่างกฎหมายนี้
ไว้ยื้อคดีภายหลังจากได้รับอนุมัติเงินกู้ไปแล้ว
อ้างนิติกรรมสัญญาไม่สมบูรณ์ตามกฎหมาย
จะได้เหนียวหนี้ ยื้อหนี้ไว้นาน ๆ ยอมขึ้นศาล
รอที่ดินราคาเพิ่มมากขึ้นค่อยขายใช้หนี้
ตามสไตล์เดิมที่เคยคุยโม้ไว้ว่า
รวยจากราคาที่ดินเพิ่มเร็วกว่าดอกเบี้ย

มีทางแก้คือ ใช้เอกสารมอบอำนาจจากบริษัท
แม้ว่าจะไปจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงในภายหลัง
ถือว่าเป็นการมอบอำนาจที่ชอบด้วยกฎหมาย
ตั้งแต่วันที่มีการมอบอำนาจแล้ว จนกว่าจะยกเลิก
แม้ว่ากรรมการที่ลงนามจะตายไปในคืนวันนั้น
หรือถูกปลดออกในภายหลัง

นิติบุคคลแยกต่างหากจากบุคคลธรรมดา
นิติบุคคลไม่มีหัว ไม่มีแขนขา
จึงตัองมีคนทำการแทนนิติบุคคล
ที่ระบุไว้ในวัตถุประสงค์ของนิติบุคคล
ภาระผูกพันตามหนังสือมอบอำนาจ
ไม่สูญสิ้นง่าย ๆ ตามแนวความเห็น
ของปรมาจารย์กฎหมายธุรกิจ

กรณีตัวอย่าง เบอร์ 2 ทิดพาไน เสียชีวิต
หนังสือมอบอำนาจให้สาขา
ยังใช้การได้ไม่ต้องยกเลิกแต่อย่างใด
รอเปลี่ยนตอนตั้งคนใหม่เสร็จแล้ว

แต่ใบมอบอำนาจบุคคลธรรมดา
คนมอบตาย ถูกปลอม/ถูกข่มขู่/สำคัญผิด
มีสิทธิ์สูญเปล่าที่ดินซื้อขายได้

เขียนขึ้นมาจากความทรงจำเก่า ๆ
ก่อนที่จะเลือนหายไปเหมือนธุลีดิน
แต่ยังรำลึกกลอนสุนทรภู่

แล้วสอนว่าอย่าไว้ใจมนุษย์
มันแสนสุดลึกล้ำเหลือกำหนด
ถึงเถาวัลย์พันเกี่ยวที่เลี้ยวลด
ก็ไม่คดเหมือนหนึ่งในน้ำใจคน