หากเจ้าของบ้านกำลังคิดจะขายบ้านอยู่ในตอนนี้ แต่กังวลว่าบ้านของตัวเองเป็นบ้านติดธนาคารที่กำลังผ่อนอยู่ หรือเป็นบ้านที่นำไปจำนองเพื่อแลกเงินมาแล้ว จึงคิดว่าบ้านของตัวเองไม่สามารถขายได้ แต่ความจริงไม่ได้เป็นเช่นนั้น
โดยก่อนอื่นขอให้เจ้าของบ้านสลัดความกังวลเหล่านั้นออกไป แล้วลองทำความเข้าใจกับบ้านติดจำนองให้กระจ่างแจ้ง และเจ้าของบ้านก็จะทราบได้ทันทีเลยว่าบ้านติดธนาคารของตัวเองขายได้หรือไม่

บ้านติดธนาคารกับบ้านติดจำนอง

บ้านติดธนาคารคืออะไร
บ้านติดธนาคาร คือ การนำบ้านไปทำสัญญาจดจำนอง ไม่ว่าจะเป็นการผ่อนบ้านใหม่ ผ่อนบ้านมือสอง การทำสินเชื่อบ้านแลกเงิน หรือการนำไปจดจำนองกู้ยืมและใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันใด ๆ กับธนาคารหรือสถาบันทางการเงิน ซึ่งเป็นผู้ให้บริการสินเชื่อที่ได้มาตรฐาน และอยู่ในการควบคุมของธนาคารแห่งประเทศไทย

บ้านติดจำนองคืออะไร
บ้านติดจำนอง คือ การนำบ้านไปทำสัญญาจดจำนอง ซึ่งเหมือนกับบ้านติดธนาคาร แต่รวมไปถึงการจำนองกับบุคคล นิติบุคคล หรือนายทุนที่รับจำนองบ้านและที่ดินด้วย โดยมักจะมีอัตราดอกเบี้ยสูงกว่า และมีความเสี่ยงในการฉ้อโกงมากกว่าบ้านติดจำนองกับธนาคาร แต่บุคคลกลุ่มนี้ก็ปล่อยจำนองได้ง่ายกว่าธนาคารเป็นอย่างมาก

ข้อแนะนำ: วิธีเอาบ้านเข้าธนาคารเพื่อแลกเงิน

บ้านติดธนาคาร ขายได้ไหม
หลาย ๆ คนเข้าใจว่าการจะขายบ้านได้ ผู้ขายก็ต้องปิดหนี้เก่าที่กำลังผ่อนอยู่ให้หมดก่อน ซึ่งนั่นคือความจริงเพียงครึ่งเดียวเท่านั้น จริงอยู่ที่บ้านจะขายได้เมื่อปลอดจำนอง หรือก็คือ การไถ่ถอนออกจากผู้รับจำนองก่อน แต่ธนาคารก็ยอมให้เจ้าของขายบ้านติดธนาคารได้ ขอแค่นำเงินจากผู้ซื้อมาปิดบัญชีหนี้ก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ก็พอ ดังนั้น เมื่อผู้ขายนำเงินที่ขายบ้านติดธนาคารมาดำเนินการปลอดจำนองแล้ว ก็จะสามารถโอนกรรมสิทธิ์เป็นของผู้ซื้อได้ทันที



ขั้นตอนการขายบ้านติดธนาคาร

ตกลงทำสัญญาซื้อขาย ผู้ขายและผู้ซื้อดำเนินการตกลงการซื้อขายกันตามปกติ โดยวางเงินมัดจำจองและทำสัญญาจะซื้อจะขายต่อกัน พร้อมแจกแจงรายละเอียดว่าฝ่ายไหนจะรับผิดชอบค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง และอย่าลืมแจ้งผู้ซื้อว่าบ้านที่จะขายนั้นติดจำนอง และจะทำเรื่องปลอดจำนองได้ในวันโอนกรรมสิทธิ์

เตรียมเอกสารและเปิดบ้าน หากผู้ซื้อต้องการซื้อบ้านแบบผ่อน ผู้ขายต้องมีสำเนาโฉนดที่ดินพร้อมเอกสารจดจำนองให้ผู้ซื้อนำไปขอสินเชื่อ ส่วนผู้ขายก็เปิดบ้านรอให้ธนาคารฝ่ายผู้ซื้อเข้ามาประเมินราคา

นัดวันโอนกรรมสิทธิ์กับผู้ซื้อ เมื่อผู้ซื้อผ่านการอนุมัติสินเชื่อจากธนาคารแล้ว (หรือพร้อมซื้อสดแล้ว) ผู้ซื้อหรือธนาคารฝ่ายผู้ซื้อจะนัดวันโอนกรรมสิทธิ์กับผู้ขาย โดยให้ผู้ขายตกลงวันเวลาให้เรียบร้อย เพราะมีผลกับยอดหนี้ที่ไม่เท่ากันในแต่ละวันจากอัตราดอกเบี้ย

ติดต่อธนาคารที่จดจำนองไว้ เมื่อนัดวันโอนกรรมสิทธิ์กับผู้ซื้อแล้ว ให้ผู้ขายติดต่อธนาคารที่บ้านติดจำนองไว้ เพื่อแจ้งการซื้อขายและขอปิดยอดหนี้ พร้อมกับแจ้งวันโอนกรรมสิทธิ์กับธนาคารฝ่ายผู้ขาย หากไม่มีการขอเลื่อนวันโอน ธนาคารก็จะแจ้งยอดหนี้ปิดบัญชี ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ให้

แจกแจงการแบ่งชำระเงิน ผู้ขายมีหน้าที่ต้องแจกแจงผู้ซื้อหรือธนาคารฝ่ายผู้ซื้อว่าจะต้องแบ่งเช็คสั่งจ่ายธนาคารฝ่ายผู้ขายเพื่อทำเรื่องปลอดจำนองกี่บาท หากราคาขายสูงกว่ายอดหนี้คงเหลือ ต้องนำเงินส่วนที่เหลือสั่งจ่ายผู้ขายอีกกี่บาท แต่ถ้ายอดนี้เกินกว่าราคาขาย ผู้ขายต้องเตรียมเงินมาจ่ายเพิ่มเพื่อปลอดจำนองด้วย

ดำเนินการต่อที่สำนักงานที่ดิน เมื่อถึงวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ดำเนินการทั้งหมด คือ ผู้ขาย ธนาคารฝ่ายผู้ขาย ผู้ซื้อ และธนาคารฝ่ายผู้ซื้อ (ในกรณีที่ผู้ซื้อทำสินเชื่อผ่อนบ้าน) ต้องมาที่สำนักงานที่ดิน และเมื่อตรวจสอบเช็คสั่งจ่ายอย่างถูกต้องแล้ว ธนาคารฝ่ายผู้ขายจะทำเรื่องปลอดจำนองก่อน ผู้ขายจึงทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อ และธนาคารฝ่ายผู้ซื้อก็จะทำเรื่องจดจำนองต่อ จึงสิ้นสุดกระบวนการขายบ้านติดธนาคาร

ข้อควรระวังในการขายบ้านติดธนาคาร

ยอดหนี้สูงกว่าราคาขายบ้าน ก่อนขายบ้านติดธนาคาร เจ้าของบ้านต้องคำนวณให้ดีว่าราคาขายครอบคลุมยอดหนี้ของตัวเองหรือไม่ ในกรณีที่ยอดหนี้สูงกว่าราคาขายบ้าน ผู้ขายก็ต้องเตรียมเงินส่วนต่างเพื่อปิดหนี้ ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ ไม่เช่นนั้นธนาคารฝ่ายผู้ขายก็จะไม่สามารถทำเรื่องปลอดจำนองให้ได้ และจะมีปัญหากับผู้ซื้อตามมาอย่างแน่นอน

ผู้ซื้อไม่เข้าใจวิธีการซื้อขาย แม้ว่าเจ้าของบ้านจะเข้าใจว่าการขายบ้านติดธนาคารต้องทำอย่างไร แต่ก็ยังมีอีกหลาย ๆ คนที่สนใจจะซื้อบ้านมือสองราคาถูก แต่ยังไม่เข้าใจวิธีการซื้อขายบ้านติดธนาคาร และมักจะส่ายหน้าหนีเมื่อรู้ว่ากำลังจะซื้อบ้านติดจำนอง ดังนั้น ผู้ขายต้องอธิบายให้ผู้ซื้อเข้าใจว่าบ้านติดธนาคารก็สามารถซื้อขายได้ และผู้ซื้อต้องทำอย่างไรบ้าง

ค่าใช้จ่ายก่อนโอนกรรมสิทธิ์ นอกจากค่าใช้จ่ายในการโอนที่ตกลงกันตั้งแต่แรกแล้ว ผู้ขายจำเป็นต้องแจ้งให้ผู้ซื้อเตรียมแคชเชียร์เช็คล่วงหน้า โดยสั่งจ่ายธนาคารแยกกับผู้ขายให้ถูกต้อง ระบุชื่อผู้รับอย่างชัดเจน และต้องเป็นเช็คขีดคร่อมเพื่อยืนยันว่าเงินจะเข้าสู่บัญชีของผู้ที่ระบุบนเช็คเท่านั้น และผู้ขายควรขอสำเนาเช็คมาตรวจสอบให้ถูกต้องก่อนวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ด้วย

และทั้งหมดนี้ก็คือเรื่องควรรู้ของการขายบ้านติดธนาคาร ที่แม้ว่าเจ้าของบ้านจะจดจำนองไว้กับธนาคารหรือกับใครอยู่ในตอนนี้ ก็สามารถนำบ้านออกมาขายได้อย่างง่ายดาย ขอเพียงเข้าใจขั้นตอนการขายบ้านติดธนาคารและสื่อสารกับผู้ซื้อให้ถูกต้อง ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโด หรือที่ดินติดจำนองก็ขายได้ เมื่อรู้เช่นนี้แล้ว ก็เตรียมข้อมูลพร้อมรูปถ่ายสวย ๆ มาลงประกาศขายกันได้เลย

ที่มา: www.ddproperty.com/คู่มือซื้อขาย/ขายบ้านติดธนาคาร-ทำได้ไหม-18416