ช่วงนี้มีคนสนใจอยากลงทุนอสังหาฯมากขึ้น หลายๆคนที่อยากซื้ออสังหาฯ มักโฟกัสไปที่การถามว่า ค่าเช่ามากกว่าค่าผ่อนไหม(cash flow เป็นบวก)
จริงๆแล้วสิ่งที่ควรให้ความสำคัญกว่าcashflow คือศักยภาพของทรัพย์สิน
ซึ่งศักยภาพของทรัพย์สินเราจะวัดจาก ผลตอบแทนขณะถือครอง,yield และ ผลตอบแทนในตอนที่ขาย,capital gain ครับ(ในบริบทนี้จะไม่ขอพูดถึง capital gain เพราะจะยาวและทำให้เพิ่มความสับสนสำหรับคนที่ยังไม่มีพื้นฐานครับ)
มาดูสูตรคำนวณกันก่อนนะครับ
Yield= (รายรับต่อปีx100)÷ต้นทุน
ซึ่งรายรับต่อปี=(ค่าเช่าxจำนวนเดือนที่ปล่อยเช่าได้ในปีนั้นๆ)-(ค่าคอมมิชชั่นนายหน้า+ค่าส่วนกลาง+ค่าซ่อมส่วนที่เราต้องจ่ายเอง
ในขณะที่ต้นทุน=ราคาทรัพย์สินที่เราซื้อ+ค่าใช้จ่ายต่างๆในกระบวนการซื้อ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน,ฯลฯ
cash flow=รายรับต่อปี-รายจ่ายต่อปี
ตัวตั้งคือ รายรับต่อปี
ส่วนตัวลบคือ รายจ่ายต่อปี ได้แก่
ยอดผ่อนต่อเดือนx12
**แต่ในที่นี้เพื่อความเข้าใจง่าย จะไม่ขอพูดถึงค่าใช้จ่ายต่างๆที่หยุมหยิมๆนะครับ**
ตัวที่เป็นคีย์สำคัญที่มักทำให้สับสนก็คือยอดผ่อนต่อเดือนนี่แหละครับ
เพราะยอดผ่อนต่อเดือนหลักๆแล้ว ขึ้นอยู่กับจำนวนปีที่ผ่อน ยอดกู้และดอกเบี้ย
ซึ่งสิ่งที่มีอิทธิพลมากที่สุดต่อ cash flow ก็คือจำนวนปีที่ผ่อนครับ
เพื่อให้เห็นภาพชัด ขอยกตัวอย่างดังนี้ครับ สมมุติว่านายเอซื้อคอนโด a ราคา 1 ล้านบาท ดาวน์10% สมมุติว่า คอนโดหลังนี้ถ้าปล่อยเช่า จะได้ค่าเช่าหลังหักค่าส่วนกลางแล้ว เดือนละ 4,000 บาท และถ้าปล่อยเช่าได้เต็มปี ไม่ต้องเสียค่านายหน้า และค่าซ่อมแซม สามารถหักจากเงินมัดจำของผู้เช่าได้ทั้งหมด จะได้
yield=(4,000x12x100)/1,000,000
=4.8%
ถ้าคำนวณยอดกู้ที่ 900,000 บาท ระยะผ่อน 40 ปี ที่ดอกเบี้ย 3% เอจะผ่อนเดือนละ 3,222 บาท โดยยอดผ่อน 3,222บาทนี้ จะเป็นเงินต้นเฉลี่ยอยู่ที่เดือนละ 1,000 บาท และดอกเบี้ยประมาณ 2,200 ในปีแรกๆ
(หมายเหตุอ้างอิงจาก www.home.co.th/mortgage หรือ thaiinterest.com)
เท่ากับว่า เอ มี cash flow เป็นบวกเดือนละ 778 บาท
ในขณะที่นายบีซื้อคอนโด b ที่ราคาเดียวกันคือ 1 ล้านบาทและดาวน์ 10% เท่ากับเอ ได้ค่าเช่าหลังหักค่าใช้จ่ายที่เดือนละ 4,800 บาท จะได้
yield =5.76%
แต่บีมีระยะผ่อน20ปี ผ่อนเดือนละประมาณ 5,000 โดยในปีแรกๆ ยอดผ่อน 5,000 บาทจะเป็นเงินต้นถึงราว 2,800(ซึ่งมากกว่าเอเยอะ)และดอกเบี้ยเดือนละ2,200 บาท
ภายใต้ condition เดียวกับเอ เพียงแต่ระยะผ่อนแค่20ปี เท่ากับว่าบีมี cash flow ติดลบ 200
จะพบว่า a จะมี cash flow ดีกว่า b ทั้งๆที่ ทรัพย์สินของ b มีศักยภาพ(ค่าเช่า,yield)สูงกว่า a
Key ที่สำคัญคือ ต้นทุนซึ่งคือเงินที่จ่ายทิ้ง=ดอกเบี้ย ในขณะที่เงินต้นไม่ใช่เงินที่จ่ายทิ้ง แต่คือเงินที่เราทยอยออมให้ตัวเราเองในรูปของทรัพย์สิน
ดังนั้นจะเห็นว่าเงินที่บีจ่ายดอกเบี้ย เท่ากับเดือนละ 2,200 บาท แต่เขาปล่อยเช่าได้ถึง 4,800 แปลว่าผู้เช่าจ่ายดอกเบี้ยให้กับบีทั้งหมด แถมยังจ่ายเงินต้นแทนบีอีกถึงเดือนละ 2,600
พอจะเห็นภาพกันหรือยังครับ ว่า cash flow ติดลบแต่ธุรกิจมีกำไร(เยอะด้วย)
จริงๆแล้ว cash flow สูง จะมีประโยชน์ในแง่ของสภาพคล่อง แต่จะไม่ใช้เป็นเกณฑ์หลักในการเลือกทรัพย์นะครับ อย่างกรณีนี้ ถ้าบีต้องการ cash flow มากขึ้น เขาก็แค่ดาวน์ให้สูงขึ้นหรือเพิ่มระยะเวลาในการกู้
หลักการนี้ไม่ได้ใช้ได้เฉพาะคนที่ต้องการซื้อเพื่อลงทุนเท่านั้นนะครับ สำหรับคนที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่เอง ก็สามารถนำหลักการนี้มาใช้ในการเลือกทรัพย์ได้เช่นกัน
ปล.ตัวเลขอาจงงๆหน่อยสำหรับคนที่เพิ่งเริ่มต้นนะครับ
ซื้อบ้าน อย่าโฟกัสไปที่ cash flow มากเกินไปเพราะจะทำให้หลงทางได้ครับ
จริงๆแล้วสิ่งที่ควรให้ความสำคัญกว่าcashflow คือศักยภาพของทรัพย์สิน
ซึ่งศักยภาพของทรัพย์สินเราจะวัดจาก ผลตอบแทนขณะถือครอง,yield และ ผลตอบแทนในตอนที่ขาย,capital gain ครับ(ในบริบทนี้จะไม่ขอพูดถึง capital gain เพราะจะยาวและทำให้เพิ่มความสับสนสำหรับคนที่ยังไม่มีพื้นฐานครับ)
มาดูสูตรคำนวณกันก่อนนะครับ
Yield= (รายรับต่อปีx100)÷ต้นทุน
ซึ่งรายรับต่อปี=(ค่าเช่าxจำนวนเดือนที่ปล่อยเช่าได้ในปีนั้นๆ)-(ค่าคอมมิชชั่นนายหน้า+ค่าส่วนกลาง+ค่าซ่อมส่วนที่เราต้องจ่ายเอง
ในขณะที่ต้นทุน=ราคาทรัพย์สินที่เราซื้อ+ค่าใช้จ่ายต่างๆในกระบวนการซื้อ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน,ฯลฯ
cash flow=รายรับต่อปี-รายจ่ายต่อปี
ตัวตั้งคือ รายรับต่อปี
ส่วนตัวลบคือ รายจ่ายต่อปี ได้แก่
ยอดผ่อนต่อเดือนx12
**แต่ในที่นี้เพื่อความเข้าใจง่าย จะไม่ขอพูดถึงค่าใช้จ่ายต่างๆที่หยุมหยิมๆนะครับ**
ตัวที่เป็นคีย์สำคัญที่มักทำให้สับสนก็คือยอดผ่อนต่อเดือนนี่แหละครับ
เพราะยอดผ่อนต่อเดือนหลักๆแล้ว ขึ้นอยู่กับจำนวนปีที่ผ่อน ยอดกู้และดอกเบี้ย
ซึ่งสิ่งที่มีอิทธิพลมากที่สุดต่อ cash flow ก็คือจำนวนปีที่ผ่อนครับ
เพื่อให้เห็นภาพชัด ขอยกตัวอย่างดังนี้ครับ สมมุติว่านายเอซื้อคอนโด a ราคา 1 ล้านบาท ดาวน์10% สมมุติว่า คอนโดหลังนี้ถ้าปล่อยเช่า จะได้ค่าเช่าหลังหักค่าส่วนกลางแล้ว เดือนละ 4,000 บาท และถ้าปล่อยเช่าได้เต็มปี ไม่ต้องเสียค่านายหน้า และค่าซ่อมแซม สามารถหักจากเงินมัดจำของผู้เช่าได้ทั้งหมด จะได้
yield=(4,000x12x100)/1,000,000
=4.8%
ถ้าคำนวณยอดกู้ที่ 900,000 บาท ระยะผ่อน 40 ปี ที่ดอกเบี้ย 3% เอจะผ่อนเดือนละ 3,222 บาท โดยยอดผ่อน 3,222บาทนี้ จะเป็นเงินต้นเฉลี่ยอยู่ที่เดือนละ 1,000 บาท และดอกเบี้ยประมาณ 2,200 ในปีแรกๆ
(หมายเหตุอ้างอิงจาก www.home.co.th/mortgage หรือ thaiinterest.com)
เท่ากับว่า เอ มี cash flow เป็นบวกเดือนละ 778 บาท
ในขณะที่นายบีซื้อคอนโด b ที่ราคาเดียวกันคือ 1 ล้านบาทและดาวน์ 10% เท่ากับเอ ได้ค่าเช่าหลังหักค่าใช้จ่ายที่เดือนละ 4,800 บาท จะได้
yield =5.76%
แต่บีมีระยะผ่อน20ปี ผ่อนเดือนละประมาณ 5,000 โดยในปีแรกๆ ยอดผ่อน 5,000 บาทจะเป็นเงินต้นถึงราว 2,800(ซึ่งมากกว่าเอเยอะ)และดอกเบี้ยเดือนละ2,200 บาท
ภายใต้ condition เดียวกับเอ เพียงแต่ระยะผ่อนแค่20ปี เท่ากับว่าบีมี cash flow ติดลบ 200
จะพบว่า a จะมี cash flow ดีกว่า b ทั้งๆที่ ทรัพย์สินของ b มีศักยภาพ(ค่าเช่า,yield)สูงกว่า a
Key ที่สำคัญคือ ต้นทุนซึ่งคือเงินที่จ่ายทิ้ง=ดอกเบี้ย ในขณะที่เงินต้นไม่ใช่เงินที่จ่ายทิ้ง แต่คือเงินที่เราทยอยออมให้ตัวเราเองในรูปของทรัพย์สิน
ดังนั้นจะเห็นว่าเงินที่บีจ่ายดอกเบี้ย เท่ากับเดือนละ 2,200 บาท แต่เขาปล่อยเช่าได้ถึง 4,800 แปลว่าผู้เช่าจ่ายดอกเบี้ยให้กับบีทั้งหมด แถมยังจ่ายเงินต้นแทนบีอีกถึงเดือนละ 2,600
พอจะเห็นภาพกันหรือยังครับ ว่า cash flow ติดลบแต่ธุรกิจมีกำไร(เยอะด้วย)
จริงๆแล้ว cash flow สูง จะมีประโยชน์ในแง่ของสภาพคล่อง แต่จะไม่ใช้เป็นเกณฑ์หลักในการเลือกทรัพย์นะครับ อย่างกรณีนี้ ถ้าบีต้องการ cash flow มากขึ้น เขาก็แค่ดาวน์ให้สูงขึ้นหรือเพิ่มระยะเวลาในการกู้
หลักการนี้ไม่ได้ใช้ได้เฉพาะคนที่ต้องการซื้อเพื่อลงทุนเท่านั้นนะครับ สำหรับคนที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่เอง ก็สามารถนำหลักการนี้มาใช้ในการเลือกทรัพย์ได้เช่นกัน
ปล.ตัวเลขอาจงงๆหน่อยสำหรับคนที่เพิ่งเริ่มต้นนะครับ